EIERSKIFTERAPPORT. Enebolig Spongdalsvegen Spongdal

Transkript

1 Enebolig Spongdalsvegen Spongdal Boligens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Tom Gunnar Witsø Byggmester og Takstmann Dato: 01/08/2017 Angelltrøveien 254 Trondheim tomg@witsotakst.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Takstmannens utdypende vurdering av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. Denne rapporten er gyldig i 6 mnd. 1/17

2 OM EIERSKIFTERAPPORT Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av Byggmestrenes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. LEVETIDSBETRAKTNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/17

3 TILLEGGSUNDERSØKELSER: Piper og ildsteder:grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. Elektrisk anlegg og brannforebyggende tiltak:ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:301,Bnr: 12 Hjemmelshaver: Christer Jensen og Miriam Helene Johansen Tomt: 547,1 m² Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig vei Vann: Private stikkledninger til offentlig nett. Avløp: Offentlig Regulering: Boligformål Offentl. avg. pr. år: Ukjent Forsikringsforhold: Ukjent Ligningsverdi: Byggeår: 1961 BEFARINGEN: Befaringsdato: Forutsetninger (hindringer): God tilkomst til vurderte bygningsdeler. Oppdragsgiver: Selger koordinerte med Dnb Eiendom ved Christoffer Johnsen Tilstede under befaringen: Nøkkeloppdrag. Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 OM TOMTEN: Tilnærmet flat tomt opparbeidet med plen og gruset innkjørsel. OM BYGGEMETODEN: Boligen er oppført i 1961 og påbygd i 1987/2007. Bygget består av to etasjer over kjeller. Grunnmur er oppført i betong/elementstein. Veggkonstruksjon er oppført i tre utvendig fasade kledd med stående panel. Taket er et saltak tekket med metallplater. Etasjeskiller er et trebjelkelag. Vindu med 2-lags isolerglass. OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Boligen er oppført av normalt solide materialer. Det bemerkes forhold i kjelleren som krever utbedringer som blant annet drenering/fuktsikring fra utsiden. Det meste av utforede vegger er åpnet opp i senere tid og en oppbygging av kjelleren kan gjøres etter årsaken til fuktinnsig er utbedret. En del gjenstående arbeider med utvendig kledning på tilbygg. Forøvrig fremstår kjøkken og bad uten indikasjoner på skader/svikt. ANNET: Elektriske anlegget er ikke gjennomgått i denne rapporten. For full gjennomgang av det elektriske anlegget bør man kontakte en autorisert elektriker, noe som anbefales. Det ble observert en del uferdige løsninger i kjellerne. En gjennomgang/kontroll er nødvendig. 3/17

4 DOKUMENTKONTROLL: Selgers egenerklæring er ikke gjennomgått ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei Ja Ved avvik, se siste side. FORMÅL MED ANALYSEN: Tilstandsrapport ifm. salg av bolig. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Kjøkken oppgradert i Bad fra Nytt tak fra 2013/ /17

5 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² Kjeller Etasje Loft Sum bygning AREALER GARASJE/UTHUS: Type: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² Sum bygning(er) P-ROM: Kjeller: Entré, gang, innredet rom og vaskerom. 1.etg: Entré, gang, bad, kjøkken, stue og soverom. Loft: Kontor, to soverom og disp. rom. S-ROM: -1.Etasje: Utvendig bod. -Kjeller: To boder MERKNADER OM AREAL: -Utvendig bod ble ikke målt innvendig da denne var låst på befaringen og arealet er ca. areal beregnet fra utvendige mål. -Loft har skråhimling og har ikke måleverdig areal på hele etasjen. 5/17

6 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Tom Gunnar Witsø Takstmann og Byggmester med 16 års erfaring fra nybygg, restaurering og tilstandsanalyser av bolig. 01/08/2017 Tom Gunnar Witsø 6/17

7 1. Grunn og fundamenter TG iu 1.1 Fundament og byggegrunn. Her vurderes: fundament, søyler og pilarer dersom det er tilgjengelig. Byggegrunn angis hvis kjent. Grunnundersøkelser foretas normalt ikke. Beskrivelse: Fundamentering skjult under bakkenivå, ikke vurdert. Det ble ikke observert tegn til setninger i bygget. Det ble ikke foretatt geologiske undersøkelser i forbindelse med utarbeidelse av denne rapporten. På bakgrunn av observasjoner gjort på befaringsdagen, vurderes grunnforholdene å være stabile. TG Gulv på grunn Her vurderes: om det er skjevheter og fukt. Beskrivelse: Støpt betonggulv mot grunn. Det gjøres oppmerksomt på at det ikke var normalt for byggeåret å etablere fuktsperre mot grunn før støping av kjellergulv. Fuktopptrekk fra grunn var synlig i nedre del av utforede vegger. Gulvene var i hovedsak igjenkledd uten mulighet for inspeksjon. Riktig material valg er viktig ved oppforing av gulv mot grunn. Enkle fuktsøk på tilfeldige steder ga ingen forhøyede fuktverdier. Dette tyder på at det er lagt en fuktsperre mot betonggulv før gulv ble lagt. TG Grunnmur Her vurderes: om det er sprekker, riss, avskalling eller setninger. Beskrivelse: Grunnmur oppført i betong/elementstein. Det registreres ikke vesentlig tegn til skader eller sprekker. Noe pussavskalling og malingavflassing. en utbedring anbefales for å unngå ytterligere utvikling. Det ble ikke grunnmursplast/fuktsikring på utsiden av grunnmuren. Synlige fuktmerker og soppspor på innsiden av kjellerveggene. Ikke hele grunnmuren kunne kontrolleres på innsiden. Flere vegger er igjenkledd. Ingen 1.4 Krypekjeller Her vurderes: (utvendig) om det er tilstrekkelig terrengfall og drenering. (Innvendig) om det er tilstrekkelig luftgjennomstrømning, overflater kontrolleres for zoologiske eller biologiske skadegjørere og råteangrep. I tillegg vurderes luftfuktighet og fuktsperre mot grunn. Beskrivelse:Bygningsdelen eksisterer ikke. Merknader: TG Drenering Her vurderes: funksjon av drenering fra innvendige inspeksjoner og ut i fra alder. Beskrivelse: Det kommer fram av tidligere salgsdokumenter at drenering er skiftet i 2011 mot sør/øst. Det registreres noe forhøyede fuktverdier på nedre del av utforede vegger samt tegn til fuktinnsig/soppspor. Det observeres ikke grunnmursplast på utsiden av grunnmuren. Merknader: Forventet levetid for drenering er år. 2. Veggkonstruksjoner 7/17

8 TG Yttervegger EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: om det er fuktskader, råte og om yttervegger er deformert. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Beskrivelse: Yttervegger oppført i en trekonstruksjon, tilbygget antas oppført av bindingsverk. Det er foretatt en visuell kontroll av bygningen, uten at det registreres forhold med symptom på konstruksjonsmessig svekkelse. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år. TG Utvendige flater Her vurderes: om utvendig kledning har sprekker, riss og råte. Det gjøres tilfeldige stikktagninger i treverk. Beskrivelse: Ifølge tidligere salgsdokumenter er utvendig fasade kledd med stående trepanel fra 2013/2014 og fra byggeår. Det registreres at kledningen generelt er soltørket/sprukket, hyppigere vedlikehold anbefales. Ingen avvik på trepanel fra 2013/2014. Det er noe gjenstående arbeider med kledningen på tilbygget. Kledningen fremstår i den stand som kan forventes av alderen. Antatt gjenstående levetid: 0-5 år på eldre kledning, mer enn 10 år på øvrig kledning. 3. Vinduer og dører TG Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Beskrivelse:Vinduer i 2. etg av nyere dato. Vindu i 1. etg: Soverom: 2016, 2-lags isolerglass. Stue: 1986, 2-lags Balkongdør: 2014, noe kniping i karm. Må justeres. Fastvindu: 1983, 3-lags Kjøkken, 1983, 3-lags og 2012, 2-lags. Enkelte kjellervindu av eldre dato og oppgraderinger/utskiftninger må påregnes i tiden som kommer. Det gjøres oppmerksomt på at kjellervindu ligger under terreng med stor belastning i form av vann mot karm. Forholdet må utbedres med lysgrav/senking av terreng. Vinduer ble tilfeldig testet/funksjonstestet. Det vil måtte påregnes noe justeringer. Enkelte pakninger har tørket med påfølgende dårlig tetting. TG 1 på nyere vinduer og TG 2 settes på eldre vinduer. Antatt gjenstående levetid: 0-5 år på eldre vinduer, mer enn 10 år på nyere vinduer. TG Ytterdører og porter 4. Tak Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Beskrivelse: Ytterdør av ukjent dato. Terrassedører fra 1986/2014. Eldre terrassedør fremstår noe slitt med behov for justeringer for å gå friksjonsfritt. Normal levetid for tredører og aluminiumsdører er år. 8/17

9 TG Takkonstruksjon, statikk og ventilasjon. EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: svai, svanker, om det er spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere, tetthet rundt gjennomføringer, lufting og ventilasjon. På statikk vurderes om det har vært endringer og svekkelser i konstruksjoner. Det vurderes om det er tilstrekkelig ventilasjon. Beskrivelse: Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon og lar seg ikke forsvarlig inspisere uten destruktive åpninger, noe som ikke er utført. Det forutsettes at takkonstruksjonen er riktig oppbygd med tanke på utførelse, lufting, fuktsperre og materialvalg. Takkonstruksjonen ble delvis oppgradert/forsterket i 2013/2014 ifølge tidligere salgs dokumenter. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år. TG Taktekking og beslag Her vurderes: taktekkingen med hensyn til materialvalg, innfesting og overganger. TG angis på bakgrunn av alder, materialer og den faktiske tilstanden. Beskrivelse: Taket er tekket med profilerte metallplater. Taktekkingen/undertaket er skiftet i 2013/2014 ifølge tidligere salgsdokumenter. Det ble ikke observert tegn til lekkasjer eller svikt i taktekkingen på befaringen. Taket ble inspisert fra bakkenivå. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år. TG Renner, nedløp og beslag Her vurderes: innfesting mot vegg, overgang renne og nedløp samt øvrige innfestinger. Beskrivelse: Renner, nedløp og heldekkende pipebeslag fra 2013/2014. Det registreres ingen synlige hull eller skader. Enkelte nedløp er ikke ført ned i grunn, men avsluttet over bakkenivå. Dette medfører at høy fuktbelastning ved grunnmur. Forholdet anbefales utbedret. Det gjøres oppmerksom på at avløpssystemet for taknedløp ikke er vurdert. Jevnlig rengjøring av takrenner/nedløp anbefales for god avrenning på avløpet. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år. 5. Loft TG 1 Loft (innvendig inspeksjon) Her vurderes: loftet innvendig. På overflater kontrolleres det om det finnes fuktskjolder, støvkondens, heksesot, svertesopp og spor etter zoologiske og biologiske skadegjørere. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Beskrivelse: Loftet ble gjennomgått uten at det ble registrert symptomer på svikt i takkonstruksjonen. Overflatene fremstår i normalt god stand uten skader eller mangler. Ingen tegn til fuktmerker, soppspor eller heksesot. Loft inneholder 2 soverom, gang/trapperom og bod. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år. 6. Terrasser, balkonger, trapper o.l. 9/17

10 TG Trapper og ramper EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall og innfesting vurderes også. Beskrivelse: Trapp fra 1.etg til loft er oppført i tre i en lukket konstruksjon. Trapp fra 1.etg til kjeller er en plassbygd tretrapp som ikke tilfredsstiller krav til trapp i forhold til opptrinn, rekkverk. Det registreres noe slitasje på trappen fra 1.etg til loft. Det er ikke etablert rekkverk på trapp fra 1.etg til kjeller. Det er etablert provisorisk trapp fra stue til soverom i tilbygg. TG Balkonger, terrasser ol. Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall og innfesting vurderes også. Beskrivelse: Balkong med utgang fra loft fra byggeår. Denne er tekket med sink. Det ble ikke observert tegn til lekkasjer fra 1. etasje, men en oppgradering av tekkingen må påregnes i tiden som kommer. Konstruksjon av denne typen er å anse som en risikokonstruksjon da skjøter kan sprekke opp med tiden og skape lekkasje inne i konstruksjonen. Terrasse på mark med utgang fra stue i 1. etasje. Denne er oppført av normalt solide materialer. Det ble registrert svikt i terrassen og en oppgradering av understøtte må påregnes. 7. Piper og ildsteder TG 2 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Her vurderes: om pipen har synlige skader. Kontroll av avstand og tilgjengelighetskrav for skorstein, samt feieluke. Tetthet og funksjon kontrolleres ikke. Beskrivelse: Boligen har teglpipe fra byggeåret. Det er etablert vedovn i 1.etg. Det registreres ingen sprekker eller skader på innvendige overflater. Teglpiper skal ha fire synlige sider, på loft er en side kledd igjen. Brannvegg i 1. etasje er løs og bør festet bedre. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedrørende vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav, anbefales kontakt med lokalt feievesen. 8. Etasjeskillere TG 2 Frittbærende dekker Her vurderes: stivhet og nedbøyning. Avvik beskrives. Beskrivelse: Etasjeskillere er av trebjelkelag. Ved bruk av krysslaser ble det registrert store retningsavvik på gulv ved stue. Det ble målt ett retningsavvik på +/- 20 mm. Dette er kan skyldes svikt ved tilbygg. Det ble observert ekstra støtte under tilbygget fra utsiden. Det er uvisst om problemet ble løst eller om setninger er pågående. Ingen tegn til skader eller unormale rettningsavvik utover det som kan forventes av byggeåret/byggeskikk på øvrige bjelkelag. 9. Rom under terreng Kjeller (under terreng) 10/17

11 TG Overflater EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: om det er tegn til riss, sprekker, fuktskjolder, heksesot, svertesopp, eller lignende. Beskrivelse: Overflatene består i hovedsak av tidligere utforede vegger som er åpnet i ettertid for inspeksjon. Det ble observert tegn til fuktinnsig og soppspor på murveggene inne i konstruksjonen. Overflatene har behov for oppgraderinger. TG Konstruksjon Her vurderes: alder, risiko for skade, materialbruk, spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. Fukt sjekkes med hammerelektrode eller tilsvarende i konstruksjonen og overflate. Beskrivelse: Kjelleren er i hovedsak en mur/betongkonstruksjon. Det ble ikke registrert tegn til svikt i selve konstruksjonen. Grunnmuren er tidligere utforet og igjenkledd med plater/panel. Lukkede yttervegger under terreng er alltid forbundet med risiko. Ved svikt i utvendig fuktsikring/drenering eller kapillært opptrekk fra grunnen vil det kunne oppstå magasinering av fukt inne i veggen. Konsekvensene ved fuktinnsig i konstruksjonen er store. Det er foretatt åpninger i konstruksjonen av eiere. Det er tydelige tegn til fuktinnsig samt soppspor i konstruksjonen. Det registreres noe fukt i nedre del av utforede vegger opp mot grensen for fukt og råte. Synlig tegn til fukt observeres. Det knyttes risiko rundt kjellervindu som ligger under terrenget uten lysgrav eller nedsenket terreng. Fukt vil kunne trenge inn under vindu og inn i konstruksjonen. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier i området under vindu på befaringen. TG Ventilasjon Her vurderes: om det er tilstrekkelig ventiler og tilluft. Beskrivelse: Det er etablert ventiler i grunnmuren. Noen av disse er tettet med isolasjon. Det er viktig med god ventilasjon i rom under terreng. TG 2 settes da kjelleren ikke fremstår tilfredsstillende ventilert. TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse: Det er tydelig avdekket svikt i lukket konstruksjon nede i kjelleren. Selger har selv åpnet vegger for kontroll. Tydelig tegn til svikt i dreneringen. Forholdet bør utbedres før veggene lukkes på nytt. Kjelleren fremstår som rå kjeller pr. dags dato med behov for oppgraderinger. 10. Våtrom Bad - 1. Etasje (våtrom) 11/17

12 TG Overflater EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse: Overflate himling: Folierte plater i himling. Ingen synlige tegn til skader eller fuktmerker. Overflate vegger: Flis. Enkel test antyder ikke "bom" i flis. Ingen skader eller sprekker observeres. Overflate gulv: Flis på gulv. Enkel test antyder ikke "bom" (dårlig limt) i flisene. Ingen skader observeres. Fall på gulv ble visuelt kontrollert med laser. Det registreres svakt fall på gulvet. Fall målt: Det måles en høydeforskjell på 10 mm fra underside dørterskel til toppen på slukristen. Ovennevnte vurderingspunkter er gjennomgått uten at det registreres skader. Overflatene fremstår i normalt god stand. Merknader: Forventet levetid for keramiske fliser på membran, lettvegg er år. Antatt gjenstående levetid: 5-10 år med videre belastning i form av fritt vann på overflatene. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse: Etableringsåret ligger til grunn for tilstandsvurderingen. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Det forutsettes/forventes at bruk av tett membran er benyttet som fuktsikring bak og under flis. Det observeres plastsluk med klemring og synlig slukmansjett. Merknader: Forventet levetid for membran/tettesjikt er år. Antatt gjenstående levetid: 5-10 år. TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse: Vannrør av kobber, plastavløp. Visuell kontroll og enkel funksjonstest ga ingen tegn til svikt. Normalt vanntrykk og god avrenning på avløpet. Ingen skader observeres på sanitærutstyrer. Badet ventileres av mekanisk avtrekk. Merknader: Forventet levetid på rørinstallasjon er år. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse: Fuktsøk i tilliggende konstruksjon ga ingen forhøyede fuktverdier. Ingen erfaringsmessige tegn til fuktskader eller svikt i konstruksjonen ble observert. 12/17

13 TG Dokumentasjon EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse: Ingen dokumentasjon ble fremlagt. TG 2 er gitt av hensyn til standardens strenge krav til dokumentasjon. Uten de rette dokumentene er det vanskelig å kunne si noe om oppbyggingen av konstruksjonen. Med prosjekteringsdokumenter/bilder har de utførende erklært/ dokumentert korrekt utførelse. Merknader: Krav til dokumentasjon trådte i kraft fra 2010 jft. TEK 10 TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse: Badet fremstår i normalt god stand uten tegn til svikt eller skader. Bad inneholder: -Dusjhjørne med dusjgarnityr på vegg. -Innredning med servant. -Frittstående toalett. Oppvarming: Varmekabel i gulv. Merknader: Badet opplyses oppusset i 2011 av tidligere eier. Antatt gjenstående levetid: 5-10 år. Vaskerom - Kjeller (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse: Overflatene består av flis på gulv, malt panel og flis på vegger. Overflatene er av ukjent dato og fremstår i den stand som kan forventes av alderen. Antas å være fra midten av 2000-tallet. Det observeres sprekk i flis. Overflatene har ikke en faglig utførelse. Det ble registrert fall på gulv mot sluk. Antatt gjenstående levetid: 0-5 år TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse: Det kan ikke konstateres at membran er påført flatene før flislegging. Utette løsninger i overgang gulv/vegg. Vaskerommets utførelse holder ikke krav til våtrom. Ved en eventuelt lekkasje vil vann kunne nå tilliggende rom. Det er etablert soilsluk. Ikke synlig membran eller mansjett. 13/17

14 TG Rør, sanitær og ventilasjon EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse: Vannrør av kobber, plastavløp, røropplegg for vaskemaskin. Det bemerkes at kun lett synlig/tilgjengelig røropplegg er kontrollert. Videre kontroll må, hvis ønskelig, rekvireres hos rørlegger. Det er ikke etablert ventilasjon av rommet. Dette bør etableres. Merknader: Forventet levetid på rørinstallasjon er år. TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse: Det ble ikke indikert forhøyede fuktverdier på befaringen. Det gjøres oppmerksomt på at det ikke er etablert fuktsperre under kjellergulv og opptrekk fra grunn kan forekomme. Videre vil lukkede konstruksjoner i kjelleren være utsatt for fukt/opptrekk. Dette er synlig inne i konstruksjoner ellers i kjelleren. Merknader: Ikke utsatt for belastning i form av vann direkte på vegg- eller gulvflaten. Ingen Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse: Vaskerommet er etablert før kravet til dokumentasjon ble gjeldene. Merknader: Krav til dokumentasjon trådte i kraft fra 2010 jft. TEK 10 TG Helhet rom 11. Kjøkken Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse: Vaskerommet fungerer som tiltenkt, men det er forhold man bør være oppmerksom på. Vaskerommet tilfredsstiller ikke krav til våtrom. Vaskerommet inneholder: -Opplegg for vaskemaskin. -Oppvaskkum. -Varmtvannsbereder. -Toalett. 14/17

15 TG 1 Kjøkken m/innredning EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. Forøvrig vurderes, vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Beskrivelse: Innredningen består av over- og underskap med profilerte fronter og folierte skrog. Laminat benkeplate med nedsenket oppvaskkum og platetopp. Det er etablert mekanisk avtrekk over stekesonen med utblås ut yttervegg. Denne fungerte normalt ved enkel funksjonstest. Enkel funksjonstest av tilfeldigvalgte dører og skuffer ga ingen avvik. Innredningen fremstår i normalt god stand. VVS: Vannrør av kobber, plastavløp, opplegg for oppvaskmaskin. Visuell kontroll og enkel funksjonstest ga ingen tegn til svikt. Normalt vanntrykk og god avrenning på avløpet. Overflatene består av laminatgulv, malte slette vegger og malt slett himling med downlights. Ved stikkprøvekontroll med fuktindikator på erfaringsmessig utsatte steder ble det ikke registrert negative fuktindikasjoner. Kjøkkenet vurderes å være i normalt god stand. Det bør etableres fuge mellom benkeplate og vegg. Merknader: Kjøkkenet ble oppusset med ny innredning i Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år med jevnlig vedlikehold. 12. Andre Rom TG 1 Andre rom Her vurderes: om det er riss/sprekker. Det undersøkes også om det er fuktskjolder, støvkondens og heksesot, samt svertesopp og generell slitasje. Beskrivelse: Øvrige rom fremstår i normalt god stand uten tegn til skader eller mangler. Det ble ikke avdekket noe behov for strakstiltak utover normalt vedlikehold. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år med jevnlig vedlikehold. 13. Terrengforhold TG 1 Terrengforhold Her vurderes: avvik i forhold til fallforhold fra grunnmur og annet som hindrer vannet i å renne bort fra boligen. Beskrivelse: Tilnærmet flat tomt uten fare for tilsig av overflatevann mot grunnmur. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. 14. Garasje / Uthus Ingen 14.1 Garasje / uthus Her vurderes: garasje/uthus i sin helhet. Beskrivelse:Bygningsdelen eksisterer ikke. Merknader: Antatt gjenstående levetid: 15/17

16 Takstmannens vurdering ved TG2: Gulv grunn TG 2 settes for observasjoner og manglende fuktsperre før støping av kjellergulv Grunnmur TG 2 for fuktinnsig og manglende fuktsperre på utsiden. Ingen skader ble observert i grunnmuren Drenering Det er usikkert i hvilken grad det er etablert drenering på øvrig bolig. TG 2 settes for observasjoner i kjelleren Utvendige flater TG 2 settes for alderen på eldre kledning samt manglende kledning på deler av tilbygget Vinduer TG 2 settes for alderen og tilstanden på eldre vinduer samt forhold med kjellervindu Ytterdører og porter TG 2 settes for alder og tilstand. Oppgraderinger må påregnes i tiden som kommer Trapper og ramper TG 2 settes for trapp ned til kjeller Balkonger terrasser TG 2 settes for eldre balkong i 2. etasje samt svikt i terrasse på mark i 1. etasje Piper plassbygde ildsteder TG 2 settes pga. alderen på pipen. Det er usikkert når pipeløp/ildsted ble kontrollert sist Frittbærende dekker TG 2 settes for rettningsavvik på stue i 1. etasje. Forholdet bør holdes under oppsyn Overflater TG 2 settes pga. tegn til fuktinnsig og soppspor. Oppgraderinger må påregnes Konstruksjon TG 2 settes pga. påviste forhold Ventilasjon TG 2 settes da kjelleren ikke fremstår tilfredsstillende ventilert Helhet rom TG 2 settes for påviste forhold iht. drenering, soppspor Dokumentasjon Det er strenge dokumentasjonskrav for å få tilstandsgrad 0. Alle forhold med membran eller tettesjikt skal være dokumentert. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt å renovere badet alene for å få denne dokumentasjonen Helhet rom TG 2 settes pga. manglende dokumentasjon Overflater TG 2 settes pga. tilstanden på overflatene Membran tettesjikt og sluk TG 2 for dårlig utførelse iht. fuktsikring Fuktmåling TG 2 settes da det er synlig fuktopptrekk/innsig ellers i kjelleren Helhet rom TG 2 settes da vaskerommet ikke har en tilfredsstillende utførelse til lekkasjevann. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: Dersom det er lovlighetsmangler vil disse vises her. 16/17

17 Det er ikke innhentet opplysninger/byggemeldinger fra kommunen. Rom i boligen blir vurdert ut ifra bruken av rommet på befaringsdagen. Rom under terreng holder ikke krav til rom for varig opphold. 17/17