EIERSKIFTERAPPORT. Fritidseiendom m/dobbelgarasje, anneks og lysthus Marnetberget Gressvik

Transkript

1 Fritidseiendom m/dobbelgarasje, anneks og lysthus Marnetberget Gressvik Boligens tekniske tilstand: Antall TG 19 3 Utført av: Takstmann Martin Eliassen Dato: 1/7/219 Gamle Ålevei 28 Gressvik marte@online.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Takstmannens utdypende vurdering av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. Denne rapporten er gyldig i 6 mnd. 1/12

2 OM Rapporten er bygget på BMTFs faglige rammeverk for tilstandsanalyse ved salg av bolig. Det legges stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er lagt frem dokumentasjon av pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften VÆR OPPMERKSOM PÅ - Se for øvrig eiers egenerklæring. AVGRENSNING: er godkjent av Byggmestrenes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 1, det vil si uten skader og fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. LEVETIDSBETRAKTNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien 7.32 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 27. Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG1 betyr i utgangspunktet at funksjonen til en bygningsdel er i orden. Dersom bygningsdelen har TG 1, er den: * I god stand * Fagmessig utført TG 1 * Som forventet i forhold til alder/bruksslitasje Tiltak anses ikke som nødvendig TG 2 betyr ikke nødvendigvis at det er noe galt, men bygningsdelen kan bli vurdert slik at man bør være oppmerksom. Dersom bygningsdelen har TG 2, kan den være: * Feil utført * Skadet, eller symptomer på skade * Svært slitt TG 2 * Nedsatt funksjon * Utgått på dato * Kort gjenværende brukstid Det kan være behov for tiltak i nær fremtid eller det er særlig grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader. TG 3 betyr i utgangspunktet at bygningsdelen bør skiftes eller repareres. Eksempler på TG3 kan være at bygningsdelen: * Har total funksjonssvikt * Fyller ikke lenger formålet TG 3 * Er en fare for liv og helse Det er et akutt behov for tiltak, og/eller det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TG iu betyr at bygningsdelen ikke er undersøkt. Denne tilstandsgraden skal kun benyttes unntaksvis. Eksempler kan være: * Snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på tidspunktet for analysen TG iu * Bygningsdelen, arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen Dersom TGiu omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt TILLEGGSUNDERSØKELSER: Piper og ildsteder: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. Elektrisk anlegg og brannforebyggende tiltak: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 45-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. 2/12

3 EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold: Ligningsverdi: Byggeår: Gnr:62,Bnr: 529 og 565 Arild Anderson 2311,6 m² Nei Privat vei som fører til offentlig Privat borehull m/pumpe Privat/septiktank Fritidbolig Ikke oppgitt IF - avtalenr. ikke oppgitt Ikke oppgitt. 213 BEFARINGEN: Befaringsdato: Forutsetninger (hindringer): Oppdragsgiver: Tilstede under befaringen: Fuktmåler benyttet: Analyse utført i dagslys. Ingen vesentlige hindringer. Arild Anderson Arild Anderson Protimeter MMS2 og Tranmex MEP OM TOMTEN: Skrånende og kupert tomt med asfaltert vei og gårdsplasser. Bom på oppkjørsel til hytta. Plen og div. beplantning. Dels naturtomt med fjell, lyng, trær og busker. Stor tomt med gode solforhold og flott sjøutsikt. OM BYGGEMETODEN: Grunnmur av Leca, pusset/malt utvendig, fundamentert på fjell. Krypkjeller. Yttervegger av isolert bindingsverk med stående og liggende kledning utvendig. Saltak med opplett av trekonstruksjon, tekket med betongtakstein. Pulttak med kanalplater over vinterstue. Etasjeskiller av trekonstruksjon. OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Fritidseiendom beliggende på Marnetberget ved Øyenkilen, høyt og solrikt i et etablert og rolig hytteområde. Meget innholdsrik eiendom. I tillegg til hytta er det ett anneks med plass for overnattingsgjester, lysthus, paviljong og stor dobbeltgarasje. Hytta er nyoppført i 213 og innehar en god standard. Stor veranda med sol hele dagen og meget god utsikt. Ca 5 minutters gange til egen brygge med båtplass. Flotte turområder. Avvik i denne rapporten er markert med gult (TG 2). Enkelte små avvik med TG 1. Nærmere beskrivelse og kommentarer til de forskjellige bygningsdeler er å finne i rapporten. Anbefalte tiltak er beskrevet på siste side. ANNET: Varmekilder: Varmekabel i bad/vaskerom. Varmefolie i øvrige rom i 1. etasje. Vedovn og varmepumpe i stue. Panelovner. Sikringsskap i 2.etasje med automatsikringer og 5 amp hovedsikring. Sikringsskap i 1. etasje med automatsikringer. Sikringsskap utvendig på anneks med automatsikringer. Downlights i hele 1.etasje, unntatt soverom. Avansert el-anlegg med 12 utvendig Led lamer på Hovedhus. 16 nedfelte downlights på terrasse, 6 utvendige lamper på lysthus. Lys langs kjørevei og garasje. Boligalarm fra Sector Alarm med brann/tyverisikring. Røykdetektorer i begge etasjer. Pulverapparat i begge etasjer. Tyverisikring/bevegelsesdetektor også i garasje, denne er ikke tilkoblet ifølge eier. Canal Digital/Telenor TV/internettsignal. Motorisert markise på veranda. Sentralstøvsuger. Sugeenhet plassert under veranda. Sentralstøvsuger også i garasjen. Egen brygge med båtplass for båt opp til ca 3 fot. Tinglyst plass ifølge eier. 3/12

4 DOKUMENTKONTROLL: Grunnboka Eiendomsverdi.no Ingen fremlagte dokumenter. BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Bad/vaskerom: Våtromsplater på vegger, lakkert panel i himling. Mosaikkfliser på gulv. Øvrige p-rom: Lakkert panel på vegger og himlinger. Parkett på gulv. FORMÅL MED ANALYSEN: Formålet med eierskifterapporten er salg. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Ingen endringer etter byggeår, som er 213. Garasje og lysthus oppført i ca 2 ifølge eier. Anneks oppført i ca 9-95 ifølge eier. 4/12

5 AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 394. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. AREALER BOLIG: Etasje: 1. etasje 2. etasje Anneks Lysthus Sum bygning P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² AREALER GARASJE/UTHUS: Type: Garasje 1. etasje 2. etasje Sum bygning(er) P-ROM: 1.etasje: Entre/hall, bad/vaskerom, soverom og stue m/åpen kjøkkenløsning. 2.etasje: Loftstue og 2 soverom. Anneks: Gjesterom. S-ROM: Vinterstue i 1.etasje m/utvendig adkomst. Bod i anneks. Lysthus. Garasje og innredet rom i loftsetasje over garasje. MERKNADER OM AREAL: Areal er målt med laser. BTA er skjønnsmessig beregnet. Takhøyde i 1.etasje ca 239 cm, målt i stue. Ca 221 cm i 2.etasje, målt i soverom. Skråtak i 2.etasje, deler av areal i 2.etasje er ikke målbart iht. målereglene. Skråtak i anneks og lysthus. Innglasset vinterstue er vurdert som sekundærrom i denne rapporten (utvendig adkomst). Takhøyde i garasje ca 282 cm. Ca 216 cm i spissen på loft. Deler av areal på loft ikke målbart iht. målereglene. 5/12

6 BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester el.l. som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på Ansvarlig for rapporten: Martin Eliassen Byggmester og takstmann med mer enn 35 års erfaring fra bygg og anleggsbransjen. 1/7/219 Martin Eliassen 6/12

7 1. Grunn og fundamenter TG Fundament Her vurderes: Vannrette/loddrette avvik, fukt på fundament, søyler og pilarer dersom det er tilgjengelighet. Byggegrunn angis hvis kjent. Grunnundersøkelser foretas normalt ikke. Det er ikke registrert symptomer på svik ved fundamentering. Synlig fra krypkjeller. TG Grunnmur Her vurderes: Vannrette/loddrette avvik, setninger, riss og avskalling dersom det er tilgjengelighet. Grunnmur av lettklinkerblokker/leca, utvendig pusset/malt. Ingen skader observert. TG Krypekjeller Her vurderes: Overflater og tilliggende konstruksjoner. Det kontrolleres for zoologiske eller biologiske skadegjørere og råteangrep. Luftfuktighet, luftgjennomstrømning og fuktsperre mot grunn vurderes også. Tilgang til krypkjeller via luke i muren på nordside. Fjell i varierende nivå i krypkjeller. Noe vanninnsig, litt synlig fukt på fjellet stedvis, dette er ikke lett å unngå på grunn av løsning med mur mot ikke utsprengt fjell. Fjellet skrår gjennom kjeller, vann vil kunne følge sprekker i fjellet. Ventiler i muren, grei luftgjennomstrømning. Det er ikke registrert skader i himling/stubbeloft. Merknader: Det kan med fordel legges en dampsperre mot grunnen i krypkjeller. Ingen 1.4 Drenering Her vurderes: Funksjon av drenering ut ifra tilgjengelig inspeksjoner, og ut i fra alder. Drenering på terrenget. Muren følger fjellet som for det meste er synlig rundt muren. Merknader: 2. Yttervegger TG Konstruksjon Her vurderes: Yttervegger med hensyn om det er fuktskader, råte og om yttervegger er deformert. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Yttervegger er oppført som bindingsverk. Det er ikke registrert svikt/deformasjoner i konstruksjonen ved visuell besiktigelse. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. TG Utvendige flater Her vurderes: Utvendig kledning ut ifra om det er sprekker, riss og råte. Det gjøres tilfeldige stikktagninger i treverk. Stående tømmermannskledning. Mangler lusinger/musestoppere. Liggende kledning i gavler/opplett. Litt grønske og svertesopp stedvis på kledning/vindskier, for øvrig kledning i god stand. Malt 2 strøk med beis i 213 ifølge eier. Merknader: Noe behov for utvendig husvask. Anbefaler montering av musetetting/lusinger. 3. Vinduer og dører 7/12

8 TG Vinduer Her vurderes: Vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendig belistning/beslag. Malte trevinduer med 2 lag pressglass. Herdet glass i lakkerte aluminiumskarmer i vinterstue, vinduer og skyvedører. Det ble foretatt funksjonstest på enkelte vinduer uten å registrere problemer/skader. Merknader: Vedlikehold anbefales ved behov. TG Ytterdører og porter Her vurderes: Ytterdører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendig belistning/beslag. To-fløyet verandadør med 3 lag pressglass. Døren er utett i lukket stilling, behov for justering. For øvrig i bra stand. Malt tett inngangsdør. Litt justeringsbehov, for øvrig i god stand. Merknader: Vedlikehold anbefales ved behov. 4. Tak TG Takkonstruksjon, statikk og ventilasjon. Her vurderes: Takkonstruksjon og statikk med undersøkelser fra utsiden ved å sjekke svai og svanker langs takflaten og mønet. Takkonstruksjon og statikk undersøkes fra innsiden ved å sjekke om det er spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere, om det er tett rundt gjennomføringer uten misfarginger. Det vurderes også om det tilstrekkelig lufting og ventilasjon. Lukket takkonstruksjon. Ingen inspeksjonsmulighet innvendig. Lufting over taket ifølge eier. Ingen synlige svai/svanker i takflaten utvendig. TG Taktekking Her vurderes: Taktekking ved inspeksjon fra utsiden dersom det er tilfredsstillende sikkerhetsmessige forhold. Detaljer vurderes ut ifra materialvalg, overganger og vedlikehold. Funn av informasjon fra pkt. 4.1 kombineres ved valg av TG. TG kan gis på grunnlag av alder ut i fra materialvalg på tak/undertak. Sutaksplater, sløyfer, lekter og betongtakstein. Dette ser bra ut. TG Renner, nedløp og beslag Her vurderes:renner, nedløp og beslag for skader og innfesting. Nedløp kontrolleres for bortledning av vann. Takrenner, beslag og nedløp av plastbelagt stål. Utkast på terrenget. Ikke registrert mekaniske skader på befaringsdagen. Merknader: Renner og nedløp bør rengjøres hvert år for optimal funksjon. 5. Loft Ingen Loft (innvendig inspeksjon) Her vurderes: Spor etter fuktskjolder, støvkondens, heksesot, svertesopp og spor etter zoologiske og biologiske skadegjørere. Det gjøres fysiske inngrep ved mistanke om avvik i konstruksjonen. Fastsettelse av TG gjøres etter en helhetlig vurdering sammen med punkter som omhandler tak, tekking og konstruksjon. Bygningsdelen eksisterer ikke. Merknader: Lufting over tak ifølge eier. 6. Terrasser, balkonger, trapper o.l. 8/12

9 TG 1 Terrasser, balkonger, trapper o.l. Her vurderes: Avvik i forhold til sprekker, råte og korrosjon ved konstruksjoner, innfestning og bærende elementer. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall, avrenning og terskelhøyder vurderes der det er påkrevd. Utgang fra stuen til øst og sydvendt veranda med rekkverk og levegg av trekonstruksjon. Fundamentert med tresøyler mot fjell. Areal ca 63 m². Innglasset del på 14 m². Teppe på mesteparten. Beiset terrassebord under. Malt rekkverk og levegg. Kontakter for sentralstøvsuger nedfelt i gulv på veranda og i innglasset veranda. Bra vedlikeholdt. Flott sjøutsikt og gode solforhold. Paviljong på 9 m², med beiset terrassebord, dreide stolper og tak med shingel over. Impregnert bjelkelag på komprimert sandpute. Dimensjonert for jacuzzi (tidligere benyttet til jacuzzi). Strømopplegg for jacuzzi fremlagt/klart for tilkobling. Paviljongen er i god stand, bra vedlikeholdt. Flott utsikt fra denne også. Merknader: Motorisert markise på del av verandaen. 7. Piper og ildsteder TG 1 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Her vurderes: Synlige skader på pipe. Kontroll av avstand og tilgjengelighetskrav for skorstein, samt feieluke. Tetthet og funksjon kontrolleres ikke. Elementpipe, pusset og malt, med helbeslag over tak og feieluke i 1.etasje. Vedovn i stuen. Ildsted er ikke funksjonstestet på befaringsdagen. Merknader: Innvendig pipeløp er ikke kontrollert av takstmannen. Det anbefales å få dette undersøkt av fagperson. 8. Etasjeskillere og innvendige trapper TG 2 Frittbærende dekker Her vurderes: Etasjeskillere: For stivhet og nedbøyning. Avvik beskrives. Innvendige trapper: Lysåpninger, innfestning, trinn, rekkverk og barnesikring vurderes i henhold til gjeldende lovverk. Det registreres ingen nevneverdige skjevheter eller annet på befaringsdagen. Virker solid og stabilt. Åpen malt trapp med rekkverk og barnesikring mellom åpne trinn. Teppefliser i trinn. Rekkverk to sider i halve trappen. Mangler håndlist en side i halve trappen. Trappen for øvrig i god stand. 9. Våtrom Bad-vaskerom (våtrom) TG Bad-vaskerom - Overflater Her vurderes: Eventuelle riss, sprekker i fuger, bom i fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Fibo-Trespo våtromsplater på vegger. Lakkert panel i himling. Mosaikkfliser på gulv. Veggplater ikke montert iht. leverandørens anbefaling, med sokkel på ca 6-8 mm. Sokkel-list montert ca 1-15 mm over gulv. For øvrig ingen skader observert, bortsett fra litt utett silikonering stedvis, mellom gulv/underkant sokkel-list. Fall er kontrollert med laser. Litt fall på gulvet. Ok nivåforskjell terskel/sluk. Tilstrekkelig oppsamlingskapasitet. Utstyr i rommet: - Dusjkabinett - Baderomsinnredning med servant og ettgreps armatur, samt speilskap m/belysning - WC på sokkel - Skyllekum med 2-greps armatur - Opplegg for vaskemaskin liters bereder - Trykktank - Hovedvannledning inn m/stoppekran og vannmåler Sanitærutstyr i bra stand, normal bruksslitasje. 9/12

10 TG Bad-vaskerom - Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: Membran og tettesjikt vurderes ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Alder på membran vurderes i forbindelse med tilstandsgrad. Smøremembran. Ikke tilgang til sluket under dusjkabinettet. Eier opplyser om at det er lagt membran opp langs vegger hele veien rundt, samt slukmansjett med klemming i sluket. Noe synlig mansjetter ved gjennomføringer. Merknader: Forventet teknisk levealder smøremembran er 2 år. TG Bad-vaskerom - Sanitær og ventilasjon Her vurderes: Rør med vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning vurderes ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. Sanitær vurderes ut i fra riss, sprekker, svelling, skjolder og merker etter avdrypp. Plast sluk og avløpsrør. Kobber vannrør, åpent anlegg. Normalt vanntrykk. Vanntrykk kan reguleres fra pumpe ifølge eier. Bra avrenning. Ingen synlige tegn til lekkasje. Ventil i vegg, naturlig avtrekk. Tilluftsspalte under dør. TG Bad-vaskerom - Fuktmåling Her vurderes: Fukt. Fuktmåling utføres ved å kontrollere fra tilstøtende rom og underliggende himling. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige overflater ved befaring, uten at det ble indikert fuktforskjeller. Bad/vaskerommet fremstår tørt på befaringsdagen. Ingen tegn til fukt i tilliggende konstruksjon. 1. Kjøkken TG 1 Kjøkken m/innredning Her vurderes: Om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. Forøvrig vurderes, vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Luna kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate med oppvaskkum og ettgreps armatur. Oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap i børstet stål. Integrerte hvitevarer: - Stekeovn - Induksjonstopp - Avtrekksvifte m/avkast Plast avløp og kobber vannrør. Litt svakt vanntrykk på befaringsdagen. Vanntrykket kan reguleres fra pumpe. Bra avrenning. Ingen tegn til lekkasje eller svekkelser på lett synlig røropplegg. Innredningen fremstår i bra stand, med normal bruksslitasje. 11. Andre Rom TG 1 Andre rom Her vurderes: Om det er riss/sprekker. Det undersøkes også om det er fuktskjolder, støvkondens og heksesot, samt svertesopp og generell slitasje. Andre rom fremstår i bra stand. Enkelte sår/hakk/rift og noe generell slitasje i overflater forekommer og må forventes ved kjøp av brukt bolig. 12. VVS 1/12

11 TG 1 VVS Her vurderes: Ventilasjon ut ifra om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Luftespalter i vinduer. Veggventiler i soverom. For øvrig lufting via vinduer/dører. Våtrom er kommentert i egne pkt. 13. Terrengforhold TG 1 Terrengforhold Her vurderes: Avvik i forhold til fallforhold fra grunnmur og annet som hindrer vannet i å renne bort fra boligen. Ok tilpasset terrengforhold der det er oppfylte masser. Bart fjell på sydside. Vannet renner bort fra muren på denne siden ifølge eier. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag. 14. Garasje / Uthus TG 2 Garasje / uthus Her vurderes: Garasje/uthus i sin helhet, med vekt på konstruksjon og muligheter for fuktinnsig. ANNEKS: Oppført ca først på 9-tallet ifølge eier. Trekonstruksjoner over punktfundamenter (Lecablokker mot fjell). 4mm laft i vegger. Saltak m/bordtak, tekket med Decra stålplater. For lite klaring mellom trekonstruksjon og terreng på del av konstruksjonen. Takrenner m/nedløp av stål. Vegger malt utvendig, ubehandlet innvendig, malt i bod. Ubehandlet panel i himling, malt i bod. Malte trevinduer m/ett lag glass. Malt inngangsdør. Veranda på 4,7 m². Noe råte i vegger, samt svertesopp på overflater utvendig. LYSTHUS: Oppført i ca 2 ifølge eier. Lysthuset er plassert på veranda av trekonstruksjon. Beiset terrassebord. Malt rekkverk. Trapp ned til fjellet. Fundamentert på trestolper mot stolpesko/jern i fjellet. Noe vridde gulvbord med en del tørkesprekker. Rekkverk litt for lavt ift. forskrift. Lysthuset er bygget av enkle tre-elementer med liggende malte bord. Trevinduer med enkle glass. Skyvedør i herdet glass/stålramme (dusjdører). Takkonstruksjon med shingelpapp. Teppe på gulv i lysthuset. Lysthuset er i relativt bra stand. Flott utsikt og gode solforhold. GARASJE: Oppført i ca 2 ifølge eier. Støpt dekke med epoxymaling, fundamentert på faste masser/fjell ifølge eier. Noe sprekker i gulv. Ringmur av pusset Leca. Yttervegger av isolert bindingsverk med stående kledning utvendig. Ingen musestopper. Saltak av trekonstruksjon, med bordtak, papp, sløyfer, lekter og betongtakstein. Takrenner, beslag og nedløp av plastbelagt stål. Malt utvendig i 217 ifølge eier. Ubehandlet panel vegger og himling i garasje. 282 cm takhøyde i garasjen. Malt tett inngangsdør. Malte trevinduer med 2 lags isolerglass. Leddet treport/industriport med portheis og fjernbetjening. Luftespalte under garasjeport. Trapp med rekkverk av trekonstruksjon opp til 2.etasje. Malt tredør m/glassfelt. Noe slitt dør. Innredet isolert rom i 2.etasje med malt strie på vegger, ubehandlet panel i himling og laminatgulv. Inspeksjonsluker i knevegger. Litt svertesopp på underside bordtaket stedvis. Isolert konstruksjon uten lufting/ventilasjon, ingen spalte i raft. Garasjen er i bra stand. Merknader: Sentralstøvsuger i garasjen. Vannkran utvendig på veggen. 11/12

12 Takstmannens vurdering ved TG2: Ytterdører og porter Justering/tilpasning av verandadør bør påregnes Frittbærende dekker Anbefaler håndlist begge sider i hele trappen iht. forskrift Garasje ANNEKS: TG 2 grunnet tilstand vegger. Utbedring av noe råteskader bør påregnes. LYSTHUS: Anbefaler rekkverk i godkjent høyde på veranda. GARASJE: Anbefaler etablering av ventilasjon loftsetasje i garasje. Anbefaler etablering av musetetting/lusinger. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: Dersom det er lovlighetsmangler vil disse vises her. Det er ikke fremlagt noe. Se for øvrig meglers opplysninger i prospekt og selgers egenerklæringsskjema. Det er den faktiske bruken av rommet ved salget, som har avgjort om rommet er definert som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggeteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken selv om det er medtatt som P-rom. Egenerklæring er ikke innhentet av takstmann. Mangler brannstige utenfor soverom nord 2.etasje. Høyde ned til terreng litt over 5 meter. 12/12