EIERSKIFTERAPPORT. Enebolig Kjøkkelvikveien Loddefjord

Transkript

1 Enebolig Kjøkkelvikveien Loddefjord Boligens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Thomas Frøyen Byggmester og Takstmann Dato: 25/04/2019 Nattlandsrinden 78 Bergen thomas@froyentakst.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. Denne rapporten er gyldig i 6 mnd. 1/17

2 OM Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: er godkjent av Byggmestrenes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. LEVETIDSBETRAKTNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter, TG 0 der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. TG 1 - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller TG 2 - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller TG 3 - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller TG iu - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/17

3 TILLEGGSUNDERSØKELSER: Piper og ildsteder:grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. Elektrisk anlegg og brannforebyggende tiltak:ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:143,Bnr: 58 Hjemmelshaver: Thomas Baldersheim Tomt: 1 384,8 m² Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Fra privat vei Vann: Privat borehull Avløp: Septiktank Regulering: Arealplan-ID: Tomten ligger i område avsatt til friområde. Offentl. avg. pr. år: Kr ,35 Forsikringsforhold: Vardia Forsikring Ligningsverdi: Kr ,- Byggeår: 1934 BEFARINGEN: Befaringsdato: /Oppdatert Forutsetninger (hindringer): God tilkomst til vurderte bygningsdeler. Oppdragsgiver: Thomas Baldersheim Tilstede under befaringen: Thomas Baldersheim Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 OM TOMTEN: Tomt med gruslagt tilkomstvei. Ellers grøntarealer i skrånet terreng. OM BYGGEMETODEN: Fundament/grunnmur i murte konstruksjoner. Grunnmur er utvendig pusset og malt. Yttervegger oppført i trekonstruksjoner med utvendig malt trekledning. Etasjeskillere i trebjelkelag. Sperretakskonstruksjon tekket med skifer. OM INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Gulv: Fliser på alle bad. Ellers laminat i øvrige rom. Vegg: Fliser på alle bad. Ellers slette vegger og dels smartpanel. Tak: Slette himlinger og takess himlingsplater. 3/17

4 FORMÅL MED ANALYSEN: Analysen er gjennomført for å avdekke eventuelle feil eller mangler ved boligen med utgangspunkt i utvalgte bygningsdeler. Rapporten er utarbeidet i forbindelse med salg/eierskifte. Rørinstallasjoner er ikke vurdert utover å sjekke for aktive lekkasjer da dette krever spesialkompetanse. El-installasjoner er ikke vurdert da dette krever spesialkompetanse. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: 2019: Utbedret vegger og gulv i soverom i underetasje. 2018: - Montert nytt IKEA kjøkken i 1.etg. - Montert glassrekkverk på veranda. 2017: Bygget uthus. 2016: Montert varmepumpe. 2015: Pusset opp bolig med bl.a oppgradering av 3stk bad samt kjøkken i underetasje og 1.etg. Eller oppgradert overflater i øvrige rom. OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Boligen har hatt oppgraderinger siden byggeår. Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksomt på at boligens alder tilsier at det ved ombygning/ modernisering kan fremkomme feil og mangler. En må være klar over at boligen opprinnelig er fra 1934 og at bygningsdeler som ikke er skiftet kan være på slutten av sin levetid. Det er viktig å påpeke at bygningen anses å være oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt da dette huset ble bygget, og det må derfor påregnes et avvik i forhold til dagens standard. DOKUMENTKONTROLL: - Plantegninger før og etter endring (bad og wc 2.etg) - Planinformasjon. ANNET: OPPVARMING: Varmepumpe. Ellers elektrisk oppvarming og varmekabler på alle bad samt entré og stue/kjøkken i underetasje. ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei Ja Ved avvik, se siste side. 4/17

5 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² Underetasje Etasje Loft Sum bygning AREALER GARASJE/UTHUS: Type: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² Garasje Uthus Sum bygning(er) P-ROM: UNDERETASJE: - Stue/kjøkken (18,9m2) - Bad (5,5m2) - Soverom 1 (6,4m2) - Soverom 2 (7,8m2) - Entré 1. ETASJE: - Stue/kjøkken (35,9m2) - Bad (5,4m2) - Gang/trapperom - Entré LOFT: - Bad (2,8m2) - Toalettrom (0,8m2) - Soverom 3 (7,3m2) - Soverom 4 (10,7m2) - Soverom 5 (4,0m2) - Soverom 6 (8,7m2) - Gang/trapperom. S-ROM: - Kott under trapp 1.etg (0,83m2) - Uthus (10,0m2) MERKNADER OM AREAL: Arealer er målt med laser på stedet. BTA er beregnet. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. 5/17

6 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Thomas Frøyen Byggmester og takstmann. 25/04/2019 Thomas Frøyen 6/17

7 1. Grunn og fundamenter TG iu 1.1 Fundament og byggegrunn. Her vurderes: Fundament, søyler og pilarer dersom det er tilgjengelig. Byggegrunn angis hvis kjent. Grunnundersøkelser foretas normalt ikke. Beskrivelse:Fundamentering er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå. På befaringsdagen ble det ikke registrert noen tegn til setninger i bygningen og på bakgrunn av dette vurderes grunnforholdene å være stabile. TG Gulv på grunn Her vurderes: Om det er skjevheter og fukt. Beskrivelse:Støpt gulv mot grunn. Gulv er kontrollert med laser for planhet. Det registreres høyde/planhetsavvik med stedvis helning på 20mm pr.m. I bygninger av denne alderen må det kunne antas at det ikke er benyttet diffusjons sperre mot grunn. Dette kan resultere i at vann/ fukt kan trekkes inn via kapillærer i betongen. TG 2 pga alder og overnevnte avvik. TG Grunnmur Her vurderes: om det er sprekker, riss, avskalling eller setninger. Beskrivelse:Grunnmur av støpte/murte konstruksjoner utvendig pusset og malt. Fremstår med normal slittasje/elde og fungerer med dagens tilstand. TG 2 pga alder. Ingen 1.4 Krypekjeller Her vurderes: (utvendig) om det er tilstrekkelig terrengfall og drenering. (Innvendig) om det er tilstrekkelig luftgjennomstrømning, overflater kontrolleres for zoologiske eller biologiske skadegjørere og råteangrep. I tillegg vurderes luftfuktighet og fuktsperre mot grunn. Beskrivelse:Bygningsdelen eksisterer ikke. TG Drenering Her vurderes: funksjon av drenering fra innvendige inspeksjoner og ut i fra alder. Beskrivelse:Det er ikke mulig å vurdere dreneringen med sikkerhet i forhold til funksjonalitet ut fra visuell besiktelse. Det kan være flere forhold under bakkenivå (vannårer i fjell/terreng, tilsig av fukt etc) som kan ha negativ betydning. På boliger av denne alder må det påregnes fare for noe fuktighet i grunnmur, dette fordi datidens byggeskikk ikke ble utført med tilfredstillende fuktsikring, ved bruk av knotteplast og drensrør, lik dagens byggeskikk tilsier. Det ble ikke registrert knotteplast mot grunnmur. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Drenering en forventet tid for utskifting pa?: Kort/middels/lang - 20/40/60 a?r. TG 2 pga alder Veggkonstruksjoner 7/17

8 TG Yttervegger Her vurderes: om det er fuktsksader, råte og om yttervegger er deformert. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Beskrivelse:Yttervegger over grunnmur er oppført som trekonstruksjoner. Det er ikke registrert svikt i konstruksjonen utover normal elde og slitasje ved visuell besiktigelse. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Det ble ikke registrert tegn til sopp- eller råteskader ved innvendig og utvendig besiktigelse av yttervegger over grunnmur. TG 2 pga alder. TG Utvendige flater Her vurderes: om utvendig kledning har sprekker, riss og råte. Det gjøres tilfeldige stikktagninger i treverk. Beskrivelse:Utvendige flater av malt trekledning. Ikke funnet tegn til sopp- eller råteskader ved stikkprøver. Ingen lufting bak kledning. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Trekledning en forventet tid for utskifting pa?: Kort/middels/lang - 40/50/60 a?r. TG 2 pga alder Vinduer og dører TG Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Beskrivelse:Vinduer i fasade med 2-lags isoelrglass i karmer av PVC. - Montert i Det gjøres oppmerksom på at punkterte vindusglass tidvis kan være svært vanskelig å avdekke. Generelt: det ble ikke registrert noen punkterte vindusglass under befaringsdagen. Det ble foretatt en enkel funksjonstest av tilfeldig valgte vinduer i boligen. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Vinduer en forventet tid for utskifting pa?: Kort/middels/lang - 20/40/60 a?r. TG Ytterdører og porter 4. Tak Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Beskrivelse:Profilerte entrédører med glassfelt. Verandadør med 2-lags isolerglass i trekarm. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Dører en forventet tid for utskifting pa?: Kort/middels/lang - 20/30/40 år. - 8/17

9 TG Takkonstruksjon, statikk og ventilasjon. Her vurderes: svai, svanker, spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere, tetthet rundt gjennomføringer, lufting og ventilasjon. På statikk vurderes om det har vært endringer og svekkelser i konstruksjoner. Det vurderes om det er tilstrekkelig ventilasjon. Beskrivelse:Sperretakskonstruksjon av tresperr fra byggeår. Ikke registrert vesentlig svik i konstruksjonen eller tegn til råteskader. Noe forekomst av borebiller i enkelte sperr. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. TG 2 pga alder og tegn til borebiller i tresperr. TG Taktekking og beslag Her vurderes: taktekkingen med hensyn til materialvalg, innfesting og overganger. TG angis på bakgrunn av alder, materialer og den faktiske tilstanden. Beskrivelse:Original skifertekking fra byggeår med undertak, papp, rekter/lekter og panner av skifer. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Ikke registert lekkasjer i selve taket. Fuktmerker rundt pipe tyder på mindre utettheter rundt pipe. På befaringsdagen registreres det at plattlodd rundt pipe har løftet seg noe i nedre del mot tak. Dette kan være årsak til fuktskader rundt pipe samt bek på selve pipen (vanntrukket pipe). I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Skifer en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 50/60/80 år. TG 2 pga alder. - TG Renner, nedløp og beslag Her vurderes: innfesting mot vegg, overgang renne og nedløp samt øvrige innfestinger. Beskrivelse:Renner og nedløp av plast. - Ikke funnet mekaniske skader på befaringsdagen. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. I følge NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" blad har: - Takrenner og nedløp en forventet tid for utskifting pa?: Kort/middels/lang - 20/25/30 a?r. TG 2 pga alder Loft TG Loft Her vurderes: loftet innvendig. På overflater kontrolleres det om det finnes fuktskjolder, støvkondens, heksesot, svertesopp og spor etter zoologiske og biologiske skadegjørere. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Beskrivelse:Innvendig kaldtloft med lukeadkomst. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Se også punkt 4.1. TG 2 pga alder. 9/17

10 6. Terrasser, balkonger, trapper o.l. TG Trapper og ramper Her vurderes: avvik i forhold til sprekker, råte, rekkverk i forhold til høyde og barnesikring forøvrig, fall og innfesting. Beskrivelse:Tett trapp med håndløper fra byggeår. Trappen fremstår i god stand alder tatt i betraktning. Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. TG 2 pga alder. TG Balkonger, terrasser ol. Her vurderes: avvik i forhold til sprekker, råte, rekkverk i forhold til høyde og barnesikring forøvrig, fall og innfesting. Beskrivelse:Veranda bygget i trekonstruksjone med dekke av terrassebord i trevirke. Glassrekkverk montert i Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. 7. Piper og ildsteder TG iu 7.1 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Her vurderes: om pipen har synlige skader. Kontroll av avstand og tilgjengelighetskrav for skorstein, samt feieluke. Tetthet og funksjon kontrolleres ikke. Beskrivelse:Ikke montert ildsted. Pipe er kledd igjen på befaringsdagen. Pipe er kun visuelt vurdert og ikke røyktrykkprøvd eller kamerakontrollert ved besiktigelsen. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedr. vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav anbefales kontakt med lokalt brann- og feievesen. 8. Etasjeskillere TG Frittbærende dekker Her vurderes: stivhet og nedbøyning. Avvik beskrives. Beskrivelse:Etasjeskillere i trebjelkelag. Kontrollert med laser for høydeavvik. - 1.etg ble det ikke registrert noe vesentlige avvik. - Loftsetasje registreres det helning på 30mm fra trapp til 2m inn i gang. TG 2 pga alder og overnevnte avvik. 9. Våtrom Bad - Underetasje (våtrom) 10/17

11 TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Vegg- og gulvflatene er belagt med flis. Ovennevnte vurderingspunkter er kontrollert uten at det er funnet avvik. Overflatene fremstår i god stand. Fall på gulv ble kontrollert med laser og det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Enkel test antyder ikke "bom" (dårlig limt) i flisene. Normal bruksslitasje. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Plastsluk i dusjsonen med slumansjett, klemring og vannlås. Ikke registrert avvik basert på visuell kontroll. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Mekanisk avtrekk og tilluft under dør. "Rør i rør" vannforsyning og synlige avløpsrør i plast. - Ikke funnet lekkasjer på befaringsdagen. Fordelerskap i vegg med overløp/drenering til gulv. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse:Ovennevnte vurderingspunkt er kontrollert. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. Det ble ikke registrert visuelle tegn til fuktskader. Fuktsøk inne på selve badet blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på badet vil derfor gi uklare indikasjoner. Badet fremstår tørt på befaringsdagen. Ikke mulig å gjennomføre fuktsøk bak tilliggende konstruksjoner til våtsoner. Ikke registrert visuelle tegn til fuktskader. TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse:- Eier kan dokumentere fagmessig utført arbeid. 11/17

12 TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Badet fremstår i god stand. Det ble ikke avdekket vesentlige feil eller mangler på befaringsdagen. Dette er en vurdering gjort ut ifra en visuell kontroll og søk med fuktmåler. Vegger ble ikke åpnet for inspeksjon da det ikke ble registrert forhøyede fuktindikasjoner ved søk i tilliggende konstruksjoner. Bad inneholder: - Gulvmontert toalett. - Benkeskap med servant. - Fordelerskap for plassering av "rør i rør" vannforsyning. - Opplegg for vaskemaskin. - Dusjdører i glass. Bad - 1. Etasje (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Vegg- og gulvflatene er belagt med flis. Ovennevnte vurderingspunkter er kontrollert uten at det er funnet avvik. Overflatene fremstår i god stand. Fall på gulv ble kontrollert med laser og det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Enkel test antyder ikke "bom" (dårlig limt) i flisene. Normal bruksslitasje. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Plastsluk i dusjsonen med slumansjett, klemring og vannlås. Ikke registrert avvik basert på visuell kontroll. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Mekanisk avtrekk. Mangler tilluft under dør (krav i forskrift). "Rør i rør" vannforsyning og synlige avløpsrør i plast. - Ikke funnet lekkasjer på befaringsdagen. Fordelerskap i vegg med overløp/drenering til gulv. Det anbefales etablering av tilluft under dør. 12/17

13 TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse:Ovennevnte vurderingspunkt er kontrollert. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. Det ble ikke registrert visuelle tegn til fuktskader. Fuktsøk inne på selve badet blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på badet vil derfor gi uklare indikasjoner. Badet fremstår tørt på befaringsdagen. Ikke mulig å gjennomføre fuktsøk bak tilliggende konstruksjoner til våtsoner. Ikke registrert visuelle tegn til fuktskader. TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse:Eier kan dokumentere fagmessig utført arbeid. TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Badet fremstår i god stand. Det ble ikke avdekket vesentlige feil eller mangler på befaringsdagen. Dette er en vurdering gjort ut ifra en visuell kontroll og søk med fuktmåler. Vegger ble ikke åpnet for inspeksjon da det ikke ble registrert forhøyede fuktindikasjoner ved søk i tilliggende konstruksjoner. Bad inneholder: - Gulvmontert toalett. - Benkeskap med servant. - Fordelerskap for plassering av "rør i rør" vannforsyning. - Opplegg for vaskemaskin. - Dusjdører i glass. - VVB på 200L. Bad - Loft (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Vegg- og gulvflatene er belagt med flis. Ovennevnte vurderingspunkter er kontrollert uten at det er funnet avvik. Overflatene fremstår i god stand. Fall på gulv ble kontrollert med laser og det registreres tilfredsstillende fall på gulv mot sluk. Enkel test antyder ikke "bom" (dårlig limt) i flisene. Normal bruksslitasje. 13/17

14 TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Plastsluk i dusjsonen med slumansjett, klemring og vannlås. Ikke registrert avvik basert på visuell kontroll. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Mekanisk avtrekk og tilluft under dør. "Rør i rør" vannforsyning og synlige avløpsrør i plast. - Ikke funnet lekkasjer på befaringsdagen. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse:Ovennevnte vurderingspunkt er kontrollert. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. Det ble ikke registrert visuelle tegn til fuktskader. TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse:Eier kan dokumentere fagmessig utført arbeid. TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Badet fremstår i god stand. Det ble ikke avdekket vesentlige feil eller mangler på befaringsdagen. Dette er en vurdering gjort ut ifra en visuell kontroll og søk med fuktmåler. Vegger ble ikke åpnet for inspeksjon da det ikke ble registrert forhøyede fuktindikasjoner ved søk i tilliggende konstruksjoner. Bad inneholder: - Benkeskap med servant. - Dusjvegg i glass. 14/17

15 TG 0 10 Kjøkken m/innredning Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. Forøvrig vurderes, vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Beskrivelse:1. Etasje: Kjøkkeninnredning med slette fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Integrerte hvitevarer: - Induksjon platetopp. - Stekeovn. Opplegg for plassering av kjøleskap og oppvaskmaskin. Montert lekkasjesikring og mekanisk avtrekksvifte. Underetasje: Kjøkkeninnredning med slette stålfronter fra IKEA. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Integrerte hvitevarer: - Keramisk platetopp. - Stekeovn. - Mikrobølgeovn. Opplegg for plassering av frittstående kjøleskap. VVB plassert under benkeplate og påmontert lekkasjesikring. Mekanisk avtrekksvifte. Generelt: Ovennevnte vurderingspunkter er kontrollert og ligger til grunn for helhetsvurderingen. Fuktsøk i område ved oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap indikerte ikke unormal fukt. Kjøkkenet er godt vedlikeholdt og fremstår i god stand med normal bruksslitasje. 11. Andre Rom TG 1 Her vurderes: om det er riss/sprekker. Det undersøkes også om det er fuktskjolder, støvkondens og heksesot, samt svertesopp og generell slitasje. Beskrivelse:Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Normal bruksslitasje og aldersslitasje må forventes i eldre boliger. 12. Terrengforhold TG Terrengforhold Her vurderes: avvik i forhold til fallforhold fra grunnmur og annet som hindrer vannet i å renne bort fra boligen. Beskrivelse:Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. 15/17

16 TG 2 13 Garasje / uthus Her vurderes: garasje og uthus i sin helhet. Beskrivelse:UTHUS (TG 1) Uthus satt opp i 2017 med yttervegger av bindingsverk med utvendig kledning. Sperretak (pulttak) tekket med papp. - Fremstår i god stand. GARASJE (TG 2) Garasje med støpt dekke og grunnmur/fundament. Yttervegger av trekonstruksjoner med utvendig trekledning. Sperretak tekket med bølgeblikk. - Fremstår slitt med stedvis skadet trepanel i fasade til vestre for port. 16/17

17 Takstmannens vurdering ved TG2: Gulv grunn Eier har etter første befaring hugget opp gulv i to værelser i underetasje samt isolert og støpt ned varmekabler og flislagt gulvene. Utforede vegger er revet samt grunnmur er innvendig slammet og malt. Generelt er det viktig å sørge for godt avtrekk fra bad og etasjen forøvrig Grunnmur Fungerer med dagens tilstand Drenering Det anbefales oppgradering/utbedring av drenering Yttervegger Fungerer med dagens tilstand Utvendige flater Fungerer med dagens tilstand Takkonstruksjon Anbefaler kontroll av skadedyrfirma for å undersøke aktivitet av borebiller på kaldtloft Taktekking Anbefaler utskifting av plattlodd rundt pipe, evt utbedring av eksisterende plattlodd. Generelt anbefales det en utvidet taksjekk for kontroll av undertak. Dette pga alder Renner, nedløp og beslag Fungerer med dagens tilstand Innvendig loft Se punkt Trapper og ramper Fungerer med dagens tilstand Frittbarende dekker Bygningsdelen (skille mot loftsetasje) bør overvåkes. Ellers fungerer dekker med dagens tilstand Garasje/Uthus Fungerer med dagens tilstand. Det bør påregnes noe oppgradering av garasje samt vedlikehold. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: Dersom det er lovlighetsmangler vil disse vises her. Underetasje er etablert som egen boenhet uten direkte tilkomst fra hoveddel. Dette er ikke omsøkt iflg eier. Det finnes ingen ferdigattest/midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver. Ikke tilstrekkelig lysareal i underetasje. Krav er min. 10% lysareal. Soverom i loftsetasje har ikke alterntive rømningsveier. 17/17