NS Eierskifterapport

Transkript

1 NS36 - Eierskifterapport Type bolig: Leilighet Professor Hanseens gate , Stavanger Utført av: Anders Serigstad Serika Takst AS Kong Haakonsveg 2, 4345 Bryne post@serikatakst.no TG Ingen avvik 7 TG 1 Mindre eller moderate avvik 1 TG 2 Vesentlige avvik TG 3 Store eller alvorlige avvik TG iu Ikke undersøkt GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 1 av 11

2 1 OM RAPPORTEN Rapporten er bygget på NS 36, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften «vær oppmerksom på» - Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egne instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskille ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke om alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsrapport TG, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNINGER: NS36 - EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av Byggmesternes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eiendom. LEVETIDSBETRAKNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien 7.32 Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 27. Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 2 av 11

3 2 TILSTANDSGRADENE TG TG1 Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt frem. Som TG, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje; eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller TG2 det er kort gjenværende brukstid; eller bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller det er grunn til overvåking av denne bygningsdelen for å sikre mot større skade og følgeskader; eller det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lengre formålet; eller TG3 det er fare for liv og helse; eller det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller det er avvik fra lover og forskrifter som gjelder den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TGIU TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak eller krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet; eller bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særlig. ELEKTISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 45-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 3 av 11

4 3 INFORMASJON OM OPPDRAGET Befaringsdato: Rapportdato: Bestiller/rekvirent av rapport: Magnus Nordaunet-Olsen og Cathrine Johansen HJEMMELSHAVERE Navn: Magnus Nordaunet-Olsen Navn: Cathrine Johansen Tilstede ved inspeksjon: Ja Tilstede ved inspeksjon: Nei 4 INFORMASJON OM TAKSTMANNEN Navn: Anders Serigstad Firma: Serika Takst AS Adresse: Kong Haakonsveg 2, 4345 Bryne Telefon: E-post: post@serikatakst.no Om takstmannen: Byggmester, takstmann & energirådgiver. Har fullført teknisk fagskole som fagtekniker bygg. Dato: Sted: Bryne 5 BOLIGINFORMASJON Adresse: Professor Hanseens gate 77, 421 Stavanger Kommunenummer: 113 Gårdsnummer: 25 Bruksnummer: 147 Seksjonsnummer: Leilighetsnummer: Andelsnummer: 312 Boligtype: Leilighet Byggeår: 1977 Tomt: Selveier Tomteareal: kvm GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 4 av 11

5 Generell beskrivelse av boligen Leilighet i Borettslaget Soltun, tilknyttet Bate Boligbyggelag. TOMT Flat tomt, pent opparbeidet med plen, prydbusker og asfalt rundt blokkene. Fellesområder med fotballbane og lekeplasser. BYGGEMÅTE Leilighet over 1 plan i 4 etasje. Støpt dekke mellom etasjer og til grunn. Antatt fundamentert på drenerende masser. Yttervegger av betong/ trekonstruksjoner forblendet med steniplater. Blokken har antatt flatt tak tekket med papp. INNVENDIGE OVERFLATER 4 ETASJE: HIMLING: Slette overmalte overflater. VEGG: Slette overmalte overflater. GULV: Parkett på gulv. OPPVARMING Oppvarming er basert på elektrisitet, med varmekabler i våtrom. ROMHØYDE Romhøyde er målt stedvis med laser 2,37m. PARKERING 1 garasjeplass i felles garasjeanlegg og gjeste-parkering utenfor bygget. OVERORDNET VURDERING Leilighet i 4 etasje med god utsikt. Store glassoverflater. Leilighet i god teknisk stand. KONKLUSJON TILSTAND Det er registrert 7 TG 1 og 1 TG 2. TG 2 er i hovedsak basert på alder. Anbefaler å lese rapporten i sin helhet eventuelt siste side. 6 AREALINFORMASJON Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 394. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdige. 4. ETASJE Bruttoareal 86 Primærrom 79 SekundærRom BRA (P-ROM + S-ROM) 79 Beskrivelse primærrom Entre, 2 Soverom, Vaskerom, Toalett, Bad, Stue og Kjøkken Beskrivelse sekundærrom TOTALT Bruttoareal 86 Primærrom 79 SekundærRom BRA (P-ROM + S-ROM) 79 Beskrivelse av areal Arealmålingen er utført med laser. Bruttoareal er skjønsmessig beregnet. Det er bruken av rommene på befaringsdagen som definerer P- rom/ S-rom, rommene kan likevel være i strid med gjeldene forskrift. På grunn av tilkommelighet kan arealer ha avvik utover det som er lovlig. ØVRIGE BYGG BOD I FELLES GANGAREAL Bruttoareal 3 Primærrom SekundærRom 3 BRA (P-ROM + S-ROM) 3 Beskrivelse primærrom Beskrivelse sekundærrom Bod i felles gangareal GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 5 av 11

6 BOD I LUKKET ANLEGG Bruttoareal 5 Primærrom SekundærRom 5 BRA (P-ROM + S-ROM) 5 Beskrivelse primærrom Beskrivelse sekundærrom Bod i lukket anlegg 7 BALKONG - 4 M2 Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall og innfesting vurderes også. Hvor Utenfor kjøkken Type Balkong Konstruksjon: Er det synlige tegn til feilkonstruksjon/svikt? Nei Forskriftsmessig rekkverkshøyde Ja Er balkongen/terrassen/plattinger tekket? Nei Er det etablert tilstrekkelig fall/avrenning? Nei Totalvurdering Balkong oppført i betongkonstruksjoner. Det er lagt trelemmer over betong overflaten. Opplyst fra selger at det skal være sluk under trelemmer. Det er målt 1 m ned til bakkenivå, dagens krav til rekkverk er 1, m. Når balkongen ble bygget var det andre krav. Rekkverket er målt til,92 m fra trelemmer opp til høyeste punkt. Hele blokken er utformet på samme måte. Det er noe for stor avstand mellom strø for terrassebord, kun til orientering, anbefalt er c/c,6 m. Det gjøres oppmerksom på rekkverk over 1m skal ha minimum 1,2 m nivårforskjell. Lavere en 1 m skal rekkverket ha minimum 1,m nivåforskjell. 8 BALKONG - 13 M2 Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall og innfesting vurderes også. Hvor Utenfor stue Type Balkong Konstruksjon: Er det synlige tegn til feilkonstruksjon/svikt? Nei Forskriftsmessig rekkverkshøyde Nei Er balkongen/terrassen/plattinger tekket? Nei Er det etablert tilstrekkelig fall/avrenning? Nei Totalvurdering Balkong oppført i betongkonstruksjoner, med terrassebord av trevirke og strø under. Det er målt en høydeforskjell fra treplatting opp til plantekasser på,6 m. Det er observert rist i terrassebord og opplyst om sluk under terrassebord. Balkongens tekke materiale er ikke av takstmannen vurdert. GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 6 av 11

7 9 VINDUER/DØRER Punkterte glass Nei Det gjøres oppmerksom på at punktere vindusglass tidvis kan være svært vanskelig å avdekke. Det ble ikke registrert noen punkterte vindusglass under befaringsdagen. Beskrivelse Vinduene og dørenes alder er ukjent. Det var ikke mulig å avlese alder i spacer. Det er borettslagets ansvar å bytte vinduer og dører i blokken. Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer forblendet med aluminium. Balkongdør med 2-lags isolerglass i trekarm forblendet med aluminium Skyvedør i aluminium eller PVC. Hoveddør uten glass til felles gangareal. Vurdering og tilstandsgrad på vinduer og dører gis i hovedsak basert på «Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler» blad 7.32 har: Aluminiumsvinduer en forventet levetid på 3-5 år. Tre dører en forventet levetid på 2-4 år. Innerdører i tre en forventet levetid på 3-5 år. Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Normalt vedlikehold. 1 ELEKTRISK Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Foreligger det samsvarserklæring? Nei Type sikringer Automatsikring Beskrivelse av elektrisk anlegg Sikringsskap med automatsikringer og 1 (2 for begge enheter) kurser ihht oversikt- plassert i felles gangareal. Sikringer merket med Høyre tilhører leiligheten opplyst fra selger. Eldre strømavleser i sikringsskapet, opplyst fra selger at LYSE skal komme og skifte avleser innen kort tid. El-anlegg er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales gjennomgang av el-anlegg fra aut. elektriker ved salg/ eierskifte. Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja 11 ILDSTED Finnes ikke/ikke relevant 12 KJØKKEN Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. For øvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 7 av 11

8 Er det søkt etter fukt rundt vask/kjøleskap/oppvaskmaskin Ja Noe avvik, men opplyst om at gulvene er overvasket dagen før befaringsdagen. Ellers ingen avvik i andre rom. Fungerer avtrekk over komfyr Ja Tilkoblet bad/ vaskerom. Beskrivelse av kjøkken Kjøkkeninnredning med slette fronter og laminat benkeplate med keramiske fliser over benk. 1 1/2 Oppvaskkum med 1- greps blandebatteri. Frittstående Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin. Mekanisk avtrekk over kokeplate. Kjøkkenet fremstår i god stand på befaringsdagen, det ble ikke avdekket skader eller svekkelser ved konstruksjonen. Det registreres normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Lite hakk i ene skapdør registrert, normale bruksslitasje på resterende fronter. 13 LOVLIGHET Det tas forbehold om at takstmann er gitt riktige opplysninger om lovligheter. Takstmannens undersøkelser overtar ikke for selgers opplysningsplikt og ikke for kjøpers undersøkelsesplikt. Er selgers egenerklæringsskjema fremvist på befaring? Nei Er det fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse? Nei Er det opplyst om bruksendring på boligen etter byggeår? Nei Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei Totalvurdering Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring. Ved evt. avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selger opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom. Det er ikke fremlagt originale tegninger som viser opprinnelig godkjent planløsning. Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen, slik den fremstår på befaringstidspunktet, er lik godkjent planløsning fra da bygget ble tatt i bruk. Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Se salgsdokumentasjon og egenerklæring for mer informasjon 14 VVS Her vurderes: vannrør og avløpsrør. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Eventuelt (Rør, vannavstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder). Totalvurdering Vannrør av kobberrør system. Avløpsrør fra servanter av plast/ stål. Utført fuktsøk på utsatte områder rundt avløpsrør, ingen avvik. I følge NBI «Levetider for sanitær-installasjoner i boliger» blad 7.31 har: Kobberrør en forventet levetid på år. Med anbefalt brukstid på 3 år. Varmtvannsbereder en forventet levetid på 15-3 år. Med en anbefalt brukstid på 2 år. Vask- og Oppvaskmaskiner med tilbehør en forventet levetid på 1-15 år. Med en anbefalt brukstid på 1 år. Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Det er anbefalt å følge med på gamle rørsystemer i boligen da disse over tid kan gå i stykker og lage vannskader i boligen. Vurderingen av rørsystemer er basert på «Levetider for sanitær-innstallasjoner i boliger» blad 7.31 GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 8 av 11

9 15 BAD/ VASKEROM TG-2 OVERFLATER Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse av overflate Bad er funnet i gammelt prospekt opplyst til å væra fra 26/7. Bad/ Vaskerom delt av ved døråpning mellom bad og vaskerom. Gjennomgående fliser i rommene. Oppkant fra rommet mot gang og hovedsoverom ca 4 mm. Bad/ vaskerom med keramiske fliser på gulv. Bad har keramiske fliser på vegg. Vaskerom med overmalt strie på vegger. Servant med 1- greps blandebatteri på bad. Utslagsvask i vaskerom med 1-greps blandebatteri. Registert i rommet: 1 høyskap 1 vegghengt skap 1 lavt skap med benk Speil og lys over servant Tilstrekkelig fall til sluk Nei Registrert fall til sluk tilfredsstiller ikke anbefalte løsninger men vurderes å være tilstrekkelig da vann ledes til sluk i dusj. Gulv utenfor dusj er støpt med noe fall mot dusjsonen i baderomssonen og noe fall mot vaskemaskin er registrert i vaskeromsdel. Det er registrert 1 sluk i rommet. Det er tilstrekkelig oppbrett mot gang og hovedsoverom, dette forutsetter at membran er trukket helt opp til terskel. Membran er ikke vurdert da den ligger skjult bak terskellist. Føres lekkasjevann til sluk Nei Ramme på gulv mot dusjsone (dusjvegg) hindrer direkte tilkomst til sluk for evt lekkasjevann utenfor dusjsonen. En kan bore hull i dusjvegg for å gi tilkomst til sluk for evt lekkasjevann utenfor dusjsonen. Gir våtrommet preg av ufagmessig utførelse Nei Er det tegn til skader/riss/sprekker i overflater i områder utsatt for vann i brukssituasjon eller lekkasje? Nei Spor etter biologiske skadegjørere (svertesopp o.l.) Nei Totalvurdering av overflater Overflaten fremstår i god stand. Det er ikke avdekket bom i flis, skadegjørere eller svekkelser ved rommet på befaringsdagen. TG-2 MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Er sluket tilgjengelig for inspeksjon? Ja Type sluk Plast Synlig mansjett og klemring? Nei Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Membran ligger skjult i konstruksjonen, den lar seg derfor ikke kontrollere på lik linje med øvrige bygningsdeler som er synlige. Vurdering gjøres i utgangspunktet i alder på membran. Det gjøres oppmerksom på at membran likevel kan fungere i lang tid fremover. Vurderingen gjøres derfor på bakgrunn av alder på membran. Forventet levetid på membran er 1-2 år. GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 9 av 11

10 SANITÆR OG VENTILASJON Her vurderes: (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingaggregat, samt overstrømnings mulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Er våtrommet ventilert? Ja Ventiler registert i rommet. Opplyst fra selger er tilkoblet kjøkkenventilator. Er det etablert tilluft til rommet? Nei Er det vegghengt toalett? Nei Ikke toalett i rommet. Totalvurdering av sanitær og ventilasjon Det bemerkes at kun lett synlig/tilgjengelig røropplegg inne i på våtrommet er kontrollert. Ingen tegn til synlig lekkasje fra rør på befaringsdagen. FUKTMÅLING Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktmåling Fuktsøk inne på selve våtrommet blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på våtrommet vil derfor gi uklare indikasjoner. Fuktsøk er utført i tilstøtende rom, ingen avvik. DOKUMENTASJON Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Dokumentasjon Nei Dokumentasjon Det var ikke krav om dokumentasjon da badet ble bygget. Krav om dokumentasjon på utførelse av bad trådte i kraft med TEK1, (1.juli 21) ANBEFALTE TILTAK / YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja TG er gitt i hovedsak på alder på membran. Det gjøres oppmerksom på at selv om membran og øvrige deler i rommet har en gitt forventet levetid kan de fungere i lang tid fremover. Av tiltak i rommet kan en montere dusjkabinett for å redusere vann på overflatene. En kan også benytte nal til å hurtig fjerne overflate vann etter dusjing, dette kun til orientering anbefaling. Anbefaler å lese hele punktet i sin helhet. GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 1 av 11

11 TAKSTMANNENS VURDERING VED TG2: BAD/ VASKEROM TG er gitt i hovedsak på alder på membran. Det gjøres oppmerksom på at selv om membran og øvrige deler i rommet har en gitt forventet levetid kan de fungere i lang tid fremover. Av tiltak i rommet kan en montere dusjkabinett for å redusere vann på overflatene. En kan også benytte nal til å hurtig fjerne overflate vann etter dusjing, dette kun til orientering anbefaling. Anbefaler å lese hele punktet i sin helhet.! VÆR OPPMERKSOM PÅ: IKKE FREMLAGT FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE GNR. 25 BNR. 147 ANR. 312 Utført av: Anders Serigstad Befaringsdato: Side 11 av 11