VågenEiendom Nytt fra...din spesialist på næringseiendom Nr. 1-2009 - 7. årgang Stavanger Politihus Nytt bygg i Vågen Eiendoms portefølje. Etter ferdigstillelse av nybygg vinteren 2009 er eiendommen på ca. 14.000 kvm www.vaagen-eiendom.no
VÅGEN EIENDOM - din spesialist på næringseiendom i Stavanger. Vågen Eiendomsforvaltning AS ble etablert i 1998 og forvalter 50 sentrale eiendommer på til sammen ca. 315.000m2. Vi forestår såvel teknisk som økonomisk forvaltning og er engasjert i eiendomsutvikling/konseptutvikling. Selskapets ansatte har allsidig teknisk, økonomisk og juridisk kompetanse, i tillegg til bred markedskontakt. Vågen Eiendomsmegling AS ble etablert i 2000 og er engasjert i nærings- og prosjektmegling. Våre meglere har mange års erfaring fra markedet og utnytter aktivt et stort nettverk ved utføring av våre oppdrag. Manglende kapitaltilgang og økt yieldkrav gir liten omsetning Økt arealledighet, men begrenset utslag i leiene Generelt Også eiendomsmarkedet i Stavangerregionen merker nå finanskrisen i form av økt ledighet av næringslokaler, men i mindre grad enn for eksempel Oslo. Fremleie på grunn av leietakers reduserte arealbehov er lite fremtredende i vår region. En avventende holdning til å påta seg økte kostnader ved flytting til større lokaler samt ferdigstillelse av nye lokaler er medvirkende faktorer til den økte arealledigheten. Bedriftenes ønsker om å bruke dagens kriseforståelse til å kutte kostnader etter flere år med sterk kostnadsvekst, slår også ut i eiendomsmarkedet. Utover høsten 2008 ble situasjonen i salgsmarkedet vanskeligere. Dette hadde nær sammenheng med forverringen av finanskrisen og manglende kapitaltilgang. Yieldkravet økte og verdireduksjonen for næringseiendommer kan anslås til 15-25 %. Da de fleste eiendomsaktørene sitter på en god kontantstrøm og ikke har problemer med lånebetjeningen, har behovet for salg ikke vært akutt og transaksjonsmarkedet har derfor tørket inn. Markedskommentaren: ved eiendomsmegler/daglig leder Arild Marvik, Vågen Eiendom Vanskeligere eiendoms- marked Sysselsettingen Vi har tidligere uttalt at reduksjonen i sysselsettingsveksten vil gi økt arealledighet. Dette gjelder spesielt i kontormarkedet. Tusenkroners spørsmålet er jo hvor stor reduksjonen i veksten blir - eller får vi negativ vekst? I forbindelse med vår markedsundersøkelse høsten 2008 uttalte vi at vi forventet økt ledighet i regionen, men fortsatt vekst i etablering av kontorarbeidsplasser. Finanskrisen er siden oktober 2008 blitt mer omfattende enn forventet på det tidspunkt. Kriseforståelsen gjør at mange selskaper benytter anledningen til å redusere kostnader etter flere år med sterk kostnadsvekst. Dette mener vi vil slå ut i sysselsettingen. Dette til tross, forventer vi en fortsatt vekst i etableringen av kontorarbeidsplasser, men i langt mindre grad enn vi har sett i de senere årene hvor veksten i sysselsettingen har medført at markedet har absorbert ca 80.000 nye kvm pr. år. Vi forventer at dette nivået i Stavangerregionen reduseres til en absorbasjon tilsvarende ca 20.000 kvm pr. år. i 2009 og 2010. Leiemarkedet Ledigheten har fra vår markedsundersøkelse sist høst økt fra ca. 1 til 2,5 %. Pr. 01.04.09 står ca. 130.000 kvm. næringslokaler ledige. Det er i kontormarkedet vi ser den største Ledighet i eksisterende lokaler april 2009 KKontor Butikk Lager/industri Totalt april 09 okt. 08 okt. 07 april 09 okt. 08 okt. 07 aprl 09 okt. 08 okt. 07 april 09 okt. 08 okt. 07 Eksist. areal 1.640.000 1.600.000 1.529.000 1.150.000 1.145.000 1.035.000 2.460.000 2.400.000 2.346.000 5.250.000 5.145.000 4.910.000 Ledig areal 62.500 25.500 26.900 16.100 5.300 4.000 50.500 25.000 11.100 130.000 56.000 41.900 Ledighet i % 3,8 % 1,6 % 1,8% 1,4 % 0,5 % 0,4 % 2,1 % 1,1 % 0,5 % 2,5 % 1,1 % 0,9 % Leiemarkedet har snudd, ledige arealer øker spesielt i kontormarkedet. Ledigheten er ennå på et lavt nivå og leieprisene har hittil ikke reagert nevneverdig. prosentvise økningen, fra ca. 1,5 til 4 %. Butikkarealer har en ledighet på ca. 1,5 %, mens lokaler til lager og industriformål har en ledighet på ca 2 %. Årsaken til økningen i ledigheten i kontormarkedet er først og fremst ferdigstillelse av nye lokaler. Brorparten av disse lokalene var i en vesentlig grad utleid før ferdigstillelse, slik at den vesentligste delen av økningen er i den eldre bygningsmassen hvor leietakerne har flyttet til nybygg. Men det er også en viss ledighet i nye bygg hvor eksempelvis 70 % var utleid ved byggestart. Forus har den største økningen i ledighet. Det skyldes at området har hatt størst vekst av nye arealer, og at mange av leietakerne i disse byggene har flyttet fra andre lokaler på Forus. Også i de andre områdene i regionen registrerer vi økt ledighet i kontorsegmentet. Ledighetsgraden er forholdsvis beskjeden, slik at vi ikke har hatt store utslag i leienivåene så langt. Når det gjelder lokaler til lager og produksjon, er ledigheten på et lavt nivå selv om vi ser en økning. Også i dette segmentet skyldes det at det er ferdigstilt nye bygg slik at totalmarkedet har økt. Vi ser igjen at det er i den eldre bygningsmassen ledigheten øker. I butikkmarkedet er ledigheten fortsatt lav. Også i dette segmentet er det for tiden liten tilførsel av nye lokaler, etter en meget stor ekspansjon i løpet av de foregående årene. Vi er spent på den videre utviklingen i dette markedet. Hva forventer vi så fremover? I kontormarkedet vil utviklingen i sysselsettingen spille en avgjørende rolle. Men vi er imponert over eiendomsutviklernes evne til markedstilpasning. Mange prosjekter er av ulike grunner utsatt, slik at forventet ferdigstillelse av nye lokaler i løpet av 2009 og de neste 2 årene er kraftig redusert i løpet av de siste 6 månedene. Vår tidligere frykt for at markedet skulle bygges i hjel er redusert. Utviklingen i sysselsettingen og finanskrisens psykologiske effekt, som gir en avventende holdning og lang beslutningstid, vil medføre mindre etterspørsel i forhold til de siste 3-4 årene. Det vil føre til fortsatt økt ledighet i kontormarkedet, og vi forventer press på leieprisene utover høsten 2009. Oppgangen i leieprisene i 2008, som var på om lag 10 %, kan fort bli spist opp. Når det gjelder lagerlokaler frykter vi at sentralisering av lagerfunsjoner både nasjonalt og internasjonalt vil føre til en økt ledighet på sikt. Det vil i første omgang gå ut over lokaler som har en trafikal vanskelig adkomst med for eksempel store vogntog og lokaler som ikke tilfredsriller fremtidens krav til logistikk. De beste lokalene vil opprettholde prisnivået, mens de øvrige vil få et til dels kraftig press på leiene. Nedgang i detaljhandelen kan få store konsekvenser i butikksegmentet. Redusert omsetning og press på marginene vil føre til økt ledighet og press på leieprisene. Vi ser for oss en større prisdifferensiering mellom den beste beliggenheten og sekundær beliggenhet. Erfaringsmessig er gårdeierne tilpasningsdyktige og vi forventer at de fremover vil bli enda mer løsningsorienterte. Kjøp og salg Når det gjelder omsetning av næringseiendom tror vi at aktiviteten vil ta seg opp i 2. halvår 2009 og utover i 2010. Årsaken til dette er forventninger om en normalisering av kredittmarkedet både med hensyn til kapitaltilgang og pris gjennom redusert marginkrav. Selger og kjøper vil nærme seg med hensyn til prisforventning på næringseiendom. Et annet forhold er at enkelte gårdeiere vil bli tvunget til salg både på grunn av leiebortfall og høy gjeldsgrad. Prisutviklingen vil være avhengig av yieldkrav og utviklingen i leiemarkedet. 2008 var et meget spennende år i eiendomsbransjen. De nærmeste par årene blir ikke mindre spennende. Vågen Drift AS ble etablert i 2006, og er et driftsselskap som leverer vaktmestertjenester til eiendommene vi forvalter. Finanskommentaren: ved Guttorm Sirnes, SR-Bank Kreditt markedet Generelt Etter at finanskrisen slo inn har bankers og andre finansinstitusjoners appetitt for å låne ut kapital vært svært beskjeden. Eiendomsaktørene anses som sårbare av flere årsaker: - Eiendomsselskapene er generelt høyt belånt - Eiendomsverdiene er fallende - Den økonomiske krisen øker faren for bortfall av leietakere Når vi i tillegg vet at bankene er forholdsvis høyt eksponert mot eiendomsbransjen i forhold til andre bransjer, er det naturlig at det i en tid framover blir vanskelig å lånefinansiere eiendomsprosjekter. Dette forsterkes også av at bankene har strammet inn sine vekstmål for utlån og har strengere kontroll og oppfølging av veksten. Hvilket også betyr at bankene i større grad enn tidligere må prioritere kapitalanvendelse. Renteutviklingen Finanskrisen har klart satt sitt preg på renteutviklingen og situasjonen er langt fra normal. Bankenes økte fundingkostnad og økt krav til risikomargin på bakgrunn av den økonomiske risikoen i næringslivet har ført til en kraftig marginøkning på lån (NIBOR + margin). Det er ikke sikkert de gode gamle dager kommer tilbake, men vi tror marginene skal ned på sikt, og forventningen er da at bankene nedregulerer sine marginer på utlån når/ hvis markedet normaliserer seg. Hvem får lån? Det er ingen tvil om at verden har endret seg. Det blir vanskeligere å få lån dersom man ikke har et langvarig kundeforhold. Kunder med langvarige relasjoner og som over tid kan vise til god lønnsomhet vil bli prioritert. Ved finansiering av utviklingsprosjekter vil kravene både til egenkapital og forhåndssalg/utleie øke. I de seneste årene har kravet til egenkapital gjerne ligget rundt 20 % og kravet til forhåndssalg på 60-70%. Ved kjøp av etablerte eiendommer vil bankene i kredittvurderingen legge mer vekt Det er ikke sikkert de gode gamle dager kommer tilbake, men vi tror marginene skal ned på sikt, og forventningen er da at bankene nedregulerer sine marginer på utlån når/hvis markedet normaliserer seg. på låntakers generelle tilbakebetalingsevne. Leietakers soliditet vil bli strengere vurdert og som alltid vil beliggenhet og eiendommens alternative bruk være tungtveiende. Bankene er nå også skeptiske til avdragsfrihet. 2 www.vaagen-eiendom.no www.vaagen-eiendom.no 3
Rentekommentaren: ved Bjørn Sivertsen, SR-Bank, Markets Finanskrise og lave renter Styringsrentene er redusert mye i de fleste industrialiserte land, og nærmer seg null i land som USA og England. I tillegg til lave styringsrenter ser vi at sentralbankene kjøper opp ulike typer lån for å tilføre likviditet og bedre finansieringsmulighetene. Banksystemene tilføres ny egenkapital, og offentlige budsjettunderskudd øker kraftig. Finanskrisen har rammet de fleste land og markeder, Norge er intet unntak. Vi har fått redusert styringsrenten med 3,75% siden oktober i fjor, og Gjedrem har gått langt i å signalisere videre kutt i styringsrenten hvis det blir behov for det. Hvis markedet utvikler seg som Norges Bank forventer, får vi en styringsrente ned mot 1% i andre halvår 2009. Men samtidig som Norges Bank ser størst sannsynlighet for fortsatt svak økonomisk utvikling og lave renter ut 2010, ser de også alternative utfall der konjunkturene kan snu raskere enn forventet. Utviklingen i kronekursen vil påvirke fremtidig rentesetting fra Norges Bank. Vi er av den oppfatning at sentralbanken vil favorisere en svak krone mot EUR. Norsk industri vil være happy med EUR/NOK kurser fra 8,50 og svakere. Ser vi på norsk økonomi relativt til www.vaagen-eiendom.no våre handelspartnere, fremstår vi som solide og robuste med store overskudd og et pensjonsfond å tære på i tøffe tider. Gjedrem kan få store utfordringer med å holde NOK svak om oljeprisen skulle fortsette å stige i samme tempo vi har sett de siste månedene. Styringsrentene vil mest sannsynlig holde seg lave ut 2009 og godt inn i 2010. Prisen man betaler for kreditt trenger nødvendigvis ikke falle nevneverdig fra dagens nivå. Tilgangen på Renteprognose 2007 2008 2009 2010 Foliorenten 5 års swap 10 års swap 3 mnd NIBOR Source: Reuters EcoWin, SR-Markets Utvikling EUR/NOK 2000 kapital er fortsatt knapp, og kredittmarginene har dessverre fortsatt å øke på tross av offentlige tiltakspakker og massiv likviditetstilførsel. Det har vist seg vanskelig å finne virkemidler som bedrer tilgjengeligheten på kapital på kort sikt. Det vil ta tid før Bankpakke II får effekt for norske selskaper med behov for finansiering. Usikkerheten i markedet er fortsatt stor, men siste måneds oppgang i aksje og råvaremarkedene må tas med som et første signal på at markedene muligens er i bedring. 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Max Snittkurs fra 2000 (mean) std.dev. - coef. 68.3 Min std.dev. + coef. 68.3 EUR/NOK Source: Reuters EcoWin, SR-Bank 8 7 6 5 4 3 2 1 0 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 allianse Bilder fra svunnen tid, da fiskebåter og frakteskuter kunne legge til like utenfor bygget. Området er i dag fylt ut til fordel for vei og ferjeterminal Kjetil Galta og Knut Sand foran utsikten. Det legges vekt på at denne skal kunne nytes fra størstedelen av lokalene Samarbeids- Brødrene Knut og Olav Sand i Sand Eiendom og Kjetil Galta i Vest Man AS fant tonen for snart 4 år siden, da de var like ved å by mot hverandre på en eiendom på Forus. Tilfeldighetene ville ha det til at de møttes, og fant ut at de var ute etter samme eiendommen. Raskt bestemte de seg for å samarbeide om mulighetene i stedet for å kjempe mot hverandre. I ettertid er det blitt flere prosjekter, og konstellasjonen er nå inne i sitt 3 prosjekt, Verksgaten 42, midt i et område av Stavanger sentrum, som de selv betegner som en uslipt diamant. Området nede ved Verksgaten består av en rekke flotte ærverdige bygninger, som etter hvert kommer til å bli kraftig rehabilitert. gir frisk satsning og gode resultater Verksgaten 42 var tidligere den gamle Hermetikkfabrikken Stavanger Preserving, bygget i 1899. Prosjektet har derfor fått det klingende navnet Hermetikkfabrikken. Galta og Sand forteller med stor entusiasme om hvordan det 6 etasjers byggets originale særegenheter skal bevares, samtidig som det skal oppgraderes til de mest moderne lokaler. Utsikten over sjøen, Sølyst og innseilingen til Stavanger gjør dette til ekstremt attraktive lokaler, og det har allerede vært flere henvendelser fra potensielle leietakere. Med finanskrise og tilslørende mørke skyer i horisonten, er planen å rehabilitere hele bygget utvendig og innvendig, samt lage ferdig en visningsetasje fullt innredet. Resten vil de ta etter hvert som leietakerene melder seg -mest for å ha muligheten for å skreddersy dette for kunden, men også av fornuftighet overfor den finansielle situasjonen i markedet. Rehabiliteringen har pågått siden januar 09, og bygget er nå ribbet helt ned. Alle innvendige vegger er blitt tatt bort for å skape lys, åpenhet og luft i lokalene. Underveis er det funnet en rekke originale elementer, som nå vil bli fremhevet og benyttet for å gi lokalene det riktige tilsnittet av sjarm og nostalgi fra svunnen storhetstid. De 6 etasjene er på til sammen 1800m2, fordelt på 300 m2 hver etasje, og det er en parkeringsplass pr 100m2 tilgjengelig utenfor bygget. De samarbeidende investorene ser svært positivt på Hermetikkfabrikken, og klør i fingrene etter å få vist prosjektet frem på markedet. Det er klart at selv om markedet for utleie kanskje ikke har tatt helt av den siste tiden, vil sentrumsnære lokaler alltid stå høyt Vi presenterer en kunde i kurs. Vi tilrettelegger bygget for flere leietakere, og ser frem til å skape et attraktivt, sosialt næringsbygg med mangfoldig innhold i umiddelbar tilknytning til Stavanger sentrum. Rehabiliteringen forventes å stå ferdig mot høsten 2009, men Vågen Eiendom er allerede i gang med å skaffe leietakere. Sand og Galta avviser ikke flere prosjekter sammen. Vi arbeider så godt sammen, og utfyller hverandre så bra i ulike ferdigheter, at dette kommer vi til å fortsette, smiler de. Så lenge en har klare linjer, full åpenhet og ser litt stort på det, vil lignende samarbeid oss i mellom fortsette! I mellomtiden kan vi bare vente spent på å få se visningsetasjen klar for visning!! Brødrene Sand og Galta har brukt tid og ressurser på å gjennomføre planløsningen med fokus på åpne arealer, innslipp av lys og å bevare originale detaljer www.vaagen-eiendom.no
Næringseiendommer salg og utleie Næringseiendommer til utleie Kombinasjonsbygg i Sola til salgs Skvadronveien 24 Kombinasjonsbygg sentralt Sola Brutto gfl. ca 3200 kvm Tomt ca 6300 kvm Utleid til sommer 2010 Leieinntekter ca NOK 3.000.000,- Meget god standard og godt vedlikeholdt Unik mulighet! Kontorbygg Trivelige kontorlokaler til leie på Forus Svanholmen 2 Meget sentralt på Forus Lyse og trivelige kontorlokaler Cellekontorer samt noe åpent landskap Brutto gfl. ca 450 kvm (kan deles opp) God parkeringsdekning Renovert kontorbygg på Forus til leie Gamle Forusvei 51B Nyrenovert kontorbygg på Forus over tre etasjer for utleie til en eller flere leietakere Brutto glf pr etasje ca 250 kvm, samlet ca 750 kvm Lyse og trivelige lokaler som kan tilpasses leietakers ønsker og behov Meget god standard God parkeringsdekning på eiendommen Kombinasjonstil leie i lokaler Åsedalen Snekkerveien 22 Sandnes Kombinasjonslokaler Lager med god takhøyde, butikk samt kontorer Ca 2000 kvm Grei standard, lokalene kan skreddersys etter leietakers ønsker og behov med meget sentral beliggenhet Lagårdsveien 78 Sentralt i Stavanger Kollektivtrafikk buss og nytt togstopp ved eiendommen, Paradis Stasjon (okt. 2009) Kontorbygg med flott utsikt i alle himmelretninger Flott kantine i bygget Ca 6200 kvm Nye heiser (2010) til alle 13 etasjer Lokalene kan skreddersys etter leietakers ønsker og behov Meget god parkeringsdekning, innendørs og utendørs www.vaagen-eiendom.no www.vaagen-eiendom.no
A Returadresse: Vågen Eiendomsmegling AS Skagenkaien 35-37 4006 Stavanger markedsavdelingen-as.no Næringseiendom til utleie Stort anlegg i Åsedalen Snekkerveien 24 (Optimera-anlegget) Sentralt i Sandnes med enkel adkomst til motorvei Kontor, høyt lager/produksjon samt uteområder 500-10000 kvm kontor og lager Ca 15 måls uteområde VÅGEN EIENDOMSMEGLING AS Tlf. 51 85 83 50 Faks. 51 85 83 51 e-post: megling@vaagen-eiendom.no Skagenkaien 35-37, 4006 Stavanger VÅGEN EIENDOMSFORVALTNING AS Tlf. 51 93 92 60 Faks. 51 93 92 61 e-post: post@vaagen-eiendom.no VÅGEN DRIFT AS Tlf. 51 93 92 60 Faks. 51 93 92 61 e-post: post@vaagen-eiendom.no www.vaagen-eiendom.no