Vestby kommune Områderegulering for Vestby sentrum - Arbeidsopplegg 4.10.2012 Formål Formålet med planarbeidet er å legge til rette for ønsket utvikling av Vestby sentrum. Planen skal bidra til å skape et sentrum flere vil bo, handle og oppholde seg i. Arbeidet blir utført som områderegulering etter 12-2 i plan- og bygningsloven. Områderegulering utarbeides av kommunen, men kommunen kan trekke inn private for et samarbeid hvis ønskelig. Det er kommunen som har ansvaret for rammer, innhold og framdrift i planprosessen. Avgrensning Områdereguleringen vil i all hovedsak erstatte gjeldende reguleringsplan for Vestby sentrum, vedtatt i 1986. I tillegg vil områdereguleringen dekke hele eller deler av reguleringsplanene for Trekanten (1989), Garderveien sør (1999), Vestby stasjon (1999), Nordby gård (2003) og Vestby videregående skole (1985). Området er på ca. 253 daa. Foreslått planavgrensning: 1
Viktige problemstillinger: - Boliger Det må bo folk i sentrum skal det være attraktivt og trygt å oppholde seg der. Hvordan legger vi til rette for at det bygges boliger for flere aldersgrupper? Hvordan sørger vi for gode bomiljøer side om side med handel og annen aktivitet i sentrum? - Handel/service/kultur Et levende sentrum er avhengig av et godt handels, kultur- og servicetilbud. Hvordan kan vi legge til rette for økt handel? Hvordan skal resten av sentrum kobles sammen med Vestby senter? - Bevaring/utbygging Det er stort fortettingspotensial i sentrum. Hvor mye og hvor høyt vil vi bygge? Hva slags materialbruk ønsker vi? Hvilke bygninger er spesielt viktig å bevare? Hva kan utvikles videre? Bør noe fjernes? Hvordan legge til rette for arkitektur og stedsforming av høy kvalitet? Hvilke siktlinjer ønsker vi? - Møteplasser Ingen mennesker, intet sentrum. Hvordan får vi folk til å oppholde seg i sentrum lenger enn det tar å handle? Hvordan utforme gater og plasser som åpner for lek og fysisk utfoldelse, gode opplevelser og møter med andre mennesker? - Trafikk Skal flere mennesker oppholde seg i sentrum bør det legges opp til en trafikkavvikling med gode løsninger for myke og harde trafikanter. Hvordan kan det interne vegsystemet bygges opp/endres for å ivareta dette? Hvordan skal trafikken ledes inn i sentrum? Hvilke forbindelser skal vi ha gjennom sentrum til boligområder og friluftsområder rundt? Skal gående, syklende og kjørende skilles helt, eller skal det opparbeides sambruksarealer? Det må sørges for at varelevering til sentrum foregår problemfritt og det må tas hensyn til støy. - Parkering Det er viktig for handelsnæringen at kundene får parkere bilene sine i nærheten av butikkene. I et miljø-, folkehelse- og trivselsperspektiv er det også viktig at det legges til rette for at flere lar bilen stå. Hvordan kan vi finne den gyllne middelvei mellom bilbruk og tilrettelegging for et mindre bilavhengig sentrum? Hvordan kan vi legge opp til at flere lar bilen stå? - Jernbane/kollektivknutepunkt Det må avklares om jernbaneområdet skal utvikles. Er arealet for bussoppstilling tilstrekkelig? Bør det reguleres et lokk over jernbanen? Bør det etableres busstrasé? Har vi nok innfartsparkeringsplasser? Er det mangler ved dagens situasjon? - Identitet Hva er det som former Vestbys identitet? Hvordan kan dette gjenspeiles i sentrum? Hvordan videreutvikler vi identiteten hva vil vi fortelle folk som kommer hit gjennom måten vi utformer sentrum på? Hvilke opplevelser kan vi by på? De ovennevnte problemstillingene må utredes i planbeskrivelsen. Pågående prosjekter/prosjekter som ønskes oppstartet innenfor planområdet: 2
- Kiwi og Sparkjøp på trekanten nord (Norgesgruppen) - Thon hotell øst for E6 (Olav Thon Gruppen) - Miljøgate Vestby sentrum (Statens vegvesen/vestby kommune) - Ny gangbru over jernbanen (Statens vegvesen) - Opprustning Rådhuskvartalet (Vestby kommune) - Sentrumsutvikling Kroerveien (Grøstad utvikling AS) Det må avklares hvilke av de ovennevnte planene som skal innlemmes i områdereguleringen og hvilke som kan behandles ferdig før områdereguleringen vedtas. Planprosess Figuren under viser foreløpig framdriftsplan: Vedtak av arbeidsdokument i PLM Varsling av planoppstart Begeistringsseminar Planutkast Vurdering av konsekvenser Førstegangsbehandling i PLM Offentlig ettersyn 6 uker Bearbeiding av innspill til offentlig ettersyn Andregangsbehandling i PLM Vedtak i Kommunestyret Høst 2012 Vår 2013 Sommer 2013 Høst 2013 Vår 2014 Arbeidsgruppe består av: Lars Grimsgaard, plansjef Ronny Fostervold Johansen, kultursjef Hans Christian Fæste, bygningssjef Geir Betten, overingeniør kommunalteknikk Roald Haugberg, spesialrådgiver Bente Lise Stubberud, arealplanlegger (saksbehandler) Disse holdes løpende orientert underveis: Grethe Hagbø, geodatasjef Heidrun Kårstein, RO-leder kommunalteknikk Trond Wangen, kommuneplanlegger Knut Haugestad, rådmann Konsulenter Det må vurderes om det skal leies inn ekstern plan- og arkitektfaglig kompetanse. Det vil være lettere å se hva slags kompetanse vi trenger etter at det er avgjort hva slags medvirkningsprosess som er ønskelig og hvilke utredninger som trengs. Andre bidragsytere Det er sendt en forespørsel til Institutt for landskapsplanlegging på Universitetet for miljø- og biovitenskap i Ås om studenter og ansatte vil være med som ressurspersoner i 3
planleggingsfasen. Da et slikt fagmiljø finnes i nærheten ser administrasjonen det som en viktig ressurs vi bør benytte oss av. En liknende forespørsel er også sendt til Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo. Begge institusjoner har svart at dersom det skal utvikles et undervisningsopplegg som tar for seg utviklingen av Vestby sentrum, krever dette ca. et års forberedelser. Det er derfor ikke mulig å se for seg involvering av UMB og AHO på denne måten med vårt tidsperspektiv. Det er imidlertid mulig å presentere temaet som en problemstilling for en masteroppgave. En annen måte å involvere studentene på er å utlyse prosjekter som de kan ta på seg i sin fritid. Administrasjonen er i dialog med Norsk Form om eventuell deltakelse i prosessen. Medvirkning Medvirkning av barn og unge Administrasjonen ønsker i forbindelse med varsling av planen å utarbeide et eget opplegg til skoleelever i kommunen slik at spesifikke problemstillinger knyttet til barn og unges bruk av sentrum kan belyses spesielt. Administrasjonen vil opprette et samarbeid med Barn og unges kommunestyre (BUK) slik at elevene nås gjennom skolenes elevråd (jf. Reglement for BUK). Det ønskes også at BUK får planen til offentlig ettersyn og ellers kan bistå administrasjonen ved behov. Innbyggere Det vil i forkant av planoppstart etableres kontakt med kommunens lag og foreninger der interessenter bes om å melde seg. Andre interessenter inviteres gjennom annonse i aviser, kommunens hjemmeside og facebookside. Det legges opp til et begeistringsseminar der alle interesserte vil få anledning til å møte. Seminaret skal være et verktøy for å skape debatt, framskaffe ideer/løse problemer. Resultatene kan bygges videre på under planarbeidet. Samarbeid med næringslivet i Vestby sentrum Det er avholdt et møte mellom kommunen og diverse aktører fra næringslivet. Etter møtet ble det avklart at følgende gruppe skal ha jevnlig kontakt med kommunen under planprosessen: Vemund Kongsness, Coop Øst Gunvald Andersen, Dagu AS Einar Staff, Xanto Vestby AS Werner Isaksen, J.I. Bygg AS Halvor Sørbye, Vestbytorget AS Alternativer IKEA ønsker å etablere seg i Vestby på Delijordet. Det må tas stilling til om områdereguleringen skal ta med seg den mulige utviklingen på Delijordet eller ikke. Utredninger Forhold til Forskrift om konsekvensutredninger Forskriftens 2 og 3 er vurdert. 4
I gjeldende kommuneplan for Vestby er store deler av Vestby sentrum avsatt til sentrumsformål. Områdereguleringen er derfor, med unntak av Vestby stadion og et areal ved Nordby gård (se nedenfor), i samsvar med kommuneplanen. Da områdereguleringen ikke innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål og heller ikke legger til rette for senere detaljregulering av tiltak nevnt i forskriftens vedlegg I, har administrasjonen vurdert det slik at planen ikke omfattes av forskriftens 2. 3 angir hvilke reguleringsplaner som skal vurderes nærmere i forhold til kriteriene i 4. Planarbeidet skal bare behandles etter forskriften dersom det omfattes av ett eller flere av disse kriteriene. 3 bokstav b) angir at reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II skal behandles etter forskriften. Utvikling av by- og tettstedsområder er listet opp som punkt 3 i vedlegg II. Administrasjonen har vurdert dette punktet opp mot kriteriene i 4 og funnet at det ikke vil være tiltak som følge av planen som utløser krav om konsekvensutredning. 3 bokstav c) angir at områdereguleringer som innebærer andre vesentlige endringer av kommuneplanen enn de angitt i 2 d (områdereguleringer som innebærer utlegging av nye områder til utbyggingsformål), skal behandles etter forskriften. Deler av Nordby gård, som i kommuneplanen er avsatt til boligformål, foreslås endret til sentrumsformål. Dette innebærer at det i tillegg til boliger vil være mulig å etablere forretninger og tjenesteyting innenfor arealet. Administrasjonen har vurdert dette opp mot kriteriene i 4, men kan ikke se at formålsendringen faller inn under noen av bokstavene i 4. Når det gjelder forslag til endring av formål av Vestby stadion fra idrettsanlegg til sentrumsformål, har administrasjonen vurdert dette på samme måte som Nordby gård. Muligheten for utøvelse av idrett og fysisk aktivitet blir ikke forringet ved en omdisponering av Vestby stadion til sentrumsformål da nye Vestby Arena har blitt kommunens nye sentrum for idrett og fysisk aktivitet. For øvrig er begge områdene allerede avsatt til sentrumsformål i Kommunedelplan for Vestby nord. På grunn av IKEA-spørsmålet har vedtaket av delplanen blitt utsatt, men prinsippet om sentrumsformål på deler av Nordby gård og Vestby stadion er fastsatt og denne beslutningen har aldri vært kontroversiell. Sentrumsområdet er for øvrig på overordnet nivå konsekvensutredet i forbindelse med rullering av kommuneplanen i 2006. Risiko- og sårbarhet Alle planer skal ha en Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. I fremstillingen av en ROS er det en fordel at det nedsettes en arbeidsgruppe med en tverrsektoriell og flerfaglig sammensetning. Det må også ses på om det er nødvendig å trekke inn eksterne personer med spesiell ekspertise. Kulturminneundersøkelser Det finnes områder i sentrum som ikke tidligere er undersøkt av kulturminnemyndighetene. Akershus fylkeskommune vil ved varsel om oppstart informere kommunen om hvilke områder dette gjelder og hvilke undersøkelser som eventuelt må utføres. 5
Trafikk Vegene i sentrum er både kommunalt eide og fylkesveger. RO Kommunalteknikk opplyser at det ikke foreligger nok informasjon om trafikksituasjonen i sentrum. Det må tas kontakt med Statens Vegvesen og Akershus fylkeskommune for å kartlegge hvilke data som finnes. Det bør utarbeides en trafikkanalyse for å avklare hvilke grep som må tas for å forbedre trafikksituasjonen. Det må vurderes om det bør anlegges nye vegforbindelser, parkeringsareal og løsninger for myke trafikanter. Herunder bør det også vurderes om området rundt Vestby stasjon skal videreutvikles (buss, tog, innfartsparkering). Kommunalteknikk har verken tid eller kompetanse til å utføre trafikkanalysen selv, og det vil derfor være nødvendig å leie en konsulent til dette arbeidet. Det er regulert en gangbru fra Coops eiendom over jernbanen til Trekanttomta. Dette er en viktig forbindelse trafikkanalysen må ta opp. Statens vegvesen har bevilget planmidler til fv. 6 Vestbyveien/Garderveien: planavklaring av gangbru over jernbanen på vestsiden av dagens kjørebru. Dette må også tas hensyn til. Støy og luftforurensning vil også være et tema. Stedsanalyse Det bør være et mål å få utført en stedsanalyse av Vestby sentrum, gjerne en sosiokulturell stedsanalyse som fanger opp stedets mangfoldighet og undersøker dens betydning for stedets utvikling. Tidligere var stedsanalyser først og fremst basert på registreringer av landskap, bebyggelse og andre fysiske elementer. Formålet har da vært å bedre de estetiske og funksjonelle kvalitetene ved norske byer og tettsteder ved å analysere den historiske utviklingen og karakteristika ved ulike områder. De sosiale og kulturelle sidene ved et sted er imidlertid sjelden berørt. Det som tradisjonelt har vært oppfattet som fysisk planlegging, berører sosiale grupper ulikt, har ulik symbolsk betydning for ulike mennesker og er gjenstand for interessekonflikter både blant fagfolk og innbyggere. Disse opplevelsene, synspunktene og interessene er det viktig å få avklart, både i overordnet og detaljert planlegging. Barnetråkk Ved å kartlegge hvor barna beveger seg i sentrum, kan vi unngå å bygge igjen viktige forbindelsesveier til skolen, samt leke- og oppholdsarealer. Vi vil også kunne få informasjon om hvilke områder ellers som er viktige for barna, hvilke områder som ønskes utviklet videre og hvilke steder som oppfattes som farlige/skumle. En slik registrering bør kunne la seg gjennomføre som et prosjekt gjennomført i skoletiden, gjerne ledet av lærer eller noen fra administrasjonen. Dette er ikke pr. nå diskutert med RO skole. Norsk Form har utarbeidet en modell for slik registrering det kan være aktuelt å benytte. Hvordan skaffe den informasjonen vi trenger? Administrasjonen bør i første omgang selv analysere kommunens eget behov og ønsker for utbyggingen. Når dette er gjort er det lettere å si noe mer konkret om hvordan kommunen best kan innhente de opplysningene vi trenger for å nå de målene vi har satt oss. Kommunen besitter mye kompetanse og kan gjøre deler av planen selv, men det er også nødvendig å trekke inn andre. Det må vises politisk vilje til å sette av de midler som trengs for å få laget en skikkelig sentrumsplan. Skal Vestby sentrum løftes fra å være et ikke-sted til å bli det sentrumet som 6
overordnete planer beskriver i sine dokumenter og som innbyggerne våre så tydelig etterspør, må dette gjenspeiles i bevilgningene som gjøres for å utarbeide planen. I første omgang foreslås det å arrangere et begeistringsseminar for politikere, innbyggere, grunneiere, investorer og administrasjon. Hensikten med seminaret er å skape interesse og grunnlag for debatt. De synspunkt og ideer som kommer frem på seminaret kan legge grunnlaget videre for utviklingen av Vestby sentrum. Administrasjonen vil innhente hjelp fra arkitektkontor/designere til å arrangere et slikt seminar. Etter at seminaret er gjennomført bør plan- og miljøutvalget fatte en beslutning for veien videre og om den bør inkludere innleide konsulenter, arkitektkonkurranser e.l. Budsjett Da kommunens behov ikke er ferdig kartlagt, er det vanskelig å sette opp et konkret budsjett. Med tanke på størrelsen og kompleksiteten til en slik områderegulering, bør det settes av betydelige midler. Det må tas en avgjørelse på hvordan kommunen best kan utarbeide områdereguleringen, og et politisk standpunkt til hvor mye kommunen bør investere i sentrumsutvikling. Noe av pengene som tidligere har blitt satt av til forskjønning av Rådhusparken bør kunne legges i dette arbeidet. Fondet PBG Drift har også noen tilgjengelige midler. Penger bevilget til kommuneplanen kan også nyttes til utredninger for sentrumsplanen, da noen av utredningene vil overlappe hverandre/ta for seg samme problem. Når det gjelder begeistringsseminaret ser administrasjonen det som nødvendig å benytte inntil 300.000,- i å få et bra opplegg. Dette er midler som kan tas fra fondet PBG Drift. 7