Boligpolitisk plattform. Boliganalyse

Boligpolitisk plattform Boliganalyse

Innhold 1 Innledning... 3 2 Boligpolitikk... 3 3 Kommuneplanens samfunnsdel.... 4 4 Demografi.... 5 4.1 Befolkingsutvikling... 5 4.2 Flytting... 6 5 Boligstatistikk... 9 5.1 Boligpriser... 11 5.2 Flyttemotiv helsepersonell.... 12 6 Boligpolitiske perspektiver fra arbeidsmøtene i det boligsosiale handlingsprogramarbeidet, våren 2012... 13 6.1 Har man et generelt boligproblem i Sarpsborg... 13 6.2 Skranker for boligbyggingen... 14 6.3 Kommunen som samarbeidspartner... 14 6.4 Sarpsborg som en del av et større boligmarked... 15 6.5 Mulige konklusjoner fra synspunktene i arbeidsmøtene.... 15 7 Noen vurderinger fra eiendomsmeglere... 15 8 Innspill om bolig til arealdelen 2014-2023... 16 9 Attraktivitet... 17 9.1 Innbyggernes oppfatning av Sarpsborg som bosted.... 17 9.2 Omdømmeundersøkelsen... 18 9.3 Attraktivitetsbarometeret... 19 10 Boliger til salgs. Eksempler september 2012.... 19 11 Innholdsfortegnelse Boligpolitisk plattform... 23 2

1 Innledning Sarpsborg skal utarbeide en helhetlig boligpolitikk som et redskap i arbeidet med å utjevne sosiale forskjeller, bedre levekårene og gjøre Sarpsborg til et attraktivt sted å bo. Bolig er en viktig del av velferdspolitikken og boligsituasjonen har stor betydning for levekårene. Gode bomiljøer og boformer som fremmer sosial kontakt og tilhørighet, er viktige mål i kommuneplanen. Boligtilbudet er også et viktig virkemiddel for å trekke til seg nye innbyggere og kan påvirke hvilke innbyggere som velger å etablere seg. Det er viktig å tilby spennende og attraktive boliger det bidrar også til å styrke omdømmet. Sarpsborg trenger nye innbyggere som kan bidra med ressurser til vekst og utvikling herunder å møte eldrebølgens utfordringer. Som en del av arbeidet med å utforme boligpolitikken pågår arbeidet med en boligsosial handlingsplan. Boligpolitikken skal sikre at kommunen får full bredde i boligtilbudet. En viktig del i arbeidet med boligpolitikken blir å avklare hvilke virkemidler kommunen har for å gjennomføre en ønsket boligpolitikk. I det følgende gis en statusbeskrivelse av relevante tema for utarbeidelse av den helhetlige boligpolitikken: Boligpolitiske føringer fra kommuneplanens samfunnsdel Demografi Boligstatistikk (boligsammensetning, boligbygging, husholdsstørrelse og boligpriser) Innspill fra arbeidsmøter i det boligpolitiske handlingsprogramarbeidet Flyttemotiver Vurderinger fra eiendomsmeklere Attraktivitet (div. undersøkelser) Boliger til salgs,- eksempler Utkast til disposisjon for boligpolitisk plattform 2 Boligpolitikk Arbeid, utdanning, helse og bolig regnes som de fire grunnpilarene i velferdspolitikken.en god bolig er for hver enkelt av oss avgjørende for vår livskvalitet og mulighet til livsutfoldelse. En god bolig gir oss mulighet til å delta aktivt i arbeidsliv, ta skolegang og ha sosialt samvær med andre. Gode boliger skaper gode lokalsamfunn og byer. Boligmarkedets betydning for samfunnsøkonomien er betydelig. Jo bedre boligmarkedet fungerer, jo enklere vil våre behov for bolig imøtekommes på en økonomisk effektiv, sosialt rettferdig og miljøvennlig måte. Skal boligmarkedet fungere godt, må det føres en sunn og forutsigbar økonomisk politikk. Boligpolitikken skal stimulere til og frambringe gode resultater der markedet ikke gir de ønskede løsningene. Boligpolitikken er innrettet slik at den skal stimulere til løsninger som ikke markedet alene kan framskaffe. Statens viktigste virkemidler for å tilrettelegge for et velfungerende boligmarked er lover og regler, kunnskap og kommunikasjon samt tilgang til bolig- og byggefinansiering. Utformingen av en ny boligpolitikk skal først og fremst konkretisere hvordan vedtatte mål og strategier skal nås. Tiltak som iverksettes bør være basert på kunnskap om befolkningsutvikling og hva som påvirker valg av bosted. Boligpolitikken bør også klarlegge hvilke virkemidler kommunen har til disposisjon, og dermed hvilke virkemidler man ønsker å ta i bruk. Kommunens pålagte oppgaver på det boligpolitiske området dreier seg først og fremst om arealplanlegging og effektiv byggesaksbehandling. I arealplanleggingen skal kommunen sørge for tilstrekkelig tilgang på arealer til boligbygging. Gjennom arealplanen har kommunen anledning til å gi sterke føringer for hva som skal bygges hvor. Per i dag har kommunen styrt lokalisering av boligområder gjennom arealplanen, men kommunen har i liten grad styrt hva som skal bygges. 3

Kommunen har også ansvar for å bistå vanskeligstilte på boligmarkedet. Ut over dette er det opp til kommunen å bestemme hvilke boligpolitiske grep som skal tas. For eksempel kan kommunen inngå utbyggingsavtaler, slik det nå legges til opp til gjennom prinsippvedtak om innføring av utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtaler skal sikre gjennomføring av arealplaner og kan bl.a. stille krav til bygningers størrelse og kvalitet, sikre forkjøpsrett og avklare ansvar for gjennomføring av f.eks. veianlegg, g/s-vei, parkering og friområder (områdekvaliteter). Utbyggingsavtaler kan sikre at utbygging skjer slik som kommunen ønsker, nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk Kommunen kan også kjøpe opp eiendommer for utvikling eller videre salg, slik det planlegges ved etablering av ny kommunal enhet. 3 Kommuneplanens samfunnsdel. Kommuneplanens samfunnsdel vedtatt 2011 gir føringer for den helhetlige boligpolitikken som skal utarbeides. Mål om tilrettelegging for en befolkningsvekst til 60 000 innbyggere i 2023 med variert befolkningssammensetning i kommunen som helhet og i de enkelte deler av kommunen får betydning for boligbyggingen. Bolig er et viktig virkemiddel for å nå målsetninger innenfor alle de fire innsatsområdene; identitet, verdiskaping, levekår og miljø. Følgende mål uttrykkes i kommuneplanens samfunnsdel: Identitet. Utvikle attraktive nærings-, bolig- og friarealer langs elvebredden. Sarpsborg skal være en attraktiv by å bosette seg i for barnefamilier. - Synliggjøre og utvikle gode bomiljøer. - Utvikle nye attraktive boligområder i nærheten av et effektivt, trygt og miljøvennlig transportsystem Verdiskaping. Sarpsborg skal ha spennende og allsidige jobbmuligheter ved å tilby gode boliger og boområder Levekår. Innbyggerne skal ha mulighet til å leve et meningsfullt liv uavhengig av funksjonsevne. - Etablere gode boformer som fremmer sosial kontakt, tilhørighet og bidrar til at vi tar vare på hverandre Sarpsborg skal ha trygge, attraktive og levende bo- og nærmiljøer - Utforme bygninger og uteområder slik at de kan brukes av alle (universell utforming) Miljø. Sarpsborg skal ha miljøvennlige bo-, transport- og arbeidsforhold - Lokalisere miljøvennlige boligområder i nærheten av skole 4

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 4 Demografi. 4.1 Befolkingsutvikling 700 600 500 400 300 200 100 0 Sarpsborg - nettoflyttingen 1997-2010 (pers per år) nettoflytting innenlands netto innvandring Per 1.1.12 hadde Sarpsborg 53 333 innbyggere. De siste 6 årene har gjennomsnittlig befolkningsvekst vært 536 eller 1,0 %. Av dette utgjør årlig fødselsoverskudd i snitt 105 personer. Nettoinnflytting står for resten av befolkningsveksten: 431 personer. Som det framgår av figuren (kilde Østfold analyse) kan nettoflyttingen deles i to nettoinnflytting innenlands og netto innvandring. De siste 6 årene har netto innvandring i gjennomsnitt bidratt mest til befolkningsveksten. Kommuneplanen har et mål om en gjennomsnittlig årlig befolkningsvekst på 1,2 % for å markere at Sarpsborg er en ambisiøs og framtidsrettet kommune. Målet er for de første 10 årene tilnærmet lik Statistisk Sentralbyrås prognose for middels nasjonal vekst som gir en befolkning på vel 60.000 i 2023 og vel 65.000 i 2030. Nå er det imidlertid tegn på at befolkningsveksten kan bli sterkere og at Sarpsborg passerer 60 000 innbyggere allerede i 2019. Prognoser som SSB utarbeider tar ikke hensyn til lokale forhold som for eksempel etablering av nytt sykehus i Sarpsborg. 85000 80000 Befolkningsutvikling 2001-2040 75000 70000 65000 60000 55000 Høy nasjonal vekst Middels nasjonal vekst Lav nasjonal vekst 50000 45000 Reelle tall 40000 5

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Innvandrere Innvandrere har stått for størstedelen av befolkningsveksten på ca. 1,0 % pr. år. Innvandrerne i Sarpsborg utgjorde pr. 1. januar 2011 10,9 % av totalbefolkningen. Innvandrerbefolkningen fra Europa (øst og vest) samt Nord-Amerika utgjorde godt over halvparten, 6,4 %. 12,0 Innvandrere i prosent av total folkemengde (kilde: SSB) 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 6,4 6,0 5,8 5,2 4,6 4,2 3,7 4,0 3,5 2,8 3,0 3,2 1,5 1,7 1,8 2,2 2,6 2,7 3,1 3,3 3,6 3,9 4,2 4,5 Vestlig bakgrunn Ikke vestlig bakgrunn Dersom man framskriver Sarpsborgs innvandrerbefolkningen i samsvar med prognosen for Nedre Glomma vil innvandrerbefolkningen øke til 18% av befolkningen i 2020 og videre til 24 % og 26 % i henholdsvis 2030 og 2040. Innvandrerbefolkning Totalbefolkning Innvandrerandel 2010 5 762 52 805 11 % 2020 10 619 58 978 18 % 2030 15 260 65 055 24 % 2040 18 175 69 089 26 % 4.2 Flytting Flyttinger er ofte knyttet til mange sammensatte årsaker der følgende grunner kan inngå: utdanning og jobb, boligkarriere, endring av familiesituasjon, ønske om å bo nærmere familie og stedskvaliteter. Flyttinger kan føre til bedre levekår gjennom bedre bolig og bomiljø. Folks mulighet til å flytte kan bli hindret av økonomiske grunner, noe som kan oppfattes som et problem for den det gjelder. Økonomiske grunner kan også fremtvinge uønsket flytting til dårligere boligstandard. Høy flyttehyppighet i et område kan påvirke graden av nettverksbygging og muligheten til å skape stabile og trygge nærmiljøer. En betydelig del av befolkningen i Sarpsborg kommune skifter bostedsadresse hvert år. Disse kan deles i: Interne flyttinger personer som skifter bostedsadresse innen kommunen. Eksterne flyttinger personer som flytter over kommunegrensen til/fra andre kommuner eller utlandet. Intern flytting I perioden 2000-2009 har det i gjennomsnitt årlig vært over 4800 personer på flyttefot internt i kommunen. 6

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0-4 år 5-9 år 10-14 år 15-19 år 20-24 år 25-29 år 30-34 år 35-39 år 40-44 år 45-49 år 50-54 år 55-59 år 60-64 år 65-69 år 70-74 år 75-79 år 80-84 år 85-89 år 90 år + De som flytter hyppigst er unge voksne. En del av disse flyttingene er som følge av endrede boligpreferanser, eksempelvis ved familieøkning. Internflyttingen i kommunen har større omfang en tilflytting til kommunen. 800 600 400 200 0 Gjennomsnittlig årlige interne flyttinger i Sarpsborg kommune etter alder i perioden 2000-2009 Kilde: Kompas SSB Eksterne flyttinger Diagrammet under viser at kommunen har større innflytting enn utflytting. 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Flytting inn og ut av kommunen 2000-2011 Kilde: SSB Innflyttinger Utflyttinger 7

Kartet under viser hvilke områder i kommunen som har hatt størst relativ befolkningsvekst i perioden 2000-2010. 8

5 Boligstatistikk Med forventet befolkningsvekst er det behov for vesentlig høyere boligbygging i åra framover enn det som har vært tilfelle i siste tiårs-periode. Det er vanskelig å forklare hvorfor prisene holder seg såpass lave når boligbyggingen tilsynelatende er så mye lavere enn befolkningsveksten skulle tilsi. Eneboliger utgjør mer enn halvparten av boligene i Sarpsborg. Jo større by, jo mindre andel eneboliger må forventes. Sannsynligvis vil en større andel av den kommende befolkningsveksten bo i rekkehus og boligblokker. Statistisk sett vil det være flere boliger med få rom i byen enn på bygda, slik vi ser av tabellen nedenfor. Det er sannsynlig at etterspørselen etter mindre boliger vil øke mer enn for større boliger pga endringen i familiemønster. Samtidig pekes det på at de minste boligene (med bare ett soverom) er vanskeligst å selge i dagens marked. Figuren under viser boligbygging i perioden 2000-2010. Boligbygging 2000-2010 350 300 250 200 150 100 50 0 Blokk Rekkehus Enebolig 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 I perioden fra 2000 til 2010 er det i gjennomsnitt fullført 212 boliger i året. Det er særlig i årene etter finanskrisen i 2007 at boligbyggingen har vært lav. I forhold til folketallet er det bygd flere boliger i Sarpsborg enn i Halden og Fredrikstad i denne perioden. I Fredrikstad er det bygd 298 boliger i snitt pr år. Det har ikke vært den samme nedgangen i Fredrikstad etter 2007. (Snitt i perioden 2008-2010 Sarpsborg 126, Fredrikstad 254). 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Sarpsborg 212 231 209 213 319 313 212 245 122 102 153 Fredrikstad 139 322 210 325 371 334 239 273 370 235 157 Halden 69 31 117 74 166 124 152 148 152 112 69 Østfold 918 1099 1189 1094 1518 1517 1390 1464 1538 908 689 9

Sarpsborg Fredrikstad Halden Østfold Enebolig 12877 53,6 % 18007 53,8 % 7425 51,0 % 70505 55,7 % Tomannsbolig 3208 13,3 % 4697 14,0 % 2159 14,8 % 14523 11,5 % Rekkehus, kjedehus og andre småhus 3080 12,8 % 4774 14,3 % 1995 13,7 % 17526 13,8 % Boligblokk 3912 16,3 % 4642 13,9 % 2168 14,9 % 18365 14,5 % Bygning for bofellesskap 290 1,2 % 370 1,1 % 173 1,2 % 1258 1,0 % Andre bygningstyper 670 2,8 % 995 3,0 % 639 4,4 % 4388 3,5 % Boligtypefordeling Sarpsborg, prosent 60 50 40 30 20 10 0 Enebolig Tomannsbolig Rekkehus, kjedehus og andre småhus Boligblokk Bygning for Andre bofellesskap bygningstyper 2006 2011 Sarpsborg har de siste årene fått en økende andel boliger i blokk, men eneboligandelen er fremdeles høy og utgjør 53 Sarpsborg har høyere andel boliger i boligblokker enn Fredrikstad. Fredrikstad har noe høyere andel rekkehus og tomannsboliger. Figuren under viser boligmassen fordelt på antall rom 2011 (%). 15000 Boligtyper etter antall rom, 2011 (Kilde: SSB) 10000 5000 Antall boliger 0 1-2 rom 3-4 rom 5 rom og større Sarpsborg har ca 24 000 boliger og det er 3-4 roms som er den dominerende størrelsen. Antall personer per bolig Boligbehovet endres over livsløpet. En ung enslig person har et annet behov enn en barnefamilie. Stadig flere bor alene og husholdsstørrelsene blir mindre. Gjennomsnittlig antall personer per hushold i Sarpsborg er i dag 2,1 og nærmere 38 % av alle private husholdninger består av én person. 10

Generelt er det i sentrum færre personer pr bolig enn i utbyggingsområdene som Hevingen og Harebakk-Kurland nord. Det er også i sentrum andel eldre er høyest. Trangboddhet Statistisk sentralbyrå definerer trangboddhet som mer enn 2 personer pr. oppholdsrom. Etter denne definisjonen er det ikke trangboddhet i Sarpsborg. Kommunens arbeid med oppfølging av ulovlige boforhold indikerer imidlertid at noen bor i ulovlige boliger, og at det forekommer uønskede bosituasjoner som ikke fanges av statistikken. Soner i sentrum og på Kurland har lavest antall personer per rom. I disse sonene er det også en høy andel eldre. 5.1 Boligpriser Pris pr m2. Gjennomsnitt. Boligprisene i Sarpsborg er lave. For alle boliger sett under ett er kvadratmeterprisen 19 000 kr. Prisene har økt med 1000 kr. Pr m2 siden 2010, men prisveksten i Sarpsborg er lavere enn landsgjennomsnittet. Prisene i Sarpsborg er lavere enn snittet i Østfold og de ligger under de øvrige Østfoldbyene. Det er viktig å være klar over at gjennomsnittsprisen dekker over store forskjeller. Nye blokkleiligheter i Sarpsborg sentrum selges for over 40 000 kr. Pr m2 og nytt boligprosjekt på Hafslundsøy er priset til 36 000 pr. m2. 42 000 kr er snittprisen for boliger i Oslo. Prisene er høyest pr m2 for leiligheter, lavest for eneboliger. Det er store variasjoner mellom ulike deler av kommunen, men tilsynelatende ikke vanskelig å omsette boliger uansett beliggenhet. Det er mulig å få høyere pris i de attraktive delene av kommunen. Ifølge Barnefamilier i sentrum (Norsk Form) er ikke økonomi avgjørende når barnefamilier i Sarpsborg skal velge hvor de vil bo. Økonomi påvirker standarden, størrelse, utseende, størrelse på hage og utsikt. Økonomi har ikke stor betydning for om man velger å bosette seg i sentrum eller utenfor. 11

Omsatte selveierboliger 2011 1.kv. 2012 0101 Halden Eneboliger 225 47 Småhus 40 11 Blokkleiligheter 76 21 0105 Sarpsborg Eneboliger 426 92 Småhus 63 12 Blokkleiligheter 56 17 0106 Fredrikstad Eneboliger 609 122 Småhus 127 24 Blokkleiligheter 221 48 I tillegg ble det omsatt ca. 1600 blokkleiligheter/småhus i fylket i 2011. 5.2 Flyttemotiv helsepersonell. COWI AS gjennomførte for Sarpsborg kommune i 2011 en elektronisk spørreundersøkelse blant helsepersonell ved Oslo universitetssykehus HF og studenter innen helsefag ved utvalgte høyskoler og universitet. Det er 540 respondenter som har svart på undersøkelsen, fordelt på 26 prosent yrkesaktive og 74 prosent studenter. Undersøkelsen viser, viser at folk er villig til å pendle 20 30 minutter dersom det gir tilgang på ønsket boligtilbud. Det betyr at Sarpsborg vil konkurrere med store deler av Østfold om nye innbyggere som kommer pga sykehusetableringen på Kalnes. Undersøkelsen har kartlagt viktige kriterier ved valg av bolig og bosted, og denne kunnskapen er viktig for å tiltrekke oss tilflyttere. - Gode arbeidsmulighet er, - Gode arbeidsmulighet er for ektefelle/sambo er - Gode oppvekstvilkår for barn - Godt tilbud av pålitelig offentlig kommunikasjon - God tilgang til natur og muligheter for friluftsliv - Viktigere med gode oppvekstvilkår for barn enn nærhet til sentrum Dette området innbyr ikke til opphold og aktivitet - Godt tilbud av kommunale tjenester - Viktig med riktig boligtype! Preferansene er; enebolig, tomannsbolig, rekkehus. - God romslig tomt og romslig hus er viktigere enn nærhet til arbeidsplass og barnehage/skole Resultatene fra flyttemotivundersøkelsen viser at nærmere halvparten av utvalget anser det nye Østfoldsykehuset som en attraktiv eller svært attraktiv arbeidsplass. En tredjedel av utvalget svarer at det er sannsynlig eller svært sannsynlig at de vil søke jobb ved det nye sykehuset. Andelen er høyre blant studentene enn de yrkesaktive. 12

Ifølge undersøkelsen har Sarpsborg en gylden mulighet til å tiltrekke seg de som anser det nye sykehuset som attraktivt og vurderer å søke jobb der, dersom man tilrettelegger for ønsket boligtype og bostedsområder. Helsepersonell og studenter ønsker seg gjerne enebolig, tomannsbolig eller rekkehus. I tillegg bør boligen være i nærheten av arbeidsplass og/eller barnehage og skole. Videre bør bosted ha gode oppvekstvilkår for barn, samtidig som det bør være en butikk i nærheten. De mer urbane fasilitetene, som nærhet til et sentrum eller mengder av kulturtilbud, er disse respondentene mindre opptatt av. Det er en del av respondentene som har tilknytning til Østfold og som svarer at Sarpsborg kommune er attraktiv og at det er sannsynlig at de kommer til å søke jobb ved det nye sykehuset. Det er disse personene som vil være lettest å motivere til å velge Sarpsborg som bosted. COWIs konklusjon er: Alt i alt viser resultatene fra flyttemotivundersøkelsen at det nye sykehuset på Kalnes vil tiltrekke seg helsepersonell som også har et ønske om å bosette seg i Sarpsborg kommune. Ved å planlegge og tilrettelegge for denne gruppen mennesker, vil Sarpsborg kommune trolig kunne utløse bosetting i kommunen. Å få til slik bosetting er i tråd med kommunens mål om å øke antall bosatte med høyere utdannelse. 6 Boligpolitiske perspektiver fra arbeidsmøtene i det boligsosiale handlingsprogramarbeidet, våren 2012 I arbeidsmøter i forbindelse med arbeidet med det boligsosiale handlingsprogrammet ble ulike boligpolitiske problemstillinger belyst. Nedenfor gjengis noen av synspunktene. 6.1 Har man et generelt boligproblem i Sarpsborg Mangler man boliger? Synspunkter: Totalt sett har man ikke et stort boligproblem, men det mangler leiligheter med god standard og attraktiv beliggenhet og gode områder for nye eneboliger (selvbyggertomter) Mangler man bestemte boliger? Synspunkter: Det er bygd mye leiligheter de siste 5 10 åra. Barnefamiliene vil heller ha eneboliger/rekkehus. Det er mindre etterspørsel etter eldre hus. Familier med høy inntekt ønsker nyere hus med høy standard. Lite av dette i markedet. Dersom disse velger å kjøpe eldre hus er det helst pga. en attraktiv tomt. Det etterspørres både tomter for selvbygging og ferdig utbygde eneboliger/rekkehus med nøkkel i døra. Dog er interessen for ferdige hus størst. Boligsøkere er meget opptatt av nærmiljø, skole og andre bokvaliteter. Nærhet til arbeidsplass og tilbud for barn teller mye, antagelig mer enn byens urbane kvaliteter. Det er svært stor etterspørsel etter tomter/boliger i området rundt Kalnes. Grålum og Bakkeli også meget attraktivt. Det er lite ledige attraktive arealer i nærheten av sykehuset på Kalnes. Vistergropa er for attraktivt til å drive sandtak i 20 år til og bør utbygges med boliger. Skolestrukturen bør tilpasses boligutbyggingen. 13

Er boliger for dyre/for billige i Sarpsborg? Synspunkter: Småhus i sentrum blir for dyrt. Leiligheter med høy standard i sentrum selges raskt. 50+ vil ha nye leiligheter med god standard, selger hus og har økonomi til å kjøpe. Nyere brukte boliger selges veldig fort. Det er kun de eldste og de med veldig høy fellesgjeld som er vanskelige å selge. Det er ikke nok attraktive tomter for folk med god råd. En del flytter faktisk ut av kommunen fordi slike tomter ikke finnes. Disse flytter til andre omliggende kommuner som kan tilby slike tomter. Leiligheter i byen må minst ha to soverom, mindre leiligheter selger ikke. Det er et problem at gamle eneboliger som fraflyttes ikke er særlig attraktive i markedet. 6.2 Skranker for boligbyggingen Har utbyggere konkrete planer som de venter med å igangsette? Hvorfor venter de? Synspunkter: Utbyggere har tomter tilgjengelig, men venter i mange tilfeller på rett tidspunkt. Første utbygger får størst kostnader og dårligst pris. Attraktive tomter bygges først. Har man opplevd usolgt boliger i nye prosjekter? Manglende forhåndssalg? Hvorfor? Synspunkter: 50+ er de kjøpekraftige. Små leiligheter for gruppen 20+ selger dårlig. Prosjekter er derfor endret til større leiligheter, som selges raskt. 6.3 Kommunen som samarbeidspartner Samarbeider Sarpsborg med nabokommuner om boligplanlegging bør man gjøre det? Synspunkter: Kommunen samarbeider ikke med nabokommunene om boligplanlegging. Representanter fra utbyggerne/næringen mener at samarbeid er viktig og at det er viktig med kunnskap om konkurrenter for å dyrke fram våre kvaliteter. Viktige faktorer i den forbindelse er oppvekstmiljø, skole, gang/sykkelavstand til arbeidsplass evt skole. Vi må finne de mest populære områdene, videreforedle disse og bygge der. Bør kommunen ta ansvar for at det bygges nok? Synspunkter: Kommunen må ta ansvar for at det bygges nok. SK må bygge utleieboliger og gå i dialog med grunneiere om tomter. Hva vi har å tilby er med på å bestemme hva slags innflyttere vi får til kommunen og for flyttemønsteret innad i kommunen. Er kommunen for ambisiøs/for lite ambisiøs når det gjelder områdeutvikling/-løft? Synspunkter: Det er behov for felles innsats og prioritering av utviklingsområde, f.eks Sandesund Greåker. Kommunen må invitere og være mer aktiv overfor utbyggerne. Kommunene kan øke områdenes attraktivitet ved å tilrettelegge infrastrukturen og kvalitetene i området. For å få til utvikling må kommunen være villig til å ta noen grep, for eksempel oppkjøp av eiendommer. I utbyggingsområder må øvrige bokvaliteter ivaretas som gang/sykkelveier, forskjønning, offentlige møteplasser, offentlig virksomhet med mer. Kommunen må engasjere seg i tomteoppkjøp for eksempel i østre bydel og gå foran i utviklingen av området, så kommer det private etter med boliger, forretninger osv. Kommunen bør samarbeide med private om bygging av luksusboliger. Vi mangler de spennende boligprosjektene både når det gjelder størrelse, spennende arkitektur og spennende bomiljøer. Noen utbyggere mener at Sarpsborg kommune stiller for strenge krav til boligprosjekter, slik at det ikke blir økonomi i prosjektene. Sarpsborg er langt mer effektive enn Fredrikstad i byggesaksbehandling. Det bør Sarpsborg markedsføre. Oppstartmøtene er veldig viktige særlig når det gjelder å bygge tillit. 14

6.4 Sarpsborg som en del av et større boligmarked Velger folk med jobb og tilknytning til Sarpsborg å bosette seg i andre kommuner? Synspunkter: Flere og flere ser det som mulig å pendle til Oslo. Disse ønsker/vil bo vest for Glomma. En del vil ta toget fra Råde og bruke bil fra hjemmet til stasjonen. Nærheten til E6 vil derfor bety mye for mange. Områdene øst for Glomma kan gjøres mer attraktive ved en bedret tilgang til E6. Sarpsborg er for usynlig når det gjelder å tiltrekke seg nye innbyggere fra Oslo-regionen. Man kjenner til Fredrikstad, men ikke Sarpsborg. 6.5 Mulige konklusjoner fra synspunktene i arbeidsmøtene. Det er behov for noe økt boligbygging, spesielt vest for Glomma. Nye eneboliger/rekkehus for barnefamilier er mangelvare. Arealplanen bør prioritere attraktive tomter for slik utbygging. Det er etterspørsel etter selvbyggertomter. Det er behov for opprusting av eldre boligmassse, både eneboliger og leiligheter. Tilpasning til universell standard og minimum to soverom. Det er god tilgang på rimelige boliger. Det er attraktive boliger med god beliggenhet som er mangelvare. Utbyggingsområder som ikke er attraktive nok, blir liggende ubebygd. Arealplanen må vektlegge god beliggenhet for framtidig boligbygging. Kommunen må vurdere å bli mer aktiv som partner i utbygging av områder. Kommunens rolle er å styrke bokvaliteter ved å velge rett beliggenhet for tomter, tilrettelegge for barn med gangveier og lekearealer og sikre trygg tilgang til skole og barnehager. Områdene øst for Glomma kan få styrket sin attraktivitet dersom tilgangen til E6 bedres. 7 Noen vurderinger fra eiendomsmeglere Det er få rekkehus utenfor bykjernen egnet for barnefamilier. Det kan forventes økt etterspørsel etter større rekkehus (150 m2) i områder med fortettet bymessig utbygging for bl.a. barnefamilier som ikke ønsker enebolig. Dette vil kunne dekke behov for de som kommer flyttende fra områder der man er vant til å bo tettere. Eneboliger i kjede- alt på en flate er etterspurt. Det vil også være behov for mindre prosjekter for eldre ved grendesentre der det er tilgang til butikk, lege, og buss. I dag finnes slike tilbud bare i sentrum. Ved utbygging bør områder suppleres med andre typer boliger enn de som finnes i området for å få en variert befolkning. For eksempel mangler Tindlund/Grålum/Hannestad leiligheter/rekkehus. Ved skilsmisse er det etterspørsel etter boliger i samme skolekrets slik at barn kan fortsette på samme skole. De som drømmer om enebolig må ikke glemmes. Det er en viss etterspørsel etter selvbyggertomter. Også etterspørsel etter tomter fra utbyggere. Nye boliger prosjekteres til 24 000 pr. m2. Skolen er en utfordring i sentrum. Barnefamilier flytter ut av sentrum pga skolesituasjonen. Dårlige opplevelser ved skolen ryktes fort. 15

Grensen mellom øst og vest har blitt svakere. De som jobber mot Fredrikstad eller Oslo foretrekker vest. Sarpingen er mer mobil. Bakkeli/Grålum/Øvre Lande gir best priser. Klavestadhaugen/Hevingen/Fjelldal selges raskt til bra priser. Oppsund også populært. Noen henvendelser kommer fra ansatte ved sykehuset. Nyere eneboliger Sarpsborg vest etterspørres. Sykehuset kan gi oppsving i salg av små leiligheter som tilleggsleilighet til bolig annet sted. Leiligheter i sentrum bør ha heis og egen uteplass. Leilighetene bør ha minst 2 soverom og være på 80-100 m2. Noen vil også ha større. Det er mange ledige leiligheter med ett soverom som er vanskelige å selge. Ikke ønskelig med boliger med lavt innskudd og høy fellesgjeld. Innløst fellesgjeld gir lavere sikkerhet enn i borettslaget. Fellesgjeld bør ikke overstige 30 %. I området fra Storbyen mot stadion er det mange dårlige boliger med store tomter. Her er det et utviklingspotensial som bør utnyttes, ikke bare med store blokker. Kjøperne er selektive. Det er ikke de samme kjøperne som dukker opp på ulike steder i kommunen. Man har valgt seg ut et område man vil bo i. Råd til kommunen: Tilrettelegge for rekkehus for yngre/barnefamilier Legge til rette for å drive egne bedrifter (IT, tjenesteyting). Bl.a. ved å markedsføre kort vei til Rygge. Profilere Sarpsborg som bosted med alle tileggskvaliteter: Nærhet til sjøen, gode fritidsaktiviteter og opplevelser, nær naturen. Gode kommunikasjoner (Tog/buss) Skole/barnehage viktig for valg av bolig. Boliger bør ligge i sykkelavstand til skole. Bør stimulere til utleiedel ved nybygging. For eksempel lempe på krav til parkering 8 Innspill om bolig til arealdelen 2014-2023 8.1 Innspill fra høringsrunden Kommunen har pr oktober 2012 mottatt rundt 100 innspill i forbindelse med rullering av kommuneplanensarealdel. Innspillene omhandler konkrete utbyggingsområder. Innspillene kommer både fra grunneiere, utbyggere og andre som har ideer om kommunens utvikling. Innspillene er varierte i detaljnivå og omfang. Enkelttomter hos private grunneiere og små boligområder utenfor byområdet er det flere av, men er ikke typiske for innspillene. De er dermed ikke tatt med i denne oppsummeringen. Det er særlig tre områder som omtales i de innkomne innspillene: 1. Nye boligområder rundt sykehuset (på alle sider) 2. Boligutbygging rundt Borgenhaugen (og delvis Klavestadhaugen) 3. Fjelldal/Kløvningssten/Surferllingen-området. Årsakene til at områdene ønskes avsatt til boligformål er ulike, men innspillene rundt sykehuset går i stor grad ut på beliggenheten til den nye, store arbeidsplassen som vil komme, nærhet til E6 og at det her er mulighet for gode og rolige boligområder. Når det kommer til de andre områdene på østsiden, handler innspillene i stor grad om utvidelse av eksisterende boligområder, som Kløvningsten. Det argumenteres gjerne for at dette er gode, rolige boligområder, med gode bokvaliteter, og at de er trygge, etablerte boligområder der det hevdes at mange ønsker å bo. 16

8.2 Innspill fra medvirkningsmøter I medvirkningsmøter våren 2012 fikk kommunen mange interessante forslag til verneområder, næringsområder og områder for boligbygging. Typiske områder som går igjen for boligbygging er boliger sørvest for sykehuset, gjerne mot Skredderberget, Lundestad, Brattås og Eidet. Det er også et gjennomgående ønske om boligbygging i Vistergropa og store deler av strekningen Sandesund - Greåker. Knattås og Yvenåsen er også populære utbyggingsområder. Nord for Lekvollkrysset er det flere forslag som går ut på å legge områdene ut til boligformål, samt sikre friområder med en rundløype rundt Tunevannet. Ser vi nærmere på noen av årsakene til disse forslagene, kommer det fram at nærheten til sykehuset kommer til å kreve at områder nær sykehuset bygges ut, og at det skapes gode og varierte boligområder i nærheten av denne nye arbeidsplassen. Utbygging i området Sandesund Greåker har stor oppslutning og begrunnes gjerne med at tilknytningen til Glomma er viktig og i dag lite ivaretatt Dette kan bli et nytt og flott område, da det har enormt potensial. Når det gjelder forslag til boligområder på østsiden, dominerer forslag på Hafslundsøy, Hafslundskogen, Fjeld gård/nordover Hevingen og noe fra Borgenområdet mot Isesjø. Det er også kommet noen forslag om utbygging på Bjørnemyr nord. Bede og Navestad er videre også påpekt som fremtidige utbyggingsområder blant innbyggerne som deltok på medvirkningsmøtene. Utbyggingsforslag på østsiden kommer i tilknytning til (utvidelse og fortetting av ) allerede eksisterende boligområder, i motsetning til områdene langs E6 på vestsiden. Dette kan forklares med at man på østsiden ikke har det samme presset på ny boligbygging sett i sammenheng med sykehusutbyggingen. 9 Attraktivitet 9.1 Innbyggernes oppfatning av Sarpsborg som bosted. Innbyggerundersøkelsen i desember 2009 Resultater kommunen som bosted Type spørsmål Sarpsborg 2009 Snitt land Høyest Lavest Kommunen som bosted Hvor tilfreds er du med området der du bor? 5,1 5,1 5,2 4 Hvor tilfreds er du med å bo i kommunen 4,8 4,9 5,1 4,5 I hvilken grad vil du anbefale dine venner og bekjente å 4,5 4,6 4,9 3,9 flytte til din kommune? Snitt: 4,8 4,9 5 4,1 Boligtilbud Muligheten for å skaffe seg leilighet? 4,5 4 4,6 2,3 Muligheten for å skaffe seg enebolig/rekkehus? 4,6 4,1 4,6 2,5 Muligheten for å skaffe seg tomt? 3,2 3,5 4,7 3 Snitt: 4,1 3,9 4,6 2,6 17

Sarpingen er godt fornøyd med Sarpsborg som bosted, omtrent på linje med resultatet for landet som helhet. Kanskje viser resultatet også at sarpingen er litt beskjeden når det gjelder å anbefale egen kommune som bosted overfor andre. Som vi ser oppfatter sarpingen at muligheten for å skaffe seg leilighet eller enebolig/rekkehus er bedre enn for landsgjennomsnittet, nærmest på høyde med de beste resultatene i undersøkelsen. Derimot oppfattes det som vanskeligere å skaffe tomt til boligbygging. Resultatene stemmer godt overens med annen informasjon som karakteriserer boligmarkedet i Sarpsborg. Type spørsmål Innbyggerundersøkelsen i desember 2009 Resultater kommunen som bosted Sarpsborg 2009 Snitt land Høyest Lavest Levekår Oppvekstmiljøet for barn og unge? 4 4,3 5 4 Kommunen som bosted for eldre? 3,8 4,2 5 3,4 Kommunens hjelp til personer i vanskelige livssituasjoner? 3,3 3,4 4,3 2,9 Naboskap og sosialt fellesskap? 4,5 4,6 4,8 4 Snitt: 3,9 4,1 4,8 3,6 Bomilø og senterfunksjoner møteplasser der du kan treffe andre? 3,9 3,8 4,4 3,1 folkeliv og aktivitet i kommunen? 3,9 4 4,5 3,5 ryddighet og renhold på offentlige steder? 3,8 4 4,2 3,5 Snitt: 3,8 3,9 4,4 3,4 Trygghet Hvor trygt opplever du at det er å bo og ferdes i din 4,6 4,8 5,2 4 kommune? Snitt: 4,6 4,8 5,2 4 Dersom man ser på svarene for hvordan sarpingen vurderer mer spesifikke forhold ved bomiljøet i kommunen, framkommer det at man er litt mindre fornøyd på de fleste indikatorene enn resultatet for landet som helhet. 9.2 Omdømmeundersøkelsen Omdømmeundersøkelsen fra 2011 viser at Østfold er attraktivt som mulig bosted for personer i Østlandsområdet. Derimot framstår ikke Sarpsborg som attraktivt. Det er også slik at jo høyere inntekt eller utdanning personer har, jo dårligere inntrykk har man av Sarpsborg, og jo mindre sannsynlig er det at man vil flytte hit. Sarpsborg forbindes i liten grad med rikt kulturliv, mangfold av opplevelser eller levende sentrum. Sarpsborg har begrenset boligtilbud i prisklassen over 4 mill kr. Det finnes noen større sentrumsleiligheter og noen få nyere eneboliger i denne klassen. Dette tyder på at verken tilbud eller etterspørsel etter dyrere boliger er spesielt stort i Sarpsborg. Et økt tilbud kan føre til økt etterspørsel. Samtidig vil det sannsynligvis være nødvendig med tiltak for å øke Sarpsborgs omdømme som et sted å bo, besøke og jobbe. 18

9.3 Attraktivitetsbarometeret Telemarksforskning har over noen år utviklet en metode for å dokumentere variasjoner i stedlig attraktivitet for bosetting mellom kommuner og regioner i Norge. Målsettingen er å forstå hvilke drivkrefter som påvirker norske regioners attraksjonskraft, i betydningen av regioners evne til å trekke til seg innbyggere. Forskjeller i stedlig attraktivitet er i følge Telemarksforskning en drivkraft som har fått økende betydning for regional utvikling, på bekostning av arbeidsplassvekst, som tidligere var regnet som den primære drivkraften. Attraktivitetsbarometeret viser at for attraktivitet i regionene er arbeidsplassvekst, arbeidsmarkedsintegrasjon, befolkningsstørrelse, kafeer og boligbygging positive faktorer i regionene. Boligbyggingen er imidlertid langt mindre viktig for regioner enn for kommuner. Det betyr at boligbyggingen betyr mindre for hvilken region folk flytter til, men svært mye for hvilken kommune i regionen som får innflyttingen. Når Østfold/Nedre Glomma da er attraktiv som region å flytte til ifølge attraktivitetsbarometeret, vil boligbyggingen/boligtilbudet i Sarpsborg påvirke om personene flytter hit eller til andre kommuner i regionen. Med andre ord er det betydelig konkurranse mellom kommuner ifølge denne undersøkelsen. 10 Boliger til salgs. Eksempler september 2012. Klavestadhaugen innholdsrik rekkehusleiliget, 106 m2, kr. 1 675 000 Byggeår 1969, 3 soverom 19

Leilighet 1. etasje, 68 m2 Kurland, kr. 1 460 000, Byggeår 1961 to soverom Leilighet i rolige omgivelser Klavestadhaugen 43 m2, kr. 850 000, Byggeår 1969 ett soverom 20

Enebolig med hybelleilighet, 227 m2, kr. 2 690 000, Byggeår 1975, 3 soverom Påkostet enebolig, 111 m2, kr. 2 000 000, Byggeår 1951, 3 soverom 21

Moderne enebolig under oppføring, Nordlitoppen. 163 m2, kr. 5 000 000, Ny, 3 soverom 19 selveierleiligheter, sentrum 13 solgt, 60 132 m2 kr. 2 175 000 5 750 000 Ett til tre soverom 22

11 Innholdsfortegnelse Boligpolitisk plattform Utkast til innholdsfortegnelse for boligpolitisk plattform ser slik ut: 1. Boliganalyse 1.1 Demografi (alderssammensetning, sivilstand, innvandring) 1.1.1 Flytting, inkludert flyttemotiv 1.1.2 Befolkningsutvikling 1.1.3 Pendling 1.1.4 Levekårskartlegging 1.2 Boligstatistikk 1.2.1 Boligpriser 1.2.2 Boligbygging (volum, fordeling av boliger) 1.2.3 Husholdningsstørrelser 1.2.4 Boligsosialt arbeid i Sarpsborg i dag 1.3. Sarpsborg som en del av et større boligmarked 1.3.1 Omdømmeundersøkelsen 1.3.2 Innbyggernes oppfatning av Sarpsborg som bosted 1.3.3 Infrastruktur/offentlig kommunikasjon og pendling 1.3.4 Analyse av boligsituasjonen av Sarpsborg (kontra hva som er situasjonen Oslo) 2. Rammebetingelser 2.1 Samfunnsdelen 2.2 Arealstrategi 2.2.1 Fylkesplanen 2.2.2 Framtidens byer 2.2.3 Hvordan skal Sarpsborg vokse? 2.2.4 Sentrumsplanen 2.2.5 Planprogram arealdelen 3. Boligpolitiske perspektiv 3.1 Medvirkning 3.1.1 Innspill fra arbeidsmøter til boligsosialt handlingsprogram 3.1.2 Innspill (om bolig) til arealdelen 2014-2023 3.1.3 Innspill medvirkningsmøter arealdelen 2014-2023 3.1.4 Intervju med eiendomsmeglere 3.2 Skranker for boligbygging 3.2.1 Intervjuer med grunneiere, som har eiendommer som i dag ligger som fremtidige boligområder i gjeldende arealdel, og som ikke er realisert. 3.2.2 Evt. Skrankene påpekt av eiendomsmeglerne 3.2.3 Boligtrender 23

4. Roller og ansvar 4.1 Aktører 4.1.1 Sarpsborg kommune (drøfting, hva er kommunens ansvar) 4.1.2 Grunneiere (drøfting) 4.1.3 Utbyggere/eiendomsutviklere (drøfting) 4.1.4 Eiendomsmeglere (drøfting) 4.1.5 Husbanken o.l.(drøfting) 4.2 Drøfting av ulike samarbeidsformer og ansvarsfordeling (f.eks. organisering og finansieringsløsninger) 5. Virkemidler (ferdig 7. november) 5.1 Utbyggingsavtaler 5.2 Strategiske oppkjøp, herunder legge ut selvbyggertomter 5.3 Arealplanlegging (overordnet) og regulering/byggesak 5.4 Tilskuddsordning rettet mot unge (premiering av de som tar utdanning, som vi ønsker å tiltrekke) 5.5 Oppdatert nettside ledige tomter 5.6 Offensivt arbeid/nettverk/dialog rettet mot næringslivet 5.7 Leiemarkedet 5.8 Opprustning av eldre boligmasse 6. Mål og tiltak 6.1 Boligpolitiske målsettinger 6.2. Tiltak og gjennomføring 24