EIERSKIFTERAPPORT. LEILIGHET Anglavikvegen 93 B 5354 Straume

Transkript

1 LEILIGHET Anglavikvegen 93 B 5354 Straume Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Tommy Salte Byggmester og Takstmann Bjøllebotn 95 Nesttun altbyggmur@gmail.com Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/14

2 OM Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/14

3 ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:37,Bnr: 234 Etasje: 2 etasjer Hjemmelshaver: Martin Klepsvik Lønøy og Tine-Sofie Stien Tomt: 4240 m² Seksjonsnummer: 12 Andelsnummer: Eierbrøk: 113/1 456 Forretningsfører: Regnskapsår: Felleskostnader: Felleskostnader inkluderer: Vedlikehold, felles strøm, forsikringer, m.m. Andel disponible midler: Andel fellesgjeld: Adkomst: Offentlig vei Vann: Offentlig vann Avløp: Offentlig avløp Regulering: Bolig Offentl. avg.pr.år: Fastsettes av kommunen Forsikringsforhold: Gjensidige Ligningsverdi: Fastsettes av skatteetaten Byggeår: 2006 BEFARINGEN: Befaringsdato: Oppdragsgiver: Martin Klepsvik Lønøy Forutsetninger (hindringer): Taket ble ikke undersøkt på grunn av manglende tilkomst. Deler av utvendige vegger var høyt over terrengnivå, og det var ikke tilkomst til nærmere undersøkelser. Tilstede under befaringen: Martin Klepsvik Lønøy Fuktmåler benyttet: Protimeter ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Ja Ved avvik, se siste side. 3/14

4 OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Avvik som er funnet på befaringsdagen står nærmere beskrevet under de aktuelle bygningsdelene. Ved avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelses plikt iht. Lov om avhending. Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksomt på at boligens alder tilsier at det ved ombygning/ modernisering kan fremkomme feil og mangler. En må være klar over at boligen opprinnelig er fra Det er viktig å påpeke at bygningen anses å være oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt da dette huset ble bygget, og det må derfor påregnes et avvik i forhold til dagens standard. Det er under befaringen avdekket en del avvik av vesentlig karakter. FORMÅL MED ANALYSEN: Analysen er gjennomført for å avdekke eventuelle feil eller mangler ved boligen. Rapporten er utarbeidet i forbindelse med salg. DOKUMENTER: Ferdigattest Reguleringsplan Byggetegninger Dokumentasjon på offentlig vann og avløp. 4/14

5 ANDRE FORHOLD: Takstobjektet Selveier leilighet i større sameie delt opp i flere rekkehus hvor hvert rekkehus har seksjoner både horisontaldelt og vertikaldelt. Oppvarming Varmekabler i gulv på begge bad. Varme via balansert ventilasjonsanlegg. Peisovn i stuen. Ellers elektrisk oppvarming. Varmt vann OSO RS 200 varmtvannsbereder på 198 liter, 2 kw, produsert i NB! Plastrør koblet direkte på blandeventil på bereder, disse er misfarget som følge av utsatt for varme og virker harde, dette bør undersøkes nærmere. Elektrisk Sikringsskap plassert i vaskerom med automatsikringer fra Merlin Green. Hovedsikring på 50 A, felles jordfeilbryter på 63A 30 ma. Ellers er det 12 kurser og en ringetrafo. Vannforsyning Vannforsyning via fordelerskap plassert på vaskerom. Det er montert Sanipex rør i rør - system. NB! Det er ikke montert siklemikk ved utløpet for drensrøret - dette må monteres for å unngå av vann kan renne inn i veggen ved eventuell lekkasje. Sentralstuvsuger Sentralstøvsuger montert i vaskerom. Eier opplyser at denne ikke fungerer, og at hovedenheten må skiftes / repareres. Ventilasjon Sentralt ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning fra produsenten Villavent plassert i vaskerommet. Det fremgår av tidligere salgsopplysninger at sentralen er skiftet en gang etter at huset var nytt. Utvendig fasade Utvendig fasade er et ansvar for sameiet ved styre. Det gjøres oppmerksom på at fasaden har noe grønske og er stedvis malingslitt - vedlikehold anbefales. Drenering på stier av belegningsstein fungerer ikke optimalt, og det danner seg stedvis dammer. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Ingen endringer i henhold til opplysninger fra eier. OM TOMTEN: Stor felles tomt skutt ut helt inntil fjellvegg som er sikret med nett og bolter. Tomten er for det meste flat på litt ulike nivåer. Tomten er opparbeidet med støttemurer, belegningsstein, trapper, rekkverk og beplantning. Det er kort vei til skole, barnehage, seilklubb og handelsområde. 5/14

6 OM BYGGEMETODEN: Fundament på antatt faste messer av sprengstein og grov pukk på fjellgrunn. Ringmur av betong for hele underetasjen mot baksiden, øvrige vegger av underetasjen er antatt bindingsverk på sokkelmur. Vegger over ringmur og sokkelmur av bindingsverk kledd med asfaltplater, lekter og liggende kledning. Etasjeskillere i leiligheten av trekonstruksjoner. Takkonstruksjon av trebjelker, tekket med sutaksplater og betongstein. Lecapipe kledd med inndekning. Vinduer av isolerglass. GARASJE: Ingen garasje. En fast biloppstillingsplass på åpent område på tomten. 6/14

7 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 1. Etasje Etasje Sum bygning P-ROM: 1. Etasje Entré, bad, soverom, vaskerom, stue med trapperom og kjøkken. (Vaskerom er på tegningene oppgitt som bod, men er etablert for tilkobling av vaskemaskin - det velges å ta dette med som vaskerom.) 2. Etasje Trapperom, loftstue, bad, gang og to soverom. Loft Ikke målbart areal på grunn av for lav takhøyde. Loft har gulvplater og kan benyttes til oppbevaring for egnede gjenstander. S-ROM: (Vaskerom er på tegningene oppgitt som bod, men er etablert for tilkobling av vaskemaskin - det velges å ta dette med som vaskerom og dermed P - rom) Nettoareal ROM: 1. Etasje Netto areal cirka 64 m2 2. Etasje Netto areal cirka 39 m2 7/14

8 BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): 1. Etasje Gulvet på bad og entré har flis, vaskerom har gulvbelegg, stue og kjøkken har lys parkett og soverom har laminat med kjerne av kork. Vegger på bad har flis, vaskerom har malt platekledning, øvrige rom har malt miljøtaper - brannmur i stuen. Den ene veggen på soverommet har beiset trepanel. Himlinger har Tak Ess. 2. Etasje Bad har flis på gulvet, trapperom har malte tretrapper, øvrige rom har mørk laminat med kjerne av kork. Bad har flis på vegger, øvrige rom har malte panelplater samt noe innslag av malt miljøtapet (trapperom), tapet (en vegg loftstue) og malt gips (en vegg soverom). Himlinger har Tak Ess. MERKNADER OM AREAL: Takhøyden ble målt til 2,38 meter. Det er egen utvendig bod på 5 m2 i felles bodbygg - innlagt strøm med timer stilt inn på 0,5 timer. 8/14

9 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Tommy Salte Takstmann og Byggmester med mer enn 14 års erfaring fra nybygg, restaurering og tilstandsanalyser av bolig. 31/01/2018 Tommy Salte 9/14

10 1. Våtrom Bad 1. etasje (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Høydeforskjellen mellom gulv ved sluk og gulv ved sluk ble målt med laser. Høydeforskjellen ble målt til cirka 2-3 millimeter. Minstekravet etter dagens standard er 25 millimeter. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Membran rundt avløpsrør fra vask er ikke riktig utført. Det ble ikke oppdaget mansjett, og det var mellomrom mellom membran og avløpsrør, samt sprekker i membranen. Det var ikke tilkomst til å undersøke sluket. TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Det er bygget innebygget sisterne av typen Geberit, det var ikke etablert noen synlig drenering fra innebyggingskassen. Rørskapet hadde 12 millimeters drensrør i stedet for 16 millimeter, dette ble ledet direkte ned i sluket under badekaret - dette vil ikke synliggjøre en lekkasje slik som kravet er. Det er montert feil dørterskel hvor det ikke gis tilluft til badet. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Badet har ikke vært i bruk siden før jul, og en måling vil derfor ikke nødvendigvis gi riktig resultat. TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse:Det ble ikke fremlagt noen dokumentasjon for badet. Badet er bygget når huset ble bygget - cirka Det gjøres oppmerksom på at det ikke var krav til dokumentasjon på dette tidspunktet. TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Det vises til vurderingene i de enkelte punkter for badet. Badet vurderes samlet til TG 2. Bad 2. etasje (våtrom) 10/14

11 TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Høydeforskjellen fra gulv ved terskel til gulv ved sluk ble målt med laser. Høydeforskjellen ble målt til 0 millimeter - flatt gulv. Minstekravet etter teknisk forskrift er 25 millimeter. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Det ble ikke oppdaget membran, det var ikke tilkomst til sluk for å undersøke. TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Det var ikke tilkomst til å undersøke all VVS installasjon. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Det er dusjkabinett, og badet blir derfor i liten grad utsatt for vannsøl. TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse:Det ble ikke fremlagt noen dokumentasjon for badet. Badet er bygget når huset ble bygget - cirka Det gjøres oppmerksom på at det ikke var krav til dokumentasjon på dette tidspunktet TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Det vises til vurderingene i de enkelte punkter for badet. Badet vurderes samlet til TG 2. Vaskerom (våtrom) 11/14

12 TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Høydeforskjellen mellom gulv ved sluk og gulv ved dørterskel ble målt med laser. Høydeforskjellen ble målt til cirka 10 millimeter. Minstekravet er 25 centimeter. Det var gulvbelegg på gulvet, dette gir en forholdsvis lav friksjon for avrenning. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Gulvbelegget utgjør membranen på gulvet og en sokkel på cirka 10 centimeter. Det er ikke montert membran på vegger. Rommet er betegnet som en bod på byggetegningen, dette kan være grunnen til at det ikke er montert membran. TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse:Det ble ikke fremlagt noen dokumentasjon for vaskerommet. Vaskerommet er bygget når huset ble bygget - cirka Det gjøres oppmerksom på at det ikke var krav til dokumentasjon på dette tidspunktet TG Helhet rom 2. Kjøkken Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Det vises til vurderingene i de enkelte punkter for dette vaskerommet. Vaskerommet vurderes samlet til TG 2. Rommet er opprinnelig avmerket som bod på byggetegningen. 12/14

13 TG Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Dette er i henhold til opplysninger fra eier ett kjøkken levert av HTH. Kjøkkenet har mørk laminert benkeplate med dobbel utslagsvask i stål med blandebatteri som har avstenging for oppvaskmaskin. Skrogene er laget i laminerte trefiberplater, og det er lyse slette fronter. Over kjøkkenbenk er det montert skvettplate i børstet stål. Kjøkkenet har innebygget ventilator i børstet stål, og innebygget oppvaskmaskin med frontplate. Det er etablert smuleavsug i sokkelen på kjøkkenet som er koblet til sentralstøvsugeren, denne er midlertidig ute av drift siden sentralstøvsugeren er ødelagt. Ventilatoren er plassert inntil limtredrageren, dette kan være uheldig i forhold til kondens. Over 10 år ved vanlig vedlikehold. TG Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Over 10 år ved vanlig vedlikehold. 3. Andre rom TG Andre rom Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Mer en 10 år ved normalt vedlikehold. 4. Vinduer og dører TG Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Mer en 10 år ved normalt vedlikehold. TG Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Mer en 10 år ved normalt vedlikehold. 13/14

14 Takstmannens vurdering ved TG2: Overflater Det bør etableres tilstrekkelig fall til sluk i henhold til kravene i teknisk forskrift Membran tettesjikt og sluk Membranen bør repareres slik at slutter tett rundt avløpsrøret Rør, sanitær og ventilasjon Drenering fra henholdsvis sisternekasse og rørskap bør etableres i henhold til gjeldende krav i teknisk forskrift. Karmen til døren bør skiftes ut til flat terskel Dokumentasjon Det ble ikke fremlagt noen dokumentasjon for dette badet Helhet rom Badet vurderes samlet til TG Overflater Det bør etableres fall på gulvet som oppfyller kravene i teknisk forskrift Dokumentasjon Det ble ikke fremlagt dokumentasjon for dette badet Helhet rom Det vises til vurderingene i de enkelte punkter for badet. Badet vurderes samlet til TG Overflater Det bør etableres fall på gulvet som oppfyller kravene i teknisk forskrift Membran tettesjikt og sluk Det er ikke montert membran på veggene Dokumentasjon Det ble ikke fremlagt dokumentasjon for dette vaskerommet Helhet rom Det vises til vurderingene i de enkelte punkter for dette vaskerommet. Vaskerommet vurderes samlet til TG 2. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: Takhøyde er målt til 2,38 meter i 1. etasje. 14/14