EIERSKIFTERAPPORT. Enebolig Håkonshellaveien Mathopen

Transkript

1 Enebolig Håkonshellaveien Mathopen Boligens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Mats Hansen Byggmester og Takstmann Dato: 20/03/2019 Helmersvei 11 a Laksevåg post@byggtaksering.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. Denne rapporten er gyldig i 6 mnd. 1/16

2 OM Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: er godkjent av Byggmestrenes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. LEVETIDSBETRAKTNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter, TG 0 der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. TG 1 - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller TG 2 - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller TG 3 - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller TG iu - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/16

3 TILLEGGSUNDERSØKELSER: Piper og ildsteder:grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. Elektrisk anlegg og brannforebyggende tiltak:ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:129,Bnr: 60 Hjemmelshaver: Beate Olsen Tomt: 1 194,7 m² Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Regulering: Bolig Offentl. avg. pr. år: - Forsikringsforhold: - Ligningsverdi: Fastsettes av Skatteetaten Byggeår: 1922 BEFARINGEN: Befaringsdato: Forutsetninger (hindringer): Det var ingen hindringer på befaringsdagen. Oppdragsgiver: Beate Olsen Tilstede under befaringen: Hjemmelshaver Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 OM TOMTEN: Eiendommen er opparbeidet med terrasse på fremsiden, gruset gangstier, plen, natursteinmur og diverse beplantning. OM BYGGEMETODEN: Fundamentert på antatt faste masser av komprimert sprengstein / grov pukk på fjell, det er ikke foretatt grunnundersøkelser. Gulv mot grunn av betong, deler av blindkjeller er åpen direkte mot grunn. Grunnmur og fundamenter av natursteinmur, utvendig pusset. Etasjeskille av trebjelkelag. Ytterveggkonstruksjoner over grunnmur er utført i trekonstruksjoner, utvendig er veggene kledd med liggende trekledning. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Takkonstruksjonen er utført som saltak tekket med sutak, lekter og betongtakstein. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå. Bygningen anses å være oppført etter datidens byggemetode og vil avvike fra dagens standard. OM INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): 1. Etasje: Gulv: Bad har flislagt gulv, resterende rom har belegg. Vegger: Tapet og panel. Tak: Tak-ess plater. 2. Etasje: Gulv: Belegg og teppe. Vegger: Tapet og panel. Tak: Malt platekledning og panel. 3/16

4 FORMÅL MED ANALYSEN: Analysen er gjennomført for å avdekke eventuelle feil eller mangler ved boligen. Rapporten er utarbeidet i forbindelse med salg. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Opplysninger fra hjemmelshaver: - Et stuevindu er skiftet i Taktekkingen ble skiftet i OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Avvik som er funnet på befaringsdagen står nærmere beskrevet under de aktuelle bygningsdelene. Ved avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelses plikt iht. Lov om avhending. Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksom på at boligens alder tilsier at det ved ombygning/ modernisering kan fremkomme feil og mangler. En må være klar over at boligen opprinnelig er fra 1922 og at bygningsdeler som ikke er skiftet kan være på slutten av sin levetid. Det er viktig å påpeke at bygningen anses å være oppført i henhold til de forskrifter som gjaldt da dette huset ble bygget, og det må derfor påregnes et avvik i forhold til dagens standard. DOKUMENTKONTROLL: Opplysninger fra hjemmelshaver. Eiers egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått. Vedrørende egenerklæringsskjema: Skjema vil følge som vedlegg til salgsoppgaven, det anbefales eventuelle interessenter å lese gjennom skjema før et eventuelt salg/kjøp gjennomføres. Det kan være flere relevante/nyttige opplysninger i dette skjema som ikke er videre beskrevet i denne rapporten. ANNET: Beliggenhet: Fra boligen er det cirka 5 minutters kjørings til Drotningsvik senter med flere butikker, Rema 1000 Godvik og KIWI. I området rundt Mathopen finner man blant annet skole, butikk og treningssenter. Videre er det 10 minutter med bil til Vestkanten Storsenter som kan by på et bredt utvalg av shopping og underholdningstilbud. Her er det i tillegg til en mengde med butikker og restauranter også bowling, badeland og ishall for å nevne noe. Takstobjektet: Enebolig over 2 plan. Boligen har kjeller med gulvareal på cirka 17m². I kjelleren er det opplegg for vaskemaskin. Fra et soverom i 1. Etasje er det utgang til terrasse på cirka 40m². Oppvarming: Varmepumpe, vedovn, ellers elektrisk oppvarming. Teknisk tilstand på varmepumpen er ikke kontrollert. El. Anlegg: Sikringsskapet er montert i trappen og inneholder skrusikringer. Sikringsskapet er ikke videre undersøkt da dette krever spesialkompetanse. Varmtvannsberederen er plassert i kjelleren og er av typen OSO, 200 liter fra Teknisk tilstand på varmvannsberederen er ikke kontrollert. ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 4/16

5 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 1. Etasje Etasje Sum bygning AREALER GARASJE/UTHUS: Type: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² Redskapsbod Uthus Sum bygning(er) P-ROM: 1. Etasje: Gang/entré, bad, soverom, stue og kjøkken. 2. Etasje: Gang/trapperom, 2 soverom. S-ROM: MERKNADER OM AREAL: Primærrom og sekundærrom som til sammen utgjør BRA er oppmålt med laser på stedet. BTA er beregnet areal. 5/16

6 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Mats Hansen Tømrersvenn, byggmester og BMTF sertifisert takstmann 20/03/2019 Mats Hansen 6/16

7 1. Grunn og fundamenter TG Fundament og byggegrunn. Her vurderes: Fundament, søyler og pilarer dersom det er tilgjengelig. Byggegrunn angis hvis kjent. Grunnundersøkelser foretas normalt ikke. Huset står på antatt faste masser av komprimert sprengstein / grov pukk på fjell. Det er ikke foretatt grunnundersøkelser. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på bygningsdelen. Det antas at deler av fundamenter stammer fra byggeår. Datidens byggemetode vil avvike fra dagens standard. Fundament, søyler og pilarer under terreng var ikke tilgjengelige for inspeksjon. TG Gulv på grunn Her vurderes: Om det er skjevheter og fukt. Betonggulv i kjelleren direkte mot grunn. Deler av blindkjelleren har ikke gulv mot grunn. Her vil man naturlig nok få avdampning fra grunn. I bygninger av denne alderen må det kunne antas at det ikke er benyttet diffusjonssperre mot grunn. Dette kan resultere i at vann/ fukt kan trekkes inn via kapillærer i betongen. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder og ovennevnte punkt. Etter datidens byggemetode var det ikke vanlig og bruke diffusjonstetting mot grunn slik det anbefales etter dagens standarder og forskrifter. TG Grunnmur Her vurderes: om det er sprekker, riss, avskalling eller setninger. Grunnmuren er oppført i betong/natursteinmur. Det gjøres på generelt grunnlag oppmerksom på at kjellervegger som vender ut mot terreng generelt sett er en risiko utsatt bygningsdel med tanke på fukt, spesielt i bygninger med byggeår som aktuell bolig har. Fuktvandring i grunnmurer av denne alder og typen anses normalt og må påregnes at kan forekomme. Fuktoppsug via kapillærer i betongen vil forekomme i bygninger av denne alder og med slik konstruksjonsmåte. I den aktuelle byggeperioden var det ikke vanlig og sikrer grunnmuren mot fukt slik man gjør etter dagens standarder og byggemetoder. 7/16

8 TG Krypekjeller Her vurderes: (utvendig) om det er tilstrekkelig terrengfall og drenering. (Innvendig) om det er tilstrekkelig luftgjennomstrømning, overflater kontrolleres for zoologiske eller biologiske skadegjørere og råteangrep. I tillegg vurderes luftfuktighet og fuktsperre mot grunn. Krypekjelleren/blindkjelleren er en risikoutsatt del av bygningen med tanke på fukt. Blindkjelleren har ikke tilstrekkelig fuktsikring. TG Drenering Her vurderes: funksjon av drenering fra innvendige inspeksjoner og ut i fra alder. Det er ikke mulig å vurdere dreneringen med sikkerhet i forhold til funksjonalitet ut fra visuell besiktelse. Det kan være flere forhold under bakkenivå (vannårer i fjell/terreng, tilsig av fukt etc.) som kan ha negativ betydning. I bygninger av denne alder må det påregnes fare for fuktvandring i mur/ gulv pga. at det ikke var vanlig byggeskikk i aktuell tidsperiode å sikre mur/ såle på samme metode som dagens skikk, samt drenering har generelt sett begrenset levetid fra byggedato på mellom 20 til 60 år avhengig av grunnforhold. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder. 2. Veggkonstruksjoner TG Yttervegger Her vurderes: om det er fuktsksader, råte og om yttervegger er deformert. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Ytterveggkonstruksjonene over grunnmur er oppført i trekonstruksjoner. På befaringsdagen ble det ikke opplyst om kjente feil og mangler ved veggkonstruksjonene, det ble heller ikke observert synlige tegn til avvik på veggkonstruksjonene utover det som kan forventes av yttervegger fra aktuell byggeår. Veggene er oppført etter byggemetode som gjaldt for det aktuelle byggeåret, ytterveggene vil ha noe mindre isolasjon og tetthet enn hva man har etter dagens standard. Det gjøres oppmerksom på at det ikke ble gjennomført destruktive inngrep i ytterveggene for å undersøke disse nærmere. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder. Levetid for veggkonstruksjoner av bindingsverk av tre: år. 8/16

9 TG Utvendige flater Her vurderes: om utvendig kledning har sprekker, riss og råte. Det gjøres tilfeldige stikktagninger i treverk. Generelt sett er utvendig trekledning en risikoutsatt bygningsdel med tanke på klimatiske forhold. Trepanel/utvendig kledning er en bygningsdel som jevnlig behøver vedlikehold. Alder tatt i betraktning bør det påregnes at enkelte kledningsbord må skiftes ut som en del av normalt vedlikehold. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder. Kledningsbordene fremstod med en del bruksslitasje på befaringsdagen. Levetid på utvendig trekledning: år. 3. Vinduer og dører TG Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. De fleste vinduene stammer fra Et stuevindu er fra Kjøkkenvindu er av nyere dato (uviss alder). På befaringsdagen ble det oppdaget flere punkterte vinduer på de eldste vinduene. Det ble også oppdaget en del slitasje på vinduskarmene. Det bør påregnes at de eldste vinduene må skiftes. Levetid for vinduer i trekarmer: år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Vedlikehold av trekarmer: 2-6 år avhengig av plassering/ hvor værutsatt vinduet er. 9/16

10 TG Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Altandør med felt av isolerglass i trekarm. Dørene fremstod med normal bruksslitasje i henhold til alder. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. 4. Tak TG Takkonstruksjon, statikk og ventilasjon. Her vurderes: svai, svanker, spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere, tetthet rundt gjennomføringer, lufting og ventilasjon. På statikk vurderes om det har vært endringer og svekkelser i konstruksjoner. Det vurderes om det er tilstrekkelig ventilasjon. Takkonstruksjon er utført som saltak av tresperrer. Takkonstruksjonen virker ok, det er ingen tegn til synlig svikt som for eksempel svai eller svanker utover det som anses og være normalt i henhold til alderen. Det er viktig og merke seg at takkonstruksjonen eller deler av den kan stamme fra byggeår. Mer enn 10 år TG Taktekking og beslag Her vurderes: taktekkingen med hensyn til materialvalg, innfesting og overganger. TG angis på bakgrunn av alder, materialer og den faktiske tilstanden. Det er benyttet sutak, lekter og betongtakstein til taktekking. Taktekkingen ble skiftet i sin helhet i Taket er kun besiktiget fra bakkenivå. Forventet levetid for betong/ teglstein: år. Forventet levetid for lekter og sløyfer: år. Vindskier og vannbord vil ha noe kortere levetid. Mer enn 10 år 10/16

11 TG Renner, nedløp og beslag Her vurderes: innfesting mot vegg, overgang renne og nedløp samt øvrige innfestinger. Det gjøres oppmerksom på at det er viktig at nedløp ledes bort fra huset og at det påses at nedløp ikke går tett. Det er ikke kontrollert om alle takrenneskjøter er tette på befaringsdagen. Mer enn 10 år 5. Loft Ingen 5.1 Loft Her vurderes: loftet innvendig. På overflater kontrolleres det om det finnes fuktskjolder, støvkondens, heksesot, svertesopp og spor etter zoologiske og biologiske skadegjørere. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Beskrivelse: Bygningsdelen eksisterer ikke. 6. Terrasser, balkonger, trapper o.l. TG Trapper og ramper Her vurderes: avvik i forhold til sprekker, råte, rekkverk i forhold til høyde og barnesikring forøvrig, fall og innfesting. Trapper i trekonstruksjon. Normal tid før utskifting av trapper i tre er år. Mer enn 10 år TG Balkonger, terrasser ol. Her vurderes: avvik i forhold til sprekker, råte, rekkverk i forhold til høyde og barnesikring forøvrig, fall og innfesting. Fra soverom i 1. Etasje er det utgang til terrasse på cirka 40m². 10 år 7. Piper og ildsteder TG iu 7.1 Piper, plassbygde ildsteder m.v. 8. Etasjeskillere Her vurderes: om pipen har synlige skader. Kontroll av avstand og tilgjengelighetskrav for skorstein, samt feieluke. Tetthet og funksjon kontrolleres ikke. Beskrivelse: Piper og ildsteder undersøkes ikke nærmere i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse. Foreligger det pålegg på fyringsanlegg må eier opplyse om det. Pipe og ildsted er ikke nærmere undersøkt. Pipe og ildsteder anbefales kontrollert av brann/feievesen dersom den skal undersøkes. 11/16

12 TG Frittbærende dekker Her vurderes: stivhet og nedbøyning. Avvik beskrives. Lukket bjelkelag, bjelkelaget fremstår som tilstrekkelig dimensjonert. Det er oppdaget skjevheter og ujevnheter, dette anses og være normalt i henhold til byggeår samt konstruksjonsmåte. Gulvene er ikke kontrollert med laser. Normal tid før reparasjon av etasjeskille med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er år. Det er antas at det er en del setninger i huset som vil ha kunnet påvirke etasjeskille. 9. Våtrom Bad (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Det er benyttet flis på gulvflatene, veggene har våtromstapet. På befaringsdagen ble det ikke målt tilstrekkelig fall mot sluk i henhold til gjeldende forskrifter. Det ble oppdaget misfarging i fuger. Levetid på gulv i våtrom med fliser direkte på membran år. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Det kan ikke konstateres at membran er påført alle flatene i våtsone i form av bilder eller annet. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Det er benyttet støpejernsluk til plast. På befaringsdagen ble det opplyst om lekkasje fra sluk. Det er ikke etablert tilstrekkelig membrantetting rundt sluket Forventet levetid for sluk av støpejern: år. Forventet levetid for avløpsledning av støpejern: år. 12/16

13 TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rør gjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet Kobberrør til vannforsyningsrør. Forventet levetid kobberrør: år. 10 år TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse: Standarden som denne rapporten bygger på stiller strenge krav til dokumentasjon for å oppnå TG 0. For å oppnå TG 0 skal ett av følgende punkt være oppfylt for membranen: 1. Dokumentasjon (teknisk godkjenning) fra tredje part (uavhengigkontroll) i form av kontrollrapporter som inkluderer utført arbeid med membranen (våtsone). 2. Skriftlig dokumentasjon fra godkjent fagperson kombinert med bilder med steds- og tidsangivelse. 3. Skriftlig dokumentasjon av vegg og vanntest på gulv og med beskrivelse av gjennomføring inklusive tid og bilder av rom med ferdig membran før påstøp og fliser. Plan- og bygningsloven (PBL) gjennom Teknisk forskrift (TEK 10) stiller krav til at det leveres FDVdokumentasjon (forvaltning, drift og vedlikehold). Med FDV-dokumentasjon for våtrom menes en dokumentasjon som viser hvordan våtrommet er bygget, og en bruksanvisning som forteller om hvordan du som eier skal vedlikeholde våtrommet ditt. Det gjøres oppmerksom på at dokumentasjon ikke er fremvist på befaringsdagen. Det settes her en TG 1 på bakgrunn av at slik informasjon ikke er sett. Det gjøres oppmerksom på at badet er bygget før kravet om dokumentasjon trådte i kraft. Tilstandsgrad satt i forhold til dokumentasjon må ikke forveksles med tilstandsgrad satt på badet generelt. 13/16

14 TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse: Bad: Areal: 3,6m² Adkomst: Fra gang. Flislagt gulv, våtromstapet på veggene. Bygget: Uviss alder. Inneholder: Toalett, helstøpt servant, skap under servant med profilerte fronter, skap og speil over, lukket dusjhjørne, dusjgarnityr montert på veggen. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses å være fare for fuktvandring. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt fuktmålinger fra nærliggende rom da dette ikke ble sett på som hensiktsmessig på befaringsdagen. TG 1 10 Kjøkken m/innredning Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. Forøvrig vurderes, vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, noen av overskapene har glass front, laminat benkeplate, stål oppvaskkum, ventilator. - Opplegg for oppvaskmaskin På befaringsdagen ble det oppdaget en sprekk på en av ytterveggene, det ble opplyst at denne har utvidet seg den siste stunden. Dette kan skyldes aktive setningsskader. Teknisk tilstand på hvitevarer er ikke kontrollert. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses og være fare for fuktvandring. Disse områdene er i hovedsak i underskap under vask, området rundt oppvaskmaskin og på gulv rundt sokkel list. 10 år 11. Andre Rom TG 2 Her vurderes: om det er riss/sprekker. Det undersøkes også om det er fuktskjolder, støvkondens og heksesot, samt svertesopp og generell slitasje. Generelt: Normal bruksslitasje på overflater. Vær oppmerksom på at det som regel vil være diverse mindre hull i overflater etter bilder/hyller etc, og noe misfarge/skjolder hvor bilder, hyller/ møblement etc har vært plassert. På gulv vil det som regel være diverse slitasje, og noe misfarge/ riper og lignende hvor møblement har vært plassert. Dette er normalt i en fraflyttet boenhet, og slike mindre "avvik" er å anse som normalt. 12. Terrengforhold 14/16

15 TG iu 12.1 Terrengforhold Her vurderes: avvik i forhold til fallforhold fra grunnmur og annet som hindrer vannet i å renne bort fra boligen. Beskrivelse: Terrengforhold undersøkes ikke nærmere i denne rapporten. TG 2 13 Garasje / uthus Her vurderes: garasje og uthus i sin helhet. Redskapsbod på 12m². Uthus på 16m². Både redskapsbod og uthus vil ha behov for oppgraderinger, spesielt uthuset er i dårlig forfatning. 15/16

16 Takstmannens vurdering ved TG2: Fundament Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder. Det antas at fundamenter stammer fra byggeår. Datidens byggemetode vil avvike fra dagens standard Gulv grunn Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder og benyttet byggemetode. Etter datidens byggemetode var det ikke vanlig og bruke diffusjonstetting mot grunn slik det anbefales etter dagens standarder og forskrifter Grunnmur Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder og byggemetode. Fuktvandring i grunnmurer av denne alder og typen anses normalt og må påregnes at kan forekomme. Fuktoppsug via kapillærer i betongen vil forekomme i bygninger av denne alder og med slik konstruksjonsmåte. I den aktuelle byggeperioden var det ikke vanlig og sikre grunnmuren mot fukt slik man gjør etter dagens standarder og byggemetoder Krypekjeller Krypekjelleren/blindkjelleren er en risikoutsatt del av bygningen med tanke på fukt. Blindkjelleren har ikke tilstrekkelig fuktsikring Drenering I bygninger av denne alder bør drenering kontrolleres jevnlig der det lar seg gjøre. Eventuelle tiltak kan være: Drensledningen spyles. Kontroll i drenskummen, dersom disse eksisterer. Drensledning og omfylling skiftes ut etteroppgraving. Av- ledning av vann fra bygningen. Eventuelt kapillærbrytende sjikt på grunnmur utbedres, skiftes Yttervegger Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på bygningsdelen Utvendige flater Alder tatt i betraktning bør det påregnes at enkelte kledningsbord må skiftes ut som en del av normalt vedlikehold og som følge av elde og slitasje Vinduer På befaringsdagen ble det oppdaget flere punkterte vinduer på de eldste vinduene. Det ble også oppdaget en del slitasje på vinduskarmene Ytterdører og porter Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder Frittbarende dekker Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder samt skjevheter i bjelkelaget Overflater Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder. Overflatene har en del slitasje. Modernisering bør påregnes Membran tettesjikt og sluk Det er benyttet støpejernsluk til plast. På befaringsdagen ble det opplyst om lekkasje fra sluk. Det er ikke etablert tilstrekkelig membrantetting rundt sluket. Det settes tilstandsgrad 2 for alder, samt manglende membrantetting Helhet rom Se tidligere vurderinger Andre Rom Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på bygningsdelene Garasje/Uthus Både redskapsbod og uthus vil ha behov for oppgraderinger, spesielt uthuset er i dårlig forfatning. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: Dersom det er lovlighetsmangler vil disse vises her. 16/16