GBNR 7/369 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG

Transkript

1 GBNR 7/369 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ AVSLAG Sakstittel: Gbnr 7/369 - Bruksendring Tiltakshaver: Atle Daae Andersen og Sonja Marie Andersen Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Jørn-André E. Norstrand Arkivsaknr.: 2014/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Atle Daae Andersen og Sonja Marie Andersen til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune har avslått søknad om bruksendring av loft til stue og soverom på gnr. 7, bnr Avslaget er begrunnet med lav takhøyde. Avslaget er påklaget av søker. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Saken sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Askøy komme mottok den søknad om bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i bolig på gnr. 7, bnr Søknaden innebærer innredning av stue og soverom på loft.

2 Søknaden ble tatt opp til behandling og avslått i vedtak av Som begrunnelse er det vist til at rommene ikke tilfredsstiller gjeldende krav til romhøyde. Det fremgår av vedtaket at: TEK første ledd legger til grunn at: «Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning.» I veiledningen til bestemmelsen er det lagt til grunn preaksepterte ytelser en opplisting av tilfeller hvor vilkårene i TEK 10 må ansees oppfylt. Utgangspunktet er at romhøyden skal være minimum 2,4 meter, men at deler av arealet kan ha en romhøyde på minimum 2,2 meter, eksempelvis utenfor møbleringssone i stue. For bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bolig må romhøyde være minimum 2,2 meter. Takstmann opplyser at takhøyden i loft er ca. 1,96 meter. Ut i fra innsendte snittegninger skal påbygg mot vest ha en romhøyde på 2,1 meter. At høyden på loftet ikke er mer enn 2,1 meter viser klart at de preaksepterte ytelsene i TEK10 ikke er oppfylt. I tråd med TEK annet ledd bokstav b kan imidlertid forskriftens funksjonskrav også oppfylles dersom byggverket «prosjekteres i samsvar med ytelser verifisert ved analyse som viser at forskriftens funksjonskrav er oppfylt». I praksis innebærer dette at kravet i 12-7 første ledd om «tilstrekkelig romhøyde» kan tenkes oppfylt selv om tiltaket ikke oppfyller kravene til preaksepterte ytelser. For at denne unntaksregelen skal oppfylles må det foreligge en analyse i samsvar med 2-1 tredje ledd. Rapporten bør utføres av fagkyndig personell som begrunner at det foreligger andre forhold som medfører at kravet til romhøyde skal ansees oppfylt. Romhøyde har stor betydning for hvordan innemiljøet oppleves, og krav til romhøyde er avhengig av bygningens funksjon. Dette innebærer at man ved analyse må dokumentere hva som er tilstrekkelig ut fra en helhetsvurdering av blant annet romutforming, dagslys, utsyn, luftmengder mv. I Direktoratet for Byggkvalitet sitt brev til Fylkesmannen i Rogaland av er det åpnet for et minimumsnivå på 2,1 meter for deler av det bruksendrede arealet. Bygningsmyndighetene kan imidlertid ikke se at en romhøyde på 2,1 meter er tilstrekkelig i foreliggende sak. Det vises til at det er tale om oppholdsrom og at man her ikke bør ha en lavere takhøyde enn 2,2 meter. Videre er det sett hen til romutforming, og at samtlige rom i loftet har skråvegger med et møne som høyeste punkt.

3 Bygningsmyndighetene er etter dette kommet til at kravet om «tilstrekkelig romhøyde» i 12-7 annet ledd bokstav b ikke er oppfylt, og at det derfor ikke kan gis tillatelse til bruksendring fra disponibelt rom i loft til soverom og stue. Tiltakshaver har, i skriv mottatt , påklaget overnevnte avslag. Av klagen fremgår det at: Rommene overstiger 190cm som er kravet for beregning av bruksareal. Det har ingen steder i de dokumenter som man har sett tidligere vært stilt andre krav/mål til bruksareal. Det er i avslaget henvist til TEK første ledd. Hensikten med bestemmelsen er å sikre at rom får tilfredsstillende størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning som er tilpasset rommets forventede bruk. Videre har denne paragrafen fem punkter med romhøyde som utgangspunkt, men den har også en beskrivelse av rommet: Oppfyllelse av krav må blant annet vurderes og dokumenteres ut fra romutforming, dagslys, utsyn, luftmengder og mulighet for møblering. Kommunen har etter plan- og bygningslovens ledd anledning til å lempe på kravene etter teknisk forskrift dersom bruksendringen er forsvarlig. Siden bare deler av eksisterende bolig berøres av bruksendringen, bør romhøyde kunne lempes noe for deler av areal under forutsetning av at boligen for øvrig har tilstrekkelig romhøyde Krav til romhøyde bør også ses i sammenheng med krav til dagslys og utsyn siden dette også har betydning for hvordan rom oppleves. Ut fra at forespørselen fra Rogaland som i utgangspunktet var innredning av kjeller til utleie eller sekundærleilighet, ser vi hvor stor vekt det er lagt på dagslys og utsyn. Det vises til at det må være vindu i hvert annet rom, mens vi har to vinduer i tre av rommene, samt en verandadør med stort glass. Ut fra dette ser jeg at Askøy Kommune har gode muligheter til å gi dispensasjon for det oppmålte areal for den romhøyden som mangler for bruk av annen etasje i Solhola 100 til boareal. Som jeg kan se mer enn oppfyller vi alle krav til rommene bortsett fra takhøyde. Alle rom har større gulvareal enn de anbefalte 7 kvm. 3 av rommene har 2 vinduer, ett rom har i tillegg altandør med glass. Det er således meget godt dagslys og utsikt fra rommene. Mulighet til møblering som soverom/kontor/trimrom som i dag er meget god. Vurdering: Teknisk forskrifts krav til romhøyde Som det fremkommer av avslaget er kravet til rom at disse skal ha en utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning, jf. teknisk forskrift Forskriftskravet til romhøyde er funksjonsrettet og innebærer en valgfrihet med hensyn til hvordan bestemmelsen skal oppfylles. Med dette menes at bestemmelsen ikke selv angir et bestemt minstemål for romhøyde. Hva som er tilstrekkelig romhøyde må vurderes ut fra kvaliteten på innemiljøet, lysforhold og romopplevelse. Målene er angitt med grunnlag i at det skal være rom og luft over personer som står oppreist og beveger seg, samt at man ikke skal stange hodet i taket når man reiser seg fra en stol eller lignende. Det må og kunne møbleres i henhold til forventet bruk. Teknisk forskrift angir selv såkalte preaksepterte løsninger som antas å være i samsvar med forskriften. Dersom tiltakshaver ønsker å velge alternative løsninger må det dokumenteres at disse tilfredsstiller forskriftens gjennom egne analyser.

4 Ved etablering av nye boenheter har Direktoratet lagt til grunn som minstemål en høyde på 2,4m, med mulighet for ned mot 2,2m på deler av arealet. Når det gjelder bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bruksenheter som her har man åpnet for en romhøyde på 2,2m, med et minimumsnivå på 2,1m for deler av det bruksendrede areal. Det er da forutsatt at det utarbeides en egen analyse som viser at kravet er oppfylt i det enkelte tilfelle. De aktuelle rommene som her søkes bruksendret har en romhøyde på 2,10m og 2,05m til bjelkelag som høyeste punkt (lavere til himling). Da rommene har skråtak er det for øvrig kun en liten del av rommene som har denne høyden. Mesteparten av rommene har således betraktelig lavere romhøyde enn forutsatt i forskriften. Det er derfor etter administrasjonens vurdering klart at forskriftens krav ikke er oppfylt. Unntak fra teknisk forskrift Selv om bruksendringen ikke tilfredsstiller teknisk forskrift kan kommunen etter plan- og bygningslovens 31-2 likevel gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk Om 31-2 uttaler Direktoratet at: Siden bare deler av eksisterende bolig berøres av bruksendringen, bør romhøyde kunne lempes noe for deler av areal under forutsetning av at boligen for øvrig har tilstrekkelig romhøyde. Kommunen må kunne foreta en konkret vurdering av hva som anses som forsvarlig i det enkelte tilfellet, på bakgrunn av den verifikasjon som foreligger fra prosjekterende/tiltakshaver. At det kan lempes noe på kravene til romhøyde tilsier at kommunen ikke bør avvike vesentlig fra minstekravet. Selv om boligen i dette tilfellet for øvrig har tilfredsstillende romhøyde er avviket så stort at administrasjonen ikke finner det forsvarlig å kunne gi fritak fra kravet, da takhøyden er så lav at risikoen for sammenstøt med personer som oppholder seg i rommene er stor, både i forhold til tak og dørkarmer. Takhøyden medfører også at rommene ikke er særlig godt egnet for møblering i henhold til forventet bruk. Administrasjonen anbefaler at avslaget opprettholdes og at klagen sendes Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Atle Daae Andersen og Sonja Marie Andersen, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og godkjenner søknad om bruksendring av tilleggsdel til hoveddel i bolig på gnr. 7, bnr. 369, mottatt I medhold av plan- og bygningslovens 31-2 gis det fritak fra teknisk forskrift Dette er begrunnet med at: ( ) Saken sendes partene med klagerett Vedlegg: 1 Plantegning

5 2 Snittegning 3 Avslag 4 Klage 1 5 Klage 2 Kleppestø, Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder