NS Eierskifterapport

Transkript

1 NS36 - Eierskifterapport Type bolig: STORE SAMMENB. BOLIGBYGG PÅ 3 OG 4 ETG. Fosswinckels gate 39 58, BERGEN Utført av: Fredrik Enger Engertakst AS Gravdalspollen 18D, 5164 Laksevåg fredrik.enger@gmail.com TG Ingen avvik 6 TG 1 Mindre eller moderate avvik TG 2 Vesentlige avvik TG 3 Store eller alvorlige avvik TG iu Ikke undersøkt GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 1 av 9

2 1 OM RAPPORTEN Rapporten er bygget på NS 36, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften «vær oppmerksom på» - Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egne instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskille ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke om alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsrapport TG, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNINGER: NS36 - EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av Byggmesternes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eiendom. LEVETIDSBETRAKNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien 7.32 Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 27. Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 2 av 9

3 2 TILSTANDSGRADENE TG TG1 Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt frem. Som TG, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje; eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller TG2 det er kort gjenværende brukstid; eller bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller det er grunn til overvåking av denne bygningsdelen for å sikre mot større skade og følgeskader; eller det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lengre formålet; eller TG3 det er fare for liv og helse; eller det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller det er avvik fra lover og forskrifter som gjelder den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TGIU TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak eller krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet; eller bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særlig. ELEKTISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 45-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 3 av 9

4 3 INFORMASJON OM OPPDRAGET Befaringsdato: Rapportdato: Bestiller/rekvirent av rapport: Andreas Aase HJEMMELSHAVERE Navn: Andreas Aase Tilstede ved inspeksjon: Ja 4 INFORMASJON OM TAKSTMANNEN Navn: Fredrik Enger Firma: Engertakst AS Adresse: Gravdalspollen 18D, 5164 Laksevåg Telefon: Dato: E-post: fredrik.enger@gmail.com Sted: Laksevåg 5 BOLIGINFORMASJON Adresse: Fosswinckels gate 39, 58 BERGEN Kommunenummer: 121 Gårdsnummer: 164 Bruksnummer: 66 Seksjonsnummer: 2 Leilighetsnummer: H12 Andelsnummer: Boligtype: STORE SAMMENB. BOLIGBYGG PÅ 3 OG 4 ETG. Byggeår: 189 Tomt: Selveier Tomteareal: 28 kvm Generell beskrivelse av boligen Beliggenhet: Leilighet sentralt plassert i Bergen sentrum. Gangavstand til alle byens fasiliteter. Kort avstand til flere av universitets fakulteter. Gode buss og Bybaneforbindelser i gangavstand fra leiligheten. Byggemetode: Klassisk bygård, grunnmur trolig oppført i naturstein. Yttervegger i hulmur av tegl, pusset utside med fine detaljer. Etasjeskille av bjelkelag, trolig med leirefylt stubbeloft. Saltak i sperrekonstrukjson av tre, tekket betongstein. Det gjøres oppmerksom på at taktekking ikke er kontrollert ifm denne rapporten. Objekt: Leilighet med god planløsning. Hvite himlinger, malt strie på vegger, parkett på gulv, fliser i gang. Helfliset bad. Leiligheten fremstår som pen og med tidsriktige fargevalg. Leiligheten disponerer bod 6,5m2 i felles bakgård. Bodbygning har nylig fått ny taktekking i følge eier. 6 AREALINFORMASJON Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 394. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdige. GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 4 av 9

5 1.ETASJE Bruttoareal 47 Primærrom 41 SekundærRom BRA (P-ROM + S-ROM) 41 Beskrivelse primærrom Gang, bad, stue/kjøkken, soverom. Beskrivelse sekundærrom Ingen TOTALT Bruttoareal 47 Primærrom 41 SekundærRom BRA (P-ROM + S-ROM) 41 Beskrivelse av areal BRA er oppmålt ved befaring med lasermåler. BTA er beregnet. 7 BALKONG/ TERRASSE Finnes ikke/ikke relevant 8 VINDUER/DØRER Punkterte glass Nei Det gjøres oppmerksom på at punktere vindusglass tidvis kan være svært vanskelig å avdekke. Det ble ikke registrert noen punkterte vindusglass under befaringsdagen. Beskrivelse Vinduer med 2-lags isolerglass i trekarmer. Fireramsvinduer samt toppsvingvindu på soverom. Vinduer har normal slitaje ihht alder. Vinduers alder er ikke fastslått, men stammer trolig fra ca ELEKTRISK Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Foreligger det samsvarserklæring? Nei Type sikringer Skrusikring Beskrivelse av elektrisk anleggbeskrivelse av elektrisk anlegg Sikringskap med skrusikringer og jordfeilbryter. Anlegget ser ut til å ha godt med kurser ift leilighetens størrelse. El-anlegg er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesialkompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales gjennomgang av el-anlegg fra aut. elektriker ved salg/eierskifte. 1 ILDSTED Finnes ikke/ikke relevant GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 5 av 9

6 11 KJØKKEN Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktsjkolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. For øvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Er det søkt etter fukt rundt vask/kjøleskap/oppvaskmaskin Ja Det er ikke registrert forhøyede verdier. Fungerer avtrekk over komfyr Ja Rustfri fritthengende ventilator. Beskrivelse av kjøkken Kjøkkeninnredning med slette fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vask. Frittstående oppvaskmaskin, komfyr og kjøleskap i rustfri utførelse. Kjøkkenfronter er malt. Plater mellom benk og overskap. Lys og stikkontakter under overskap. 12 LOVLIGHET Det tas forbehold om at takstmann er gitt riktige opplysninger om lovligheter. Takstmannens undersøkelser overtar ikke for selgers opplysningsplikt og ikke for kjøpers undersøkelsesplikt. Er selgers egenerklæringsskjema fremvist på befaring? Ja Er det fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse? Nei Er det opplyst om bruksendring på boligen etter byggeår? Nei Er det avvik i forhold til røminingsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Vindu på soverom er noe mindre enn kravet til dagslys. Totalvurdering Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring. Ved evt. avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selger opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom. 13 VVS Her vurderes: vannrør og avløpsrør. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Eventuelt (Rør, vannavstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder). Totalvurdering Vannforsyning via kobber og pexrør som rør i rør. Avløpsrør i plast. Fordelerskap for rør i rør er plassert på badet. GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 6 av 9

7 Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Endelokk på samlestokk for vamtvann har en mindre lekkasje. Denne bør etterstrammes og kontrolleres. Eier utfører dette. Ettersom dette er inne i fordelerskap har ikke lekkasjen ført til skader. 14 BAD OVERFLATER Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse av overflate Vegg- og gulvflatene er belagt med flis. Helfliset bad fra 21 i følge eier. Tilstrekkelig fall til sluk Ja Tilstrekkelig fall Føres lekkasjevann til sluk Ja Sluk i dusjsone er blokkert. Det er etablert hjelpesluk ved varmtvannsbereder. Gir våtrommet preg av ufagmessig utførelse Nei Er det tegn til skader/riss/sprekker i overflater i områder utsatt for vann i brukssituasjon eller lekkasje? Nei Det er ikke registert skader i overflater. Spor etter biologiske skadegjørere (svertesopp o.l.) Nei Totalvurdering av overflater Helfliset bad med normal slitasje ihht alder. MEMBRAN, TETTESJIKT OG SLUK Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Er sluket tilgjengelig for inspeksjon? Ja Type sluk Plast Synlig mansjett og klemring? Ja Mansjett og klemring er obervert i sluk. Totalvurdering av membran, tettesjikt og sluk Plastsluk i dusjsonen med klemring og vannlås. To av skruene som fester klemring er løse. Eier utbedrer dette. GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 7 av 9

8 SANITÆR OG VENTILASJON Her vurderes: (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingaggregat, samt overstrømnings mulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Er våtrommet ventilert? Ja Elektrisk avtrekksvifte Er det etablert tilluft til rommet? Ja Tilluft via luftespalte i dør Er det vegghengt toalett? Nei Totalvurdering av sanitær og ventilasjon Det bemerkes at kun lett synlig/tilgjengelig røropplegg inne i på badet er kontrollert. - Gulvmontert toalett - Benkeskap med servant - Opplegg for vaskemaskin - Dusjhjørne - Fordelerskap til "rør i rør" vannforsyning - Skapinnredning FUKTMÅLING Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Fuktmåling Fuktsøk inne på flislagte våtrom blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøk inne på flislagte våtrom vil derfor gi uklare indikasjoner. Rommet fremstår tørt på befaringsdagen. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. DOKUMENTASJON Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Dokumentasjon Nei Dokumentasjon Krav om dokumentasjon på utførelse av bad trådte i kraft med TEK1, (1.juli 21) Badet er i følge eier oppusset i 21, og arbeidene hadde trolig ikke krav til dokumentasjon. ANBEFALTE TILTAK / YTTERLIGERE UNDERSØKELSER ANBEFALES Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Det bør kontrolleres at klemring er klemmer godt mot sluk. GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 8 av 9

9 ! VÆR OPPMERKSOM PÅ: AVVIK I FORHOLD TIL RØMININGSVEI, DAGSLYSFLATE ELLER TAKHØYDE Vindu på soverom er noe mindre enn kravet til dagslys. GNR. 164 BNR. 66 SNR. 2 Utført av: Fredrik Enger Befaringsdato: Side 9 av 9