RETAIL PROPERTY INVESTERING OG UTVIKLING AV HANDELS- EIENDOMMER JON H. DAHLBERG ÅRSTAD DIREKTØR, NEWSEC ADVICE 8.10.2014
REFERANSER PORTEFØLJEVURDERINGER OLAV THON GRUPPEN Kontorporteføljen og Kjøpesenterporteføljen ROM EIENDOM Kontantstrøms og prosjektporteføljen NSB EIENDOM Kontantstrøms og prosjektporteføljen FORTIN PROPERTIES Eiendomsporteføljen Norge og Sverige ABERDEEN ASSET MANAGEMENT APF Norge 1 og 3 APF Norge 2 OSLO S DEVELOPMENT Eiendomsporteføljen Opsjonstomter UNION EIENDOMSKAPITAL Storebrand Eiendomsfond NORTH BRIDGE North Bridge Nordic Property North Bridge Opportunity EGD Eiendomsportefølje i Bergen JM BYGGHOLT Tomtebank og prosjekter DNB DNB Liv DNB Scandinavian Property Fund KOKSA EIENDOM Eiendomsporteføljen og prosjekter, IPO forsøk STATOIL PENSJONSKASSE Eiendomsporteføljen Rådgiver siden 2008 KLP Utvalgte eiendommer Norge og Sverige STOREBRAND Eiendomsporteføljen SCALA RETAIL Kjøpesenterporteføljen SPAREBANK1 LIV OG SKADE Eiendomsporteføljen SØYLEN EIENDOM Kjøpesenterporteføljen og Kontorporteføljen OBLIGO Etatbygg Holding 1 og 3 NORLANDIA HOTEL Hotell porteføljen NORDEA Nordea Norge Pensjonkasse LØRENSKOG KOMM. PENSJONSKASSE Eiendomsporteføljen OSLO AREAL Kontorportefølje STADSPORTEN Eiendomsportefølje i Bergen TECHNOPOLIS Eiendomsporteføljen
AGENDA Leienivåer på handelslokaler Hvordan fastsette handelsleie Size matters Markedsmakt Verdsettelse av kjøpesenter Dødens spiral SEKTOR AMFI THON EIENDOM Verdsettelse av Big Boxer og annen handelseiendom Avkastning på handelseiendom Hvor ligger potensialet? Når går det utfor bakke? Hva skjer innenfor handelseiendom Trender og framtidsutsikter Hvem blir vinnerne og hvorfor
HVA BESTEMMER LEIEPOTENSIALET PÅ HANDELSLOKALER? Mennesker i området Nabobutikker Infrastruktur
HVA BESTEMMER LEIEPOTENSIALET PÅ HANDELSLOKALER? Utviklingsfase Historie Shoppingopplevelsen
HVA BESTEMMER LEIEPOTENSIALET PÅ HANDELSLOKALER? Kjøpekraft i området Størrelse Type handel
KJØPESENTERKJEDER SIZE MATTERS Eier Antall senter Antall butikker Bruksareal Total omsetning ink.mva Omsetning/kvm AMFI 73 2573 1496886 28 414 000 000 18 982 THON EIENDOM 20 1564 681157 24 439 000 000 35 879 SEKTOR EIENDOMSUTVIKLING AS 35 1664 1050232 21 980 000 000 20 929 STEEN & STRØM 12 864 409919 9 657 500 000 23 560 DNB LIVSFORSIKRING ASA 6 241 81200 3 974 000 000 48 941 SALTO EIENDOM AS 13 267 137409 2 929 000 000 21 316 ABERDEEN 8 209 107091 2 219 722 000 20 727 THON REITAN 3 132 114069 1 531 000 000 13 422 KLP EIENDOM 5 188 24000 1 393 200 000 58 050 SØYLEN EIENDOM AS 3 87 36456 1 344 616 000 36 883
VERDSETTELSE AV KJØPESENTER Lite sensitivt for kontraktslengde Yield i større grad avhengig av mikrobeliggenhet og ledighetsgrad Positiv sammenheng mellom størrelse og yield Friksjonsledighet i alle sentre = i praksis permanent ledighet Ledighet kritisk faktor Leiepriser fra 1500-25000 (Høy differensiering) Men sjelden over 5000 i snitt Yield fra 5%-8%
VERDSETTELSE AV ANNEN HANDELSEIENDOM Bigboxer Mer sensitivt for kontraktslengde Avhengig av å ligge i et «cluster» som har en kritisk størrelse Leiepris fra 1000-1500 over hele Sør Norge! Yielder fra 6,5-7% over hele Sør Norge Butikkseksjoner Butikkpunkt Sin egen lykkes smed Driver/Leietaker! Leiepris fra 1000 15 000 Befolkningsstrømmer «Hjørner har 5 ganger verdi»
LEIEPRISUTVIKLING KJØPESENTRE - Omsetning på kjøpesentrene viste nullvekst i 2013 2,00% - Underlag: 50 sentre, 30 MRD i verdi, 1,85 MRD i leie - Metode: Uvektet snitt (samme som EVN) 1,00% - Snittleien økte med 0,29% i 2013 0,00% - Kjøpesentre under MNOK 500 falt 0,14%! - Over MNOK 500 steg 1,47% - Snittleie: 1 638,9 kr/m² -1,00% Kjøpesenterindeksen (des/des) Kjøpsenterindeksen justert (des/des) Kjøpesenter leie (des/des) > 500M < 500M
HVA BRINGER FREMTIDEN? Verdens største kjøpesenter ligger i fanget ditt! Netthandel utgjorde ca. 4% av detaljomsetningen i 2013 Hver tredje forbruker handler på nettet hver måned 1 mill. nordmenn handler på internett hver måned Hjemmeelektronikk på topp Leveringsalternativer er viktige ved valg av nettbutikk Mer enn halvparten handler fra nettbutikker i utlandet
FREMTIDIG AVKASTNING Verdiutvikling vs. løpende inntekt Yield fra 5-7% Potensiale for utvikling fortetting, påbygging, bydelsutvikling Vi er i et paradigmeskifte Risikoen har økt. Omnichannel!
NÅR FALLER AVKASTNINGEN? Ledighet Dødens spiral 5%,10%? Ankerleietakerne flytter (til nabosenteret) Size matters Hva med de små? Størst i Alta eller størst i Oslo? Alle like små (som i Moss) Senteret fornyer seg ikke Dårlig leietakermiks Uklar målgruppe Trafikk og logistikk Potensiale for utvidelse
FREMTIDENS KJØPESENTER Sentre med sjel og klar identitet blir vinnerne Size matters The bigger the better! Megasentrene, med tilbud som kinoer, bowlinghaller og restauranter vil bli vinnerne Mobilhandelen vil vokse som kjøpskanal Mange sentre bør vri kjøpet fra vare til tjeneste konsum De store kjedene og «brands» etablerer egne salgskanaler på nett. Big-box klynger vokser og kobles direkte mot lager
OPPSUMMERING Vi ser et trendskifte innenfor handel Prisdifferensiering innen kjøpesenter og punkthandel men ikke for storhandel Definer målgruppe når du satser på handel Størrelse betyr noe Viktigheten av å være markedsleder Beliggenhet kan ingen ta fra deg Demografi Dødens spiral Handelseiendom er kapitalintensivt Kundene krever stadig noe nytt