Notat om høyhusstrategi for Stavanger 1. Bakgrunn Dette notatet omhandler høyhus generelt og drøfter høyhuset i Stavanger-sammenheng. Deretter presenteres en første skisse til høyhusstrategi, med en kort begrunnelse. Tanken er at strategien skal inngå i kommuneplan 2014-2029 og bidra til rammer for lokalisering og planlegging av høye bygninger i byen vår. Strategien bygger på Stavanger bystyres tilleggspunkt i vedtaket av kommunal planstrategi for Stavanger 2012-2015: «Som en del av kommunens planstrategi for «byutvikling og byomforming», skal det utarbeides en egen Høyhusstrategi for Stavanger kommune. Formålet er å legge til rette for en mer systematisk bygging av høyhus og punktbygg. Dette for å øke antallet boliger og arbeidsplasser samtidig som det skal gi identitet og arkitektur som tilfører byen merverdi». Andre storbyer i Norge har utført omfattende utredninger og analyser som grunnlag for politiske avgjørelser om høyhus. For å komme raskere fra til behandling av et strategiforslag er her foreslått en tilnærming i to trinn: Trinn en inneholder høyhusstrategien og bygger videre på Kommunal planstrategi og på Bybåndanalysen. Områder for mulig lokalisering av høyhus er først og fremst i knutepunkt og sentre langs byaksen Stavanger- Sandnes. Dette er i samsvar med mål for byomforming og fortetting i en langsiktig bærekraftig byutvikling. Hensyn til overordnet natur- og bylandskap må avklares på dette trinnet. Fig. 1. Bybåndet Trinn to tar for seg utredninger og analyser. Stedene for lokalisering av høyhus inngår i større byområder. Naboskap vil på ulik vis bli berørt av en systematisk høyhusbygging (jfr. bystyrevedtaket). Det må derfor lages kommunedelplan eller områdeplan før høyhus blir endelig plassert i detaljregulering. Nødvendige utredninger må bli utført i tilknytning til konkrete prosjekter. 1
2. Generelle forhold knyttet til høyhus 2.1 Hva er et høyt hus? Et høyhus er en bygning som er vesentlig høyere enn vanlig bebyggelse i et område. Den blir derfor godt synlig i landskapet. Store norske leksikon: Høyhus, punkthus, vanlig betegnelse på frittliggende boligblokker med mer enn fem etasjer, vanligvis minst ti etasjer. Det finnes ingen entydig og varig definisjon av høyhus. Definisjoner peker på at et høyhus enten kan være et tårn eller en blokk. Et tårn har slank bygningskropp med nesten kvadratisk fotavtrykk. Typen anvendes tradisjonelt til erverv. Høyhus med mer rektangulært fotavtrykk kaller vi gjerne for blokk eller skivehus. Stavanger har begge typer. Fig. 2 Tårn, Stavanger Forum fig. 3 Skiveblokk på Kristianlyst I Stavanger er det vanlig å betrakte bygninger med flere enn 8 etasjer som høyhus. Stavangers kommuneplan for 2010-2025 inneholder retningslinje om 5 etasjes bebyggelse langs kollektivaksene og 4 etasjer for rene boligprosjekter andre steder. Byggehøyder for næring eller blandet arealformål fastsettes i den enkelte plan. Det samme gjelder tetthet og utnytting i sentrumsområder og kollektivknutepunkt. 2
2.2. Virkninger på bylandskapet Høyhus kan bidra til å framheve viktige elementer og strukturer og forsterke byens identitet gjennom nær og fjernvirkning. Nye høyhus kan ha innvirkning på etablerte landemerker, silhuetter og historiefortellende strukturer. På denne måten blir høyhus knyttet til form, orientering og symboler. Dette er forhold det må tas hensyn til på overordnet nivå. Lokalt vil også funksjonsinnhold og nærhet til eksisterende bebyggelse ha stor betydning. Fig. 4 Ullandhaugtårnet fig. 5 St. Olav og hotell Atlantic 2.3. Lokalklimatiske forhold Spørsmål om høyhus og lokalklima dreier seg mest om å unngå skyggelegging og vind (turbulens). Samfunnsmessig nytteverdi av å bygge høyt vil blant annet avhenge av om naboområder får gode nok solforhold og ikke opplever økt vindpåkjenning. En stor utfordring vil være å sikre solrike og lune oppholdsarealer på bakken, både for barn og voksne. Høyhus kan også produsere kastevinder. Fasader, balkonger og takflater høyt oppe i slike bygninger blir gjerne hardt utsatt for vær og vind. Fig. 6 Høyhus kaster lange skygger. Skivehus kaster i tillegg brede skygger, som flytter seg langsomt. I vårt klima taler dette for bruk av tårnhus. 3
2.4. Høyhuset som bolig Bolighøyhus kan romme store kvalitetsforskjeller. Det er gjerne tydelige skiller mellom attraktive luksusboliger på toppen og leiligheter I lavere etasjer. I boligblokker med mer enn 5 etasjer vil tilknytningen til bakkenivået for barn bli vanskeligere. Opphold ute og bruk av lekearealer skjer mindre ofte. Høyhus er derfor lite egnet som bosted for husstander med småbarn. For andre familietyper kan dette være en attraktiv boform. Her er imidlertid behov for oppdatert kunnskap om folks boligpreferanser. Forrige gang en slik undersøkelse ble utført var i år 2000 ( Bolig-og bostedspreferanser i Stavanger-regionen, Byggforsk 2000). fig. 7 Høyhuset som bolig, Jåttåvågen 2.5. Høyhuset som arbeidsplass/næring Høyhusformen er velegnet som kontorbygg, hotell o.l. Her vil hensyn til omgivelsene, krav til sikkerhet og krav til dagslys i kontorer o.l. sette grenser for tetthet og høyder. Ønsket om en fremtredende plass i bybildet ligger gjerne bak næringslivets planer for høye bygg. For bysamfunnet må spørsmålet bli om slike bygninger tilfører kvalitet til byen og til nærområdet, og om hvilke bygg som skal dominere bybildet. God kollektiv- og sykkeltilgjengelighet må være medbestemmende for lokaliseringen fig. 8 St.Olavsgården, kontorarbeidsplasser i sentrum 4
2.6. Utvikling av gode byrom Uteområder er viktige for god helse i bysammenheng. Dette gjelder særlig for barn og eldre mennesker som oppholder seg mest ute i nærmiljøet. Formålet med arealer på bakkeplanet kan være offentlige rom med liv og røre, eksempelvis ved knutepunkt for detaljhandel og transport, eller trygge, grønne og stille omgivelser for arbeidstakere og beboere. Fig. 9 Inngangsparti boligblokk Jåttåvågen fig. 10 Offentlig gaterom St. Olav Nye høyhus kan ha umiddelbar positiv eller negativ virkning for aktiviteter på bakken. Mange forhold spiller inn i utformingen: estetikk, materialbruk, utomhusplan for vegetasjon, tilgjengelighet, og opphold. Mennesker som ferdes i byen må umiddelbart kunne oppfatte om et uteareal ved høyhus er offentlig eller privat. Det kan også planlegges for publikumsorientert aktivitet inne i nye høyhus. En blanding av funksjoner kan være med på å bryte ned tradisjonelle grenser mellom bygning og omgivelser, mellom det offentlige og det private rom. Lett tilgjengelig restaurant i toppetasjen på et hotell er eksempel på dette.. 5
3. Om høyhusstrategi for Stavanger 3.1. Planstrategien legges til grunn Utgangspunkt er som nevnt, vedtatt planstrategi for Stavanger sammen med kommuneplanens mål for langsiktig byutvikling. Planstrategien skal styre byomforming, og samtidig sikre at kommunens overordnede visjoner blir fulgt opp. En viktig betingelse for lokalisering av høyhus er gode kommunikasjoner. Antall steder med god tilgjengelighet til buss-, tog- og sykkelruter er begrenset. Det vil i første rekke være aktuelt å vurdere bymessig bebyggelse i knutepunkt langs kollektivaksen nord-sør fra Stavanger sentrum. 3.2. Høyhusstrategi for Stavanger kommune Høyhus skal framstå som nye landemerker og markører for større bydelssentre og kollektivknutepunkt. Planer for utvikling av knutepunkter og senterstruktur i hovedaksen Stavanger-Sandnes, kan gi mulighet for å vurdere høyhus i form av tårnbygg. Skiveblokker anbefales ikke. Lokalisering av høyhus i Forusområdet behandles i langsiktig interkommunal plan sammen med transportløsninger og senterlokalisering. For Stavanger sentrum behandles høyhusspørsmålet i kommunedelplan. Fig. 11 Stavangerplanstrategi med hovedakser. Helhetlige byutviklingsplaner må ligge til grunn for plassering av flere høyhus i Stavanger. Her må tas særlige hensyn til landskap og topografi. Høyhusprosjekter må dermed behandles på to nivåer: først i områdesammenheng og deretter i detaljplan, der lokale hensyn blir best ivaretatt. Hensyn til eksisterende identitet og bymiljø, til menneskelig skala og til lokalklimatiske forhold, må tillegges særlig stor vekt i vurderingen av forslag til nye høyhus i Stavanger. Forusområdet er under stadig utvikling. Her pågår planlegging flere steder, og en lang rekke byggeprosjekter er lansert. Flere av disse inneholder høyhus. Forusområdet er større i utstrekning enn en bydel i Stavanger og krever en samlende langsiktig plan. Det er etablert interkommunalt samarbeid om ny kommunedelplan for Forusområdet. Her vil overordnede strukturer, med sentre, hovedruter for kollektivtrafikk, grønnstruktur m.m. bli fastlagt. Lokalisering av høyhus bør avklares i denne planen før det utarbeides detaljplaner. 6
Et høyhusprosjekt dreier seg om mer enn spørsmål om arkitektur, estetikk og form. Også sosiale og kulturelle forhold må tas med. Hvilken rolle er huset tiltenkt i forhold til byen som helhet? Hvordan vil et høyhus påvirke bydelen og livet der? Hvilken rolle skal huset ha for det lokale næringsliv eller for boligpolitikken i kommunen? Hvilken identitet ønsker vi at byen og bydelen skal ha?. Hybride løsninger, base med tårn, der flere funksjoner kombineres kan synes å være den mest aktuelle typologien i forhold til sentralitet. Høyhus hevdes å være et virkemiddel for å oppnå flere boliger på kortere tid og øke bredden i boligtilbudet. Sentralt plasserte høyhusboliger for nye livsstiler og boligpreferanser er attraktive. Slike boligtilbud vil imidlertid være forbeholdt husstander med svært god økonomi. For sosial boligpolitikk ser det ikke ut til å være spesielle fordeler med høyhus. 3.3. Fortid, nåtid og litt framtid Historisk sett har det alltid vært viktige institusjoner som har markert seg i bylandskapet ved bruk av høyde. Noen av de høyeste bygningene i Stavanger var i utgangspunktet kirker og andre offentlige bygg. Dette bildet ble forandret med sentrumssaneringen, som startet etter 2. verdenskrig og pågikk ut over på 50-tallet. Da ble det bygget andre typer høye bygninger: Hotell Atlantic 1953, St. Olavsgården i 1960, Ankerkvartalet med flere bygg og DSD-bygget på Holmen. Det ble bygget boligblokker i Pedersgata 19, og på Løkkeveien. Fig. 12 Høyblokk i Pedersgata 19 fig. 13 Boligtårn i Jåttåvågen Oppmerksomheten var rettet mot estetisk utforming og ønsker om å uttrykke utvikling, vekst og modernitet. Frisk luft og gode solforhold ble også høyt prioritert. Mot slutten av 60-tallet ble det avdekket svakheter og negative sider ved høyhuset som bolig, særlig med tanke på barn og bomiljø. Til tross for dette er de fleste nyere høyhus i Stavanger boligblokker. Jåttåvågen viser et eksempel der høyhus inngår i en helhetlig plan og gir høy utnyttelse. Høyhusene ble her vurdert i kommunedelplan. Dette var bestemmende for en plassering med få negative virkninger for omgivelsene. Høyhus i form av tårn er med på å gi stedet identitet. 7
Fig. 14 Jåttåvågen. Utnyttelse ca. 40 boliger/da. Alt uteoppholdsareal løst eksternt. Slagskygger ut i sjøen. I Storhaug bydel bydel finnes også eksempler på innpasning av høyhus. Her er valgt en kombinasjon av høy og lav bebyggelse. Høye bygninger i en del av planen har gitt grunnlag for familieboliger med færre etasjer annet sted. De to eksemplene bekrefter at gode løsninger med høyhus oppnås gjennom planlegging på overordnet nivå før endelig regulering. Tanker omkring byliv og «Urban Design» har I løpet av få år hatt stor innflytelse på planleggingen. Diskusjoner om høyhus dreier seg fortsatt mest om arkitektur og estetikk, selv om også andre problemstillinger er viktige. Nye bygningstypologier er under utvikling. I stedet for høye hus tales det i noen fagmiljøer om «Bigness», eller Store bygninger (Rem Koolhaas, arkitektfirmaet OMA). Slike bygg vil dominere utviklingen i store områder rundt seg. Jfr. Barcode og det planlagte Munch-museet i Oslo. Fig. 15 Barcode, Oslo 3.4. Om identitet og attraktivitet Regional konkurranse og merkevarebygging av byer er blitt en del av landenes næringsstrategier. Det gjelder å vise seg, få et navn og oppmerksomhet på en global arena. Vil Stavanger være tjent med nye høyhus for å oppnå dette? Eller går vår by-identitet og attraktivitet ut på helt andre forhold? Stavangers særpreg er basert på små forskjeller, små variasjoner. Oppstår det for store kontraster mellom eksisterende by og nye høyhus, kan dette føre til fragmenterte byområder og byrom med begrenset kvalitet. Stavangers historiske sentrum er relativt lite og lavt. Dersom våre felles historiske bygg fremdeles skal få markere seg, må byggehøyder i og nær sentrum begrenses. Hensyn til verneinteresser, til landemerker som Valbergtårnet og Domkirken, og ikke minst, hensynet til skala i Middelalderbyen og 8
Trehusbyen tilsier dette. Tidligere totalsanering og nybygging i form av høyhus har ikke tilført Sentrum nye kvaliteter. Heller ikke Trehusbyen, dominert av tett lav bebyggelse (men med høy utnyttelse), er i utgangspunktet egnet for høyhus. Både eiendomsstruktur, miljø- og vernehensyn gjør det komplisert og lite aktuelt med høyhus i disse områdene. Inndeling av byen i landskapsrom kan gi økt forståelse av høyhustilpasninger. Bylandskapet kan deles inn i en rekke landskapsrom også i Stavanger.. Noen eksempler i Stavanger kan være: Sentrumshalvøya, Vågen, Havnefronten, Breiavatnet, Kann ik, Storhaug, Våland, Eiganes-Kampen med platåene. Andre landskapsrom: i nord, i vest, i sør og på øyene. Historiske landskapsrom kan også defineres Det er den fortellende, identitetsskapende verdien som kan være utslagsgivende. Høyhus som signalbygg kan komme på tale for områder der andre arkitektoniske virkemidler er uaktuelle, og der det er viktig med fjernvirkning. Fig. 16 Hetlandsgata, med utsikt mot høyhus på Løkkeveien. 9
3.5. Hvor høyt er høyt nok? Høy tetthet kan også oppnås uten høyhus Det er vanskelig å fastsette generelle grenser for etasjetall og bygningshøyder. Mange hensyn vil spille inn, avhengig av plassering i bylandskapet. Høyblokker både gir og tar utsikt og skaper skygge og vindforsterkning. Skiveblokker er lite ønskelige pga sol/skyggeforhold. Slanke tårnhus er å anbefale. Høyhus kan bidra til økt tetthet og arealeffektivisering. Høyhus kan generere positiv og bærekraftig byutvikling ved kollektivknutepunkter. Økt byggehøyde og høy tetthet gir under visse forutsetninger, økonomisk gevinst for utbygger. Flere kan bo og arbeide på mindre areal og dermed redusere energiforbruket. Samtidig hevdes det at tett-lav bebyggelse og karrébebyggelse gir like høy tetthet som høyhus. Spørsmål om tetthet og arealutnyttelse bør først og fremst knyttes til kvalitetskrav og til funksjonsinnhold. Bygg der flere funksjoner kombineres er mest ønskelig. Under ellers like forutsetninger vil karrébebyggelse kunne gi like høy tetthet som høyhus. En 6 etasjes kvartalsbebyggelse kan gi samme tomteutnyttelse som et 30 etasjers tårnhus (fig.17). Det oppnås liten arealbesparelse på bakken ved å øke etasjetallet ut over 6 etasjer (fig.18). Fig. 17 Tema: Byplanlegging, norsk leksikon fig. 18. Gøderitz,Rainer, Hoffman: Flatebesparelse ved høyhus 10
3.6. Bruk av sjekklister Trinn to i en planprosess for høyhus forutsetter grundig utredning. Registreringer og analyse er viktige for å belyse virkninger av høyhus på nærområdet. Naturgitte forutsetninger, landskapsmessige - og arkitektoniske/kulturhistoriske verdier danner utgangspunktet. Hvilke egenskaper skal inngå i framtidig særpreg og identitet for byen? Det kan lages sjekklister for behandling av høyhusprosjekter. Et eksempel: 1. Prosjektbeskrivelse, plassering, konseptskisse, planlagt bruk, antall etasjer, høyde over terreng, utnytting, tomtestørrelse, avstandsområder. 2. Forutsetninger for plassering, beliggenhet i byen, eksisterende bebyggelse, vernehensyn. erverv og industri, boliger, grønne områder, kolonihager, høyhus, institusjoner. 3. Overordnede verneverdige bybilder og landskapstrekk, prosjektets formmessige tilpasning, nær og fjernvirkning. Romlig sammenheng med nabobygninger, viktige enkeltbygninger, andre høyhus. Innpasning i byarkitekturen, formingskvalitet. Tilpasning til omgivelsene. Bylandskapet kan beskrives ved hjelp av koter, elvedaler, høydedrag, platåer, høye bygninger, viktige bymessige strukturer, romforløp, grønnstruktur, overordnede veier. 4. Områdetypologi, punkter og forbindelser, rekreative fokuspunkter, bygningsmessige fokuspunkter, romlige fokuspunkter, grønne forbindelser, romlige forbindelser, overordnede veier. Enkeltelementer, bygninger, steder, romdannelser og landskapspunkter, som framstår som landemerker og gir orienteringspunkter. 5. Visuelle forbindelser, byfront, sjøfront, høyhus, tårn, dalsider, synslinjer og synsfelt gjennom byens rom, panoramaer, overordnede veier. Visuelle forbindelser skaper både estetiske opplevelser og opplevelse av landskapssammenhenger. Høyhus vil ha visuell betydning for hele byen. Her inngår også bysilhuett, byprofil, skyline. Vern av viktige siktlinjer og utsyn som er grunnleggende for bevaring av byens karakteristiske bybilde. Egen katalog for dette kan utarbeides. 6. Lokalklimatisk analyse, med dalfører, sletter, kaldluftsjøer, høyder og vindutsatte områder. Vindroser for sommer og vinter kan lages. Skyggediagram for høye bygninger kan lages. Skyggevirkning, miljøpåvirkning, trafikk, tilpasning til bystruktur, offentlig bruk, tilpasning til gatesystem, offentlige rom, inngangsområder, offentlige tjenester i prosjektet, restauranter, utsiktspunkt ved høye bygninger 7. Rammeplane med byutviklingsbilder for hver bydel eller hvert byområde kan inneholde: 1. En innholdsanalyse som beskriver hva området består av 2. En registrering av områdets utviklingsmuligheter 3. Et anvendelseskonsept 4. En vurdering av eksisterende infrastruktur 5. Et trafikkonsept 6. En registrering som skal sikre framtidig balanse mellom grønne områder og utbygging 7. Et formingsprinsipp for bybygging med framstilling av utviklingsfaser og restriksjoner, bindinger 8. En framstilling av bystruktur og økonomiske effekter for hele byen. Kommuneplanavdelingen, Sist revidert 5.2.2014 T.B. 11