EIERSKIFTERAPPORT. Leilighet Dordigata Orkanger

Transkript

1 Leilighet Dordigata Orkanger Boligens tekniske tilstand: Antall TG Utført av: Takstmann Emil Svea Dato: 20/06/2019 Obovegen 1 Vikhammer post@sveatakst.com Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Takstmannens utdypende vurdering av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. Denne rapporten er gyldig i 6 mnd. 1/8

2 OM Rapporten er bygget på BMTFs faglige rammeverk for tilstandsanalyse ved salg av bolig. Det legges stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er lagt frem dokumentasjon av pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften VÆR OPPMERKSOM PÅ - Se for øvrig eiers egenerklæring. AVGRENSNING: er godkjent av Byggmestrenes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 1, det vil si uten skader og fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. LEVETIDSBETRAKTNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG1 betyr i utgangspunktet at funksjonen til en bygningsdel er i orden. Dersom bygningsdelen har TG 1, er den: * I god stand TG 1 * Fagmessig utført * Som forventet i forhold til alder/bruksslitasje Tiltak anses ikke som nødvendig TG 2 betyr ikke nødvendigvis at det er noe galt, men bygningsdelen kan bli vurdert slik at man bør være oppmerksom. Dersom bygningsdelen har TG 2, kan den være: * Feil utført * Skadet, eller symptomer på skade * Svært slitt TG 2 * Nedsatt funksjon * Utgått på dato * Kort gjenværende brukstid Det kan være behov for tiltak i nær fremtid eller det er særlig grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader. TG 3 betyr i utgangspunktet at bygningsdelen bør skiftes eller repareres. Eksempler på TG3 kan være at bygningsdelen: * Har total funksjonssvikt * Fyller ikke lenger formålet TG 3 * Er en fare for liv og helse Det er et akutt behov for tiltak, og/eller det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TG iu betyr at bygningsdelen ikke er undersøkt. Denne tilstandsgraden skal kun benyttes unntaksvis. Eksempler kan være: * Snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på tidspunktet for analysen TG iu * Bygningsdelen, arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen Dersom TGiu omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt TILLEGGSUNDERSØKELSER: Piper og ildsteder: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. Elektrisk anlegg og brannforebyggende tiltak: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. 2/8

3 EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:1,Bnr: 128 Hjemmelshaver/eier adk. dokumenter: Morten Sommerschild Tomt: 448,7 m² Byggeår: 1936 Parkering: På egen tomt BEFARINGEN: Befaringsdato: Oppdragsgiver: Eier av bolig Tilstede under befaringen: Selger av bolig Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS og Protimeter Mini OM BYGGEMETODEN: 2-mannsbolig er oppført i to etasjer over kjeller, samt kaldloft. Grunnmur er oppført i støpt betong. Veggkonstruksjon er oppført i tre og er kledd med stående panel. Taket er et saltak og er tekket med skiferstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vindu med 2-lagsglass. FORMÅL MED ANALYSEN: Tilstandsvurdering av bolig ifm salg. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Bygget er etterisolert utvendig med ny vindsperre og kledning i Vinduer av 2-lags thermoglass datert 2016 og et vindu med 2- lags glass datostemplet Vindu på kjøkken er antatt fra 90 tallet og er påvist noe forhøyede fuktverdier utvendig. Anbefales skiftet i nærmeste framtid. OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Boligen fremstår i normalt god stand og godt vedlikeholdt på befaringsdagen. Det ble ikke registrert eller avdekket noen behov for bygningsmessige strakstiltak utover normalt vedlikehold. Enkelte elementer har passert normalt forventet levealder men kan fint fungere i flere år med hyppigere vedlikehold og enkle endringer. Forøvrig vises til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten. BESKRIVELSE AV INNVENDIGE FLATER: Bad: Takplater i himling, flis på vegg og gulv. Kjøkken: Takplater i himling, malt tapet på vegg, flis over benkeplate og parkett på gulv. ANDRE OPPLYSNINGER: Eiendommen ligger i et område avsatt til bolig. Kommuneplanens arealdel for er gjeldene. 3/8

4 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 1. Etasje Sum bygning P-ROM: Entré, wc, stue, kjøkken, bad, soverom. S-ROM: Ingen MERKNADER OM AREAL: Arealer er innhentet fra Eiendomsverdi.no og tidligere salg. DOKUMENTKONTROLL: Det er ikke innhentet kommunale dokumenter. Selgers egenerklæring er ikke gått igjennom av takstmann. 4/8

5 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester el.l. som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Emil Svea Byggmester og Takstmann med over 10 års erfaring innen bygg og anlegg. 20/06/2019 Emil Svea 5/8

6 1. Våtrom Bad (våtrom) TG Bad - Overflater Her vurderes: Eventuelle riss, sprekker i fuger, bom i fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Overflate himling: Takplater. Ingen synlige tegn til skader. Overflate vegger: Flis. Enkel test antyder ikke "bom" i flis. Ingen vesentlige skader eller sprekker observeres. Overflate gulv: Flis på gulv. Enkel test antyder ikke "bom" i flisene. Ingen skader observeres. Fall på gulv ble visuelt kontrollert med laser. Det registreres bra med fall på hele gulvflaten. Merknader: TG Bad - Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: Membran og tettesjikt. Dette vurderes ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Det forutsettes/forventes at bruk av tett membran er benyttet som fuktsikring bak og under flis. Smøremembran fra antatt tidlig 2000 tallet. Soilsluk. Avløpsrør under soilsluk er byttet i nyere tid og av plast. Ingen merknader. Det er anbefalt fortsatt bruk av dusjkabinett for at badet skal vare lengre enn normalt forventet. Merknader: Antatt normal levetid for soilsluk år. Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt på mur/ betong år. Normal forventet levetid på smøremembran er år. TG Bad - Sanitær og ventilasjon Her vurderes: Rør med vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning vurderes ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. Sanitær vurderes ut i fra riss, sprekker, svelling, skjolder og merker etter avdrypp. Bad inneholder: -Dusjkabinett. -Gulvmontert toalett. -Innredning med servant. -Opplegg for vaskemaskin (Kran og avløp) Sanitærutstyret er noe svellet på benkeplate. Ingen skader utover dette. Vanntilførsel av kobberrør, plastavløp. Ingen merknader. Badet ventileres via naturlig avtrekk med tilluft via luftespalte mellom dørterskel og dørblad. Det er anbefalt mekanisk avtrekk da bruken av badet Det bemerkes at kun lett synlig/tilgjengelig røropplegg inne i leiligheten er kontrollert. Merknader: Forventet levetid på rørinstallasjon er år. Antatt levetid for utskifting av tappebatterier er mellom år. Antatt levetid for utskifting av klosett og servanter er mellom 20 og 50 år. Forventet levetid på varmtvannsbereder er 25 år. TG Bad - Fuktmåling Her vurderes: Fukt. Fuktmåling utføres ved å kontrollere fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktsøk ga ingen forhøyede verdier ved søk på innvendige overflater på badet. Ingen symptomer på svikt i tettesjiktet ble avdekket. Badet framstår som tørt på befaringsdagen. Merknader: 6/8

7 2. Kjøkken TG 1 Kjøkken m/innredning 3. VVS TG 1 VVS Her vurderes: Om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. Forøvrig vurderes, vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Ved stikkprøvekontroll med fuktindikator på erfaringsmessig utsatte steder ble det ikke registrert negative fuktindikasjoner. Kjøkkenet vurderes å være noe slitt, men generelt i tilfredsstillende stand. Laminert benkeplate anbefales byttet. Synlige tegn til svelling i sprekker. Vannrør av kobber og avløp av plast. Det registreres normalt vanntrykk og god avrenning fra kjøkkenvask. Opplegg for oppvaskmaskin i benkeskap under oppvaskkum. Ingen skader på synlige rørføringer ble avdekket. Kjøkkeninnredning fra IKEA som består av folierte skrog, profilerte fronter og laminert benkeplate. Hvitevarer ble ikke funksjonstestet. Ventilator med kullfilter. Merknader:Antatt normal levetid på blandeventil år. Forventet levetid på oppvaskmaskin er år. Normal levetid på kjøkkeninnredning år. Her vurderes: Ventilasjon ut ifra om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Vannrør av kobberrør system. Avløpsrør fra servanter av plast. Utført fuktsøk på utsatte områder rundt avløpsrør, ingen avvik. VVB er plassert i kjeller uten tilgang til sluk ved en eventuell lekkasje. Anbefalt tiltak blir automatisk vannlekasjestopper i området rundt. Berederen er datert 1999 og rommer 200L. Merknader:I følge NBI «Levetider for sanitær-installasjoner i boliger» blad har: Kobberrør en forventet levetid på år. Med anbefalt brukstid på 30 år. Varmtvannsbereder en forventet levetid på år. Med en anbefalt brukstid på 20 år. Vask- og Oppvaskmaskiner med tilbehør en forventet levetid på år. Med en anbefalt brukstid på 10 år. 7/8

8 Takstmannens vurdering ved TG2: Bad - Membran tettesjikt og sluk Tg 2 er gitt med bakgrunn i alder på fuktsikringen. Smøremembran har en naturlig aldringsprosess i form av kjemisk uttørking. Normal forventet levetid på smøremembran er år. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: Dersom det er lovlighetsmangler vil disse vises her. Det er ikke innhentet kommunale dokumenter. Selgers egenerklæring er ikke gått igjennom av takstmann. 8/8