EIERSKIFTERAPPORT. LEILIGHET Nattlandsveien Bergen

Transkript

1 LEILIGHET Nattlandsveien Bergen Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Mats Hansen Byggmester og Takstmann Helmersvei 11 a Laksevåg post@byggtaksering.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/12

2 OM Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/12

3 ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:160,Bnr: 453,Snr: 2 Hjemmelshaver: Rune Sørensen Byggeår: 1947 Tomtestørrelse: 476,3 m² BEFARINGEN: Befaringsdato: Oppdragsgiver: Rune Sørensen Forutsetninger (hindringer): Det var ingen hindringer på befaringsdagen. Tilstede under befaringen: Representant for hjemmelshaver Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 3/12

4 OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Avvik som er funnet på befaringsdagen står nærmere beskrevet under de aktuelle bygningsdelene. Ved avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelses plikt iht. Lov om avhending. For rapporter som gjelder leilighet i et sameie eller aksje/andelslag (borettslag) er undersøkelsene begrenset til innvendig i leiligheten og dennes tilleggsdel (boder/kott/altan eller lignende). Iøynefallende vedlikeholds mangler eller skader utvendig eller i fellesarealene i adkomsten til leilighetens hoveddel og tilleggsdel skal bemerkes. Eiers egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått. Vedrørende egenerklæringsskjema: Skjema vil følge som vedlegg til salgsoppgaven, det anbefales eventuelle interessenter å lese gjennom skjema før et eventuelt salg/kjøp gjennomføres. Det kan være flere relevante/nyttige opplysninger i dette skjema som ikke er videre beskrevet i denne rapporten. FORMÅL MED ANALYSEN: Analysen er gjennomført for å avdekke eventuelle feil eller mangler ved boligen. Rapporten er utarbeidet i forbindelse med salg. ANDRE FORHOLD: Beliggenhet: I nabolaget finner du flotte grønt- og friluftsområder både ved Lægdene og ved Brann Stadion. Flotte turområder i Christieparken og rundt Tveitevannet. Fra eiendommen er det kort vei opp til Montana hvor stiene opp til Ulrikens topp begynner og noen minutters gange unna ligger dagligvarebutikker. Et lite stykke unna ligger også Landåstorget, med blant annet langåpen og søndagsåpen butikk, bibliotek, blomsterbutikk og Pizzarestaurant for å nevne noe. Ved Sletten senter finnes et bredere utvalg av butikker, supermarked, legesenter og Vinmonopol. I nærheten ligger store arbeidsplasser som Haukeland Universitetssykehus, Odontologen og Haraldsplass. Flere skoler og barnehager i nærområdet. Gode bussforbindelser til og fra Bergen Sentrum. Takstobjektet: 3-Roms selveierleilighet. Fra leiligheten er det utgang til terrasse på 6m² Tilhørende leiligheten er det en bod i underetasjen på 5m². Felles vaskekjeller. Oppvarming: Varmekabler på bad. Teknisk tilstand på varmekabler er ikke kontrollert. El. Anlegg: Sikringsskapet er montert i fellesgang og inneholder automatsikringer. Sikringsskapet er ikke videre undersøkt da dette krever spesialkompetanse. Varmtvannsberederen er plassert på kjøkkenet og er av typen OSO 117, fra Teknisk tilstand på varmtvannsberederen er ikke kontrollert. VVS: Leiligheten har sluk av plast. Det er benyttet rør-i-rør system til vannforsyningsrør. Det er uvisst hva sluk og vannforsyningsrør ledes til utenfor leiligheten. VVS anlegget er ikke nærmere kontrollert da dette krever spesialkompetanse. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Opplysninger fra hjemmelshaver: - Kjøkkenet ble pusset opp i Lagt nye en-stavs pergolaminat gulv i Badet ble pusset opp i Alle overflater er malt i Montert nye innerdører i /12

5 OM BYGGEMETODEN: Fundamentert på antatt faste masser av komprimert sprengstein/grov pukk på fjell, det er ikke foretatt grunnundersøkelser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur og fundamenter av mur- og betongkonstruksjoner, utvendig overflatebehandlet med puss og maling. Etasjeskille av trebjelkelag. Ytterveggkonstruksjoner over grunnmur er oppført i mur- og betongkonstruksjoner, utvendig er veggene overflatebehandlet med puss og maling. Innvendig er veggene påmontert platekledning. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Takkonstruksjonen er utført som saltak av tresperrer, taket er tekket med sutak, lekter og betongtakstein. Taket er ikke besiktiget på befaringsdagen. Bygningen anses å være oppført i henhold til datidens byggemetode og vil avvike fra dagens standard. Grunnmur og drenering: Forventet levetid for vegg mot terreng av betongvegg eller murt vegg av blokker: år. Forventet levetid for drenering: år avhengig av grunnforhold. Vegger: Forventet levetid for veggkonstruksjoner av bindingsverk av tre: år. Forventet levetid før omfuging av puss: år. Forventet levetid før slemming av mur / forblending med slemming: år. Forventet Levetid på utvendig trekledning: år. Takkonstruksjoner: Forventet levetid for betong/ teglstein: år. Forventet levetid for lekter og sløyfer: år. Vindskier og vannbord vil ha noe kortere levetid. OM TOMTEN: Tomten er opparbeidet med flott uteareal på fremsiden av eiendommen. Opparbeidet med plen, terrasseplatting og diverse beplantning. 5/12

6 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 1. Etasje Sum bygning MERKNADER OM AREALET: Primærrom og sekundærrom som til sammen utgjør BRA er oppmålt med laser på stedet. BTA er beregnet areal. Det minste soverommet oppfyller ikke kravet til størrelse etter eldre forskrifter. P-ROM: Gang, bad, to soverom, stue og kjøkken. Nettoareal ROM: Gang: 5,04m² Bad: 2,23m² Soverom: 12,45m² Soverom: 5,43m² Stue: 15,66m² Kjøkken: 7,2m² BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Gulv: Badet har flislagt gulv, resterende rom har en-stavs pergolaminat. Vegger: Badet har flis, resterende rom har malt platekledning. Tak: Malt platekledning. 6/12

7 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Mats Hansen Tømrersvenn, byggmester og BMTF sertifisert takstmann 03/04/2019 Mats Hansen 7/12

8 1. Våtrom Bad (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Det er benyttet flis på gulv- og veggflatene. Overflatene fremstod med normal eller liten bruksslitasje i henhold til alder. Levetid på gulv i våtrom med fliser direkte på membran år. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Det kan ikke konstateres at membran er påført alle flatene i våtsone. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Alder og observasjoner gjort på befaringsdagen tilsier at det er membran. Det er benyttet plastsluk. Forventet levetid for sluk av plast: år. VVS anlegget er ikke videre undersøkt i denne rapporten da det krever spesialkompetanse. TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rørgjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet rør-i-rør, plastrør til vannforsyningsrør. Rørene er fra Forventet levetid på plastrør: år. Forventet levetid på servanter/klosett: år. 8/12

9 TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Antatt gjenstående levetid: TG iu Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse: Dokumentasjon er ikke gjennomgått på befaringsdagen. Krav til dokumentasjon trådte i kraft med TEK10, (1.juli 2010). Antatt gjenstående levetid: TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse: Bad: Areal: 22m² Adkomst: Fra gangen. Helfliset med varmekabler. Pusset opp i Inneholder: Vegghengt toalett, helstøpt servant, skap under servant med slette fronter, speil over med overhengende lys, dusjdører i klart glass, dusjgarnityr montert på veggen, fordelerskap til rørsystemet. Elektrisk avtrekksvifte montert i veggen. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses å være fare for fuktvandring. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt fuktmålinger fra nærliggende rom da dette ikke ble sett på som hensiktsmessig på befaringsdagen. 2. Kjøkken TG Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rørgjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet rør-i-rør, plastrør til vannforsyningsrør. Rørene er fra Fordelerskapet er plassert på badet. Forventet levetid på plastrør: år. 9/12

10 TG Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Kjøkkeninnredning med slette fronter, laminat benkeplate, over benkeplaten er det benyttet flis, stål oppvaskkum, ventilator. - Integrert keramisk platetopp - Integrert komfyr Teknisk tilstand på hvitevarer er ikke kontrollert. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses og være fare for fuktvandring. Disse områdene er i hovedsak i underskap under vask, området rundt oppvaskmaskin og på gulv rundt sokkel list. 3. Andre rom TG Andre rom Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Generelt: Normal bruksslitasje på overflater. Vær oppmerksom på at det som regel vil være diverse mindre hull i overflater etter bilder/hyller etc, og noe misfarge/skjolder hvor bilder, hyller/ møblement etc har vært plassert. På gulv vil det som regel være diverse slitasje, og noe misfarge/ riper og lignende hvor møblement har vært plassert. Dette er normalt i en fraflyttet boenhet, og slike mindre "avvik" er å anse som normalt. 4. Vinduer og dører TG Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Vinduene har datostempling 1983/1984. Vinduene har normal bruksslitasje i henhold til antatt alder. Det ble ikke oppdaget punkterte glass eller andre avvik under befaringen. Punkterte glass kan tidvis være vanskelig og observere. Levetid for vinduer i trekarmer: år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Vedlikehold av trekarmer: 2-6 år avhengig av plassering/ hvor værutsatt vinduet er. 10/12

11 TG Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Ytterdør i B30 / DB 35 utførelse (brann- og lydkvalitet). Altandør med felt av isolerglass i trekarm, fra Innerdører fra Dørene fremstod med normal bruksslitasje i henhold til alder. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. 11/12

12 Takstmannens vurdering ved TG2: Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 12/12