Horisontaldelt tomannsbolig m/dobbelgarasje Futerødveien 6 1675 Kråkerøy www.e3.no Boligens tekniske tilstand: Antall TG 23 7 0 0 Utført av: Takstmann Martin Eliassen Dato: 28/05/2019 Gamle Ålevei 28 Gressvik 1621 911 56 917 marte@online.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Takstmannens utdypende vurdering av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. Denne rapporten er gyldig i 6 mnd. 1/15
OM Rapporten er bygget på BMTFs faglige rammeverk for tilstandsanalyse ved salg av bolig. Det legges stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er lagt frem dokumentasjon av pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften VÆR OPPMERKSOM PÅ - Se for øvrig eiers egenerklæring. AVGRENSNING: er godkjent av Byggmestrenes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 1, det vil si uten skader og fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. LEVETIDSBETRAKTNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG1 betyr i utgangspunktet at funksjonen til en bygningsdel er i orden. Dersom bygningsdelen har TG 1, er den: * I god stand * Fagmessig utført TG 1 * Som forventet i forhold til alder/bruksslitasje Tiltak anses ikke som nødvendig TG 2 betyr ikke nødvendigvis at det er noe galt, men bygningsdelen kan bli vurdert slik at man bør være oppmerksom. Dersom bygningsdelen har TG 2, kan den være: * Feil utført * Skadet, eller symptomer på skade * Svært slitt TG 2 * Nedsatt funksjon * Utgått på dato * Kort gjenværende brukstid Det kan være behov for tiltak i nær fremtid eller det er særlig grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader. TG 3 betyr i utgangspunktet at bygningsdelen bør skiftes eller repareres. Eksempler på TG3 kan være at bygningsdelen: * Har total funksjonssvikt * Fyller ikke lenger formålet TG 3 * Er en fare for liv og helse Det er et akutt behov for tiltak, og/eller det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TG iu betyr at bygningsdelen ikke er undersøkt. Denne tilstandsgraden skal kun benyttes unntaksvis. Eksempler kan være: * Snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på tidspunktet for analysen TG iu * Bygningsdelen, arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen Dersom TGiu omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt TILLEGGSUNDERSØKELSER: Piper og ildsteder: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. Elektrisk anlegg og brannforebyggende tiltak: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. 2/15
EIENDOMSDATA: Gnr:437,Bnr: 16 Rita Sørensen 1658 m² Nei Offentlig Offentlig Offentlig Bolig 15572 IF - polise 0671776 Ikke oppgitt. 1953 Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold: Ligningsverdi: Byggeår: BEFARINGEN: Befaringsdato: Forutsetninger (hindringer): Oppdragsgiver: Tilstede under befaringen: Fuktmåler benyttet: 27.05.2019 Analyse utført i dagslys. Ingen vesentlige hindringer. Eiendomsmegler Krogsveen v/ Subhija Tiro Rita og Odd B. Sørensen Protimeter MMS2 og Tranmex MEP OM TOMTEN: Lett skrånende tomt opparbeidet med gruslagt innkjørsel og gårdsplass, plen og div. beplantning. Belegningsstein på inngangssiden. Litt naturtomt på nord/øst-side. Gode solforhold på eiendommen. OM BYGGEMETODEN: Grunnmur og kjellergulv av betong, fundamentert på stedlige masser/leire ifølge eier. Grunnmur av pusset lettklinkerblokker under tilbygg kjellerhals/nedgang. Yttervegger av trekonstruksjon, antatt stående plank, utvendig etterisolert og kledd med liggende kledning. Saltak m/ark og pulttak, av trekonstruksjon, tekket med betongtakstein. Etasjeskiller av trekonstruksjon. OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Horisontaldelt tomannsbolig. To etasjer pluss kjeller. Kjøkken i 1. og 2.etasje. Bad i 1.etasje og kjeller. Beliggende i et rolig, barnevennlig og hyggelig boligområde på Alshus, Kråkerøy. Fine turområder i umiddelbar nærhet. Ca 300 meter til sjøen. Kort vei til barnehage og skole. Bussforbindelse fra hovedveien. Boligen er betydelig renovert/oppgradert gjennom de siste 20-25 årene. Meget god innvendig standard i 1.etasje, som ble renovert i 2017. Bra standard også i 2.etasje og kjelleretasjen. Avvik er markert med gult (TG 2) i denne rapporten. Nærmere beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler og tilstand er å finne i rapporten. Anbefalte tiltak på siste side i rapporten. ANNET: Varmekilder: Vedovn og varmepumpe i spisestue 1.etasje. Klebersteinsovn og varmepumpe i stue 2.etasje. Varmekabler i bad 1.etasje og bad kjeller. 2 sikringsskap i trappegang 2.etasje med automatsikringer. 40 amp hovedsikring i skap for 1.etasje. 50 amp hovedsikring i skap for 2.etasje. Ekstra sikringsskap i kjeller med div. kurser. Boligalarm tilknyttet Sector Alarm, med brann/tyverisikring 1.etasje. Røykvarslere og pulverapparat i alle etasjer. Telenor TV/internettsignal. Zip-screen vindskjerming på veranda 1.etasje. Fjernbetjening. 3/15
DOKUMENTKONTROLL: Grunnboka Eiendomsverdi.no Målebrev, kun minimalt avvik areal ift. opplyst areal i Kartverket. BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Entre: Smartpanel, malt slett tak, laminat. Gang: Smartpanel, smartpanel, laminat. Bad: Fliser, smartpanel for våtrom, fliser. Kjøkken: Smartpanel, smartpanel, laminat. Spisestue: Smartpanel, smartpanel, laminat. Stue: Smartpanel, smartpanel, laminat. 2.etasje Trappegang: Malt panel, malt panel, laminat. Gang: Smartpanel, malte plater, laminat. Toalettrom: Malt strie, beiset panel, belegg. Soverom 1: Malte plater, malte plater, laminat. Soverom 2: Malte plater, malt panel, laminat. Kjøkken: Malte plater, takess, fliser. Stue: Malte plater, malt panel, laminat. Kjeller Kjellernedgang/trappehals: Murpuss/forhudningspapp, betong/forhudningspapp, betong. Trapperom: Malt panel, malt panel, fliser. Gang: Malt mur/malt panel, malt panel, fliser. Bod 1: Malt panel, malt panel, fliser. Bod 2: Panel, panel, fliser. Bod 3: Panel, panel, belegg. Bod 4: Malt mur, panel, betong. Bad: Malt strie/fliser, malte plater, fliser. Innredet rom: Malte plater, malt panel, laminat. FORMÅL MED ANALYSEN: Formålet med eierskifterapporten er salg. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: 2019: Malt div. overflater i kjeller. 2017: Renovert bad 1.etasje. Nytt røropplegg fra kjeller opp til kjøkken/bad 1.etasje. 2017: Oppgradert el-anlegg i 1.etasje og kjeller. 2006: Oppført garasje. 2006: Ny veranda. 2000-04: Etterisolert og kledd om yttervegger. En vegg pr år. Revet og bygd nytt inngangsparti. Skiftet ut vinduer og dører. Ca 2000: Oppgradert el-anlegg i 2.etasje. 1997: Lagt om taket. 1997: Ny drenering, samt ny resirkulert plast inntil grunnmur. 1997: Sanert septiktank. 1988: Renovert bad i kjeller. 1987: Pusset opp 2.etasje. Endringer/oppgraderinger iht. eiers opplysninger ved befaringen. 4/15
VERDIBEREGNING: Når det estimeres en teknisk verdi på bygning(er), beregnes dette ut i fra hva det vil koste å bygge en tilsvarende bygning etter nåtidens forskrifter. Som oftest gjøres det fradrag på grunnlag av for eksempel: alder, slitasje, vedlikeholdsmangler, uferdige arbeider og utidsmessighet. Bolig, som ny i dag: - Fradrag: = Teknisk verdi bolig: Garasje, som ny i dag: - Fradrag = Teknisk verdi garasje: 5200000 2210000 2990000 2990000 300000 40000 260000 260000 Tomteverdi: 1500000 Markedsverdi (normal salgsverdi): = 4750000 Låneverdi (forsiktig antatt markedsverdi): 3800000 5/15
AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. AREALER BOLIG: Etasje: Kjeller 1. etasje 2. etasje Sum bygning P-Rom m² 0 72 62 S-Rom m² 69 1 0 Total BRA m² 69 73 62 Total BTA m² 77 80 65 134 70 204 222 P-Rom m² 0 S-Rom m² 41 Total BRA m² 41 Total BTA m² 45 0 41 41 45 AREALER GARASJE/UTHUS: Type: Garasje Sum bygning(er) P-ROM: 1.etasje: Entre, gang, bad, kjøkken, soverom, spisestue og stue. 2.etasje: Trappegang, gang, toalettrom, 2 soverom, kjøkken og stue. S-ROM: Trapperom til kjeller i 1.etasje. Kjellernedgang/trappehals, trapperom, gang, 4 boder, bad og innredet rom i kjeller. Garasje. MERKNADER OM AREAL: Areal er målt med laser. BTA er skjønnsmessig beregnet. Takhøyde i 1.etasje ca 245 cm, målt i stue. Ca 239 cm i 2.etasje, målt i stue. Skråtak i 2.etasje, deler av arealet er ikke målbart iht. målereglene. Varierende takhøyde i kjeller. Ca 195 cm, målt i gang og bod. Ca 197 cm i innredet rom. Ca 198 cm i bad. Alle rom i kjeller vurdert som s-rom grunnet takhøyde. Kott i 2.etasje, ikke målbart areal. Tomteareal er hentet fra Statens Kartverk. 6/15
BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester el.l. som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på www.bmtf.no Ansvarlig for rapporten: Martin Eliassen Byggmester og takstmann med mer enn 35 års erfaring fra bygg og anleggsbransjen. 28/05/2019 Martin Eliassen 7/15
1. Grunn og fundamenter TG 1 1.1 Fundament Her vurderes: Vannrette/loddrette avvik, fukt på fundament, søyler og pilarer dersom det er tilgjengelighet. Byggegrunn angis hvis kjent. Grunnundersøkelser foretas normalt ikke. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Selve fundamenteringen kan ikke inspiseres da det ligger under bakken/huset. Antatt fundamentert på stedlige masser/leire ifølge eier. Ingen nevneverdige symptomer på svikt ved fundamenter. TG 2 1.2 Grunnmur Her vurderes: Vannrette/loddrette avvik, setninger, riss og avskalling dersom det er tilgjengelighet. Pusset betongmur. Litt avskalling stedvis utvendig. Grunnmur med utvendig beskyttelse av resirkulert plastprodukt. Dette ble ifølge eier montert i 1997 ifbm. ny drenering. Ingen tett overgang mellom synlig mur/grunnmursbeskyttelse. Grunnmur av pusset lettklinkerblokker under tilbygg/nedgang til kjeller. Riss i muren, for øvrig ingen skader observert. Ingen 1.3 Krypekjeller Her vurderes: Overflater og tilliggende konstruksjoner. Det kontrolleres for zoologiske eller biologiske skadegjørere og råteangrep. Luftfuktighet, luftgjennomstrømning og fuktsperre mot grunn vurderes også. Bygningsdelen eksisterer ikke. Merknader: TG 1 1.4 Drenering Her vurderes: Funksjon av drenering ut ifra tilgjengelig inspeksjoner, og ut i fra alder. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Drenering fornyet i 1997 ifølge eier. Ingen symptomer på svikt ved innvendig inspeksjon. 2. Veggkonstruksjoner TG 1 2.1 Yttervegger (Konstruksjon) Her vurderes: Yttervegger med hensyn om det er fuktskader, råte og om yttervegger er deformert. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Yttervegger er antatt oppført som stående plank og bindingsverk. Det er ikke registrert svikt/deformasjoner i konstruksjonen ved visuell besiktigelse. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. TG 1 2.2 Yttervegger (Utvendige flater) Her vurderes: Utvendig kledning ut ifra om det er sprekker, riss og råte. Det gjøres tilfeldige stikktagninger i treverk. Liggende kledning med luftespalte bak. Ingen musetetting. Vegger ble etterisolert og kledd om, en av gangen, i perioden 2000-04 ifølge eier. Kledning i bra stand, bra vedlikeholdt. Merknader: Litt svertesopp stedvis (behov for husvask). Litt råte i hjørnekasse/belistning ved ark i 2.etasje, dette skal skiftes ut før salg opplyser eier. 3. Vinduer og dører 8/15
TG 1 3.1 Vinduer Her vurderes: Vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendig belistning/beslag. Malte trevinduer og verandadører med 2 lags isolerglass fra samme tidsrom som kledning. Det ble foretatt funksjonstest på enkelte vinduer uten å registrere funksjonsproblemer. Bra stand/vedlikeholdt. Merknader: Vedlikehold anbefales ved behov. TG 1 3.2 Ytterdører og porter Her vurderes: Ytterdører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendig belistning/beslag. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Malte inngangsdører med glassfelt, fra samme tidsrom som kledning/vinduer. Funksjonell og i bra stand. Merknader: Anbefaler beslag under terskler. Vedlikehold anbefales ved behov. 4. Tak TG 1 4.1 Takkonstruksjon, statikk og ventilasjon. Her vurderes: Takkonstruksjon og statikk med undersøkelser fra utsiden ved å sjekke svai og svanker langs takflaten og mønet. Takkonstruksjon og statikk undersøkes fra innsiden ved å sjekke om det er spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere, om det er tett rundt gjennomføringer uten misfarginger. Det vurderes også om det tilstrekkelig lufting og ventilasjon. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Takkonstruksjonen er inspisert fra loft. Ingen skader observert. Ingen nevneverdige svai/svanker ved utvendig visuell besiktigelse. Merknader: Mangelfull lufting i raft. TG 1 4.2 Taktekking Her vurderes: Taktekking ved inspeksjon fra utsiden dersom det er tilfredsstillende sikkerhetsmessige forhold. Detaljer vurderes ut ifra materialvalg, overganger og vedlikehold. Funn av informasjon fra pkt. 4.1 kombineres ved valg av TG. TG kan gis på grunnlag av alder ut i fra materialvalg på tak/undertak. Bordtak med papp, sløyfer, lekter og betongtakstein. Taket ble lagt om i 1997 ifølge eier. Noe mosegrodd. Avflasset belegg på gradrenne. Pulttak over inngangsparti med takvinkel ca 7-8 grader. Betongtakstein er ikke godkjent for denne takvinkelen. Ingen boligrom under/liten konsekvens ved lekkasje her. Taktekkingen er for øvrig i bra stand. Merknader: Normal levetid for taktekke med betongtakstein er 30-60 år. TG 1 4.3 Renner, nedløp og beslag Her vurderes: Renner, nedløp og beslag for skader og innfesting. Nedløp kontrolleres for bortledning av vann. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Takrenner, beslag og nedløp av stål, fra 1997. Det registreres ingen skader av betydning, utover normal aldringsmessig påvirkning/slitasje. Merknader: Renner og nedløp bør rengjøres hvert år for optimal funksjon. 5. Loft 9/15
TG 1 Loft (innvendig inspeksjon) Her vurderes: Spor etter fuktskjolder, støvkondens, heksesot, svertesopp og spor etter zoologiske og biologiske skadegjørere. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Fastsettelse av TG gjøres etter en helhetlig vurdering sammen med punkter som omhandler tak, tekking og konstruksjon. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Tilgang til loft via luke med nedtrekkstige i gangen. Bortsett fra litt fuktmerker/skjolder på underside bordtaket ved pipegjennomføringen, registreres ingen skader. Isolasjon lagt litt for tett inntil skråtaket stedvis, samt litt for lite lufting i raft. Ventiler i gavler. Merknader: Anbefaler å justere litt på isolasjon samt etablere litt bedre lufting ved raft, for å oppnå bedre luftgjennomstrømning. 6. Terrasser, balkonger, trapper o.l. TG 1 Terrasser, balkonger, trapper o.l. Her vurderes: Avvik i forhold til sprekker, råte og korrosjon ved konstruksjoner, innfestning og bærende elementer. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall, avrenning og terskelhøyder vurderes der det er påkrevd. Utgang fra spisestue til syd/vest-vent veranda med rekkverk, av trekonstruksjon, over støpte fundamenter i terrenget. Nytt i 2006 ifølge eier. Areal ca 28 m². Trapp av trekonstruksjon ned til terrenget. Dette er i bra stand. Ut fra stue i 2.etasje til syd/vest-vent veranda med rekkverk, av trekonstruksjon. Også dette nytt i 2006. Areal ca 31 m². Gulvbord av kompositt, litt ujevnt men i bra stand. Tekking under med takduk, denne skal ifølge eier ikke holde helt tett. Ingen boligrom under. Merknader: Vedlikehold anbefales ved behov. 7. Piper og ildsteder TG 2 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Her vurderes: Synlige skader på pipe. Kontroll av avstand og tilgjengelighetskrav for skorstein, samt feieluke. Tetthet og funksjon kontrolleres ikke. Teglsteinspipe med helbeslag over tak. Feieluke på loft og i kjeller. Pipen er pusset og malt i 2.etasje og i kjeller. Forblendet med skiftefliser i 1.etasje. En side innkledd i 1.etasje. Det er ikke registrert skader på synlige deler av pipen. Vedovn i 1.etasje. Klebersteinsovn i 2.etasje. Ildsteder er ikke funksjonstestet på befaringsdagen. Merknader: Innvendig pipeløp er ikke kontrollert av takstmannen. Det anbefales å få dette undersøkt av fagperson. 8. Etasjeskillere og innvendige trapper TG 2 Frittbærende dekker Her vurderes: Etasjeskillere: For stivhet og nedbøyning. Avvik beskrives. Innvendige trapper: Lysåpninger, innfestning, trinn, rekkverk og barnesikring vurderes i henhold til gjeldende lovverk. Etasjeskiller av trekonstruksjon. Ingen skjevheter utover det som må ansees som normalt mtp. alder/byggemåte. Litt svikt i laminatgulv i overgang mellom spisestue/kjøkken. Litt knirk stedvis. Lukkede malte trapper mellom etasjene. Rekkverk en side. Mangler håndlist en side. Trapper for øvrig i bra stand. 9. Rom under terreng Rom under terreng (under terreng) 10/15
TG 1 9.1.1 - Rom under terreng - Overflater Her vurderes: Fuktskjolder, riss, sprekker, heksesot, svertesopp og lignende vurderes ut ifra materialvalg. Malte/umalte murvegger. Utforede vegger med panel/malte plater. For det meste malt panel/umalt panel i himlinger. Betonghimling i kjellerhals. Betonggulv i en bod. Flislagte gulv. Oppforede tregulv i en bod og innredet rom. Deler av overflater er relativt nymalt ifølge eier. Bom i en del gulvfliser i gang og boder. For øvrig registreres ingen skader av betydning på tilgjengelige overflater. Merknader: Innredning av kjeller er risiko med tanke på fukt. Bereder og hovedvannledning inn med stoppekran og vannmåler i bod nord/vest. TG 1 9.1.2 - Rom under terreng - Konstruksjon Her vurderes: Heksesot, svertesopp zoologiske eller biologiske skadegjørere og lignende vurderes. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Tilstand utforede mur/betongvegger kan ikke verifiseres uten destruktive inngrep. Tilstand betonggulv kan ikke verifiseres uten destruktive inngrep. Ingen synlige tegn til skader som følge av fukt i himlinger. Merknader: Det var ikke vanlig med dampsperre mot grunn da huset ble bygget. TG 2 9.1.3 - Rom under terreng - Fuktmåling Her vurderes: Fukt. Fuktmåling utføres ved stikkprøver med hammerelektroder. Funn vurderes sammen med punktene 9.1 og 9.2. Fuktsøk på murvegger viser høyere verdier i muren fra nederst og helt opp til terrenghøyde, enn i øvre del av muren, i rom nord/vest. Fuktvandring gjennom muren grunnet utilstrekkelig utvendig fuktsikring (se kommentar også i pkt 1.2) Støpt kjellergulv uten dampsperre under, dette var heller ikke vanlig da huset ble bygget. Fuktsøk og måling på oppforede tregulv viser ingen forhøyede verdier på befaringsdagen. Plast mellom betonggulv og oppforing ifølge eier. 10. Våtrom Bad 1.etasje (våtrom) TG 1 10.1.1 - Bad 1.etasje - Overflater Her vurderes: Eventuelle riss, sprekker i fuger, bom i fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Helfliset bad med smartpanel for våtrom i himlingen. Renovert i 2017 ifølge eier. Ingen skader observert. Ok fallforhold. Badet er utstyrt med: - Veggmontert dusj og glassdører - Baderomsinnredning med servant og ettgreps armatur, speil og belysning - WC på sokkel Sanitærutstyr i god stand, lite bruksslitasje. Toalettrom i 2.etasje: Pusset opp i 1987 ifølge eier. - WC på sokkel - Servant med ettgreps armatur og speil. Overflater og utstyr i grei stand, normal bruksslitasje. 11/15
TG 1 10.1.2 - Bad 1.etasje - Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: Membran og tettesjikt vurderes ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Smøremembran, synlig slukmansjett klemt med klemring. Ok nivåforskjell terskel/sluk. TG 1 10.1.3 - Bad 1.etasje - Sanitær og ventilasjon Her vurderes: Rør med vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning vurderes ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. Sanitær vurderes ut i fra riss, sprekker, svelling, skjolder og merker etter avdrypp. Plast avløp og sluk. Overgang til soilrør i kjeller. Kobber vannrør/dels rør i rør. Teknisk skap bak servant. Ingen synlige tegn til lekkasje/svekkelse på lett tilgjengelig røropplegg. Mekanisk avtrekk i vegg. Tilluft via spalte under dør. TG 1 10.1.4 - Bad 1.etasje - Fuktmåling Her vurderes: Fukt. Fuktmåling utføres ved å kontrollere fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktsøk på overflater viser ingen unormale forskjeller. Ingen tegn til fukt i tilstøtende konstruksjoner. Bad kjeller (våtrom) TG 2 10.2.1 - Bad kjeller - Overflater Her vurderes: Eventuelle riss, sprekker i fuger, bom i fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Malt strie på vegger, fliser i dusj. Malte plater i himling. Flislagt gulv m/gulvlist. Bom i en del gulvfliser. Litt muggsopp i overgang gulv/vegg i dusj. Fall er kontrollert med laser. Flatt gulv/ikke fall mot sluk. 2 sluk i rommet. Badet er utstyrt med: - Veggmontert dusj og dusjhjørne med skyvedører - Badekar - Baderomsinnredning med servant og ettgreps armatur, speil og belysning - Opplegg for vaskemaskin Utsyr i grei stand med tanke på alder. TG 2 10.2.2 - Bad kjeller - Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: Membran og tettesjikt vurderes ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Smøremembran fra 1988. Slukmansjett ikke synlig i denne type sluk. Det er ifølge eier benyttet Litex-plater på vegger, med tett overgang mellom smøremembran gulv og veggplater. TG settes kun med tanke på alder, 31 år. Merknader: Forventet teknisk levealder smøremembran er 20 år. 12/15
TG 1 10.2.3 - Bad kjeller - Sanitær og ventilasjon Her vurderes: Rør med vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning vurderes ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. Sanitær vurderes ut i fra riss, sprekker, svelling, skjolder og merker etter avdrypp. Pvc avløp/sluk. Kobber vannrør. Bra vanntrykk og avrenning. Ingen tegn til lekkasjer eller svekkelser på synlig røropplegg. Ventil i luftepipe. Ingen tilluft. Eventuelt lufting med vindu. Eier har en avfukter stående på badet, som benyttes ved bruk av badet, eventuelt ved tørking av klær i rommet. Dette vil kunne fungere greit dersom man fortsetter med bruk av avfukter. Merknader: Anbefaler på generelt grunnlag mekanisk avtrekk og etablering av tilluft. TG 1 10.2.4 - Bad kjeller - Fuktmåling Her vurderes: Fukt. Fuktmåling utføres ved å kontrollere fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktsøk på overflater viser ingen unormale forskjeller. 11. Kjøkken TG 1 Kjøkken m/innredning Her vurderes: Om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. Forøvrig vurderes, vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. KJØKKEN 1.ETASJE: Ikea-kjøkken fra 2017 med malte profilerte fronter, dels m/glass, og laminert benkeplate med oppvaskkum og ettgreps armatur. Komfyrvakt. Kjøleskap. Opplegg for vaskemaskin. Integrerte hvitevarer: - Oppvaskmaskin - Stekeovn - Keramisk koketopp - Avtrekksvifte m/avkast Plast avløp og kobber vannrør. Bra vanntrykk/avrenning. Ingen tegn til lekkasje eller svekkelser på lett synlig røropplegg. Dørfront til oppvaskmaskin subber i siden (litt unøyaktig tilpasset). Innredning i god stand med normal bruksslitasje. KJØKKEN 2.ETASJE: Norema-kjøkken fra 1987 med profilerte fronter og laminert benkeplate med oppvaskkum og ettgreps armatur. Oppvaskmaskin. Plass for kjøleskap. Integrerte hvitevarer: - Stekeovn - Keramisk koketopp - Avtrekksvifte med avkast Plast avløp og kobber vannrør. Bra vanntrykk/avrenning. Ingen tegn til lekkasje eller svekkelser på lett synlig røropplegg. Stoppekraner i kjøkkenbenk. Innredning i grei stand og med normal bruksslitasje ift. alder. Merknader: KJØKKEN 1.ETASJE: Anbefaler automatisk vannstopper ifbm. vaskemaskin/oppvaskmaskin. 12. Andre Rom 13/15
TG 1 Andre rom Her vurderes: Om det er riss/sprekker. Det undersøkes også om det er fuktskjolder, støvkondens og heksesot, samt svertesopp og generell slitasje. Andre rom i boligen fremstår i bra stand og med normal bruksslitasje. 1 etasje er pusset opp i sin helhet i 2017. Sår/hakk/rift og noe generell slitasje i overflater forekommer, og må forventes ved kjøp av brukt bolig. Hvite formpressede innerdører i 2.etasje, i bra stand. Malte slette innerdører m/dekor i 1.etasje. Dører av god kvalitet og i god stand. Malte speildører i kjeller, en dør subber i gulv. For øvrig i grei stand. Malte plassbygde boddører i grei stand. 13. VVS TG 2 VVS Her vurderes: Ventilasjon ut ifra om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Spalteventil i vindu i ett soverom, stue og kjøkken. Veggventil i enkelte kjellerrom. Manglende ventilasjon enkelte rom. For øvrig lufting via vinduer/dører. Våtrom er kommentert i egne pkt. 14. Terrengforhold TG 1 Terrengforhold Her vurderes: Avvik i forhold til fallforhold fra grunnmur og annet som hindrer vannet i å renne bort fra boligen. Terrenget ansees som ok tilpasset. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. 15. Garasje / Uthus TG 1 Garasje / uthus Her vurderes: Garasje/uthus i sin helhet, med vekt på konstruksjon og muligheter for fuktinnsig. GARASJE: Oppført i 2006. Mur av lettklinkerblokker, pusset begge sider. Saltutslag i muren. Grunnmutsplast med klemlist. Yttervegg over mur av bindingsverk med liggende kledning utvendig. Gipset innvendig. Grovstøpt dekke, antatt fundamentert på pukk/stedlige masser. Saltak av trekonstruksjon, med bordtak, papp og betongtakstein. Takrenner, beslag og nedløp av stål. Leddet stålport med portheis/fjernbetjening. Litt svertesopp på bordtaket innvendig, ingen luftespalte i gesims. For øvrig garasje i god stand. Merknader: Anbefaler bedre lufting/ventilasjon i garasje. 14/15
Takstmannens vurdering ved TG2: 1.2 - Grunnmur Anbefaler tett overgang mur/grunnmursbeskyttelse utvendig, samt eventuelt behandling med fuktavvisende produkt av mur over terrenget. Litt småreparasjon murpuss bør påregnes etter hvert. 7.1 - Piper plassbygde ildsteder Anbefaler å fjerne innkledning av teglpipen. Alle 4 sider skal være synlige iht. forskrifter. 8.1 - Frittbærende dekker Anbefaler rekkverk/håndlist begge sider i trapper iht. forskrift. 9.1.3 - Rom under terreng - Fuktmåling TG 2 grunnet observasjoner og resultat av fuktsøk. Anbefalte tiltak er beskrevet i pkt 1.2. 10.2.1 - Bad kjeller - Overflater TG 2 grunnet fallforhold/bom/muggsopp. 10.2.2 - Bad kjeller - Membran tettesjikt og sluk TG 2 grunnet alder. 13.1 - VVS Anbefaler ventilasjon i oppholdsrom der dette mangler. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: Dersom det er lovlighetsmangler vil disse vises her. Det er ikke fremlagt noe. Se for øvrig meglers opplysninger i prospekt og selgers egenerklæringsskjema. Det er den faktiske bruken av rommet ved salget, som har avgjort om rommet er definert som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggeteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken selv om det er medtatt som P-rom. Egenerklæring er ikke innhentet av takstmann. Innredet kjellerrom og bad i kjeller med for lav takhøyde. Ikke godkjent rømningsvindu i innredet rom, samt for lite dagslys/vindu. 15/15