Tilstandsanalyser som et effektivt verktøy for å synliggjøre vedlikeholds og oppgraderingsbehov. 15. Februar 2012



Like dokumenter
Bolig og eiendomsforvaltning gjennom FDVU verktøy

Budsjettforslag Byutviklingskomiteen 28. oktober Jon Carlsen adm. direktør

NORSK STANDARD NS 3424

NORSK STANDARD NS 3424:2012

FORSVARSBYGG nasjonale festningsverk

NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk

ing Vidar Aarnes (

Saksframlegg. Ark.: Lnr.: 8438/13 Arkivsaksnr.: 13/ Gausdal kommune oversikt registrerte tilstandsgrader.

BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN

Hva saken gjelder: BBB har i sin handlingsplan for 2013 som mål å gjennomføre tilstandsanalyse av boligmassen.

Vedlikeholdsplan Lunner kommune

NORSK KIRKEBYGGKONFERANSE TILSTANDSVURDERING AV KIRKEBYGG

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

KF for klare ansvarsforhold,

FORSVARSBYGG nasjonale festningsverk

Boligsalgsrapport. tryggere bolighandel

1. Vedlikehold - formål og omfang

OVERORDNET DRIFTS- OG VEDLIKEHOLDSSTRATEGI KOMMUNALE BYGG BØMLO KOMMUNE

TILSTANDSANALYSE HOFMOEN SKOLE

Tilstandsanalyse av bygninger

1. Kartlegge av kommunens eiendomsmasse (utført) 2. FDVU kostnader knyttet til formålsbygg (utført)

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi.

Vedlikeholdsplan Lunner kommune

Tilstandsanalyse for kommunens bygningsmasse.

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

Drammen Eiendom KF. Vedlikeholdsstrategi

TILSTANDSANALYSE NAMDALSTUN Vikna kommune

NTNU O-sak 28/14 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Saksansvarlig: Frank Arntsen Saksbehandler: Lindis Burheim N O T A T

Gommerud Boligsameie Vedlikeholdsplan. Fellesarealer - bygningsmessige arbeider og tekniske anlegg Tilstandsvurdering med vedlikeholdsplan

TILSTANDSREGISTRERING AV GARASJEANLEGG

Drift, vedlikehold og risikoanalyse

SAKSFREMLEGG. Mål og strategi for bygningsmessig vedlikehold i St. Olavs hospital

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

1. Kartlegge av kommunens eiendomsmasse (utført) 2. FDVU kostnader knyttet til formålsbygg (utført)

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

Vi gjør noe med det! Mulige løsninger og verktøy. Håkon Kleiven Oppland fylkeskommune

Overordnede målsettinger og strategi for vedlikehold av kommunale bygg - Oppfølging av forvaltningsrevisjonsrapport 11/13

BOLIGHANDEL. Hasseldalsveien 6, 3790 Helle tlf: epost: web:

Ogndal skole. Steinkjer kommune. Tilstandsanalyse av varmeanlegget. April Ogndal skole- Tilstandsanalyse av varmeanlegget

NS 3600 Teknisk Tilstandsanalyse ved omsetning av bolig

Oslo universitetssykehus HF FDVUS Rutiner for oppfølging, organisering, kompetanse, verktøy, rapportering sett fra et Helseforetak.

BOLIGSALGSRAPPORT1. Symptomer

Styret Helse Sør-Øst RHF 10/03/08

LCC for dummies? (rive vs rehabilitering hjelp!)

Etterslepet - hva snakker vi om?

Sikring av verdier ved investering i FDVUS

WSP Engineering AS RAPPORT. OPPDRAGSNAVN: Tilstandsanalyse kirkebygg. EMNE: Tilstandsanalyse Varteig kirke DOKUMENTKODE: ROT

NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk

KLP - prosjekt for reduksjon av risiko og mindre skader på kommunale bygninger

Bruk av standarder sikrer kvalitet og bærekraft

BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN

Vedlikeholdsetterslepet langs kommunale veier

TILSTANDSANALYSE KROA ELDRESENTER

Delstrategi for oppgradering og verdibevarende vedlikehold

Drifts- og renholdslederkonferansen 2011

NTNU O-sak 3/16 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Saksansvarlig: Frank Arntsen Saksbehandler: Lindis Burheim N O T A T

Presentasjon for Formannskapet

Ekstraordinær generalforsamling

15 Sverresborg borettslag REHABILITERING. Beboermøte 19. september Presentasjon av tilstand og beboerundersøkelse

Vedlikeholdsnøkkelen Fagerholt BRL

EIERSKIFTERAPPORT. Våtromsrapport Brøstanesveien Loddefjord

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

BOLIGSALGSRAPPORT OG MATRIKKELEN ESPEN FUGLESANG ADM. DIREKTØR NITO TAKST

Tilstandsrapportering

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Rabben Nuvsvåg Gårdsnummer 18 Bruksnummer 96. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/96, 30.

Tilstandsvurdering Gamle Sykehuset LYB

Kulturminnesamling. Kommuner i Sør-Trøndelag April 2011

EIENDOMSSTRATEGI. Strategi

KRAVSPESIFIKASJON RAMMEAVTALE KONSULENTTJENESTER FOR HEIS (2020)

Oslo kommune Bydel Sagene Thorvald Meyersgate 7

Vedlikeholdsetterslepet i kommunale bygg - hvor stort og til hvilken pris?

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

TILSTANDSVURDERING. For eiendommen Skolen Øksfjord Gårdsnummer 18 Bruksnummer 40. Tilstandsrapport eiendom 2014/18/40, 30.

NTNU O-sak 9/14 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet Saksansvarlig: Frank Arntsen Saksbehandler: Lindis Burheim N O T A T

TILSTANDSRAPPORT VÅTROM

Kommunale bygg og vedlikeholdsetterslep

Presentasjon av formålsbygg

Ringerike Boligstiftelse. Presentasjon av Ringerike Boligstiftelse. Formannskapsmøte

O-sak 31/16 N O T A T

Møte med eier Sted : rådhuset Tilstede : Fra Kommunen: Trond Julin og Roar Paulsen Fra DEKF : Anita Winsnes og Paul Røland

Tilstandsanalyse. kolbjørn vegar os

KOMMUNAL EIENDOMSFORVALTNING

Tilstandsbasert vedlikehold og vedlikeholdsplanlegging

Utnytte inntektspotensiale og begrense inntektstap. 5. februar 2013 Markedsdirektør John Ingar Danielsen

STATUSRAPPORT. 408 Parkgt. 14 Borettslag

VEDLEGG 1 METODEBESKRIVELSE

Eierstrategi for Drammen Eiendom KF. 21. oktober 2014

:// Felles kravspesifikasjon for Oslo kommune Helen Knutsen Prosjektansvarlig. Undervisningsbygg Oslo KF. Undervisningsbygg Oslo KF

Bruk av dataverktøyet IK-bygg i eiendomsforvaltningen. Eiendomssjef Beate Németh, Tromsø kommune Brannvernkonferansen 2013, Tromsø

NS 3600 Teknisk Tilstandsanalyse ved omsetning av bolig

OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

WSP Engineering AS RAPPORT. OPPDRAGSNAVN: Tilstandsanalyse kirkebygg. EMNE: Tilstandsanalyse for Ullerøy kirke DOKUMENTKODE: ROT

FRIP BEVARINGSPROGRAM FOR FREDETE HUS I PRIVAT EIE. Plan for perioden

Vedlegg til styresak Investeringsbudsjett utdrag fra styresak ØLP , kap.3 side

Hvorfor valgte Agri eiendom (Felleskjøpet) å ta i bruk IK bygg for sine bygg. Ved: Arild Stølen Agri Eiendom As

MULTICONSULTS RAPPORT

Tilstandsrapport for bolig

WSP Engineering AS RAPPORT. OPPDRAGSNAVN: Tilstandsanalyse kirkebygg i Sarpsborg kommune. EMNE: Tilstandsanalyse Skjeberg kirke

Transkript:

Tilstandsanalyser som et effektivt verktøy for å synliggjøre vedlikeholds og oppgraderingsbehov. 15. Februar 2012

Formål og hovedmål Bystyret har vedtatt følgende formål og hovedmål for Boligbygg: Foretaket skal være et sosialt virkemiddel for å fremskaffe boliger til de målgrupper kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med boliger. Foretaket skal eie og forvalte boliger på vegne av Oslo kommune etter forretningsmessige prinsipper. Hovedmål: Oslo kommunes eiendom skal være en effektiv innsatsfaktor i den kommunale tjenesteytingen. Forvaltningen av kommunens eiendommer skal være kostnadseffektiv. Realverdien av kommunens eiendommer varetas.

Noen nøkkeltall Oslo og Norges største utleier av boliger utleie til definerte målgrupper Totalt ca 900 000 m² Ca 30 000 mennesker bor i våre boliger Istandsetting og tildeling av ca 1 200 boliger årlig 1 100 årlige kontraktsfornyelser Ca. 3 000 utbedringer årlig i bebodde leiligheter 115 ansatte 10 162 boliger (6 492 kommunale og 3 670 i B/L og B/S). Kundesenter: 100 000 henvendelser 40 kjøpte boliger (26 i 2010) 338 bygg 39 solgte boliger (52 i 2010) 67 % andel tidsbestemte kontrakter. Gjennomsnittlig husleie: kr. 7 462 /mnd

Eiendomsmasse 1890-gårder. 1920-talls blokker med pusset fasade. 1930-talls blokker i murstein. 1950-60 talls trygdeblokker. 1970-talls blokker. Trehus små institusjoner. Trehus (fra sveitservillaer til moderne eneboliger). Enkeltleiligheter i sameier/borettslag (40%). & beboere Vanskeligstilte. Psykisk utviklingshemmede. Handikappede. Eldre. Personer med rus/psykiatri -problemer. Ungdom. Prester.

Hva slags prosjekter ble gjennomført 2011. Våtrom (380 stk) Stigerør (225 stk) Tak, fasade, balkonger (9 eiendommer) Heiser (7 utbedringer/nye) Brannforebyggende tiltak UU -tiltak Utfasing av oljekjeler (14 eiendommer) Løpende oppussing av ca 1100 leiligheter pr. år v/utflytting 3000 mindre reparasjoner inne i boligene Hareveien 10 varmepumpe heises opp

Behov Tilstandsanalyser med kostnadsoverslag på i overkant av 300 eiendommer (våren/sommeren 2010) Formålet: dokumentere tilstanden i BBYs eiendomsmasse generelt og vedlikeholdsetterslepet spesielt etablere et grunnlag for prioritering av eventuelle strakstiltak (sikre liv og helse) grunnlag for prioritering av rehabiliteringsprosjekter og utarbeidelse av vedlikeholdsplaner med stipulerte kostnader på de forskjellige tiltakene

Metode Den bygningstekniske tilstanden for småhus og større bygg er utført av takstmenn i henhold til NS 3424 (Tilstandsanalyse for byggverk) og NS 3451(Bygningsdelstabellen). Bygningsteknisk tilstand = tilstanden til fasader, tak, piper, balkonger og innvendige fellesarealer. De tekniske anleggene (ventilasjon, fyring, el og heiser), ble vurdert av fageksperter innen sitt område med god kjennskap til BBYs eiendomsmasse. Våtrommstilstanden i de større byggene er vurdert av BBYs fagpersonell, som har svært god kjennskap til våtrommene i disse byggene.

Metode NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. De bygningstekniske tilstandsanalysene er basert på undersøkelsesnivå 1 (grovest) Dvs. en tilstandsregistrering av generell art som består av visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket visuelle observasjoner av tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (for eksempel riving). Ikke tilgjengelige bygningsdeler, for eksempel takkonstruksjoner og balkonger, har ikke blitt vurdert utover det som kan observeres fra bakkenivå kombinert med kjennskap til byggeår og tidligere rehabilitering.

Tilstandsgrad (TG) Tilstanden er angitt ved tilstandsgrader på følgende måte: Tilstandsgrad Symptombeskrivelse Intervaller Tilstandsgrad 0 Ingen symptomer Vedlikehold > 10år Tilstandsgrad 1 Svake symptomer Vedlikehold innen 10 år Tilstandsgrad 2 Middels kraftige symptomer Vedlikehold innen 5 år Tilstandsgrad 3 Kraftige symptomer, også sammenbrudd og total funksjonssvikt. Strakstiltak, dvs. vedlikehold innen 1 år

Konsekvensgrad (KG) Det er i tillegg gjort vurderinger av konsekvensgrader knyttet kun til sikkerhet, ikke estetikk, helse eller økonomi, med følgende definisjoner: Konsekvensgrad Konsekvensgrad 0 Konsekvensgrad 1 Konsekvensgrad 2 Konsekvensgrad 3 Vurderinger Kan ikke føre til noen kritiske forhold, eller har ingen betydning. Ikke kritisk. Bør gjøres noe med, og kan om tid føre til fare for tredjeperson. Strakstiltak, der tredjeperson kan bli skadet for eksempel ved nedfall.

Definisjon: Vedlikeholdsetterslepet i BBY Vedlikeholdsetterslepet i BBY er definert som alle forhold som kan karakteriseres med tilstandsgrad 2 og 3 Dvs. tiltak som må tas innenfor et 5-års perspektiv, for at eiendommene skal kunne fremstå i godt vedlikeholdt stand Dette med bakgrunn i den allment praktiserte fortolkningen av NS 3424, samt det faktum at både selve forfallet og forfallskostnadene øker mer enn besvarelsene ved ikke å vedlikeholde når TG 1 er passert.

Vedlikeholdsetterslepet i BBY En bygningsdel med TG 3 og/eller KG 3 har et udiskutabelt vedlikeholdsetterslep, som det må gjøres noe med i løpet av kort tid (innen ett år). Fordi en del av bygningsdelene med TG 2 vil forfalle til TG 3 mens TG 3 blir utbedret, er det viktig at andelen bygnings-deler med TG 2 er på et minimum. Alle bygningsdeler med TG 2 er definert som vedlikeholdsetterslep fordi forfallskostnadene øker i denne kategorien, og fordi det kreves tiltak som vil være mer omfattende enn løpende og planlagt(periodisk) vedlikehold.

Vedlikeholdsplaner og budsjetter De forskjellige tiltakene i tilstandsanalysene med TG 2 og 3, eventuelt også med KG 2 og 3, er overført til et Excelark som danner grunnlaget for vedlikeholdsplanleggingen. Dette gir en god oversikt over budsjettbehovet i årene fremover. Tidspunktet (budsjettåret) for utførelsen av tiltaket blir da bestemt av tilstandsgraden og/eller konsekvensgraden. Vedlikeholdsplanene er ber i dag bygd opp som pivottabeller som gjør det enkelt å sortere på adresse, bygningsdeler, ansvarlig prosjektleder, kostnadssted, budsjettår osv.

Vedlikeholdsplanene er per i dag bygd opp som pivottabeller som gjør det enkelt å sortere på adresse, bygningsdeler, ansvarlig prosjektleder, kostnadssted, budsjettår osv. I løpet av 2012 vil dette overføres og følges opp i BBY`s nye FDVU system Plania. BBY har med dette en god oversikt over kommende års vedlikehold. Underlaget blir også aktivt benyttet for å underbygge fremtidige behov for vedlikeholds midler i budsjett sammenheng.