Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: 11.12.2014 Sak: 183/14 Tittel: Saksprotokoll - Detaljregulering av Brattørkaia gnr/bnr 439/122, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 13/28299 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Brattørkaia, gnr. 439/bnr. 122 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Multiconsult as, senest datert 31.10.2014 med bestemmelser senest datert 31.10.2014. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Behandling: John-Peder Denstad (R) forslag pva R, MDG: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Brattørkaia, gnr. 439 / bnr. 122 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Multiconsult as, senest datert 31.10.2014 med bestemmelser senest datert 31.10.2014 med følgende endring: Kotehøyden reduseres fra kote 43 til kote 31,2. Utnyttingsgraden reduseres tilsvarende. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Knut Fagerbakke (SV) forslag pva SV, V, KrF: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Brattørkaia, gnr. 439/bnr. 122 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Multiconsult as, senest datert 31.10.2014 med bestemmelser senest datert 31.10.2014 med følgende endring: Kotehøyden reduseres fra kote 43 til kote 39. Utnyttingsgraden reduseres tilsvarende. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Votering: Denstads forslag fikk 10 stemmer (4SV, 2R, 2MDG, 2PP) og falt. Fagerbakkes forslag fikk 11 stemmer (4V, 4SV, 1KrF, 2PP) og falt. Innstillingen ble vedtatt mot 15 stemmer (4V, 4SV, 2R, 1KrF, 2MDG, 2PP). Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret 11.12.2014
Saksprotokoll for Bystyret 11.12.2014
Saksframlegg Detaljregulering av Brattørkaia gnr/bnr 439/122, sluttbehandling ::: Sett inn innstillingen under denne linja Forslag til innstilling: Arkivsaksnr.: 13/28299 Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Brattørkaia, gnr. 439/bnr. 122 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket Multiconsult as, senest datert 31.10.2014 med bestemmelser senest datert 31.10.2014. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Sammendrag Forslagsstiller ønsker å bygge det energipositive prosjektet Powerhouse på Brattøra. Den foreslåtte detaljreguleringen for gnr. 439/bnr. 122 definerer rammene for denne utbyggingen. Tomta er en del av byutviklingsområdet på Brattørkaia som danner den nye sjøfronten i Trondheim. Prosjektet ligger ved Sjøgangen som binder Brattøra og Midtbyen sammen. Det har en beliggenhet innenfor en bymessig sammenheng som strekker seg fra Sluppen via Midtbyen til Brattøra omtalt som Kunnskapsaksen. Kunnskapsaksen bygger opp om kommunes mål om å styrke kunnskaps- og teknologibyen Trondheim. Forslagsstillers ambisjoner om bruk av ny form og teknologi i bygget kan bidra til å understreke denne sammenhengen, være med å berike byens arkitektur og signalisere en satsing på framtidas bærekraftige energiløsninger. Reguleringsplanen legger imidlertid rammer for prosjektets fysiske rammer, ikke for de energimessige løsningene. Planforslaget åpner for et bygg med annen form, større volum og areal, og en høyde som er opptil 12 meter høyere enn i den gjeldende reguleringsplanen fra 2009. Høyden på det foreslåtte bygget er 40 meter. Prosjektet skiller seg fra Brattørkaias øvrige lamellbebyggelse. Høyden på bygget bidrar til å trekke oppmerksomheten bort fra Nidarosdomen og bryter silhuetten til den grønne åsen rundt Festningen fra sjøsiden. Samtidig bryter det horisontlinjen mellom Trondheimsfjorden og Fosenfjellene fra flere ståsteder i byen. Det foreslåtte bygget har et stort, skrånende tak med solcellepanel. Hvilke virkninger dette taket har på resten av bybildet er viktig i denne saken. En så stor takflate kan bli monoton og bidra til å forringe byens mangfoldige uttrykk, derfor bør utformingen av takflaten tillegges vekt i etterfølgende byggesaksbehandling. Det er sikret i bestemmelsene at tak- og fasadematerialet skal fremstå med nøytral farge og ikke gi speilende reflekser. Forslagsstiller ønsker først og fremst å bruke bygget til kontorer, men også til hotell, utstillingsareal og forretning. En funksjonsblanding er i tråd med den urbane utviklingen på Brattøra, men prosjektets ambisjoner om å være et signalbygg som gir mulighet for avvikende form og økt høyde blir svekket av at prosjektet ikke styrkes med en felleskapsfunksjon. Prosjektet oppfyller dermed ikke arealdelens bestemmelse om at høyhus skal være fellesskapsbygg. 1
At bygningen står ved den viktige gangbrua Sjøgangen og kollektivknutepunktet gjør at prosjektet likevel kan betraktes som et signalbygg med annerledes form og størrelse enn de øvrige bygningene på Brattørkaia. Tilskuere vil oppleve byggets særegne form som spektakulær fra mange steder i byen, som for eksempel fra Søndre gate og Jernbanebrua. Det er i tillegg positivt at det offentlige rommet oppe på Sjøgangen blir noe større og utsikten mot fjorden åpnere enn i den gjeldende reguleringsplanen. I flere innspill stilles det kritiske spørsmål til høyden og prosessen omkring byggehøydene på Brattøra generelt. Sør-Trøndelag fylkeskommune mener at Powerhouse på Brattøra er et spennende prosjekt både arkitektonisk og energimessig. Bygningen vil markere overgangen til Brattøra og den vil gi mange arbeidsplasser. Fylkeskommunen mener det er viktig å ta vare på utsikten mot fjorden, og et avvik fra høydene i gjeldende plan for Brattøra må begrunnes godt for å unngå uønsket presedens. Det er forsøkt gjort i saksfremstillingen. Innspillene har for øvrig kun ført til mindre endringer av plankart og bestemmelser for å imøtekomme interne innspill og merknad fra Statens vegvesen. Rådmannen anbefaler at den foreslåtte detaljreguleringen vedtas. Innledning Komplett planforslag er innsendt 26.5.2014. Planforslaget er utarbeidet av Multiconsult as som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Entra AS. Planområdet omfatter eiendommene Brattørkaia gnr./bnr. 439/122, og en mindre del av gnr./bnr. 439/121. Planområdet er på totalt ca. 5 dekar. Oversiktskart. Planområdet er stiplet. Hensikten med planarbeidet er å endre gjeldende reguleringsplan for eiendommen for å hjemle utbygging av ny bebyggelse med endret form, volum og høyde 2
Det planlegges et kontorbygg med areal på ca. 13 500 m² BRA over bakken samt kjelleretasje med parkering. Bygningen planlegges av tiltakshaver som et plusshus, et såkalt Powerhouse. Med plusshus menes bygninger som gjennom driftsfasen genererer mer energi enn det som blir brukt til produksjon av byggevarer, oppføring, drift og avhending av bygget. Solceller på fasade og tak er det som skal generere energi i bygningen. Den endrede formen på den planlagte bebyggelsen er begrunnet i optimal produksjon av solstrøm til bygningen. Det vises for øvrig til notat «Powerhouse Brattørkaia. Du ser det ikke før du tror det!» (vedlegg 5). Tidligere vedtak og planpremisser Forholdet til overordnet plan Planforslaget følger opp intensjonene i arealdelen om byomforming og fortetting i sentrale byområder. Bygningens høyde er foreslått til ca. 40 meter ved Brattørkaia og skal brukes til kontor. Høyden rommer over 10 etasjer og arealdelenes bestemmelser utfordres når det gjelder krav om arkitektonisk tilpasning til landskap og bebyggelse, og også bestemmelse om at høyhus eller signalbygg kun bør tillates for felleskapsbygg. I saken «Veileder for byform og arkitektur», behandlet i bygningsrådet 20.8.2013, ble det imidlertid vedtatt følgende; «Høyder på ny bebyggelse på Brattøra skal vurderes i sammenheng med bygningens øvrige kvaliteter». Virkning av bebyggelsens høyde er utredet og beskrevet særskilt. Planstatus Planområdet er regulert i gjeldende reguleringsplan r477b fra 2009. Denne planen er en detaljreguleringsplan som regulerer bebyggelse på eiendommen til en maksimal høyde på 28 meter (kote 31,2), regulerer trappe- og bruanlegget fra sentralstasjonen, sykkelveg og plassrom i forbindelse med dette, samt endrer tidligere regulert parkeringshus til parkering under bakken. I planens bestemmelser står det at 20 plasser i parkeringskjeller skal brukes til korttidsplasser for passasjerer til hurtigbåtterminal. Planen bygger på intensjoner og arealbruksformål gitt i tidligere reguleringsplan r477 fra 2007. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan r477b. Plan 1, 3 og 4. De viktigste intensjonene da var å legge til rette for et av Trondheims viktigste og mest sentrale byomformings- og fortettingsområder. Ved å redusere jernbanens barrierevirkning og etablere sammenheng i bystrukturen mellom Midtbyen og fjorden, ville en oppnå et helhetlig og tydelig byplangrep med vekt på byform og bylandskap. Byggehøyden ble satt til 6-7 kontoretasjer, det vil si normal byhusbebyggelse i Trondheim. Det ble lagt vekt på varierende høyder og at bebyggelsen i denne aktuelle delen av Brattørkaia skulle 3
organiseres rundt en offentlig plass. Ved behandling av saken kom bystyret med en flertallsmerknad der det påpekes at det er viktig å ta i bruk de klimavennlige energiløsningene som er tilgjengelige og at det må vurderes varmepumpe/varme fra fjorden. Oversikt over foreslåtte endringer fra gjeldende reguleringsplan: Endret maksimal bygningshøyde fra kote 31 til kote 43, dvs. fra 28 til 40 meter. Endret form og uttrykk. Større bygningsvolum, tomteutnyttelsen er økt med 2 650 m². Større bredde på siktfeltet mellom eksisterende bebyggelse og planlagt bebyggelse sett fra sør. Større åpen plass på Brattørkaia (Fjordplassen) samt på plan med Sjøgangen og en større andel uteareal som er beskyttet mot værhardt klima. Planprogram Tidligere reguleringsplan r 477 er utredet etter forskrift om konsekvensutredning. Økningen i tillatt utbyggingsareal er ikke så stor at forskrift om konsekvensutredning gjelder for denne saken. ROS-analyse Det er ikke endringer når det gjelder risiko og sårbarhet for tomta i forhold til gjeldende regulering. ROS-analysen viser at tiltaket kan gjennomføres med mindre risikoreduserende tiltak. Forhold som krever oppfølging i byggefasen er: 1. Bygg må konstrueres for å tåle stormflo, vindkrefter og store nedbørsmengder. 2. Atkomst på og under brokonstruksjoner må sikres mot fall og snøras/vann. 3. Tilgjengelighet for utrykningskjøretøy må sikres. 4. Bygg og uteområder må ha tilstrekkelig skjerming mot støy fra veg, bane og båt. 5. Beredskapsplaner for evt forurensning fra kjemikalier, gass eller olje fra godsterminal må følges. 6. Risikoreduserende tiltak i anleggsperiode må følges for å unngå ulykker. Punkt 1 og 3 er sikret med bestemmelse i planen. Øvrige punkt må følges opp av ansvarlig søker i forbindelse med byggesak. Planområdet, eksisterende forhold Bylandskap og beliggenhet Brattøra ligger nordøst for Midtbyen i Trondheim, mellom fjorden og dagens jernbane, og vest for utløpet til Nidelva. Området ligger på en fylling fra slutten av 1800-tallet. Brattøra ligger i et stort åpent landskapsrom som omkranses av åsene rundt byen, med Lade i øst, Byåsen og Bymarka i vest og Tyholt i sør. Planområdet ligger i utkanten av det historiske byrommet i Trondheim. Midtbyen har en rutenettsplan med hovedgater som ender i allmenninger mot kanalen i nord med utsyn mot Munkholmen og Fosenfjellene på andre siden av fjorden. Bysituasjon Planområdet ligger i et knutepunkt for infrastruktur i Trondheim. Det er korte avstander mellom togstasjon, busstasjon, flybuss, hurtigbåt, cruiseskip og Hurtigruten. Det er i dag hovedsakelig kontorer i ny bebyggelse, i tillegg til Rockheim, nasjonalt museum for pop og rock, og noe næringsareal på gateplan i den nyeste bebyggelsen. Området preges av å være under utbygging og i endring. På sikt skal Brattøra og Brattørkaia bli en levende bydel med et spekter av funksjoner og servicetilbud, attraksjoner og nye offentlige uterom for rekreasjon. Bebyggelsen på Brattørkaia består av en lavere sammenhengende bebyggelsen med lameller oppå. Høydene på den nye 4
bebyggelsen varierer mellom kote 31 og 20. Clarion-hotellet er høyeste bebyggelse i området, det går opp til kote 38. Planområdet er henvendt ut mot havnebassenget i nord og tar i mot gangbrua Sjøgangen i sør, der den lander på den såkalte Fjordplassen. Sjøgangen forbinder Midtbyen med Brattørkaia og fjorden. Arealbruk, trafikksituasjon Planområdet brukes i dag til parkeringsplass med atkomst fra Brattørkaia. Tilgjengeligheten til Brattørkaia er god på grunn av flatt terreng, fortau og gang- og sykkelveger langs eksisterende gatenett og Sjøgangen. Grunnforhold, miljøfaglige forhold og risiko og sårbarhet i eksisterende situasjon Både opprinnelig grunn og fyllmasser er finkornet sand. Det er ikke kjent at det er forurensning i grunnen. På grunn av nærhet til fjorden er det fare for stormflo. Kultur-, natur og rekreasjonsverdier Det er ikke kjente kultur- eller naturverdier i planområdet. Brua Sjøgangens rampe mot nord lander på Brattørkaia rett nord for planområdet. Brattørkaia vil i løpet av 2014/15 bli opparbeidet som rekreasjonsområde med begrenset biltrafikk og vil bli et nytt attraktivt byrom. I dag har både tomta og Brattørkaia begrensede rekreasjonsverdier og er lite i bruk av barn og unge. Beskrivelse av planforslaget Planforslaget setter rammer for en bebyggelse som har varierende høyder, opprettholder synskontakt mellom Midtbyen og Fosenfjellene, skal ha særlig høy arkitektonisk kvalitet, og være organisert rundt en åpen plass. Den planlagte bruken vil kunne aktivisere kaipromenaden med servicefunksjoner på gateplan. Arealbruksformål er kontorbebyggelse med innslag av serviceformål som butikker, kafé, hotell utstilling, verksted, auditorium og lignende. Det er foreslått en begrensning på 1 500 m² butikkareal. I bebyggelsens 1. etasje mot Fjordplassen skal det settes av areal på minimum 500 m² til publikumsrettet virksomhet, for eksempel galleri eller kafé. Dette skal ha inngang mot plassen. Bebyggelsen vil kunne huse 400-500 arbeidsplasser. Utnyttelse Maksimalt tillatt bruksareal er 13 500 m² BRA. Bruksareal under terreng og imaginære plan skal ikke medregnes. Bebyggelsens høyde, plassering og utforming Bebyggelsenes fotavtrykk vil bli noe mindre enn i gjeldende plan. Volumet vil bli kompakt, med et planlagt åpent ovalt atrium i midten. Takflaten mot sør er vist skrått hellende i hele byggets utstrekning. Det gir en særegen utforming. Dette er begrunnet i optimal effekt av planlagt kledning med solceller. Også sør- og vestfasadene er tenkt kledd med solceller. Bebyggelsens maksimale høyde foreslås til kote 43, det vil si 40 meter over dagens terreng på Brattørkaia. Illustrasjoner nedenfor viser et utbyggingsprosjekt med 10 kontoretasjer. 5
Bebyggelsens form har en pyramideaktig karakter sett fra flere sider, noe som vil gi arkitektonisk variasjon i bygningsrekka på Brattørkaia. Takflatens markante helning vil danne en fasade med høy synlighet og særegen karakter mot byen og vil annonsere gang- og sykkelaksen ut til Brattøra over Sjøgangen. Fra denne vinkelen vil det ovale gårdsrommet tegne en sirkulær form der en ser inn på fasadene i et nytt byrom. Sett fra sjøsiden vil bygget fremstå med en forholdsvis slank og vertikal form som de øvrige lamellene langs Brattørkaia. Fjordplassen vil få en annen og mer offentlig karakter enn de øvrige mellomrommene i husrekken og broforbindelsen Sjøgangen vil være «nerven» som binder Brattøra til byen. Oppriss sett fra Brattørkaia øverst og fra Nordre avlastingsveg nederst. Illustrasjon av planlagt bebyggelse sett fra Jernbanebrua. Bebyggelsen vil kunne få en tydelig by- og fjordside, og overgangen fra bylandskap til fjordlandskap vil bli understreket. Sentralt i bygget planlegges et åpent vindavskjermet og sørvendt atrium. Atriet etableres i forlengelsen av Sjøgangen, i tilknytning til trapper og heis fra Sjøgangen og ned til Fjordplassen samt til Nordre avlastningsvei. 6
Fasadebehandlingen skal i minst mulig grad reflektere lyset for å gi best mulig effekt av solinnstrålingen. Fargen vil fremstå som grå og i noen grad speile himmelen. For å kunne undersøke fasadebehandlingens virking på stedet, har det stått en plattform med påmontert fasademateriale som er tilgjengelig for alle på Sjøgangen ved tomta i høringsperioden. Trafikkløsninger Bilatkomst vil bli fra Nordre avlastningsveg i en ny, enveiskjørt atkomstgate som er vist på plankartet. Utkjøring vil være fra Brattørkaia. Det er ikke planlagt bilatkomst til bebyggelsen på gateplan. Atkomst til parkeringskjeller vil være via parkeringskjeller i eksisterende nabobebyggelse, Brattørkaia 16. På vestsiden av atkomstvegen viser planforslaget en lomme for varelevering til planområdet. Stopplomma gjør at varelevering kan skje uten å hindre biltrafikk til Brattørkaia og hurtigbåtterminalen. Fortau er vist med minimum 2,5 meters bredde. Parkering Det tillates maksimalt 90 nye parkeringsplasser i parkeringskjeller. 70 av disse skal være til bebyggelsens behov og antallet er i samsvar med arealdelens bestemmelse om parkering. 20 plasser skal være kortidsplasser for hurtigbåtterminalen. Parkeringskjelleren er foreslått regulert til fellesareal mellom bebyggelsen og Trondheim havn. Dette vil sikre bruken til parkering for hurtigbåtterminalen. Det skal etableres gangatkomst opp til Fjordplassen. Sykkelparkering er avsatt i parkeringskjeller med minimum 240 plasser for bebyggelsens behov, og på Fjordplassen med minimum 100 offentlig tilgjengelige plasser. Offentlige forbindelseslinjer, uterom og plasser Dagens midlertidige heistårn skal flyttes og integreres i ny bebyggelse. Den delen av Sjøgangen som allerede er bygget blir ikke berørt. Ny trapp fra Sjøgangen til Brattørkaia planlegges innslisset i ny bebyggelse. Planen viser også en ny, overdekket, offentlig trapp ned til Nordre avlastningsveg. Denne er gitt god klimatisk beskyttelse. Illustrasjon av Sjøgangen med trappeforbindelse integrert i nytt bygg og ny trapp direkte ned til Nordre avlastningsveg. 7
Illustrasjon av planlagt bebyggelse, gangforbindelser og plass på gateplan. Varelevering vist i nordøst. Illustrasjon av planlagt bebyggelse, gangforbindelser og plass på øvre plan ved Sjøgangen. Vareleveringslomme er ikke vist. 8
Samtlige gangforbindelser er regulert som offentlig formål. Det planlegges to offentlige uterom; Fjordplassen nede ved Brattørkaia og en offentlig plass oppe ved Sjøgangen i forbindelse med det åpne atriet inne i bebyggelsen. Den offentlige plassen Fjordplassen vil få et oppholdsareal på 1,5 dekar. Den ligger vest for den planlagte bebyggelsen og er av kommunen planlagt å bli en arena for kunstformidling og huse temporære kunst og arkitekturinstallasjoner tilrettelagt for ulike uttrykk og behov. Det skal være tillatt med uteservering. Plassen skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. Plassen skal opparbeides med særlig høy arkitektonisk kvalitet. Det øvre torget ved Sjøgangen vil bli et offentlig oppholdsareal i tillegg til det private atriet som vist på illustrasjonen ovenfor. Planlagt gjennomføring Det er planlagt gjennomføring så snart det er skaffet tilstrekkelig med leietakere. Virkninger av planforslaget Den planlagte bebyggelsens virkninger på bylandskapet og de nære omgivelsene Det vises til vedlegg 3 som viser de visuelle virkningene i illustrasjoner med større format enn de som er gjengitt her. Illustrasjonene viser både nærvirkning og fjernvirkning av den planlagte bebyggelsen og sammenlikner virkningen av regulert bebyggelse, vist til venstre og av planforslaget, vist til høyre. Her er det valgt ut de ståstedene hvor vil bli størst. Illustrasjoner med ståsted fra langt hold som fra Munkholmen, Bispehaugen skole og Festningen er vanskelig lesbare i dette formatet og det vises til vedlegget og til konklusjonen under. Bylandskapet består av en rekke elementer i ulik skala og volum. Planlagt bebyggelse er høyere og har en spissere form enn bebyggelsen i gjeldende plan og den foreslåtte formen kan i en viss grad dempe den massive virkningen. Regulert bebyggelse sett fra Brattørabassenget vest. Foreslått bebyggelse sett fra Brattørabassenget vest. Regulert bebyggelse sett fra Sjøgangen. Foreslått bebyggelse sett fra Sjøgangen. 9
Regulert bebyggelse sett fra Søndre gate ved Brattørgata.Foreslåttt bebyggelse sett fra Søndre gate ved Brattørgata. Regulert bebyggelse sett fra Weidemannsvei. Foreslått bebyggelse sett fra Weidemannsvei. Regulert bebyggelse sett fra Småbergan vest (zoomet foto). Foreslått bebyggelse sett fra Småbergan vest (zoomet foto). Sett fra Munkholmen vil de øverste etasjene bryte den mørke sonen som skogbeltet mellom Festningen og Småbergan danner i bybildet. Dette gir en negativ virkning sett fra dette ståstedet. Sett fra Munkholmen ligger Nidarosdomen lenger vest enn Brattørkaia. Den planlagte bebyggelsen vil ikke skygge for Nidarosdomen og vil dermed ikke virke for dominerende i by- og landskapsrommet sett fra dette ståstedet. Det vurderes som en positiv virkning at bebyggelsen vil framheve og markere et viktig sted på Brattørkaia, der Sjøgangen som forbindelse mellom Midtbyen og Brattøra lander og der et av byens mest sentrale kollektivknutepunkt ligger. Samlet vurderes det at ny bebyggelse sett fra sjøsiden ikke utfordrer overordna landskapstrekk eller viktige landemerker i vesentlig grad. Konsekvensen for bylandskapet vurderes dermed å ha liten negativ fra sjøsiden. 10
Fra øst, fra områdene rundt Møllenberg vil foreslått bebyggelse synes godt både på grunn av høyden og på grunn av sitt særegne formspråk med skrå takflate. Bebyggelsen vil få et større sammenhengende volum og dermed utgjøre et skalabrudd i forhold til nærmeste omkringliggende bebyggelse. Disse forholdene kan gi et negativt omfang fra enkelte ståsteder. Den øverste, mest spisse delen av den planlagte bebyggelsen vil fra enkelte lave ståsteder i disse bydelene, skygge for fjorden. Fra Festningen og andre områder i øst som ligger høyere enn 40 meter over havet, vil den planlagte bebyggelsen ikke skygge for fjorden. Her er det ikke høydeforskjellene, men kontrastene i form og uttrykk som vil gi størst virkning. Konsekvensen for bylandskapet vurderes å være negativ fra Østbyen og Møllenberg. Fra enkelte standpunkt i Midtbyen vil en ny bebyggelse ved stasjonen komme til å dominere bybildet. Sett fra Søndre gate vil den planlagte bebyggelsen danne fondmotiv, og de skrå linjene kan sies å ta opp gavlmotivet i bryggerekka. Fra Ravnkloa vil den planlagte bebyggelsen ikke synes. Konsekvensen for bylandskapet vurderes dermed å være mindre sett fra Midtbyen enn fra Østbyen og Møllenberg. Byantikvaren vurderer virkningene av planforslaget som problematiske fordi man gradvis bygger opp en vegg mot fjorden. Det vil endre byens møte med fjorden på en dramatisk måte fordi man mister den visuelle åpenheten mot nord som alltid har vært et av de mest grunnleggende by- og landskapskvalitetene i Trondheim. Bebyggelsens virkning som signalbygg Den planlagte bebyggelsen med sin høyde og form bidrar til å markere stedet ved Sjøgangen og Fjordplassen på Brattørkaia som et visuelt orienteringspunkt og et sentralt punkt i byen. Bygget er et kontorbygg og ikke et fellesskapsbygg, men det markerer Sjøgangen og stasjonsområdet som byens viktigste kollektivknutepunkt og kan derfor betraktes som et signalbygg. Illustrasjon av bebyggelse på Brattørkaia med planlagt bebyggelse, sett fra nord. Blå linje viser kote +31,2. Ill. Snøhetta/Mir. Skyggevirkning av planlagt bebyggelse Sol- og skyggestudiene viser at foreslått bebyggelse gir svært små endringer i sol- og skyggeforhold i forhold til tidligere regulert bebyggelse. En større andel av uterommene, spesielt areal som planlegges tilrettelagt for opphold, får bedre solforhold. Blant annet viser studiene (se vedlegg 3) at Fjordplassens østside får gode solforhold både vår, sommer og høst og det samme gjelder det sentrale atriet. Brattørkaia får mer skygge midt på dagen, men det er så godt som ingen endringer 11
i solforhold på kaia kl. 9 og kl. 15. Solforholdene vurderes å bli bedre med ny bebyggelse enn med regulert bebyggelse, og spesielt bedre på arealer for uteopphold. Virkninger av planlagt bebyggelse for offentlige forbindelser og eiendomsforhold Planforslaget gir bedre løsninger for offentlige forbindelser og større og bedre egnet allment tilgjengelige arealer enn gjeldende plan. Konsekvensene for offentlige forbindelser og eiendomsforhold vurderes derfor å være svært positive. Virkninger av klimapåkjenninger Bygg og offentlige plasser må konstrueres for å tåle stormflo, vindkrefter og store nedbørsmengder. Dette er tiltakshavers ansvar og må bli ivaretatt i byggesak. Virkninger for barn- og unge Planforslaget vil ikke ha negative konsekvenser for barn og unge. Fjordsplassen vil kunne bli et sted for opplevelse, også for barn og unge. Økonomiske konsekvenser for kommunen I planforslaget reguleres offentlige anlegg som kan kreves innløst og som vil gi kommunen økt driftsansvar. Dette er i prinsippet avklart i tidligere planvedtak. Varsling, høring og offentlig ettersyn Oppstart av planarbeidet ble varslet i brev av 12.12.2013. I forbindelse med varsling av oppstart av planen og ved samråd har det kommet sju brev og e-poster med merknader og innspill til planarbeidet. Det ble avholdt åpent informasjonsmøte 26.2.2014. I februar 2014 ble det avholdt samråd med offentlige myndigheter i egne møter. Før politisk behandling av planforslaget fikk vi innspil fra Fylkesmannen, Sør-Trøndelag fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket, Trondheim Brann- og redningstjeneste IKS, Funksjonshemmedes fellesorganisasjon og Ola Magne Sæther. Alle konkrete innspill ble fulgt opp og innarbeidet i planforslaget, bortsett fra innspillet til Ola Magne Sæther som var en meningsytring om økt byggehøyde på Brattøra. Bygningsrådet vedtok enstemmig å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn i bygningsrådet 12.8.2014, sak 105/14. Det ble i tillegg vedtatt følgende flertallsmerknad (SV, Ap, H, KrF, Sp, PP): Bruk av transparente solceller på vegger kan øke solcellearealet og framtidig utskifting vil kunne øke effektiviteten av solcellepanelet. Begge disse forholdene bør belyses før sluttbehandling. Multiconsult as har utarbeidet et notat om energiproduksjon fra transparente solcellevinduer (vedlegg 6). Konklusjonen er at bruk av solcellevinduer ikke vil bidra med økt kraftproduksjon. Forklaringen er at det i energieffektive bygg er veldig viktig at vindusflatene er store nok til at brukerne av bygget kan klare seg med dagslys. Dersom man skulle benyttet seg av solcellevinduer bør de plasseres øverst på fasaden for å oppnå høy lyseksponering. Men siden solcellevinduer slipper igjennom mindre lys enn vanlige vinduer, måtte man ha økt vindusarealet for å få samme mengde dagslys. Det ville gått på bekostning av solcellearealet i fasaden, og dermed ender man opp med å bytte ut solceller med høy virkningsgrad med solcellevinduer med dårlig virkningsgrad. Så til tross for at bruk av solcellevinduer øker det totale solcellearealet vil den totalt produserte energimengden reduseres. Samtidig vil energimengden som er bundet i bygningsmaterialene øke slik at det trengs mer lokal kraftproduksjon for å oppnå målsettingen til Powerhouse. 12
Fremtidig utskifting av solcellpanel om 30 år vil kunne øke effektiviteten av solcellepanelet med ca. 40 %. Dette forholdet er allerede tatt inn i energiregnskapet. Planforslaget var på offentlig ettersyn i perioden 23.8.2014 4.10.2014. Det kom inn 10 merknader som er referert og kommentert nedenfor. Høringsuttalelser og merknader ved offentlig ettersyn 1) Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev datert 9.10.2014 ROS-analysen kommer ikke frem av saksmaterialet. Fylkesmannen mener det er positivt med kontoretableringer i sentrum og nært kollektivpunkt fordi det bygger opp under rett virksomhet på rett plass og det kan bidra til å redusere klimautslipp. Det er også positivt at prosjektet er et miljøprosjekt. Krav til parkering og sykkelparkering er innarbeidet i planen. Rådmannens kommentar: Det er ikke endringer når det gjelder risiko og sårbarhet for tomta i forhold til gjeldende regulering, og de mindre tiltakene som det i gjeldende plan er konkludert med at må gjennomføres skal foretas i byggesaken. I bestemmelsene om vilkår for godkjenning er det blant annet lagt til en bestemmelse om at behov for risikoreduserende tiltak for å tåle stormflo, vindkrefter og store nedbørsmengder skal vurderes ved søknad om rammetillatelse. 2) Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev datert 1.10.2014 Fylkesutvalget behandlet saken i møte 20.9.2014 og vedtok ingen vilkår for egengodkjenning. Fylkeskommunen mener Powerhouse er et spennende prosjekt fordi det skiller seg ut arkitektonisk og fordi det skal gi et overskudd av energi. Bygget vil gi mange arbeidsplasser og vil markere overgangen mellom gangbrua og den nye hurtigbåtterminalen. Byggehøyden bryter med reguleringsplanen for området som ble vedtatt i 2009. Fylkeskommunen mener det er viktig å ta vare på utsikten mot fjorden. Et avvik fra høydene bør derfor begrunnes godt slik at man unngår uønsket presedens. Rådmannens kommentar: Det er vurdert at bygningen i planforslaget har en skulptural tårnform og et punkthus som mer eller mindre er i tråd med betraktningene om et høyhus. Den sentrale plasseringen ved kollektivknutepunktet og Sjøgangen og dannelsen av et offentlig plassrom er av en felleskapskarakter som gjør at bygningen kan vurderes å være et signalbygg selv om det ikke er sikret at det skal inneholde fellesskapsfunksjoner. Det er bakgrunnen for vurderingen om at høydene kan avvikes for denne bygningen og samme begrunnelse kan ikke brukes for å øke den generelle byggehøyden i området. 3) Statens vegvesen, Region Midt, brev datert 2.10.2014 Ønsker redegjørelse for skilting til bygningen. Bredde på gangvei o_gs mot fv. 706 må økes fra 2 til 2,5 meter. Det er forslag til justeringer av bestemmelsene 4.1.2, 5.1, 6.1 og 6.2. Rådmannens kommentar: Plankart og bestemmelser er endret i tråd med merknaden. Skilting til bygningen skal redegjøres for i forbindelse med byggesaken. 4) Jernbaneverket, brev datert 25.9.2014 Jernbaneverket er positiv til tiltaket fordi det vil bidra til å styrke kollektivknutepunktet Trondheim 13
sentralstasjon. 5) Rom Eiendom AS, brev datert 2.10.2014 Rom Eiendom uttrykker støtte til planforslaget fordi Powerhouse støtter opp under kollektivtransporten, det er arkitektur av høy kvalitet, det er et signalbygg som forsterker stasjonens posisjon i byplanen og Powerhouse åpner for sjøutsyn i gangaksen. 6) Trondheim Havn, e-post datert 2.10.2014. Ingen merknader. 7) Trøndelag brann- og redningstjeneste IKS, brev datert 17.9.2014 Minner om forhold som må tas med ved prosjekteringen av bebyggelsen for å ivareta brannsikkerheten. 8) Jens Tønnesen, brev datert 4.10.2014 I uttalelsen er det poengtert at det ikke er presentert vurdering av usikkerhetsfaktorer knyttet til pluss-energi balansen for Powerhouse. Det påpekes at det er diskusjoner i forskningsmiljøene om hvordan en usikkerhetsvurdering skal håndteres. For eksempel vet vi med god sikkerhet at de tallene vi har på bunden energi i bygningsmaterialer ofte blir + 50 100 % høyere når man gjør mer detaljerte beregninger, og CO 2 -faktoren for elektrisitet vet vi også er beheftet med usikkerhet i samme størrelsesorden. Likeledes er det usikkerhet knyttet til energiberegninger, brukeradferd, soltilgang for produksjon av strøm etc. Totalt sett er det derfor lite trolig at man med den aktuelle bygningskonstruksjonen vil få et Plusshus. Det er for øvrig viktig å legge til rette for eksprimentering og bygging av energieffektive pilotbygg, men det bør gjøres på et mer robust faglig grunnlag om man skal satse byens offentlige ressurser på dette. Rådmannens kommentar: Rådmannen vil presisere at lovverket ikke gir anledning til å sikre anleggs krav til energimål. Tiltakshaver ønsker å kommentere innspill fra Tønnesen på følgende måte: Uttalelsen poengterer at det ikke er presentert usikkerhetsvurderinger rundt pluss-energi balansen. Dette er riktig, men det betyr ikke at risiko ikke er vurdert. Det er arbeidet med ulike scenario relatert til usikkerhet, og det er ulike strategier for å håndtere ulike risikofaktorer. Om risikofaktorer slår ut i feil retning slik at det truer måloppnåelsen, vil det iverksettes tiltak for å hindre at dette skjer. Når det gjelder regnskapet for bundet energi har ZEB (Zero Emission Buildings) utviklet metodikk og deltatt i analysearbeidet om dette. Tallene på bundet energi er modifisert basert på erfaringer fra Powerhouse Kjørbo, der det nå finnes en fasit for dette regnskapet og disse er benyttet ved vurdering av primærenergifaktor/co 2 -faktor for elektrisitet for Powerhouse Brattørkaia. Tiltakshaver har stor tro på at Powerhouse på Brattørkaia vil nå målet om plussenergibalanse over livsløpet ettersom driftserfaringene fra Powerhouse Kjørbo så langt viser at det er godt samsvar med beregnet solkraftproduksjon og energibruk i drift. 9) Snorre Vikdal, brev datert 2.10.2014 Vikdal mener at prosjektet av mange grunner ikke bør godkjennes; Det blir opptil 12 meter høyere enn gjeldende reguleringsplan og det er en høydeøkning på 43 %. Det er nok av vegger mot fjorden, og den flate Midtbyen burde tilsi at man ikke skal bygge så høyt på Brattøra. Powerhouse bryter vedtak fra 2007 om at Trondheim ikke skal utvikles til en høyhusby. Arealdelens bestemmelse om at høyhus skal være et fellesskapsbygg oppfylles heller ikke. Både reguleringsplan for Brattøra (2008) og høyhusvedtaket (2007) er av nylig dato. Hvis prosjektet godkjennes vil utbyggere i mye mindre grad respektere reguleringsplaner av nyere dato da de ser at det er mulig å endre de betydelig. Entra har feilinformert om at bygget blir verdens første 14
energipositive kontorbygg, noe de har innrømmet i et leserinnlegg i Adressa. Rådmannens kommentar: Innspillet er en meningsytring om økt byggehøyde på Brattøra og det vises til rådmannens vurdering nedenfor. 10) Helge Fiskaa, brev datert 4.10.2014 Oslo har fått sin Barcode i Bjørvika, og Trondheim en barrikade mot fjorden. Gradvis har de østre bydelene fått redusert utsikta mot fjorden. Den sentrale delen av Trondheim er et amfi med stort sett lav bygningsmasse og fin utsikt mot fjorden, Munkholmen og Fosenfjellene. Bare Nidarosdomen bryter dette mønsteret og står frem som et verdig signalbygg. Cicignons plan fra 1681 og Sverre Pedersens plan fra 1912 tok hensyn til dette, men det er nå i ferd med å gå tapt. Det startet med bygging på Nedre Elvehavn med maksimal kotehøyde 22,7 meter. På Solsiden ble maksimal byggehøyde 3-4 meter mer, og blokkene opptil 12 meter høyere enn de første bygningene. Så kom Brattøra med en kommunedelplan som ikke sa noe presist om byggehøyder og utnytting. I reguleringsplan ble det fastsatt byggehøyder på inntil kote 31,2 meter. Men hotellet fikk bygge enda seks meter høyere enn dette, og Pirsenteret ble helt gjemt. Nå er planen for Powerhouse klar og det er seks meter høyere enn hotellet og nesten 15 meter høyere enn nærmeste nabo. Det tilsvarer nesten nivået på Stadsingeniør Dahls gate ved Rosenborg skole. Fra Småbergan vil Munkholmen forsvinne bak nybygget. Tanken med energiproduksjon er fornuftig, men må ikke gå på bekostning av viktige bykvaliteter. Enten må bygget tilpasses den reguleringsmessige rammen som gjelder eller så må det byggest et sted som passer. I saksfremstillingen er de problematiske sidene ved bygningen drøftet, men likevel er konklusjonen å anbefale bebyggelsen. Konsekvensen for bylandskapet vurderes å være liten til middels negativ for Østbyen og Møllenberg. Det er neppe innbyggerne enige i. Saksfremstillingen argumenterer for at den særegne formen vil kunne oppfattes som spektakulær og gi en arkitektonisk variasjon i bygningsrekka på Brattørkaia. De byene folk setter pris på har helst en helhetlig arkitektur med små variasjoner og har ulike tidsperioder som glir naturlig over i hverandre. Det er blitt vanlig at utbyggere får gjennomslag for å presse opp byggehøyden fra opprinnelig plan. Med den særnorske retten for private til å fremme reguleringsplaner har utbyggere stor makt. Fylkeskommunen har reist spørsmålet om godkjenning av planen vil skape presedens for senere planer og bygging. I saksfremstillingen er det sagt at det ikke skal skjer. Det er vanskelig å ta på alvor. Det er grunn til å tro at utbygger har drevet aktiv lobbyvirksomhet mot sentrale politikere. Det er problematisk ut fra kravet og ønsket om aktiv medvirkning i planleggingen. Tidligere byplansjef i Oslo Sein Meinich kalte dette å kortslutte planprosessen. Ved at politikerne signaliserer fastlåst mening tidlig vil de fleste gi opp å fremme sine synspunkter ved offentlig ettersyn. Og når innbyggernes merknader til planer som oftest blir avvist blir avmakten stor, og det truer lokaldemokratiet. Det er krevende av politikerne å stå i mot sterke påvirkningskrefter. Men en kan håpe at de gjør det ved endelig behandling av denne planen, enten ved å avvise den eller ved å stille krav om bedre tilpasning til gjeldende plan. Rådmannens kommentar: Det vises til rådmannens vurdering nedenfor. Rådmannens vurdering Trondheim kommune har i kommuneplanens samfunnsdel nedfelt fire hovedmål hvorav de to første er at byen skal utvikles til en internasjonalt anerkjent kunnskaps- og teknologiby og en bærekraftig by der det er lett å leve miljøvennlig. Prosjektets energiprofil og sentrale plassering bidrar til å underbygge dette. 15
En reguleringsplan har til hensikt å fastsette formål, karakter og grad av utnytting for større bygg og anlegg. Lovverket gir ikke anledning til å sikre anleggs krav til energimål. Vurderingene av planforslaget må derfor diskuteres i forhold til de virkninger som utbyggingsrammene planen vil ha for omgivelsene og byens befolkning, og ikke i forhold til egenskaper ved et tenkt utbyggingsprosjekt som planen ikke hjemler. I kommuneplanens arealdels veileder for byform og arkitektur er det vedtatt at bebyggelsen skal underordne seg viktige landskapstrekk og landemerker. Nidarosdomen skal dominere landskapsrommet rundt Midtbyen og ny bebyggelse skal ikke bryte viktige landskapssilhuetter eller viktige grønne vegger. Planforslaget vil gi negative virkninger for byform fra flere steder. Ved behandling av veileder for byform og arkitektur ble det i tillegg vedtatt at ny bebyggelse på Brattøra skal vurderes i sammenheng med bygningens øvrige kvaliteter. Planforslaget må også vurderes i lys av dette vedtaket. Det er gjort vurderinger av ulike alternative utforminger til et nytt byggeprosjekt som vil oppfylle ambisjonene om et energipositivt bygg på Brattøra. Tiltakshaver hevder at foreliggende forslag er det eneste forslaget som vil gi et energipositivt bygg innenfor akseptable økonomiske rammer. Planforslaget bygger i hovedsak på gjeldende reguleringsplan, men planlagt utbygging har et noe større utbyggingsareal, 18 %, og har en større høyde, ca. 12 meter. Planforslaget gir byggerett for ny bebyggelse med en mer spektakulær og avvikende form enn det som gjeldende regulering legger opp til. Det viktigste vurderingstemaet i denne saken er om planforslaget i for stor grad utfordrer Trondheims bybilde i det historiske landskapsrommet med Nidarosdomen som det viktigste dominante signalbygget, og om de visuelle virkninger den planlagte bebyggelsen med et stort, skrått tak med solcellepanel, vil være for negative. En stor ensartet flate uten variasjon med en nøytral dempet flate kan bli monoton og bidra til å forringe byens mangfoldige uttrykk. Utformingen av takflaten bør tillegges vekt i etterfølgende byggesaksbehandling. Det er sikret i bestemmelsene at materialbruk og farge skal være dempet og ikke forsterke kontrasten ytterligere. Planforslaget vil fra flere ståsteder bryte horisontlinjen i overgangen mellom Trondheimsfjorden og Fosenfjellene, noe som gjeldende reguleringsplan la til grunn at ikke skulle skje. Gjeldende reguleringsplan forutsetter at det dannes et landskapsbilde mot sjøen, der Brattørkaias bebyggelse framstår som lameller i en ganske jevn og rolig rytme. Dette vil ikke konkurrere med Nidarosdomen dominans i landskapssituasjonen og heller ikke forstyrre den visuelle sammenhengen mellom parkområdet i Småbergan og fjorden. Det nye planforslaget vil imidlertid med sin høyde- og formkontrast utfordre denne situasjonen. Bygningen vil kunne trekke oppmerksomheten bort fra Nidarosdomen fra en god del utsiktspunkt. Bebyggelsen vil også med sin avvikende størrelse og form bli et signalbygg i bybildet og vil, som illustrasjonene viser, danne en tydelig størrelses- og formkontrast i forhold til den øvrige bebyggelse på Brattøra. I arealdelen står det at det kun er fellesskapsbygg som skal stikke seg fram på denne måten, slik som for eksempel kirker i eldre tider eller Rockheim gjør det i dag. Rådmannen vil vise til innspillet fra fylkeskommunen som uttrykker bekymring over presedens ved 16
at man nå på generelt grunnlag tillater å øke de normale byggehøydene nær sentrum og som også peker på manglende likebehandling i forhold til øvrig bebyggelse på Brattøra. De stiller spørsmål om prosjektet vil gi presedens for framtidige prosjekter. Rådmannen mener den planlagte bebyggelsen må betraktes som et unikt signalbygg og som et unntak på grunn av sin beliggenhet ved Sjøgangen og kollektivknutepunktet. Det er særlig viktig at man som følge av et positivt vedtak unngår presedens for en generell økt byggehøyde på de ubebygde arealene på stasjonssiden, og på godsterminaltomta når denne blir frigitt for utbygging. Rådmannen mener at den planlagte utbyggingen kan gi et spennende tilskudd til Trondheims arkitektur og bidra til å markere Brattøra som en moderne og attraktiv bydel. Plasseringen ved Sjøgangen motiverer i noen grad form- og høydekontrasten. Forslaget gir også positive konsekvenser ved at siktrommet mot fjorden blir noe åpnere. Innspill ved offentlig ettersyn har kun ført til mindre endringer av plankart og endring eller tillegg av bestemmelser 3.2, 4.1.2, 5.1, 5.3, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5 og 6.6 for å imøtekomme interne innspill og innspill fra Statens vegvesen. Konklusjon Rådmannen finner at planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Sentrale planer og retningslinjer er i noen grad fraveket, men dette vurderes som akseptabelt ut fra en samlet vurdering. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte 20.6.2013. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, 7.11.2014 Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Marthe Sesseng saksbehandler Vedlegg Vedlegg 1: Reguleringskart 1-4, sist datert 31.10.2014 Vedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, sist datert 31.10.2014 Vedlegg 3: Analyser og illustrasjoner (viser blant annet fotoillustrasjoner av nær- og fjernvirkning i større format, samt sol- og skyggestudier) datert 19.5.2014 Vedlegg 4: Illustrasjon Fjordplassen, sist datert 12.5.2014 17
Vedlegg 5: Vedlegg 6: Notat Du ser det ikke før du tror det Notat om energiproduksjon fra transparente solcellevinduer Fysisk modell følger saken og vil være tilgjengelig ved politisk behandling. 18