FREDRIKSTAD KOMMUNE Saksnr.: 2007/13268 Dokumentnr.: 31 Løpenr.: 12143/2010 Klassering: Mosseveien 63-65 Saksbehandler: Petter Stordahl Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 18.02.2010 21/10 Mosseveien 63-65 (Seut Brygge) Sentrum Forslag til reguleringsplan - høring og offentlig ettersyn Forslagstiller: Arkitektene AS Rådmannens innstilling Rådmannen anbefaler Planutvalget å fatte slikt vedtak: Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. Forslag til reguleringsplan - detaljregulering for Mosseveien 63-65 (Seut brygge) sendes berørte offentlige myndigheter til uttalelse, og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-10. Fredrikstad, 29.01.10 Planutvalgets behandling 18.02.2010: Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Planutvalgets vedtak 18.02.2010: Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i rådmannens vurdering. Forslag til reguleringsplan - detaljregulering for Mosseveien 63-65 (Seut brygge) sendes berørte offentlige myndigheter til uttalelse, og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling 12-10. Sammendrag Planforslaget er utarbeidet av arkitektene AS på vegne av grunneier, Seut Industrier AS. Det aktuelle arealet er i kommuneplanen avsatt til byggeområde. Tiltaket vil være i tråd med intensjonene i kommuneplanen. Eiendommen er i dag uregulert. Ny 4 felts Riksvei, Rv 110, er avsatt i kommuneplanen øst for området.
Grunneier ønsker å videreutvikle eiendommen til et helhetlig og moderne område for næring og bolig. Seut Industrier AS ønsker å sikre fremtidige utvidelsesmuligheter for eksisterende industri og kontorer i nærmiljøet. Eiendommene grenser til Mosseveien i nord og øst, Seut elven i vest og gnr.210/bnr.1388 og gnr.210/bnr.81 i sør. Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble kunngjort i Demokraten og Fredrikstad Blad den 10. oktober 2007. Det er gjort en utredning av krav om konsekvensutredning i henhold til forskrift av 1.4.05, se vedlegg 12. Utredningen konkluderer med at tiltaket ikke faller inn under utredningsbehovet i forskriften. Etter at denne utredningen var gjennomført har det kommet en ny forskrift datert 26.06.09. Denne inneholder ingen endringer som påvirker konklusjonene i nevnte utredning. Rådmannen anbefaler Planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til høring og offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan, datert 25.06.09, sist revidert 30.11.09. 3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 30.11.09. 4. Planbeskrivelse, datert 1.12.09. 5. Illustrasjoner til reguleringsplan, datert 30.11.09 (kun veiledende informasjon) 6. Beregning av utendørs lydnivå fra veg- og togtrafikk, datert 15.01.08 7. Beregning av luftforurensning fra vegtrafikk, datert 25.01.08 8. Mulighetsstudie for føring av RV110 som firefelt, datert 17.10.08, sist revidert 05.02.09 9. Trafikkanalyse Seut Brygge, datert februar 2009 10. Turproduksjon, mulig feil i beregningen, datert 30.03.09 11. Miljøteknisk grunnundersøkelse Fase 1 og 2, datert 20.02.08 (uten vedlegg B og C) 12. Vurdering av krav om konsekvensutredning, datert 29.05.08 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Dokumenter i henhold til dokumentliste. Saksopplysninger Planforslaget er utarbeidet av arkitektene AS på vegne av grunneier, Seut Industrier AS. Det aktuelle arealet er i kommuneplanen avsatt til byggeområde. Tiltaket vil være i tråd med intensjonene i kommuneplanen. Eiendommen er i dag uregulert. Ny 4 felts Riksvei, Rv 110, er avsatt i kommuneplanen øst for området. Grunneier ønsker å videreutvikle eiendommen til et helhetlig og moderne område for næring og bolig. Seut Industrier AS ønsker å sikre fremtidige utvidelsesmuligheter for eksisterende industri og kontorer i nærmiljøet. Planområdet fremstår i dag som nedslitt og svært rotete med containerlagring og dårlig vedlikeholdte bygninger. Det er et stort behov for opprydning av eksisterende forhold. Denne reguleringsplanen vil være et viktig bidrag i så henseende. Planområdet omfatter gnr.210/bnr.67, gnr.210/bnr.712 og del av gnr.210/bnr.1388. Eiendommene grenser til Mosseveien i nord og øst, Seut elven i vest og gnr.210/bnr.1388 og gnr.210/bnr.81 i sør. Arealfordeling mellom ulike arealformål i planen følger under: Bebyggelse og anlegg Felt A 3,4 daa Felt B 4,8 daa Annet uteopphold 1,7 daa
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg 2,4 daa Gatetun 1,8 daa Gang- og sykkelvei 0,3 daa Gangveg/gangareal 0,1 daa Annet veiareal 1,6 daa Regulert vannflate 7,5 daa Planområdet totalt 23,7 daa Planarbeidet har vært forelagt Fredrikstad kommune, bygnings og reguleringsavdelingen i flere møter. Planutvalget ble informert i møte den 18.09.08. Det har også vært avholdt møter med Statens vegvesen, region øst i forbindelse med den planlagte utvidelsen av Rv 110. Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble kunngjort i Demokraten og Fredrikstad Blad den 10. oktober 2007. Frist for kommentarer ble satt til 8. november 2007, fristen ble senere utvidet til 15. november. Naboer, offentlige etater og myndigheter ble varslet ved brev av den 08.10.08. Eksisterende avkjørsler fra planområdet til Rv 110 ønskes stengt senest når 1. brukstillatelse blir gitt til deler av- eller til hele tiltaket. Adkomst som erstatter de eksisterende skal, når bebyggelsen eller deler av denne gis brukstillatelse, være etablert. Den interne kjørevegen og gang /sykkelvei i planområdet må derfor være ferdig på det samme tidspunktet. Statens vegvesen, region øst og Fredrikstad kommune ønsker en midlertidig løsning der tiltakshaver etablerer mateveien over naboeiendommen i sør frem til planområdet. I den forbindelse ble det sendt nabovarsel, datert 12.05.09, til naboene i sør med gjenpart til Østfold fylkeskommune, Fylkesmannen i Østfold, Statens vegvesen og Fredrikstad kommune. Mateveien, den interne kjørevegen, vil bli opparbeidet innenfor planområdet i takt med utbyggingen av dette området. Cowi er forspurt, og eksisterende vei har tilstrekkelig kapasitet for utbyggingsområdet. Mateveien er forutsatt å forbli en offentlig vei. Arbeidet med kommunedelplan for Fredrikstad byområde er igangsatt. Planen skal sees i sammenheng med planen for FMV-området og skal ha et fokus på en utvidet funksjonsdiskusjon og et utvidet planområde. Planprogrammet for kommunedelplanen, datert 02.04.09, ble lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist til 10. juni 2009. Den nye sentrumsplanen har et analyseområde som også innbefatter Seut Brygge, Mosseveien 63 65. Det er foreløpig usikkert hvilke konsekvenser arbeidet med kommunedelplanen vil få for planområdet. Det er utført en egen beregning av utendørs lydnivå fra veg og togtrafikk (se vedlegg 6). Seut brygge har en lite gunstig plassering i forhold til vegtrafikken. Det er forholdsvis høye trafikktall på begge sider av planområdet. For å oppnå tilfredsstillende lydforhold på utendørs oppholdsarealer kreves ulike tiltak, så som vurdering av plassering av hull i fasadene, bruk av materialer i fasaden, støyskjerm langs Rv 110 og evt. over broen. I sør vil den planlagte bebyggelsen i felt A skjerme for støy fra veien. Bebyggelsen i felt A var ikke medtatt i rapporten og vil virke gunstig inn på støyforholdene. Det er utført en egen beregning av luftforurensning av vegtrafikken (se vedlegg 7). Beregningene viser at planområdet har et luftforurensningsnivå som ligger omkring forskriftskravene ved en hastighet på 60km/t. Dersom hastigheten settes til 80 km/t vil nivået ligge høyere. For å sikre tilfredsstillende innendørs luftkvalitet må det sørges for at inntaksluften ved et anlegg for balansert ventilasjon har god kvalitet. Miljøundersøkelsen (se vedlegg 11) viser at det er omfattende grunnforurensning på eiendommen. Den helse- og spredningsbaserte risikovurderingen for grunnforurensningen, viste behov for tiltak for å nå miljømålene. Sanering av forurenset grunn vil bli utført i
forbindelse med utbyggingen som planlegges på eiendommen. Det er påvist at det kan være vanskelig byggegrunn og at det muligens bør gjøres ytterligere undersøkelser før byggingen igangsettes. De ovennevnte punkter er medtatt i reguleringsbestemmelsene. Risikovurderingen konkluderer med at det er behov for saneringstiltak på eiendommen, både med hensyn til dagens arealbruk og planlagt bruk til boligbygging. Før gravearbeider igangsettes må det (iht.kap.2 i forurensningsforskriften) utarbeides en tiltaksplan. Det skal legges vekt på universell utforming i uteoppholdsarealer og bebyggelse. Allment tilgjengelige anlegg skal ha universell utforming slik at de kan benyttes på like vilkår av alle. Det er gjort en utredning av krav om konsekvensutredning i henhold til forskrift av 1.4.05, se vedlegg 12. Utredningen konkluderer med at tiltaket ikke faller inn under utredningsbehovet i forskriften. Etter at denne utredningen var gjennomført har det kommet en ny forskrift datert 26.06.09. Denne inneholder ingen endringer som påvirker konklusjonene i nevnte utredning. Det vises for øvrig til planbeskrivelsen og de øvrige plandokumentene som omtaler forutsetningene og innholdet i planforslaget. Vurdering Rådmannen mener at det er noen mindre vesentlige justeringer som bør foretas i planforslaget: I 2.2 i reguleringsbestemmelsene står det at overkant gulv ikke må ligge lavere enn kote 2.1 meter. Dette bygger på NVEs anbefalinger fra 2006. Rådmannen vil anbefale at dette, med dagens kunnskap om klimaforhold, økes til 2.5 meter. I 3.1 i reguleringsbestemmelsene, siste ledd, åpnes det for at bygningene kan krage ut over kjørevegen der byggegrensen tillater det. Her bør det i tillegg legges inn at det skal være en fri høyde på minimum 4.5 meter. I 3.2 i reguleringsbestemmelsene står det at Gatetun (2014) er fellesområde for lek og allmenn ferdsel, samt parkering. Rådmannen mener at 3.0 meter av Gatetunets bredde på 6.5 meter bør settes av til Gang/Sykkelveg (2015). Dette for å sikre offentlig vedlikehold av denne delen. Det vil allikevel bli plass til 40 langsgående parkeringsplasser. Dette reduserer arealet til utearealer, og det må kontrolleres at kravet til uteareal opprettholdes. Rådmannen mener at lek ikke bør inngå i Gatetunet, da dette er tenkt brukt til parkering og innkjøring til overdekket parkeringsanlegg. I 4 i reguleringsbestemmelsene nevnes gjestehavn. Avgrensning av gjestehavnen bør markeres på plankartet. For å samsvare med planbeskrivelsen og det som er diskutert i møter mellom partene, bør 5 2. ledd i reguleringsbestemmelsene erstattes med: Eksisterende avkjørsler til RV 110 stenges senest når 1. brukstillatelse blir gitt til deler av- eller hele tiltaket. Støyrapporten i vedlegg 6 er utført med to passasjer mellom bygningskroppene. Rapporten konkluderer med at disse hullene må tettes. I revidert planforslag er hullene delvis tettet, men det er fortsatt åpninger på 10x5 meter i fasadene, og det bør redegjøres for hvordan dette påvirker støysituasjonen. I bestemmelsene må det inn et punkt som sier at før gravearbeider igangsettes må det (iht.kap.2 i forurensningsforskriften) utarbeides en tiltaksplan. Gang- og sykkelveg som over en strekning blir ført langs Rv 110 bør minimum ligge i en avstand fra kjørebanene som tillater at vintervedlikeholdet kan utføres på Rv 110 uten at trafikkavviklingen på gang- og sykkelveien blir påført ulemper. Fysisk skille mellom kjørebaner og gangveg bør etableres dersom det ikke blir mulig å oppnå en tilstrekkelig avstand.
Rådmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det forutsettes at planforslaget med bestemmelser blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av innkomne uttalelser etter høring og offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler Planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til høring og offentlig ettersyn.