SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Arkivsaksnr.: 12/5491-14 Arkiv: REG 57/7 GNR.57/7 1. GANGSBEHANDLING AV REGULERINGSPLAN Forslag til vedtak: 1. Forslag til detaljregulering for Gnr. 57/Bnr. 7 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-10. 2. Rådmannen skal før 2. gangsbehandling kvalitetssikre planen når det gjelder innhold og framstilling, samt foreta eventuelle mindre suppleringer og justeringer. Sammendrag Bokvalitet AS ønsker å omregulere en liten stripe LNF-område til formålet bolig i Heradsbygda. Det ønskes å regulere til konsentrert småhusbebyggelse. Etter vurdering ser rådmannen forslaget som positivt. Innledning Det er kommet inn et forslag fra Bokvalitet AS om å starte en reguleringsplan for å regulere deler av eiendommen gnr./bnr. 57/7 fra LNF til Boligformål. Bakgrunnen for dette ønsket er at grunneier kontaktet Bokvalitet AS angående tomten på ca. 9,8 daa som i dag er regulert som LNF i Kommuneplanen, men nyttes ikke til dette, og ønsket derfor å selge det til boligutvikling. Tidligere behandlinger og vedtak Hovedkomitéen for miljø og arealforvaltning vedtok i møte 8/4/2013, sak 41/13, oppstart av detaljregulering for Gnr.57/Bnr.7. Beskrivelse av saken Dagens situasjon Området ligger i dag i Heradsbygda mellom Heradsbygdveien og Oppenåsveien. Tomten er på ca. 9,8 daa. Den bebygde delen av eiendommen er i dag regulert til boligformål i gjeldende reguleringsplan, mens resterende del ligger i uregulert område.
Planforslaget Forslag til reguleringsplan for 57/7 er mottatt fra COWI AS på vegne av Bokvalitet AS Planforslaget som foreligger til behandling består av - Reguleringsplan 605_384. GBnr. 57/102 og del av GBnr. 57/7 i målestokk 1:500, datert 13/9/2013 - Forslag til reguleringsbestemmelser datert 13/9/2013 - Planbeskrivelse (inkludert konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredninger, dersom aktuelt) datert 13/9/2013 Gjeldende reguleringsplaner Den bebygde delen av tomten ligger under reguleringsplan nr. 257 Halsteinrud Terrasse vedtatt 29.6.2000. Den resterende delen av tomten er uregulert. Plantype og avgrensning Planen fremmes som en detaljregulering. Bokvalitet AS er forslagstiller. Eiendomsforhold Planområdet omfatter eiendommene: gnr./ bnr. 57/7 og 57/102. Innkomne innspill til planoppstart COWI AS varslet på vegne av Bokvalitet AS, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev 13/05/2013 og kunngjorde det i Ringerikes Blad 16/05/2013, samt på kommunens nettsider. Det kom inn totalt fire uttalelser. Disse følger saken som vedlegg. Hovedtrekkene i innspillene er referert og kommentert under. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune, 5/6/2013: Kort referat av innspill: Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner innenfor planområdet, men på grunn av mangelfulle registreringer må det bli foretatt en undersøkelse av planområdet, jmf. Kulturminnelovens 9 og 10. I dette området vil det være aktuelt å sjakte med gravemaskin i dyrka mark/beitemark. Tiltakshaver må selv skaffe og bekoste gravemaskin med fører til en slik registrering. Det budsjetteres med kulturminneregistrering og datering av inntil tre C14-analyser. Den samlede økonomiske rammen for det arkeologiske arbeidet utgjør 42750 kr. Kulturminneregistrering er bestilt, og vil bli gjennomført før planen sluttbehandles. Ved funn vil enten planforslaget bli justert i fht eventuelle kulturminner, alternativt søkes eventuelle kulturminner frigitt fra Riksantikvaren dersom de er i konflikt med utbyggingsplanene Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagstiller. Uttalelse fra Eriksen og Byggmester, 10/6/2013:
Kort referat av innspill: Eksisterende husstander kjøpte sin bebyggelse blant annet med hensyn på utsikt og omkringliggende jordbruksareal. En reguleringsendring av jordbruksarealet er derfor ikke ønskelig. Det stilles spørsmål til om det at et jorde har ligget brakk i seks år, skal ha innvirkning på muligheten for en godkjent reguleringsendring av området. Det stilles også spørsmål ved atkomsten til området, både i forhold til standard og i forhold til trafikkmengde. Dersom det skulle bli en reguleringsplan med boligformål innenfor planområdet er det satt en punktvis liste som skal sikre at kvaliteten til eksisterende husstander blir ivaretatt. Disse punktene dreier seg om utsikt, høyde på bebyggelse, takfasong, plassering, boligtyper, standard og avgrensing mot egen eiendom ved oppsetting av mur. Planstiller er ikke kjent med årsaken til at jordet har ligget brakk i flere år. Ved utarbeiding av planforslaget har man tatt hensyn til terreng, og lagt opp til en bebyggelse som ikke skal være til unødig sjenanse for eksisterende boliger i området. For å ikke gi økt belastning på adkomsten til eksiterende boliger, er det lagt opp til en ny adkomst mot Fv174. Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagstiller. Uttalelse fra Ringeriks-Kraft Nett, 15/5/2013: Kort referat av innspill: Ringeriks-Kraft Nett leverer strømforsyning i samsvar med gitte konsesjoner. I denne sammenheng vises det til eksisterende nett innenfor planområdet. Det er ønskelig at Ringeriks-Kraft Nett informeres i den videre planprosessen for å kunne planlegge eventuelle endringer/flyttinger/ombygginger av eksisterende anlegg og nye anlegg samtidig med utbyggingen av området. I den videre prosessen vil Ringeriks Kraft bli informert og involvert i planlegging av infrastruktur i området og fram til ny bebyggelse. Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagstiller Uttalelse fra Haukedal og Andersen, 7/6/2013: Kort referat av innspill: Det opplyses om at det tidligere har vært søkt om utbygging av den aktuelle eiendommen, men at dette ble avslått av kommunen. Det stilles derfor spørsmål ved om det nå skal kunne godkjennes en utbygging av området. Tiltenkt atkomstveg er svært smal og med dårlig siktforhold. Det er derfor ikke heldig at denne skal benyttes som atkomstveg til utbyggingsområdet. Det anbefales derfor at atkomsten blir lagt fra fylkesvei, som ligger på samme nivå som tiltenkt bebyggelse. I tillegg må en sikre at høyden på bebyggelsen ikke frarøver eksisterende bebyggelses utsikt.
En utbygging vil medføre at området blir ødelagt av mye trafikk og støy, og eksisterende bebyggelse vil få forringet sitt boligområde og sin verdi. Planstiller er ikke kjent med tidligere initiativ til utbygging av det samme området. Oppstart av dette planarbeidet har vært behandlet av Hovedkomite for areal og miljø og det ble vedtatt at planarbeidet kunne påbegynnes. Adkomst til planområdet er planlagt fra Fv174, for å unngå økt belastning på adkomst til eksisterende boliger. Det er satt en maks byggehøyde på ny bebyggelse som tar hensyn til eksisterende boliger. Innspillet er tilstrekkelig kommentert av forslagstiller Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel vedtatt 30.08.07 er området regulert til LNF. Juridiske forhold Naturmangfoldloven De miljørettslige prinsippene 8 12 i naturmangfoldloven, av 19.06.09, skal legges til grunn som retningslinjer ved alle enkeltvedtak, herunder vedtak av område og detaljreguleringer. Det skal i saksdokumentene redegjøres for hvordan disse er fulgt opp. Det skal i saken fremgå hva slags kunnskap om naturmangfold beslutningen bunner i. Det er søker som har hovedansvaret for å fremskaffe kunnskapsgrunnlaget. Dersom kunnskapsgrunnlaget skulle vise seg å være mangelfullt, skal tiltaket vurderes i henhold til føre var prinsippet. Man skal i saken innta en økosystemtilnærming og samlet belastning av tiltak i området skal vurderes. Økonomiske forhold Da dette er en privat reguleringsplan innebærer dette ingen økonomiske konsekvenser. Rådmannens vurdering Byggeplanene Det ønskes å regulere fra LNF til Bolig. Det sees positivt på tiltaket i dette området som fremstår som et glemt område i en plansammenheng. Tenkt utnyttingsgrad og bygningstypologi vil passe bra inn i et område som ellers er et variert småhusområde. Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne merknader fremgår av ovenstående kommentarer. Omfanget er beskjedent. Og de viktigste merknadene er innarbeida i planforslaget som nå foreligger. De overordna samfunnsmessige hensyn har måtte gå foran private hensyn i stor grad, men visse justeringer er foretatt for å imøtekomme merknadene. Lekeplasser Lekeplass for småhusområdet er vist i planforslaget. Planen har også bestemmelser som sikrer opparbeidelse av dette før det gis brukstillatelse for boligene.
Infrastruktur Det er planlagt adkomst via FV. 174. Rådmannen ser på dette som den beste løsningen for adkomst til området. Det er også regulert inn en videreføring av eksisterende GS-vei inn i området, noe Rådmannen synes er viktig. Gjesteparkeringen er planlagt i begynnelsen av innkjøring til området, mens egen parkering skjer på boligens areal. Naturmangfold og grøntstruktur Området er i dag en liten gjengrodd jordbruksstripe som ligger klemt mellom vei og bolig, og det sees positivt på å utnytte arealet til noe mer en det gjøres i dag. Ved å tilrettelegge både lekeplass og at det er tenkt en utbygging med småhusbebyggelse, vil området fremdeles fremstå som meget grønt. Konsekvensutredning og ROS analyse I ROS- analysen som er gjort er det vurdert at område inneholder svært få risikoelementer. Og at det viser seg at det er trygt å tillate tiltak i området. Rådmannen anser at utredningsplikten er oppfylt, herunder at samtlige utredninger og vurderinger beskrevet i planprogrammet er tilfredsstillende gjennomført. Samlet vurdering: Rådmannen er positiv til utvikling av området. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler Rådmannen at planforslaget 0605_384 detaljregulering for Gnr. 57/Bnr. 7 fremmes og legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1. PLANBESTEMMELSER 2. PLANBESKRIVELSE 3. OPPSTARTSVARSEL 4. KOPI AV DIV BREV 5. STØYVURDERINGER 6. KART Ringerike kommune, 23.09.2013 Knut Helland konstituert rådmann leder: Gunnar Hallsteinsen
saksbehandler: Pål Louis Yarra