EIERSKIFTERAPPORT. LEILIGHET Veritashammaren Stavanger

Transkript

1 LEILIGHET Veritashammaren Stavanger Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Espen Knutsen Byggmester og Takstmann Skonnertveien 55 Sandnes takst@ktboligbygg.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/10

2 OM EIERSKIFTERAPPORT Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/10

3 ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:59,Bnr: 1803 Hjemmelshaver: Kjell Myrhaug og Inger Garpestad Byggeår: 1986 Tomtestørrelse: BEFARINGEN: Befaringsdato: Oppdragsgiver: Kjell Myrhaug koordinert med Andreas Grande, DNB Eiendom Stavanger Forutsetninger (hindringer): God tilkomst til vurderte bygningsdeler Tilstede under befaringen: Kjell Myrhaug og Inger Garpestad Fuktmåler benyttet: Tramex MEP og Protimeter mms2 ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 3/10

4 OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Stor leilighet med slitasje av nomal art, alder tatt i betraktning. Tilstandsanmerkninger på bygningsdeler er hovedsakelig knyttet til alder, slitasje og forventet levetid. FORMÅL MED ANALYSEN: Tilstandsanalyse i forbindelse med salg ANDRE FORHOLD: VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: OM BYGGEMETODEN: Stort leilighetsbygg hovedsakelig oppført i betong og tre OM TOMTEN: Sentral beliggende og pent opparbeidet tomt. Nærhet til sjøen 4/10

5 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 1. Etasje Sum bygning MERKNADER OM AREALET: Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger. Bruttoarealet er i denne rapporten estimert P-ROM: 2 soverom, vaskerom, bad, gang, Entre, Wc, kjøkken, stue, spisestue Nettoareal ROM: BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Hovedsakelig parkett på gulvoverflater, glassfiberstrie på veggoverflater og takoverflater av malt slett betong. Bad har flisede overflater på vegg og gulv og vaskerom har pvc belegg på gulv. 5/10

6 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Espen Knutsen 28/04/2017 Espen Knutsen 6/10

7 1. Våtrom Bad (våtrom) TG Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Generelt bra fall dusjsone rundt sluk. Noe motfall mot døren fra høyeste punkt midt på gulvet. Noe soppvekst på silikonfuge i dusjsonen. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Opprinnelig pvc belegg er benyttet som tettesjikt under fliser, og er er tilstrekkelig tilsluttet sluk. Tilstrekkelig oppbrett ved dør. Overgang mellom vegg og gulvets tettesjikt er ikke synlig for vurdering. Toalett er tilsynelatende festes gjennom tettesjikt. Tg2 Settes hovedsakelig på bakgrunn av alder TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Tilluft over dør og mekanisk avtrekk Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse:Der er foretatt søk med Tramex fuktindikator i tilliggende konstruksjoner uten utslag Til orientering er det ikke foretatt en fuktmåling, da dette krever et mindre destruktivt inngrep Antatt gjenstående levetid: TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse:Det foreligger ikke dokumentasjon. Dokumentasjon var imidlertid ikke et krav da badet ble bygget Antatt gjenstående levetid: TG Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Vannskadesikkerheten ved en eventuell lekkasje vurderes å være ivaretatt. Badet fungerer i en normal brukssituasjon. Tg2 settes på bakgrunn av alder Vaskerom (våtrom) 7/10

8 TG Overflater EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Løs tapet under utslagsvask, men tilsynelatende tørt. Glassfiberstrie er tilstrekkelig tilsluttet pvc belegg på gulv. TG Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Løs glassfiberstrie under utslagsvask, men tilsynelatende tørt ved bruk av fuktindikator. Glassfiberstrie er tilstrekkelig tilsluttet pvc belegg på gulv. Pvc belegg er tilstrekkelig tilsluttet sluk. Nivåforskjell mellom oppbrett topp terskel til sluk er tilstrekkelig. Sluk må rengjøres regelmessig TG Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Utslagsvask, ventilasjonsanlegg, opplegg for vaskemaskin Antatt gjenstående levetid: Mer en 10 år TG Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse:Det er benyttet Tramex fuktindikator på overflater uten utslag Antatt gjenstående levetid: TG Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse:Det foreligger ikke dokumentasjon. Dokumentasjon var imidlertid ikke et krav da vaskerommet ble bygget Antatt gjenstående levetid: TG Helhet rom 2. Kjøkken Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Vannskadesikkerheten ved en eventuell lekkasje vurderes å være ivaretatt. Vaskerommet fungerer i en normal brukssituasjon. Tg1 settes på bakgrunn av at overflater ser ut til å være i god stand alder tatt i betraktning. Man må likevel være klar over at overflatene er fra byggeår og begynner å bli noen år 8/10

9 TG Avløp, vannrør og gjennomganger EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Beskrivelse:Ovennevnte vurderingspunkter er undersøkt uten at det er funnet nevneverdige avvik i forhold til det som kan forventes ut i fra alderen. Parkett bærer preg av tidligere lekkasje ved kjøleskap, ingen utslag ved bruk av fuktindikator på befaringen. Svakt utslag foran vask og vaskemaskin som sannsynligvis stammer fra litt søl Antatt gjenstående levetid: Mer en 10 år TG Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Beskrivelse:Kjøkkeninnredning hovedsakelig fra byggeår. Skap og skuffer fungerer greit, men noe påbegynnende slitasje i hengsler og skuffeskinner er påregnelig. Benkeplate er ny. Det er registrert at foring mellom oppvaskmaskin og hjørneskap er knukket i toppen. Skapdør til høyre for oppvaskmaskin er noe skadet og oppsvulmet i i overflaten tg2 Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år 3. Andre rom TG Andre rom Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Beskrivelse:Andre rom er i generelt bra stand. Varmtvannsbereder er lekkasjesikret ved at sikkerhetsventil er lagt i rør til avløp. Stedvis noe løs glassfiberstrie og manglende listverk. Listverk er utført noe ufagmessig. Det er registrert drypp fra skrukobling på avløp under vask på wc. Koblingen må etterstrammes eller pakning må byttes HAR UNDERTEGNEDE MOTTATT OPPLYSNINGER FRA EIER AT DENNE ER ETTERSTRAMMET OG HOLDER TETT Tg2 på drypplekkasje og ufagmessig listing HAR UNDERTEGNEDE MOTTATT OPPLYSNINGER FRA EIER AT DRYPPLEKKASJE ER FIKSET Antatt gjenstående levetid: 4. Vinduer og dører TG Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Beskrivelse:4 stk vinduer på soverommene er skiftet i Nye vinduer er beslått med aluminium på utside. Vinduer i stue i grei stand alder tatt i betrakning Midthengslet takvindu er vanskelig å betjene pga størhet og noe over anbefalt høyde opp til gripelist. Vinduet i spisestue lar seg ikke åpne. Tg2 på vindu i spisestue og midthengslet takvindu Antatt gjenstående levetid: mer enn 10 år TG Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Beskrivelse:Innerdører i grei stand alder tatt i betraktning tg1 Balkongdør stør i vrider tg2 Ytterdør i god stand tg1. Ytterdøren holder god stand, men asfaltbelegg under heller har liten oppkant, og det er åpent inn mot isolasjon under terskel. Dette bør utbedres Antatt gjenstående levetid: Mer en 10 år 9/10

10 Takstmannens vurdering ved TG2: Membran tettesjikt og sluk Tg2 settes på bakgrunn av alder Dokumentasjon Det foreligger ikke dokumentasjon. Dokumentasjon var imidlertid ikke et krav da badet ble bygget Helhet rom Badet fungerer, men tettesjikt er fra byggeår. Dersom man ønsker å renovere badet, er det viktig at badet renoveres i sin helhet Dokumentasjon Det foreligger ikke dokumentasjon. Dokumentasjon var imidlertid ikke et krav da vaskerommet ble bygget Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 10/10