Boligpolitisk plattform

Transkript

1 Boligpolitisk plattform Første utkast Skarpnord Hafslundsøy Nesveien Hafslundsøy Midtbyen Sarpsborg sentrum

2 1. Innhold 1. Innledning Bakgrunn Boligpolitikk Norsk boligpolitikk i historisk perspektiv Status og utviklingstrekk Demografi Befolkingsutvikling Flytting Flyttemotiver helsepersonell Pendling Levekårskartlegging Boligstatistikk Boligbygging Boligtyper Boligstørrelse Antall personer pr bolig Boligpriser Omsatte selveierboliger Boligbygging sett i forhold til befolkningsutvikling Regulerte boligtomter Boligsosialt arbeid i Sarpsborg i dag Sarpsborg som en del av et større boligmarked Omdømmeundersøkelsen Innbyggernes oppfatning av Sarpsborg som bosted Attraktivitetsbarometeret Boligtrender Boligsituasjonen i Sarpsborg Rammebetingelser Hvem gjør hva i boligpolitikken? Staten Kommunene Private aktører Kommuneplanens samfunnsdel

3 3.3 Framtidens byer Mangfold og inkludering Arealstrategi Fylkesplanen med krav om redusert arealforbruk Sentrumsplanen Planprogram arealdelen Hvordan skal Sarpsborg vokse? Utbyggingsmønster og kapasitet Boligpolitiske perspektiv Innspill fra medvirkningsmøter Boligpolitiske perspektiver fra arbeidsmøtene i det boligsosiale handlingsprogramarbeidet Innspill (om bolig) til arealdelen Innspill medvirkningsmøter arealdelen Innspill fra Plan og økonomiutvalgets arbeidsseminar april Innspill fra grunneiere Noen vurderinger fra eiendomsmeglere Roller og ansvar Sarpsborg kommune Planmyndighet Grunneier Utviklingspartner Annen myndighetsutøvelse Private grunneiere Utbyggere/eiendomsutviklere Eiendomsmeglere Husbanken Leiemarkedet Mål, tiltak og virkemidler Overordnet mål Mål Boligforsyning Boligsosial utvikling Attraktive boområder

4 6.3 Kommunal planlegging og byggesaksbehandling Virkemidler Areal-, reguleringsplanlegging og byggesaksbehandling Strategisk eiendomsutvikling Utbyggingsavtaler Utviklingspartner Stimulere tilbakeflytting Boligguide på nettet Utbyggingsmønster Vedlegg Boliger til salgs. Eksempler september Levekårskartlegging Regulerte boligtomter. Kart Innledning Sarpsborg skal utarbeide en helhetlig boligpolitikk som et redskap i arbeidet med å utjevne sosiale forskjeller, bedre levekårene og gjøre Sarpsborg til et attraktivt sted å bo. Bolig er en viktig del av velferdspolitikken og boligsituasjonen har stor betydning for levekårene. Gode bomiljøer og boformer som fremmer sosial kontakt og tilhørighet, er viktige mål i kommuneplanen. Boligtilbudet er også et viktig virkemiddel for å trekke til seg nye innbyggere og kan påvirke hvilke innbyggere som velger å etablere seg. Det er viktig å tilby spennende og attraktive boligtomter det bidrar også til å styrke omdømmet. Sarpsborg trenger nye innbyggere som kan bidra med ressurser til vekst og utvikling herunder å møte eldrebølgens utfordringer. Hva en lokal boligpolitikk skal inneholde er likevel ikke opplagt. Boligspørsmålet er sannsynligvis mer sammensatt i dag enn tidligere. Boligsektoren er fragmentert i den forstand at andre aktører enn kommunen har stor innflytelse på hva som skjer. Boligmarkedet er differensiert og boligbyggingen er konjunkturstyrt. For lav boligbygging gir en politisk bekymring. Utbyggere er bekymret for at planprosesser tar for lang tid og at offentlige krav gjør boliger dyrere. Nåværende innbyggere er svært forskjellige med ulike preferanser i boligmarkedet. Innflyttere og potensielle innflyttere representerer svært ulike interesser. Det er alle disse til dels motstridende hensyn en lokal boligpolitikk skal prioritere mellom gi en retning for kommunens videre arbeid. 4

5 1 Bakgrunn 1.1 Boligpolitikk Arbeid, utdanning, helse og bolig regnes som de fire grunnpilarene i velferdspolitikken.en god bolig er for hver enkelt av oss avgjørende for vår livskvalitet og mulighet til livsutfoldelse. En god bolig gir oss mulighet til å delta aktivt i arbeidsliv, ta skolegang og ha sosialt samvær med andre. Gode boliger skaper gode lokalsamfunn og byer. Boligmarkedets betydning for samfunnsøkonomien er betydelig. Jo bedre boligmarkedet fungerer, jo enklere vil våre behov for bolig imøtekommes på en økonomisk effektiv, sosialt rettferdig og miljøvennlig måte. Skal boligmarkedet fungere godt, må det føres en sunn og forutsigbar økonomisk politikk. Boligpolitikken skal stimulere til og frambringe gode resultater der markedet ikke gir de ønskede løsningene. Boligpolitikken er innrettet slik at den skal stimulere til løsninger som ikke markedet alene kan framskaffe. Statens viktigste virkemidler for å tilrettelegge for et velfungerende boligmarked er lover og regler, kunnskap og kommunikasjon samt tilgang til bolig- og byggefinansiering. Utformingen av en ny boligpolitikk skal først og fremst konkretisere hvordan vedtatte mål og strategier skal nås. Tiltak som iverksettes bør være basert på kunnskap om befolkningsutvikling og hva som påvirker valg av bosted. Boligpolitikken bør også klarlegge hvilke virkemidler kommunen har til disposisjon, og dermed hvilke virkemidler man ønsker å ta i bruk. Kommunens pålagte oppgaver på det boligpolitiske området dreier seg først og fremst om arealplanlegging der kommunen skal sørge for tilstrekkelig tilgang på arealer til boligbygging. Gjennom arealplanen har kommunen anledning til å gi sterke føringer for hva som skal bygges hvor. Per i dag har kommunen styrt lokalisering av boligområder gjennom arealplanen, men kommunen har i liten grad styrt hva som skal bygges. Kommunen har også ansvar for å bistå vanskeligstilte på boligmarkedet. Ut over dette er det opp til kommunen å bestemme hvilke boligpolitiske grep som skal tas. For eksempel kan kommunen inngå utbyggingsavtaler, slik det nå legges til opp til gjennom prinsippvedtak om innføring av utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtaler skal sikre gjennomføring av arealplaner og kan bl.a. stille krav til bygningers størrelse og kvalitet, sikre forkjøpsrett og avklare ansvar for gjennomføring av f.eks. veianlegg, g/s-vei, parkering og friområder (områdekvaliteter). Utbyggingsavtaler kan sikre at utbygging skjer slik som kommunen ønsker, nedfelt i kommunens utbyggingspolitikk Kommunen kan også kjøpe opp eiendommer for utvikling eller videre salg, slik det planlegges ved etablering av ny kommunal enhet. 1.2 Norsk boligpolitikk i historisk perspektiv. De første tiårene etter andre verdenskrig var målet for boligpolitikken å bygge flest mulig boliger til en rimelig penge. Den offisielle målsettingen var å skaffe hele befolkningen sosialt forsvarlige boliger til en pris som stod i rimelig forhold til deres inntekter. I årene mellom 1959 og 1995 finansierte Husbanken rundt to tredjedeler av alle nyoppførte bolighus. Kommunene kjøpte og bearbeidet tomter, og solgte dem videre til selvbyggere og boligkooperasjonen. På og 90-tallet ble prisregulering på borettslags- og utleieboliger avviklet og Husbankens rolle som motor i boligbyggingen gradvis nedtonet. Folk flest kunne løse sitt boligbehov gjennom markedet. Fra midten av 90-tallet kom en gradvis boligsosial vending av den statlige boligpolitikken. Den boligsosiale vendingen består av 5

6 staten som tilrettelegger for velfungerende boligmarkeder - de boligsosiale virkemidlene som endres fra generelle til selektive låne- og støtteordninger og økt vekt på oppfølgingstjenester - overordnet fokus på bestemte gruppers utfordringer (ungdom, eldre, flyktninger, vanskeligstilte, bostedsløse) - bolig integreres i velferdspolitikken og fattigdomsbekjempelsen For kommunen endrer rollen seg fra tilrettelegger for allmenn boligbygging til fokus på vanskeligstilte. Husbanken endres fra allmenn boligbank til velferdsetat. Selv om kommunene fortsatt står fritt til å formulere egne mål og strategier, har kommunenes boligarbeid i stor grad fulgt utviklingen i den statlige politikken, og dermed blitt rettet mot de mest vanskeligstiltes problemer. Tidligere sentrale oppgaver som tomteoppkjøp og arealklargjøring er sterkt nedprioritert eller utføres ikke lenger. Et vesentlig stabilt kjennetegn ved norsk boligpolitikk er at eierlinja står støtt. (Fra vedlegg 1 til Rom for alle : Den boligsosiale vendingen. Norsk boligpolitikk fra midten av tallet i historisk perspektiv.) 2 Status og utviklingstrekk 2.1 Demografi Befolkingsutvikling Sarpsborg - nettoflyttingen (pers per år) nettoflytting innenlands netto innvandring Per hadde Sarpsborg innbyggere. De siste 6 årene har gjennomsnittlig befolkningsvekst vært 536 eller 1,0 %. Av dette utgjør årlig fødselsoverskudd i snitt 105 personer. Nettoinnflytting står for resten av befolkningsveksten: 431 personer. Som det framgår av figuren (kilde Østfold analyse) kan nettoflyttingen deles i to nettoinnflytting innenlands og netto innvandring. De siste 6 årene har netto innvandring i gjennomsnitt bidratt mest til befolkningsveksten. Kommuneplanen har et mål om en gjennomsnittlig årlig befolkningsvekst på 1,2 % for å markere at Sarpsborg er en ambisiøs og framtidsrettet kommune. Målet er for de første 10 årene tilnærmet lik Statistisk Sentralbyrås prognose for middels nasjonal vekst som gir en befolkning på vel i 2023 og vel i Nå er det imidlertid tegn på at befolkningsveksten kan bli sterkere og at Sarpsborg passerer innbyggere allerede i Prognoser som SSB utarbeider tar ikke hensyn til lokale forhold som for eksempel etablering av nytt sykehus i Sarpsborg. Alderssammensetningen endrer seg også med større innslag av eldre innbyggere. Den eldre befolkningen vil være drivere i byutviklingen. Eldre mennesker kjører ikke bil og for dem vil livet fungere bedre i tette konsentrasjoner slik byen kan tilby. 6

7 Innvandrere Innvandrere har stått for størstedelen av befolkningsveksten på ca. 1,0 % pr. år. Innvandrerne i Sarpsborg utgjorde pr. 1. januar ,9 % av totalbefolkningen. Innvandrerbefolkningen fra Europa (øst og vest) samt Nord-Amerika utgjorde godt over halvparten, 6,4 %. 12,0 Innvandrere i prosent av total folkemengde (kilde: SSB) 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 6,4 6,0 5,8 5,2 4,6 4,2 3,7 4,0 3,5 2,8 3,0 3,2 1,5 1,7 1,8 2,2 2,6 2,7 3,1 3,3 3,6 3,9 4,2 4,5 Vestlig bakgrunn Ikke vestlig bakgrunn Dersom man framskriver Sarpsborgs innvandrerbefolkningen i samsvar med prognosen for Nedre Glomma vil innvandrerbefolkningen øke til 18% av befolkningen i 2020 og videre til 24 % og 26 % i henholdsvis 2030 og Innvandrerbefolkning Totalbefolkning Innvandrerandel % % % % Flytting Flyttinger er ofte knyttet til mange sammensatte årsaker der følgende grunner kan inngå: utdanning og jobb, boligkarriere, endring av familiesituasjon, ønske om å bo nærmere familie og stedskvaliteter. Flyttinger kan føre til bedre levekår gjennom bedre bolig og bomiljø. Folks mulighet til å flytte kan bli hindret av økonomiske grunner, noe som kan oppfattes som et problem for den det gjelder. Økonomiske grunner kan også fremtvinge uønsket flytting til dårligere boligstandard. Høy flyttehyppighet i et område kan påvirke graden av nettverksbygging og muligheten til å skape stabile og trygge nærmiljøer. En betydelig del av befolkningen i Sarpsborg kommune skifter bostedsadresse hvert år. Disse kan deles i: Interne flyttinger personer som skifter bostedsadresse innen kommunen. Eksterne flyttinger personer som flytter over kommunegrensen til/fra andre kommuner eller utlandet. Intern flytting I perioden har det i gjennomsnitt årlig vært over 4800 personer på flyttefot internt i kommunen. 7

8 år 5-9 år år år år år år år år år år år år år år år år år 90 år + De som flytter hyppigst er unge voksne. En del av disse flyttingene er som følge av endrede boligpreferanser, eksempelvis ved familieøkning. Internflyttingen i kommunen har større omfang en tilflytting til kommunen Gjennomsnittlig årlige interne flyttinger i Sarpsborg kommune etter alder i perioden Kilde: Kompas SSB Eksterne flyttinger Diagrammet under viser at kommunen har større innflytting enn utflytting Flytting inn og ut av kommunen Kilde: SSB Innflyttinger Utflyttinger Kartet under viser hvilke områder i kommunen som har hatt størst relativ befolkningsvekst i perioden

9 2.1.3 Flyttemotiver helsepersonell COWI AS gjennomførte for Sarpsborg kommune i 2011 en elektronisk spørreundersøkelse blant helsepersonell ved Oslo universitetssykehus HF og studenter innen helsefag ved utvalgte høyskoler og universitet. Det er 540 respondenter som har svart på undersøkelsen, fordelt på 26 prosent yrkesaktive og 74 prosent studenter. Undersøkelsen viser, viser at folk er villig til å pendle minutter dersom det gir tilgang på ønsket boligtilbud. Det betyr at Sarpsborg vil konkurrere med store deler av Østfold om nye innbyggere som kommer pga sykehusetableringen på Kalnes. Undersøkelsen har kartlagt viktige kriterier ved valg av bolig og bosted, og denne kunnskapen er viktig for å tiltrekke oss tilflyttere. - Gode arbeidsmulighet er, - Gode arbeidsmulighet er for ektefelle/sambo er - Gode oppvekstvilkår for barn - Godt tilbud av pålitelig offentlig kommunikasjon - God tilgang til natur og muligheter for friluftsliv - Viktigere med gode oppvekstvilkår for barn enn nærhet til sentrum Dette området innbyr ikke til opphold og aktivitet - Godt tilbud av kommunale tjenester - Viktig med riktig boligtype! Preferansene er; enebolig, tomannsbolig, rekkehus. 9

10 - God romslig tomt og romslig hus er viktigere enn nærhet til arbeidsplass og barnehage/skole Resultatene fra flyttemotivundersøkelsen viser at nærmere halvparten av utvalget anser det nye Østfoldsykehuset som en attraktiv eller svært attraktiv arbeidsplass. En tredjedel av utvalget svarer at det er sannsynlig eller svært sannsynlig at de vil søke jobb ved det nye sykehuset. Andelen er høyre blant studentene enn de yrkesaktive. Ifølge undersøkelsen har Sarpsborg en gylden mulighet til å tiltrekke seg de som anser det nye sykehuset som attraktivt og vurderer å søke jobb der, dersom man tilrettelegger for ønsket boligtype og bostedsområder. Helsepersonell og studenter ønsker seg gjerne enebolig, tomannsbolig eller rekkehus. I tillegg bør boligen være i nærheten av arbeidsplass og/eller barnehage og skole. Videre bør bosted ha gode oppvekstvilkår for barn, samtidig som det bør være en butikk i nærheten. De mer urbane fasilitetene, som nærhet til et sentrum eller mengder av kulturtilbud, er disse respondentene mindre opptatt av. Det er en del av respondentene som har tilknytning til Østfold og som svarer at Sarpsborg kommune er attraktiv og at det er sannsynlig at de kommer til å søke jobb ved det nye sykehuset. Det er disse personene som vil være lettest å motivere til å velge Sarpsborg som bosted. COWIs konklusjon er: Alt i alt viser resultatene fra flyttemotivundersøkelsen at det nye sykehuset på Kalnes vil tiltrekke seg helsepersonell som også har et ønske om å bosette seg i Sarpsborg kommune. Ved å planlegge og tilrettelegge for denne gruppen mennesker, vil Sarpsborg kommune trolig kunne utløse bosetting i kommunen. Å få til slik bosetting er i tråd med kommunens mål om å øke antall bosatte med høyere utdannelse Pendling At mange arbeidstakere reiser til Sarpsborg for å jobbe samtidig som mange sarpinger reiser til andre kommuner på jobb, er uttrykk for et robust, integrert arbeidsmarked. Jo mer integrert arbeidsmarked, jo mer attraktiv som bosted. Pendlingen er et uttrykk for at innbyggerne i regionen har valgfrihet når 10

11 det gjelder å finne arbeid. Det er i perioden økning i antall pendlere, over 5 år ser vi en tendens til at flere pendler ut, men også at flere pendler inn. Sarpsborg har større utpendling enn innpendling. Det betyr at Sarpsborg har underskudd på arbeidsplasser. Underskuddet gikk ned med ca 100 fra 2009 til I 2010 var det ca personer som pendlet inn til Sarpsborg, mens det var ca sarpinger av totalt sysselsatte som pendlet ut av kommunen. Fra 2006 til 2011 har utpendlingen til Oslo gått litt ned, mens det er flere som pendler inn til Sarpsborg fra Oslo. I den samme perioden har både inn- og utpendlingen til nabokommunene økt. Mens pendlingen fra Sarpsborg til Fredrikstad har økt med 6 % i denne perioden, har pendlingen fra Fredrikstad til Sarpsborg økt med hele 14 %. Pendling ut av Sarpsborg Moss Fredrikstad Oslo kommune Halden Bor i Sarpsborg og jobber i Sarpsborg Råde Rakkestad Bærum Rygge

12 Pendling inn til Sarpsborg Moss Halden Rakkestad Eidsberg Fredrikstad Bor i Sarpsborg og jobber i Sarpsborg Rygge Oslo Askim Råde Hvaler Levekårskartlegging De boligpolitiske virkemidlene har bidratt til at boligfordelingen i Norge er bedre enn inntekstfordelingen skulle tilsi. Norske boliger er jevnt over av god kvalitet. Boligpolitikken har gjennom mange år vært basert på at også de med lave inntekter skal kunne bo godt. Boligstandard fungerer ikke som indikator i levekårssammenheng. Boligens størrelse i forhold til antall husstandsmedlemmer er i levekårssammenheng viktigere enn boligens absolutte størrelse. Imidlertid er det viktig å huske på at trangboddhet kan være selvvalgt i bestemte livsfaser. I levekårskartleggingen har vi sett på følgende boligforhold: - Boligbygging - Fordeling av boligtyper - Botetthet - Trangboddhet - Boligtyper - Boligstørrelse Levekårsrapporten har sett nærmere på ni soner med opphopning av levekårsutfordringer. Der beskrives en del elementer som gir et bilde av områdets særtrekk også det som gjelder bolig. Rapporten ser også på type bolig og boligstørrelse i ni utfordringssoner, 7 i sentrumsområdet og 2 soner langs Glomma. (Se levekårsrapporten side 51 55, eller i vedlegg x) En oppsummering av levekårskartleggingen er at de aller fleste i Sarpsborg har gode levekår, bor i for dem hensiktsmessige boliger og i områder med mange kvaliteter. Levekårskartleggingen har avdekket en ulik fordeling av levekårsutfordringer innad i kommunen. Et hovedtrekk er at det synes å være større utfordringer i sonene som omkranser sentrum og i noen soner langs Glomma. 12

13 2.2 Boligstatistikk Boligbygging Med forventet befolkningsvekst er det behov for vesentlig høyere boligbygging i åra framover enn det som har vært tilfelle i siste tiårs-periode. Det er vanskelig å forklare hvorfor prisene holder seg såpass lave når boligbyggingen tilsynelatende er så mye lavere enn befolkningsveksten skulle tilsi. Eneboliger utgjør mer enn halvparten av boligene i Sarpsborg. Jo større by, jo mindre andel eneboliger må forventes. Sannsynligvis vil en større andel av den kommende befolkningsveksten bo i rekkehus og boligblokker. Statistisk sett vil det være flere boliger med få rom i byen enn på bygda, slik vi ser av tabellen nedenfor. Det er sannsynlig at etterspørselen etter mindre boliger vil øke mer enn for større boliger pga endringen i familiemønster. Samtidig pekes det på at de minste boligene (med bare ett soverom) er vanskeligst å selge i dagens marked. Figuren under viser boligbygging i perioden Boligbygging Blokk Rekkehus Enebolig I perioden fra 2000 til 2010 er det i gjennomsnitt fullført 212 boliger i året. Det er særlig i årene etter finanskrisen i 2007 at boligbyggingen har vært lav. I forhold til folketallet er det bygd flere boliger i Sarpsborg enn i Halden og Fredrikstad i denne perioden. I Fredrikstad er det bygd 298 boliger i snitt pr år. Det har ikke vært den samme nedgangen i Fredrikstad etter (Snitt i perioden Sarpsborg 126, Fredrikstad 254) Sarpsborg Fredrikstad Halden Østfold Boligbygging pr. år Boligtyper Sarpsborg har de siste årene fått en økende andel boliger i blokk, men eneboligandelen er fremdeles høy og utgjør 53 Sarpsborg har høyere andel boliger i boligblokker enn Fredrikstad. Fredrikstad har noe høyere andel rekkehus og tomannsboliger. 13

14 Sarpsborg Fredrikstad Halden Østfold Enebolig ,6 % ,8 % ,0 % ,7 % Tomannsbolig ,3 % ,0 % ,8 % ,5 % Rekkehus, kjedehus og andre småhus ,8 % ,3 % ,7 % ,8 % Boligblokk ,3 % ,9 % ,9 % ,5 % Bygning for bofellesskap 290 1,2 % 370 1,1 % 173 1,2 % ,0 % Andre bygningstyper 670 2,8 % 995 3,0 % 639 4,4 % ,5 % Boligtypefordeling Sarpsborg, prosent Enebolig Tomannsbolig Rekkehus, kjedehus og andre småhus Boligblokk Bygning for Andre bofellesskap bygningstyper Levekårskartleggingen viser at eneboligandelen er særlig dominerende i sonene utenfor sentrumsområdet. Sonene Opstad, Grålumåsen, Grålum-Bjørnstad, Klavestadhaugen, Hasle og sonene i omlandet domineres av eneboliger. Høyest andel rekkehus er det i sonene Opsund med 45 % og Nordlitoppen med 33 %. Dette er soner med få levekårsutfordringer. Blokkbebyggelse dominerer i sentrumssonene Fritznerbakken og Fram-Grina, hvor andelene er henholdsvis 75 % og 64 %. Alvim, Kurland vest og Kurland øst har mellom 35 og 40 %. Sonene Fritznerbakken, Fram-Grina og Alvim er soner med opphopning av levekårsutfordringer Boligstørrelse Sarpsborg har ca boliger og det er 3-4 roms som er den dominerende størrelsen Boligtyper etter antall rom, 2011 (Kilde: SSB) 1-2 rom 3-4 rom 5 rom og større Antall boliger Små boliger finnes først og fremst i sentrum. Sonene Fritznerbakken, Fram-Grina, Gamlebyen og Vingulmork har den største andelen små boliger. Fram-Grina og Gamlebyen har over 38 % 1 og 2 roms boliger. Lavest andel har Harebakk-Kurland nord med 5,5 % småboliger. Andelen i kommunen 14

15 som helhet er 18 %. Sonene Fritznerbakken, Fram-Grina og Gamlebyen er blant de sonene med opphopning av levekårsutfordringer. Mellomstore boliger utgjør en særlig stor andel av boligmassen på Brevik-Nedre Lande, Nordlitoppen og Kurland øst. Lavest andel mellomstore boliger er i Gamlebyen, Bakkeli og Hevingen. Andelen i kommunen som helhet er 56 %. 5 roms og større utgjør 26 % av boligene. De store boligene ligger på Hevingen, Grålumåsen, Bakkelig og Harebakk-Kurland nord. Lavest andel store boliger har Fritznerbakken, Kurland øst og Fram-Grina. Der ligger prosentandelen mellom 7,4 og 8,7. Bebodde boliger etter areal Øking Under 30 kvm ,0 % kvm ,0 % kvm ,8 % kvm ,5 % kvm ,0 % kvm ,5 % kvm ,9 % kvm ,8 % kvm ,4 % kvm ,0 % kvm ,6 % kvm ,8 % kvm ,1 % 350 kvm eller større ,0 % Ukjent ,0 % Tabellen viser at det er størst vekst i de små boligene (inntil 80 m2) og de største boligene (over 200 m2) i femårs perioden Dette tyder på en annen utvikling enn de behovene det er pekt på under arbeidet med boligpolitikken, der det framkom at behovet er størst for de mellomstore boligene fra 80 (med minst to soverom) til 120 m2. Bebodde boliger etter antatt rom Øking rom ,3 % 2 rom ,5 % 3 rom ,0 % 4 rom ,9 % 5 rom ,6 % 6 rom ,5 % 7 rom ,0 % 8 rom eller flere ,5 % Ukjent ,6 % Når det gjelder fordeling av boliger etter antall rom, ser vi den samme tendensen. Her er det imidlertid de aller minste og de aller største boligene som øker mest prosentvis. For å ha en bolig med to soverom eller mer, må boligen i denne oversikten oppgis som 4 rom eller mer. 15

16 2.2.4 Antall personer pr bolig Boligbehovet endres over livsløpet. En ung enslig person har et annet behov enn en barnefamilie. Stadig flere bor alene og husholdsstørrelsene blir mindre. Gjennomsnittlig antall personer per hushold i Sarpsborg er i dag 2,1 og nærmere 38 % av alle private husholdninger består av én person. Levekårsundersøkelsen viser at soner i omlandet som Hevingen og Harebakk-Kurland nord, har flere personer pr bolig enn sonene i det sentrale byområdet. Soner i sentrum og på Kurland har lavest antall personer per rom. Det er i sentrum andel eldre er høyest. Statistisk sentralbyrå har følgende definisjon på trangboddhet: Aleneboende bor trangt hvis de bor på ett beboelsesrom, personer i flerpersonshusholdninger bor trangt hvis det er færre rom enn personer. Kjøkken, bad, entre og lignende regnes da ikke som beboelsesrom. Etter denne definisjonen er det ikke trangboddhet i Sarpsborg. Kommunens arbeid med oppfølging av ulovlige boforhold indikerer imidlertid at noen bor i ulovlige boliger og at det forekommer uønskede bosituasjoner som ikke fanges av statistikken. Mer om dette finnes i levkårskartleggingen pdf Boligpriser Pris pr m2. Gjennomsnitt. Boligprisene i Sarpsborg er lave. For alle boliger sett under ett er kvadratmeterprisen kr. Prisene har økt med 1000 kr. Pr m2 siden 2010, men prisveksten i Sarpsborg er lavere enn landsgjennomsnittet. Prisene i Sarpsborg er lavere enn snittet i Østfold og de ligger under de øvrige Østfoldbyene. Det er viktig å være klar over at gjennomsnittsprisen dekker over store forskjeller. Nye blokkleiligheter i Sarpsborg sentrum selges for over kr. Pr m2 og nytt boligprosjekt på Hafslundsøy er priset til pr. m kr er snittprisen for boliger i Oslo. 16

17 Prisene er høyest pr m2 for leiligheter, lavest for eneboliger. Det er store variasjoner mellom ulike deler av kommunen, men tilsynelatende ikke vanskelig å omsette boliger uansett beliggenhet. Det er mulig å få høyere pris i de attraktive delene av kommunen. Ifølge Barnefamilier i sentrum (Norsk Form) er ikke økonomi avgjørende når barnefamilier i Sarpsborg skal velge hvor de vil bo. Økonomi påvirker standarden, størrelse, utseende, størrelse på hage og utsikt. Økonomi har ikke stor betydning for om man velger å bosette seg i sentrum eller utenfor Omsatte selveierboliger Tabellen under viser omsatte boliger (nye og brukte) i Sarpsborg sammenliknet med Halden og Fredrikstad. Første kvartal peker i retning av en nedgang i omsetning av boliger kv Halden Eneboliger Småhus Blokkleiligheter Sarpsborg Eneboliger Småhus Blokkleiligheter Fredrikstad Eneboliger Småhus Blokkleiligheter I tillegg ble det omsatt ca blokkleiligheter/småhus i fylket i Boligbygging sett i forhold til befolkningsutvikling Øking Antall % A.1 Bebodde boliger A.2 Fullførte boliger pr ,6 % B.1 Bebodde boliger B.2 Økt antall bebodde boliger ,8 % C.1 Folkemengde C.2 Folketilvekst ,4 % Tabellen viser at nybygde boliger står for mesteparten av økningen i totalt antall boliger i Sarpsborg. Videre viser tabellen at befolkningsveksten er høyere enn boligveksten Regulerte boligtomter Kommuneplanens arealdel tar høyde for en boligbygging på ca 3100 boenheter. Disse fordeler seg på følgende måte: Utbygging i sentrum: 400 boenheter Fortetting utenfor sentrum: 430 boenheter Feltutbygging 17

18 Status pr oktober 2012 er følgende: Eneboliger Rekkehus Blokk Annet Sum Småhus Regulert Under regulering Sum Prosentvis fordeling 12% 58% 19% 11% Det er ti boligfelt i arealdelen hvor regulering ikke er påbegynt. Det er Guslund Nedre, Hestmoenjordet, Strømnesåsen, Vartun, Hannestad bedehus, Bjørnemyr, Yvenåsen, Bergheim, Maugesten og Mobakken. Kart over regulerte boligtomter finnes i vedlegg kap Boligsosialt arbeid i Sarpsborg i dag I arbeidet med boligsosialt handlingsprogram er det framkommet at hovedutfordringene på det boligsosiale området er å utnytte de kommunale boligene godt, bistå flere til å gå fra å leie til å eie egen bolig, og få god koordinering av tjenester til personer som sliter med å holde orden på eget liv slik at de kan disponere og beholde egen bolig. Samtidig er det et økende problem at flere førstegangsetablerere ikke kvalifiserer for boliglån i bank fordi de ikke oppfyller egenkapitalkravet. Mange personer har vanskelig med å skaffe seg en ordinær bolig på egenhånd. Et betydelig antall personer mangler egen varig bolig og er å betegne som bostedsløse. En del trenger bistand/oppfølging for å klare å etablere seg i egen bolig og beholde denne. Det foreligger et treårig handlingsprogram for uvikling av de boligsosiale tjenestene slik at disse skal være rustet til å løse framtidas oppgaver. 2.3 Sarpsborg som en del av et større boligmarked Omdømmeundersøkelsen Omdømmeundersøkelsen fra 2011 viser at Østfold er attraktivt som mulig bosted for personer i Østlandsområdet. Derimot framstår ikke Sarpsborg som attraktivt. Det er også slik at jo høyere inntekt eller utdanning personer har, jo dårligere inntrykk har man av Sarpsborg, og jo mindre sannsynlig er det at man vil flytte hit. Sarpsborg forbindes i liten grad med rikt kulturliv, mangfold av opplevelser eller levende sentrum. Sarpsborg har begrenset boligtilbud i prisklassen over 4 mill kr. Det finnes noen større sentrumsleiligheter og noen få nyere eneboliger i denne klassen. Dette tyder på at verken tilbud eller etterspørsel etter dyrere boliger er spesielt stort i Sarpsborg. Et økt tilbud kan føre til økt etterspørsel. Samtidig vil det sannsynligvis være nødvendig med tiltak for å øke Sarpsborgs omdømme som et sted å bo, besøke og jobbe Innbyggernes oppfatning av Sarpsborg som bosted Innbyggerundersøkelsen i desember 2009 Resultater kommunen som bosted Type spørsmål Sarpsborg 2009 Snitt land Høyest Lavest Kommunen som bosted Hvor tilfreds er du med området der du bor? 5,1 5,1 5,2 4 18

19 Hvor tilfreds er du med å bo i kommunen 4,8 4,9 5,1 4,5 I hvilken grad vil du anbefale dine venner og bekjente å 4,5 4,6 4,9 3,9 flytte til din kommune? Snitt: 4,8 4,9 5 4,1 Boligtilbud Muligheten for å skaffe seg leilighet? 4,5 4 4,6 2,3 Muligheten for å skaffe seg enebolig/rekkehus? 4,6 4,1 4,6 2,5 Muligheten for å skaffe seg tomt? 3,2 3,5 4,7 3 Snitt: 4,1 3,9 4,6 2,6 Sarpingen er godt fornøyd med Sarpsborg som bosted, omtrent på linje med resultatet for landet som helhet. Kanskje viser resultatet også at sarpingen er litt beskjeden når det gjelder å anbefale egen kommune som bosted overfor andre. Som vi ser oppfatter sarpingen at muligheten for å skaffe seg leilighet eller enebolig/rekkehus er bedre enn for landsgjennomsnittet, nærmest på høyde med de beste resultatene i undersøkelsen. Derimot oppfattes det som vanskeligere å skaffe tomt til boligbygging. Resultatene stemmer godt overens med annen informasjon som karakteriserer boligmarkedet i Sarpsborg. Type spørsmål Innbyggerundersøkelsen i desember 2009 Resultater kommunen som bosted Sarpsborg 2009 Snitt land Høyest Lavest Levekår Oppvekstmiljøet for barn og unge? 4 4,3 5 4 Kommunen som bosted for eldre? 3,8 4,2 5 3,4 Kommunens hjelp til personer i vanskelige livssituasjoner? 3,3 3,4 4,3 2,9 Naboskap og sosialt fellesskap? 4,5 4,6 4,8 4 Snitt: 3,9 4,1 4,8 3,6 Bomilø og senterfunksjoner møteplasser der du kan treffe andre? 3,9 3,8 4,4 3,1 folkeliv og aktivitet i kommunen? 3,9 4 4,5 3,5 ryddighet og renhold på offentlige steder? 3,8 4 4,2 3,5 Snitt: 3,8 3,9 4,4 3,4 Trygghet Hvor trygt opplever du at det er å bo og ferdes i din 4,6 4,8 5,2 4 kommune? Snitt: 4,6 4,8 5,2 4 Dersom man ser på svarene for hvordan sarpingen vurderer mer spesifikke forhold ved bomiljøet i kommunen, framkommer det at man er litt mindre fornøyd på de fleste indikatorene enn resultatet for landet som helhet Attraktivitetsbarometeret Telemarksforskning har over noen år utviklet en metode for å dokumentere variasjoner i stedlig attraktivitet for bosetting mellom kommuner og regioner i Norge. Målsettingen er å forstå hvilke drivkrefter som påvirker norske regioners attraksjonskraft, i betydningen av regioners evne til å trekke til seg innbyggere. Forskjeller i stedlig attraktivitet er i følge Telemarksforskning en drivkraft som har fått økende betydning for regional utvikling, på bekostning av arbeidsplassvekst, som tidligere var regnet som den primære drivkraften. Attraktivitetsbarometeret viser at for attraktivitet i regionene er arbeidsplassvekst, arbeidsmarkedsintegrasjon, befolkningsstørrelse, kafeer og boligbygging positive faktorer i regionene. Boligbyggingen er imidlertid langt mindre viktig for regioner enn for kommuner. Det betyr at boligbyggingen betyr mindre for hvilken region folk flytter til, men svært mye for hvilken kommune i regionen som får innflyttingen. 19

20 Når Østfold/Nedre Glomma da er attraktiv som region å flytte til ifølge attraktivitetsbarometeret, vil boligbyggingen/boligtilbudet i Sarpsborg påvirke om personene flytter hit eller til andre kommuner i regionen. Med andre ord er det betydelig konkurranse mellom kommuner ifølge denne undersøkelsen Boligtrender Befolkningsveksten er størst i byene, og boligprisene stiger mest i byene. Tendensen er at stadig flere er villige til å betale mer for å bo sentralt, fordi de ønsker å bo i bystrøk med de kvaliteter slike områder har. Ifølge en kronikk av Erling Dokk Holm er det på grunn av sterkt økende etterspørsel etter urbane kvaliteter mer relevant å snakke om bymangel enn boligmangel. 1 I Norge er det om lag 2,3 millioner boliger, hvorav 1,2 millioner er eneboliger. Det er så å si ingen andre land i verden der halvparten har en enebolig. Det er ett fylke som skiller seg ut. Det er Oslo, og det er her befolkningsveksten er størst 2 Ifølge Dokk Holm trenger Osloregionen en nummer-to by som må være større enn Fredrikstad eller Drammen. Restriksjoner på arealbruk, ønske om å minimere transportbehovet, endring i bruk av reisemidler fra bil til kollektivtransport og for å få til en mer miljøvennlig boligutbygging peker på at en vesentlig del av befolkningsveksten bør kanaliseres til eksisterende bysentra. Velstandsveksten i det norske samfunnet er blant annet tatt ut i bedre bostandard når folk har valgt større boliger og færre mennesker i hver bolig. Jo mer bymessig et område er, jo større er andelen enpersonhusholdninger. Videre dominerer mindre boliger i større grad jo tettere byene er. De største byene vokser mest. Veksten kan i seg selv se ut til å være selvforsterkende. Personer er i dag mer mobile på boligmarkedet. Det er blitt mer vanlig å skifte bolig når arbeid, økonomi og livssituasjon endrer seg. Bostedet mer enn boligen avspeiler hvem man er og hvem man ønsker å være. Alle kommuner som ligger innenfor Oslos innflytelsesområde, kjemper om den ressurssterke delen av befolkningen. Urbaniseringen utfordrer boligbyggingen i Sarpsborg. Hvilke bymessige kvaliteter kan Sarpsborg tilby for å være konkurransedyktig i dette bildet? Boligsituasjonen i Sarpsborg Boligmarkedet i Sarpsborg tilbyr boliger i alle prisklasser i flere deler av kommunen. Prisene er lave sammenliknet med andre byer, til tross for befolkningsveksten. Siden det bygges færre nye boliger enn befolkningsveksten skulle tilsi, ville den naturlige utviklingen være at prisene stiger. Foreløpig viser ikke statistikken en slik utvikling. Sarpsborg er derfor ikke i samme prekære boligsituasjon som Oslo. Utviklingen på boligmarkedet i Sarpsborg ser derfor også ut til å være lite preget av presset på boligmarkedet i Oslo. Sarpsborg ligger foreløpig i utkanten av dette boligmarkedet. En mulig forklaringsfaktor i dette bildet kan være at de minst kjøpekraftige, som ikke har råd til bolig i Oslo, søker mot Østfold. Dersom dette er riktig, vil det på sikt kunne skape økte problemer for Østfoldbyene. Boligprisene i Sarpsborg er slik at dersom man har jobb, vil man være i stand til å betjene kostnadene ved en akseptabel bolig. Hovedutfordringen vil være førstegangsetablerere som ikke har tilstrekkelig egenkapital til å få boliglån i bankene