Vi viser til oversendelse fra kommunen, mottatt her Vilkårene for å behandle saken er til stede.

Transkript

1 Saksbehandler, innvalgstelefon Margit Rimeslaatten Farestveit, Vår dato Deres dato Vår referanse 2011/ Deres referanse 10/1217 Bergen kommune v/etat for byggesak og private planer Postboks Bergen Vedtak i klagesak som gjelder bruksendring av loftetasje fra tilleggsdel til selvstendig boenhet og innsetting av takvindu på eiendommen gnr. 168 bnr. 1058, Bergen kommune Vi viser til oversendelse fra kommunen, mottatt her Vilkårene for å behandle saken er til stede. Vedtak Klagen tas til følge. Fylkesmannen opphever Bergen kommune v/etat for byggesak og private planer sitt vedtak , sak Kommunen må etter dette behandle saken på nytt, jf. forvaltningsloven 34 fjerde ledd. Bakgrunn for saken Sivilarkitekt Svein Erik Lund har på vegne av Jægerbakken 27 AS søkt om bruksendring av loftetasje på 55m 2 fra tilleggsdel til selvstendig boenhet og innsetting av takvindu på eiendommen gnr. 168 bnr Bergen kommune ved etat for byggesak og private planer avslo søknaden , sak Vedtaket ble påklaget av sivilarkitekt Svein Erik Lund Han viser til at søknaden ikke utløser krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Boligen er oppført i 1931 med bolig og toalett fra original oppføring på loftet slik at det alltid har vært boligfunksjon på loftet. Utvendig rømmingsstige kan bygges om med ryggbøyler slik at dagens rømnings- og brannforskrifter imøtekommes. Søknaden innebærer heller ikke økning av bruttoarealer slik at det ikke kan kreves ny parkeringsplass. Komité for miljø og byutvikling behandlet saken , sak 52-11, og tok ikke klagen til følge. Saken ble etter dette sendt til Fylkesmannen for endelig behandling. Advokat Espen Ommedal har kommet med kommentarer i saken Han viser til at det omsøkte areal er godkjent som tilleggsdel med to soverom, wc og boder. Tiltaket utløser heller ikke krav om parkering. Han viser i den sammenheng til at eiendommen ligger i et område med en meget god tilgang til offentlig transport, noe som er i tråd med de politiske signaler som Fylkesmannen har gitt for slike sentrumsnære eiendommer. Det er egne Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Justis- og forvaltningsavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Telefaks: Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

2 parkeringsplasser på gateplan som i praksis er øremerket eiendommen, det er stor parkeringsplass 20 meter fra eiendommen, og det kan anlegges tre parkeringsplasser på nedsiden mot Mollbakken. Han mener også at leietakerne som er aktuelle å leie ut til ikke vil ha bil siden det ikke er lagt til rette for egne parkeringsplasser. Planløsningen er i tråd med regler og praksis der minst 50 % av arealet har en høyde på 2,40 meter. Han viser også til at eiendommen ligger i et område hvor det er oppfattet at det fra kommunen er uttrykt et ønske om fortetting. Det er også en rekke av eiendommene i umiddelbar nærhet som har gjennomført eller er i gang med utvidelse av boligareal, og det legges ved godkjent søknad for Moldbakken 47 som gjelder etablering av leilighet i kjeller. Advokat Espen Ommedal har kommet med ytterligere kommentarer i saken Om bakgrunnen for saken ellers, viser vi til saksdokumentene som vi legger til grunn er kjente for partene. Regelverk Fylkesmannen skal som klageinstans se til at kommunen under behandlingen av saken har fulgt de lover, forskrifter og saksbehandlingsregler som gjelder på området. Fylkesmannen kan under behandlingen prøve alle sider ved vedtaket, også de skjønnsmessige vurderingene som kommunen har gjort, jf. forvaltningsloven (fvl.) 34. Byggesøknaden kom inn til kommunen etter at plandelen i ny plan- og bygningslov (pbl.) 2008 tok til å gjelde , men før byggesaksdelen i loven tok til å gjelde Søknaden blir derfor vurdert etter byggesaksreglene i plan- og bygningsloven av 1985 og planreglene i plan- og bygningsloven av 2008, jf. 2 i forskrift om samvirke mellom bestemmelsene i plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 og bestemmelsene i plan- og bygningsloven 27. juni 2008 nr. 71. Fylkesmannens vurdering Plankrav I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som byggeområde. Kommuneplanens arealdel 1 krever utarbeidelse av reguleringsplan. Søknaden krever derfor dispensasjon fra pbl annet ledd, jf pbl Pbl annet ledd slår fast at det ikke skal gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig satt til side. En reguleringsplan skal ivareta hensynet til en helhetlig planløsning for å sikre god funksjonalitet og rasjonell bruk av arealene innenfor planen. Det må derfor vurderes om disse hensynene blir vesentlig satt til side dersom det blir gitt dispensasjon. I tillegg må det gjøres en interesseavveiing, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være mulighet til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det blir søkt dispensasjon fra fremdeles gjør seg gjeldende med styrke. Saken gjelder bruksendring av en loftetasje på 55m 2 fra tilleggsdel til selvstendig boenhet i et allerede utbygd område. 2

3 Kommunen viser til at bruksendringen gjelder et loft i rekkehus og at det er fem hus i rekken. Ellers er det i umiddelbar nærhet flere lignende hus med loft hvor det kan være aktuelt å søke om bruksendring. En bruksendring kan derfor gi sterke presedensvirkninger. Fagetaten mener at dersom det åpnes for bruksendring av det omfang som de ovennevnte husene presenterer, kan det få uheldige konsekvenser. Kommunen mener derfor at dersom det skal åpnes for en vesentlig økning i antall boenheter bør det vurderes i en større sammenheng, der blant annet trafikk og parkeringssituasjonen blir belyst. Fylkesmannen mener at kommunen har gitt en generell henvisning til eventuelle andre fremtidige søknader om samme forhold, og vi har vanskelig for å se at dette er tilstrekkelig grunnlag for å avslå søknaden om dispensasjon. Vi viser til at utgangspunktet ved en søknad om dispensasjon er at det skal skje en konkret vurdering i hver enkelt sak. Dersom det ikke er grunnlag for å legge til grunn at det omsøkte tiltaket vil forverre trafikksituasjonen i området, kan heller ikke en eventuell framtidig forverring brukes for å avslå søknaden. Vi vil i den sammenheng også vise til at kommunen har anledning til å stramme inn dispensasjonspraksisen for tilsvarende saker dersom de mener at dette er nødvendig. Fylkesmannen mener derfor at begrunnelsen for å avslå søknaden om dispensasjon fra plankravet ikke er tilstrekkelig. Sikkerhet ved brann/rømning av personer Kommunen viser også til at eksisterende rømningsstige ikke viser tilfredsstillende rømningsforhold som tilfredsstiller kravene i (TEK) Fylkesmannen viser i denne sammenheng til at dette kravet kan oppfylles ved at kommunen setter som vilkår for godkjennelsen at eksisterende rømmningsstige må oppfylle kravene i TEK 7-27 eller at det etableres rømningsvei som oppfyller lovens krav. Bruksendring av loftetasje fra tilleggsdel til selvstendig boenhet Plan- og bygningsloven 74 nr. 1 slår fast at Bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring. Det er gitt forskrifter som regulerer de fleste av de forhold som er oppregnet i 74 nr. 1, og det er derfor kommunens oppgave i første rekke å påse at forskriftbestemmelsene blir fulgt. Ut over dette bør 74 nr. 1 bare brukes i særlige tilfelle, der byggherrens løsning åpenbart er uhensiktsmessig. I forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) nr. 1 kommer det frem at Ethvert byggverk og ethvert rom skal ha planløsning og størrelse som er egnet til formålet. Romhøyden tilpasses rommets størrelse og funksjon. Rom for varig opphold skal ha et volum på minst 15 m. 3

4 I veileder til TEK blir det vist til at Av hensyn til inneluftskvalitet, lysforhold, romopplevelse, møblering o.a, bør romhøyde vanligvis ikke være under 2,4 m. Det er likevel ikke satt noen nedre grense for romhøyden. Kravet om planløsning vil likevel innebære at det er en nedre grense for romhøyden og omfanget av redusert romhøyde, slik at høyden ikke er lavere enn det en person trenger for å gå oppreist. Rom bør ha takhøyde som gjør det mulig å benytte standard dør. Romhøyden bør derfor ikke være lavere enn 2,2 meter. I SINTEF sin byggforskserie kommer det frem at Romhøyden bør være 2,4 m i minst 50 % av boligen. Av samme dokument går det frem at minimumshøyde mellom ferdig gulv og skrå himling ved klosset ikke bør være lavere enn 1,9 meter og høyden i bakkant av sittegrupper bør ha en høyde på minimum 1,5 m. Kommunen viser til at det ikke er tegnet inn romhøyde for bad, kjøkken og stue, men at det er grunn til å anta at største deler av badet vil få en takhøyde som ligger under 1,9 meter. Kommunen viser videre til at det vil være vanskelig for en voksen person å stå oppreist foran toalettet, foran oppvaskbenken og deler av sittegruppen, og at dette derfor ikke kan anses å være en forsvarlig eller tilfredsstillende planløsning. Etter det Fylkesmannen kan se av innsendte dokument, vil takhøyden for over halvparten av badet inkludert toalettet være under 1,9 meter. Takhøyden vil også for en mindre del av kjøkkenet og stuen være under 1,9 meter. Kommunen viser selv til at de har etablert og innarbeidet en forvaltningspraksis som går ut på at minst 50 % av arealene til en boenhet må ha romhøyde på 2,4 meter. Resterende areal kan ha noe lavere romhøyder, men må ikke ligge lavere enn det som er nødvendig for å kunne bruke standarddører i ganglinjene. Fylkesmannen har derfor vanskelig for å se at det er gitt tilstrekkelig begrunnelse for avslaget når det er klart at over 50 % av boligen har en romhøyde på 2,4 meter. Slik Fylkesmannen vurderer saken, bryter kommunen her med egen etablert praksis, og vi kan ikke se at det er gitt en tilstrekkelig begrunnelse for hvorfor dette gjøres. Vi vil presisere at både veileder til TEK og SINTEF sin byggforskserie er bør bestemmelser som dermed ikke er klare avslagshjemler. Dette sett i sammenheng med at kommunen har etablert den praksisen som det vises til, mener vi at det ikke er gitt tilstrekkelig grunnlag for avslaget. Fylkesmannen mener derfor at det ikke er gitt tilstrekkelig begrunnelse for avslaget, og at vedtaket lider av en saksbehandlingsfeil. Vi mener videre at det ikke kan utelukkes at mangelen kan ha hatt innvirkning på utfallet i saken, jf. fvl. 41, og er kommet til at vedtaket på oppheves. Saken blir returnert til Bergen kommune for ny behandling, og vi ber kommunen vurdere på nytt om det er grunnlag for å gi dispensasjon fra plankravet og om tiltaket tilfredsstiller kravene til forsvarlig planløsning. 4

5 Fylkesmannens vedtak jf. side en, er endelig og kan ikke påklages, jf. fvl. 28 tredje ledd. Vi vil presisere at vi med dette ikke legger føringer for resultatet ved den nye behandlingen av saken i kommunen. Med hilsen Rune Fjeld e.f. assisterende fylkesmann Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Jægerbakken 27 AS v/advokat Espen Ommedal Starefossveien BERGEN Arne Lampe Jægerbakken BERGEN Sivilarkitekt Svein Erik Lund Mnal Strandgaten BERGEN 5