GBNR 20/329 - DISPENSASJON FRA PARKERINGSBESTEMMELSER Sakstittel: Gbnr 20/329 - Parkeringsplass Tiltakshaver: MG Prosjekt AS/Hauglandsøy Fritid AS Frist for behandling: 29.02.16 Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Ole Kristian Dalehaug Arkivsaknr.: 2015/7687-5 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 søknad om dispensasjon for etablering av 20 parkeringsplasser. UTM stiller seg videre positiv til å gi midlertidig dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 3.2 i Plan 317 og arealformål i Plan 30 for oppretting av parkeringsplasser i medhold av plan- og bygningslovens 19-3. Dispensasjon gis midlertidig inntil permanent løsning for området er etablert, men bortfaller senest 2 år fra dato for dette vedtak. Det stilles vilkår om at forholdet mellom antall parkeringsplasser og båtplasser skal være 1:1 og det settes et øvre tak på 20 parkeringsplasser. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes partene med klagerett. SAMMENDRAG Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 3.2 i Plan 317 og arealformål i Plan 30 for etablering av 20 parkeringsplasser til fritidsboliger på Hauglandsøy. Administrasjonen vurderer at
det bør være tilgang på like mange båtplasser som parkeringsplasser for å få en god løsning og anbefaler at utvalget stiller seg positiv til å gi midlertidig dispensasjon for etablering av parkeringsplasser med forbehold om at forholdet mellom parkeringsplasser og båtplasser blir 1:1. Det anbefales at den midlertidige dispensasjonen opphører innen 2 år slik at det kan arbeides med å etablere en permanent løsning i forbindelse med ny reguleringsplan. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til partene med klagerett. Alternativt vedtak 1 og 2: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 28.10.15 søknad om dispensasjon fra parkeringsbestemmelsene i Plan 317 og søknad om dispensasjon fra Plan 30 for etablering av 20 parkeringsplasser. Reguleringsbestemmelsene til Plan 317 sier følgende: «Det skal dokumenteres minst en parkeringsplass til hver ny enhet av fritidsbebyggelse. Parkering skal skje i henhold til plan 188 Reguleringsplan Store Lauvøy, parkeringsløsning for Hauglandsøy.» Det er ikke mottatt merknader fra naboer til dispensasjonssøknaden. Vurdering: Søkers begrunnelse for dispensasjon fra parkeringsbestemmelser i plan 317: «Som kjent har den forutsatte parkeringsløsningen vist seg vanskelig å gjennomføre i praksis. Hauglandsøy Fritid AS har derfor inngått avtale med Arthur Gustavsson om 2 stk båtplasser og 20 stk parkeringsplasser på gårds- og bruksnummer 20/339 ved Hanøytangen. For første byggetrinn som består av 11 nye enheter vil denne avtalen sikre tilstrekkelig parkering j.fr planbestemmelsens 3.2 som sier at «Det skal dokumenteres minst en parkeringsplass til hver ny enhet av fritidsbebyggelse», og vi søker med dette om dispensasjon/godkjennelse for utbygging av inntil 20 ny enheter. I tillegg til avtalen med Arthur Gustavsson vil Hauglandsøy Fritid AS anskaffe 2 stk lettbåter som etter hvert vil ligge permanent fortøyd ved Hanøy kai. Adkomst og parkering vil skje ved at brukeren parkerer ved Hanøytangen og fraktes videre til nordre Hauglandsøy via lettbåtene som ligger fortøyd ved Hanøy kai. Fremtidige brukere av fritidsboligene på Nordre Hauglandsøy vil med dette ha tilstrekkelige gode og fleksible adkomst- og parkeringsmuligheter. Dette både i forhold til på og avlossing ved Hanøy Kai, og for brukere som ankommer direkte med bil eller egen båt. Videre vil utbyggingen av fritidsboligene skje etappevis og med et begrenset antall enheter per år. Til å begynne med vil det derfor ikke være behov for full parkeringsdekning. Som kjent arbeider også Hauglandsøy Fritid AS med et endringsforslag til reguleringsplan 317 som vil bedre situasjonen innenfor planområdet, og således hensynta den totale parkeringsdekningen.
Dagens regulerte parkeringsløsning på Store Lauvøy er ikke god nok som permanent løsning. Den er heller ikke lengre tilgjengelig for prosjektet som midlertidig løsning. Den midlertidige løsningen hos Askøy seilforening, som vi tidligere har fått disp. for inntil 5 enheter på, er ikke mulig å utvide. Den midlertidige løsningen vi nå søker om, mener vi er på høyde med løsningen hos Askøy seilforening. Planlagte fellesløsning vil hovedsakelig fungere slik: Hytteforeningen har 2 til 3 båter som blir liggende ved Hanøy kai og på Hauglandsøy. Brukere kan kjøre til Hanøy kai for å laste av bagasje og folk. Bilfører kjører til Hanøytangen og parkerer, og blir hentet med båt der av reisefølge eller andre. Så lenge det er folk på øya legges det opp til at det alltid skal være minst en båt på hver side av sundet. For øvrig vil båtene ligge ved Hanøy kai. Alternativt kan foreningen velge å ha båt(er) liggende ved Hanøytangen, da vi disponerer to båtplasser her. Hytteforeningens administrasjon av båtene kan håndteres ved hjelp av tekniske løsninger, gps, app, nettside, etc. Hytteforeningens medlemmer vil da enkelt kunne samkjøre tidspunkt for ankomst/avreise, se båtenes plassering og hvem som har ansvar for båtene etc. I tillegg arbeides det med en hente /bringetjeneste, der brukere kan be om å bli hentet påeller bringes til Hanøytangen. Gangavstand fra parkering på Hanøytangen til Hanøy kai er ca 2,5 km. Avstanden er noe stor for å legge opp til at man skal gå, men det kan være et alternativ for noen. Denne løsningen er ikke fullgod, men må etter vår vurdering likevel anses som en akseptabel midlertidig løsning.» Søkers begrunnelse for dispensasjon fra Plan 30 for opprettelse av 20 parkeringsplasser innenfor industriformål: «Planen er 40 år gammel og der er tidligere gjort meget store avvik fra bestemmelsen og store inngrep i terrenget som avviker fra formålene. Bl.a. er store passive soner endret til aktiv, med store utsprengninger. Planen viser for dette området en betydelig utvidelse av dokken noe som synes å være urealistisk på kort sikt, slik området pr dato er tilrettelagt. Videre er hovedveien frem til området omplassert og bygget med avvik fra reguleringsplanen. Denne var planlagt over området noe som derfor ikke lengre er aktuelt. En utnyttelse av eksisterende planerte områder til parkering av biler, vil ikke medføre noe inngrep i terrenget som ikke kan reverseres. Enn videre må en anslå at parkering av biler må være godt forenlig med omkringliggende aktivitet, som i dag for det meste er lettere industri, brakkeby, spredt boligbebyggelse, mv. Det søkes derfor om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for området. Dersom Askøy kommune også er av den oppfatning at det må søkes om dispensasjon fra bruk av området i forhold til 100 meters beltet er dette også å forstå som en slik søknad. Store områder innenfor det regulerte industriområdet brukes i dag til bilparkering, uten at en kan se at det er krevd dispensasjon for dette. Likebehandling skulle derfor tilsi at slik tillatelse skal gis.» Administrasjonens vurdering av dispensasjonsspørsmålet:
Dispensasjon fra parkeringsbestemmelse 3.2 i Plan 317: Administrasjonen er av den oppfatning at parkeringsløsning gitt i vedtatt plan ikke lar seg gjennomføre, og en ser at nye løsninger må vurderes. Administrasjonen anser det som en fordel at nye, midlertidige parkeringsløsninger kan etableres i påvente av ny reguleringsplan for området. Dette vil være fordelaktig i den forstand at utbygging av Hauglandsøy kan starte. Som følge av dette vil utbygger få inn kapital til etablering av kabelferge, slik at en ikke vil være avhengig av båt for å ta seg til Hauglandsøy. Administrasjonen vurderer likevel at omsøkt løsning har flere svakheter og vil være lite egnet som løsning for brukere av fritidsboligene, selv om løsningen er ment å være midlertidig. Det anses som svært uheldig at en bruker er avhengig av en annen part for å kunne ta seg til og fra egen fritidsbolig. I forslaget fra søker er det lagt opp til at brukere av fritidsboligene skal plassere bagasje og passasjerer på Hanøy kai og kjøre til parkeringsplass på Hanøytangen der resten av reisefølget henter sjåføren med en av de to felles båtene. Dersom det er flere enn to fritidsboliger i bruk samtidig, noe administrasjonen anser som svært sannsynlig, vil løsningen være at en trenger hjelp fra andre for å kunne ha én båt på hver side av sundet. Det vil også skape problemer dersom én person alene skal ta seg til øyen. Selv om logistikken i praksis er mulig å få til ved hjelp av telefon, avtaler etc., anser en det som usikkert og tungvint. Administrasjonen ser det som særdeles uheldig at parkering og båtplasser ikke er lokalisert på samme sted. Søker har argumentert med at det kan etableres en «hente-/bringetjeneste» der brukere kan bli hentet eller fraktet til Hanøytangen. Administrasjonen er innforstått med at dette er en lignende løsning som det er lagt opp til i vedtatt plan, men vurderer likevel at dette ikke er den beste måten å løse parkeringsproblematikken på, av samme grunn som angitt over. Det har tidligere vært gitt dispensasjon for etablering av fem parkeringsplasser ved Askøy seilforening, utvalgssak 28/14 av 23.01.14 med utløp 23.01.16, og søker har anført at omsøkte løsning er «på høyde med løsningen hos Askøy seilforening». Administrasjonen kan ikke se at dette er tilfelle ut i fra ovennevnte vurdering da grunnlaget for midlertidig dispensasjon for disse fem parkeringsplassene ble fattet på bakgrunn av at en ønsket å avslutte byggesaken for de fem fritidsenhetene som var oppført. Det ble den gang vurdert som tilstrekkelig funksjonelt som en midlertidig løsning og vektlagt at det var tilrettelagt for én båtplass og én parkeringsplass per enhet. Det er videre vektlagt at søknaden den gang var begrenset til å gjelde fem enheter og at disse allerede var oppført. Dette er ikke tilfelle i foreliggende søknad. Søker anfører at foreningen har avtale om å benytte to båtplasser på Hanøytangen, i nærheten av omsøkte parkeringsplass. Som en midlertidig løsning er administrasjonen derfor positiv til å kunne gi dispensasjon fra parkeringsbestemmelser i Plan 317 for inntil 20 parkeringsplasser med vilkår om at forholdet mellom parkeringsplasser og båtplasser er 1:1, samt at båtplassene har godkjent brukstillatelse og at tiltakshaver har rettigheter til å benytte seg av dem. Dispensasjon fra arealformål i Plan 30: Vedrørende opprettelse av parkeringsplasser på 20/339 er dette avsatt som industriområde og bilveg i Plan 30 og vil etter administrasjonens vurdering kreve dispensasjon fra arealformål for å kunne godkjennes som omsøkt. På eiendommen hvor det søkes parkering, er det lagt inn et område for mulig utvidelse av landarealer ut i sjø. I og med at Plan 30 ble vedtatt i 1975 og med dagens utvikling på Hanøytangen, vurderer administrasjonen det som lite sannsynlig at dette området blir
utvidet de nærmeste årene. Hovedvegen til Hanøytangen er også flyttet slik at eiendommen ikke vil bli påvirket av den regulerte adkomsten til industriområdet. Eiendommen Gbnr. 20/339 benyttes ikke til industri p.t. og arealformålet vil ikke bli tilsidesatt permanent ved opprettelse av parkering. Samlet sett vurderer administrasjonen at omsøkte dispensasjonssøknad bør avslås på bakgrunn av at ulempene er større enn fordelene. Det vurderes videre at fordelene vil bli klart større enn ulempene ved å tillate samme antall parkeringsplasser som en har båtplasser og at det da er grunnlag for å kunne gi midlertidig dispensasjon etter pbl. 19-3. Det er vurdert at en varig dispensasjon vil kunne virke mot sin hensikt som er å få godkjent en ny reguleringsplan med nye, varige parkeringsløsninger. Slik administrasjonen ser det vil det derfor kunne innvilges midlertidig dispensasjon. Konklusjon: Administrasjonen viser til ovennevnte vurdering og konkluderer med at den beste løsningen for parkeringsproblematikken på nåværende tidspunkt vil være å gi midlertidig dispensasjon for inntil 20 parkeringsplasser, gitt at en har like mange båtplasser til disposisjon. Forslag til alternativt vedtak: 1. Utvalg for teknikk og miljø gir i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene i Plan 317 og arealformål i Plan 30 for oppretting av 20 parkeringsplasser i tilknytning til fritidsboliger på Hauglandsøy. Utvalget begrunner det med [ ] Saken sendes til partene med klagerett. 2. Utvalg for teknikk og miljø gir i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 3.2 i Plan 317 og arealformål i Plan 30 for opprettelse av 20 parkeringsplasser i tilknytning til fritidsboliger på Hauglandsøy. Utvalget begrunner det med [ ] Saken sendes til partene med klagerett. Kleppestø, 28.12.15 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder