Del 1 Tilstandsrapport STORETVEIT SYKEHJEM KIRKEVEGEN 29

Del 1 Tilstandsrapport STORETVEIT SYKEHJEM KIRKEVEGEN 29 9.12.2013

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 1 av 26 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT STORETVEIT SYKEHJEM... 2 1.1 Formål... 3 1.2 Eiendomsopplysninger... 3 1.3 Rapportering... 4 1.4 Oppsummering med tiltak og kalkyler... 7 2.1 Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. 10 2.2 Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering... 23 2.3 Rapporter fra særskilte kartlegginger... 25 3.0 Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan.... 26 4.0 Del 2 - Vedlegg... 26

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 2 av 26 TILSTANDSRAPPORT STORETVEIT SYKEHJEM Storetveit Sykehjem har 114 ansatte og 53 sengeposter som er fullt utnyttet. Av kapasiteten på 53 plasser er det 34 korttidsplasser. I tillegg er det 19 plasser ved en avdeling som tar imot pasienter fra sykehus til et behandlingsopphold på inntil tre uker. Bygget huser også 6 omsorgsboliger som eies og driftes av BBB. Eiendommen inneholder ett bygg som ble oppført i 1975, med et bruttoareal (BTA) på 4631 m 2. Av større påkostninger de senere år kan nevnes rehabilitering av alle beboerbad, nye himlinger i fløyene, samt omtekking av enkelte balkonger i forbindelse med en lekkasje. Bygget bærer preg av alder og de fleste bygningsdeler nærmer seg endt levetid. Yttertaket bør omtekkes, vinduer og dører er modne for utskifting og utvendige betongfasader har omfattende skader og må rehabiliteres. Det er også behov for en oppgradering av innvendige overflater. Videre er en rekke sanitærinstallasjoner modne for utskifting, og luftbehandlingsanlegget bør skiftes ut i sin helhet. Det meste av elkraftinstallasjoner har også behov for oppgraderinger eller utskifting, og både lysanlegg og elektrisk oppvarmingsanlegg er utdatert og bør skiftes ut. Inneklimaet oppleves som dårlig og forårsaker ulike helseplager. Det er kaldt i bygget om vinteren, og det kan bli meget varmt om sommeren. Vaktrom og medisinrom på pasientfløyene er trange og har mangelfull ventilasjon. Garderober for de ansatte i underetasjen er trange, og det er få dusjer i forhold til antall ansatte. ENØK-potensialet for bygget vurderes som stort. Yttervegger, yttertak, vinduer og dører har gjennomgående lav varmemotstand, og det er ikke sentralstyring av oppvarmingsanlegget. Det er registrert flere forhold som trekker ned egnetheten av bygget til sykehjemsdrift. Blant annet er det 15 dobbeltrom i pasientfløyene, og rom som benyttes til driften av fløyene er generelt trange. Det er videre registrert en mengde avvik vedrørende brannsikkerheten på bygget. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca 57,5 mill kr. inkl. mva, hvor 70 % er vedlikeholdskostnader og 30 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Storetveit Sykehjem med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år 2043. Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør 12 400 kr/m 2. Det er etter Multiconsult sin vurdering behov for at Storetveit Sykehjem typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak, herunder større behov for utvikling og modernisering/rehabilitering Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 3 av 26 1.1 Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøkvurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a. å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av Multiconsult inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Verneombud Rune Anderssen Yvette Segura Ruth Fraga 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 13/932 Adresse: Kirkevegen 29 Postnr/Sted: 5072 Bergen Byggeår: 1975 BTA: 4631 m 2 Antall bygninger 1 Antall etasjer: 3 Reguleringsforhold: Ukjent Etasjer under terrengnivå: 1 (delvis) Tomtestørrelse: 5888 m 2 Bygningstype: Sykehjem Størrelse lekeareal mv: Ikke relevant Bygningen brukes i dag til: Sykehjem Tomteopparbeidelse: Ca. 4600 m 2 Bygningens tidligere bruk: Sykehjem Ant. P-plasser: 28 Større påkostninger: Nye beboerbad Vei/adkomst: Kirkevegen Ferdigattest: Kun midlertidig brukstillatelse foreligger, datert Vannforsyning: Offentlig 21.1.1975 Bygningsbrannklasse: 2 Avløp: Offentlig Antall brukere/ kapasitet 53/53 Antall ansatte 114 (Ca 40 på jobb samtidig) Andre bruksformål - antall pers. Omsorgsboliger, 6 pers

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 4 av 26 1.3 Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel 1.1 1.4 angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel 2.1 2.5 angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport Multiconsult AS, Christian Lønøy, Sivilingeniør 9.12.2013 Tilstandsrapporten er kontrollert Multiconsult AS, Olav Aga, Sivilingeniør 9.12.2013 Tilstandsrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Multiconsult AS 9.12.2013 RIB Christian Lønøy, Sivilingeniør Bygg 9.12.2013 RIE Øyvind Avløyp, Ingeniør Elektro 9.12.2013 RIV Trygve Larsen, VVS-tekniker 9.12.2013 Oppsummering fra vernerunde HMS-plan, Bergen Kommune v/ bestyrer Yvette Segura 12.11.2013 Oppsummering fra kartlegging av helseplager Ikke forelagt Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Ikke forelagt samt arbeidsplasser Brannteknisk statusrapport NEAS Brannconsult AS (NBC) 18.12.2009 Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Fuktmåling Ikke gjennomført Inneklimalogging (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Ikke gjennomført Belysning Multiconsult AS 21.11.2013 Utlegging/innhenting av sporfilmer Radon Bergen kommune EBE 15.4.2013 Analyse av sporfilmer Landauer Nordic 6.8.2013 Tidligere asbestkartlegging Vitenskapelig rådgiver UiB v/ Walther Wedberg 22.11.1999 Muggsoppmålinger Mycoteam / Multiconsult 1.10.2013 Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte, inklusiv opplysninger gitt av driftsansvarlig Jørn Reidar Fjeldstad, branntekniker Ronny Rødberg og bestyrer Yvette Segura. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Ikke relevant CO 2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke relevant Belysning TES 1335 lux-måler

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 5 av 26 Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 6 av 26 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht. «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 7 av 26 1.4 Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av ett bygg oppført i 1975. Nedenforstående tabell angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Vurdert restlevetid: 2043 Storetveit Sykehjem -TOTALT Antall bygg vurdert : 1 Areal totalt: 4 631 BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V 145 000 7 259 000 425 000 0 7 829 000 1 691 U 0 3 248 00 3 248 000 701 VVS V 40 000 4 485 000 380 000 400 000 5 305 000 1 059 U 0 1 605 00 1 605 000 347 Elkraft V 55 000 5 189 500 261 600 0 5 506 100 1 189 U 0 959 50 959 500 207 Tele og automasjon V 0 1 572 000 0 20 000 1 592 000 339 U 0 2 117 00 2 117 000 457 Andre installasjoner V 0 640 000 0 300 000 940 000 138 U 0 160 000 0 200 000 360 000 35 Utendørs V 5 000 246 00 251 000 54 U 0 Dokumentasjon - V 100 000 730 00 830 000 179 rapporter - HMS U 0 1 030 00 1 030 000 222 Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V 345 000 20 121 500 1 066 600 720 000 22 253 100 4 650 Sum Utvikling eks mva U 0 9 119 500 0 200 000 9 319 500 1 969 0 SUM Eks. mva VU 345 000 29 241 000 1 066 600 920 000 31 572 600 6 619 0 Uforutsett 20% VU 69 000 5 848 200 213 320 184 000 6 314 520 Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU 103 500 8 772 300 319 980 276 000 9 471 780 MVA VU 129 375 10 965 375 399 975 345 000 11 839 725 TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU 650 000 54 830 000 2 000 000 1 730 000 59 200 000 12 412 0 Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,8 5,6 3,97 4 792 Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Rømningsvei gjennom tilfluktsrom holdes ryddig Ansvar Leietakere

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 8 av 26 Investeringsplaner: Det foreligger ingen midler i vedtatt investeringsbudsjett. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. Storetveit sykehjem ble oppført i 1975 Bestående av 3 etasjer inneholdende 15 doble og 21 enkle sykerom, kjøkken, kantine, garderober, samt rom som benyttes til driften av bygget. Bygget inneholder også seks omsorgsboliger, samt et tilfluktsrom i underetasjen som leies ut til en speidergruppe. Byggets hovedkonstruksjon er plasstøpt betong, og vertikal kraftnedføring skjer primært via innvendige bjelker og søyler. Bygget har et bruttoareal (BTA) på 4631 m 2 beliggende på 5888 m 2 tomt på Storetveit. Av større tiltak gjennomført siste 10 år opplyses følgende: Full rehabilitering av alle beboerbad, tekking av balkongdekker etter lekkasje på kjøkken, nye kjølere installert på kjøkken, ny varmepumpe, samt nye himlinger i pasientfløyene. Bygget bærer preg av alder, og en rekke bygningsdeler begynner å nærme seg endt levetid. Vinduer og dører er modne for utskifting, og det er behov for en omtekking av yttertaket. Det er registrert karbonatiseringsinitiert armeringskorrosjon i fasadene, og en omfattende rehabilitering må derfor påregnes. Det er også behov for en oppgradering av innvendige overflater. Videre er en rekke sanitærinstallasjoner modne for utskifting, og luftbehandlingsanlegget bør skiftes ut i sin helhet. Det meste av elkraftinstallasjoner har behov for oppgraderinger eller utskifting, og både lysanlegg og elektrisk oppvarmingsanlegg er utdatert og bør byttes ut. Brannalarmanlegget fungerer dårlig og bør erstattes. Ansatte melder om et dårlig inneklima og medfølgende plager som hodepine og allergiske reaksjoner. Det er kaldt i bygget om vinteren, og det kan bli meget varmt om sommeren. Vaktrom og medisinrom på pasientfløyene er trange og har mangelfull ventilasjon. Garderober for de ansatte i underetasjen er også trange, og det er få dusjer i forhold til antall ansatte. ENØK-potensialet for bygget vurderes som meget stort. Yttervegger, vinduer og dører har gjennomgående lav varmemotstand, og dette gjelder trolig også gulv og yttertak. Det er ikke sentralstyring på bygget, og varmeanlegget består av elektriske ovner som styres på hvert rom. Det er registrert flere forhold som trekker ned egnetheten av bygget til sykehjemsdrift. Blant annet er det 15 dobbeltrom i pasientfløyene, og rom som benyttes til driften av fløyene er generelt trange. Dette gjelder spesielt vaktrom og medisinrom. Da arealutnyttelsen i pasientfløyene allerede er høy, vil det være vanskelig å utbedre ovennevnte forhold uten å redusere antall sengeposter. Da utformingen av bygget ikke er optimal med tanke på dagens bruk, og det samtidig er behov for omfattende utbedringer, vil det være naturlig å vurdere flere alternativer for byggets fremtid. En mulig løsning vil være å avhende bygget og føre opp et nytt. Dette alternativet vil bli kostbart, men vil løse alle utfordringer knyttet til planløsning og utforming, inneklima og brannsikkerhet. En annen mulig løsning er å gjennomføre en totalrehabilitering av bygget, med nødvendige ombygginger for å tilpasse sykehjemmet til dagens beboere. Bygget må da trolig oppgraderes i henhold til teknisk forskrift av 2010, noe som vil bli meget kostbart. På grunn av begrenset fleksibilitet med tanke på endring av planløsning, vil denne løsningen trolig ikke løse alle ovennevnte utfordringer. Det vil bli utfordrende å opprettholde driften av sykehjemmet mens rehabiliteringsarbeidet pågår, grunnet omfanget av nødvendige utbedringer.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 9 av 26 Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1 år): Ledninger og lys med varmgang på loft byttes ut snarest Mest kritiske avvik vedrørende brannsikkerheten på bygget utbedres Rister ved utvendig luftinntak demonteres og rengjøres Utette gjennomføringer i yttertaket utbedres Det etableres fall mot sluk på baderomsgulv som er feil utformet Det foretas en teknisk betongkontroll av bygget for å kartlegge omfanget av skader i fasader og andre betongkonstruksjoner Varmtvannsbereder på rom 003 byttes ut Nødlys som ikke virker byttes ut, og det suppleres med utgangsmarkeringslys Rømningsvei i tilfluktsrom ryddes, og brannfarlig materiale lagres på forsvarlig vis Videre anbefaling (1-10 år): Bygget bør enten gjennomgå en omfattende rehabilitering, eller avhendes, i løpet av den neste 5-årsperioden. Dersom bygget skal bevares bør det gjennomføres en rehabilitering av de fleste overflater, og det meste av tekniske systemer og elkraftinstallasjoner bør byttes ut. Det bør også gjennomføres omfattende ENØK-tiltak. Anbefalte enkelttiltak for den kommende 10-årsperioden kan oppsummeres som følger: Det gjennomføres en miljøkartlegging av bygget for å bestemme omfanget av asbest Det utarbeides en ny brannteknisk statusrapport Yttertaket etterisoleres og omtekkes Betongskader på fasadene utbedres ved mekanisk reparasjon. Yttervegger etterisoleres utvendig, og samtlige vinduer og ytterdører byttes ut. Det monteres utvendige persienner på solutsatte fasader. Full rehabilitering av samtlige beboerrom, og omfattende rehabilitering eller utskifting av gulv, innervegger og himlinger i store deler av bygget. De fleste innerdører byttes ut. Luftbehandlingsanlegget byttes ut i sin helhet Varmerør i teknisk rom isoleres med rørskåler av mineralull Samtlige togrepsarmaturer byttes ut Det installeres fettutskiller på kjøkken Kjølemaskin i bårerom byttes ut Hovedrørføring for sanitærinstallasjoner byttes ut. Bunnledninger byttes ut. Varmtvannsberedere byttes ut Elkraftanlegget oppgraderes. Det installeres kabelbroer og installasjonskanaler for elektroinstallasjoner. Hovedtavle og underfordelinger oppgraderes/skiftes ut Kursopplegg for alminnelig forbruk oppgraderes Store deler av belysningsanlegget byttes ut Nødlyssentralen utvides for å kunne betjene flere nødlys. Sentralen byttes ut innen 10 år. Elektriske ovner byttes ut i forbindelse med rehabilitering av beboerrommene ESWA-varmeanlegg i himling på kjøkkenet byttes ut Det etableres nytt gulvrack for tele/data, og eksisterende kabelføringer ryddes og merkes. Det etableres nytt fiberinntak til bygget, samt ny datakabling til kontorer. Anlegg for telefoni byttes ut Brannalarmanlegget byttes ut Sykesignalanlegget byttes ut SD-anlegg installeres i forbindelse med øvrige tiltak Personheis byttes ut Utendørs belysning byttes ut

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 10 av 26 2.1 Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand, inklusive sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat. 2.1.1 Driftsmessige forhold (1) Ingen registreringer. 2.1.2 Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Bygningen bærer preg av alder og en rekke bygningsdeler har nådd, eller nærmer seg, endt levetid. Det er få akutte bygningsmessige utfordringer, men bygget er generelt slitt og en omfattende rehabilitering må påregnes innen 2-5 år. Tilstand: TG2 Bygget er slitt og utdatert. Behov for rehabilitering. Tiltak: Tiltak medtatt under hver bygningsdel 210 Grunn og fundamenter Bygget er antatt fundamentert på fjell og fylte masser, trolig sprengstein. Fundamenter består av betong. Radon-målinger ligger godt under tiltaksgrensen. Tilstand: TG1 ingen avvik registrert Tiltak: Ingen tiltak 220 Bæresystemer Bæresystemet er utført i plasstøpt betong, og vertikal kraftnedføring skjer primært via innvendige bjelker og søyler. Balkonger bæres av utkragede bjelker og betongdekker. Det er tilfredsstillende stand på innvendig bæresystem. Utvendig er det registrert omfattende oppsprekking i en søyle ved hovedinngangen. Tilstand på balkongenes bærekonstruksjon er ukjent. Det er derfor behov for betongkontroll av utvendige bærende konstruksjoner. Tilstand: TG2 Ukjent omfang av armeringskorrosjon i utvendige bærende konstruksjoner Tiltak: Betongkontroll utføres. Søyle ved hovedinngang repareres i forbindelse med rehabilitering av fasader. Pris medtatt under punkt 230.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 11 av 26 230 Yttervegger Klimaskjermen består hovedsakelig av betongskiver som bæres av utkragede bjelker og dekker. Det er også noen bærende betongvegger i fasaden. Innenfor betongskivene er det trolig bygget opp klimavegger av isolert bindingsverk, mens bærende betongvegger er isolert innvendig. Karbonatiseringsinitiert armeringskorrosjon har ført til skader på store deler av utvendige betongoverflater, og omfattende rehabilitering er nødvendig. Ytterveggene har videre lav varmemotstand, og utkragede bjelker og dekker utgjør betydelige kuldebroer. Yttervegger bør derfor etterisoleres utvendig. Ytterveggene er imidlertid lite egnet til dette, grunnet utformingen av betongfasadene. Tilstand: TG2 Omfattende skader grunnet armeringskorrosjon. Lav varmemotstand Tiltak: Betongkontroll av betongfasader gjennomføres, etterfulgt av mekanisk reparasjon av skadde betongoverflater. Fasadene etterisoleres utvendig med 150 mm mineralull mellom påforinger av tre. Det monteres deretter vindsperre og luftet kledning. Grunnet ytterveggenes utforming vil store tilpasninger bli nødvendig. Blant annet må nye vinduer trolig monteres 20-30 cm lengre ute i vegglivet enn originale vinduer, noe som vil resultere i meget dype vindussmyg. Det monteres utvendig solavskjerming i forbindelse med rehabiliteringen. Pris for vinduer og solavskjerming er medtatt under punkt 234 og 928. 234 Utvendige vinduer, dører, porter Bygget har to-lags vinduer fra byggeår, med karm og ramme i tre og avstandslist i aluminium. Vinduene er malingsslitte, men er ellers i tilfredsstillende stand. De har trolig 5-10 års levetid igjen. Varmemotstanden er imidlertid meget lav, og de er noe utette. En utskifting av ENØK-hensyn bør gjennomføres i forbindelse med en rehabilitering av fasadene. Det registrert PCB i 47 vinduer på bygget. Ytterdører er også slitte, og begynner å nærme seg endt levetid. Tilstand: TG2 vinduer og dører fungerer, men er utdaterte, slitte og nærmer seg endt levetid. Tiltak: Samtlige vinduer og dører byttes ut byttes ut i forbindelse med en eventuell rehabilitering av fasadene. 240 Innervegger Innervegger består hovedsakelig av lette vegger med maling eller strie, men det er også enkelte betongvegger med eller uten overflatebehandling. Veggene bærer generelt preg av alder og slitasje. I U-etasjen er det et stort behov for rehabilitering av innervegger. I pasientfløyene er det varierende slitasje på veggene. Det er synlig overflateslitasje på de fleste beboerrom, mens veggene i korridorene er i tilfredsstillende stand. Nye beboerbad er i meget god stand. Det er registrert flere veggpartier som ikke tilfredsstiller brannkrav. Tilstand: TG2 omfattende slitasje og skader på vegger. Tiltak: Det bør gjennomføres en større rehabilitering av bygget innen 2-5 år, hvor en stor andel av innerveggene byttes ut eller overflatebehandles. Nødvendige ombygginger for å bedre planløsningen på bygget utføres, og vegger som ikke tilfredsstiller brannkrav oppgraderes. Innside yttervegger skiftes ut i forbindelse med rehabilitering og etterisolering av ytterveggene. Dette bør kombineres med en rehabilitering av beboerrommene.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 12 av 26 244 Innvendige vinduer og dører De fleste innerdører er originale tredører fra byggeår, og bærer preg av alder og slitasje. Unntaket er nye dører på beboerbad. I følge brannrapport er det mange uklassifiserte innerdører i brannskillevegger. Tilstand: TG2 Dører fungerer, men er gamle, utdaterte og slitte. Tilfredsstiller ikke brannkrav. Tiltak: De fleste innerdører byttes ut i forbindelse med en større rehabilitering av bygget. Unntaket er nye dører på beboerbad. 250 Dekker Betongdekker er generelt i tilfredsstillende stand. Det er imidlertid registrert noe fuktgjennomslag i vaktmesterrom i U-etasje, samt en lekkasje gjennom et riss i taket på trapperommet. Tilstand på balkongdekker med tanke på karbonatisering og begynnende armeringskorrosjon er ukjent. Tilstand: TG1 stort sett tilfredsstillende stand Tiltak: Balkongdekker av betong undersøkes i forbindelse med betongkontroll av bygget. Fuktgjennomslag i vaktmesterrom undersøkes i forbindelse med betongkontroll av bygget. Tilstand på betonghimling i trappeoppgang undersøkes i forbindelse med omtekking av yttertaket. 255 Gulvoverflater Bygget har generelt mye gammelt og slitt gulvbelegg som er modent for utskifting. I U-etasje er det også en del støpte gulv som er malingsslitt og har diverse skader. Det er rapportert om manglende fall mot sluk på enkelte av de nylig rehabiliterte beboerbadene. Tilstand: TG2 Mye gammelt og slitt gulvbelegg Tiltak: Det meste av gulv byttes ut eller overflatebehandles i forbindelse med en større rehabilitering av bygget. Manglende fall mot sluk på beboerbad utbedres. 256 Himlinger En stor andel av himlinger har behov for utskifting eller utbedring. I underetasjen er det hovedsakelig gamle og slitte himlinger. I 1. etasje er det en del gamle himlinger av trefiberplater som samler støv. Dette gjelder også for omsorgsboliger i 2. etasje. På beboerrommene er det montert noen støydempende kasser under betongdekket. Også disse samler støv. Relativt nye himlinger i pasientfløyene er i god stand. Tilstand: TG2 Store deler av himlingene er gamle og slitte Tiltak: Det meste av himlinger byttes ut eller overflatebehandles i forbindelse med en større rehabilitering av bygget. Nye himlinger i pasientfløyene må fjernes i forbindelse med installasjon av nytt ventilasjonsanlegg.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 13 av 26 260 Yttertak Flatt tak er tekket med helsveiset asfaltbelegg, og har oppbygd fall mot sluk. Tekningen begynner å miste sin elastisitet og buler ut enkelte steder, hvilket tyder på at taket nærmer seg endt levetid. Det er registrert en del oppsprekking i skjøter, samt tørre og sprø fuger rundt gjennomføringer. Oppbygningen av taket er ukjent, men det er trolig en begrenset mengde isolasjon under tekningen. Tilstand: TG2(3) nærmer seg endt levealder. Oppsprekking rundt gjennomføringer. Tiltak: Utette gjennomføringer utbedres snarest. Yttertak omtekkes innen 3 år. Eksisterende isolasjon bevares dersom tilstanden er tilfredsstillende. Det etterisoleres slik at samlet isolasjonstykkelse blir 300 mm. 270 Fast inventar Inventaret bærer preg av alder. Garderobeskap på beboerrom er slitte. Tilstand: TG2 Mye slitt inventar Tiltak: Garderobeskap på beboerrom byttes ut i forbindelse med en rehabilitering av rommene. Det meste av inventar bør vurderes utskiftet i forbindelse med en rehabilitering av bygget. 2.1.3 VVS (NS3451 3) 310 Sanitærinstallasjon Sanitærinstallasjoner og rørføring for beboerbad er renovert de senere årene og fremstår i meget god stand. Hovedrørføringer i underetasje for sanitæranlegg er fra byggeår og nærmer seg sin tekniske levetid. Bunnledninger er aldrende, og undersøkelser med kamera viser at disse er tynnslitte og har mulige lekkasjer. Bygget har to varmtvannsberedere som nærmer seg sin tekniske levetid, og en av berederne har korrosjonsskader. Det er enkelte toaletter og armaturer som har oppnådd sin tekniske levetid. Eldre armaturer mangler skoldesikring. Tilstand: TG1 Generelt tilfredsstillende, men en del eldre komponenter Tiltak: Varmtvannsbereder med korrosjonsskade skiftes ut. Eldre armaturer skiftes ut. Isolasjon på varmerør skiftes. Sanitære hovedrørføringer i underetasje må påregnes å skiftes i løpet av en 10-årsperiode. Bunnledninger byttes ut eller utbedres. 320 Varmeinstallasjon Bygget har en varmepumpe fra 2008 som forvarmer tappevann og ventilasjonsluft. Denne fungerer som varmegjenvinner for ventilasjonsluften, og benyttes også til kjøling av ventilasjonsluften om sommeren. Det har vært utført jevnlig vedlikehold på varmepumpen og denne fungerer tilfredsstillende. Tilstand: TG1 Ingen avvik Tiltak: Varmepumpen skiftes ved oppnådd teknisk levetid ca. 2024

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 14 av 26 350 Prosesskjøling Det er tre kjølemaskiner av nyere dato som betjener kjøl og frys til kjøkken. Kjølemaskinene har hatt jevnlig vedlikehold og fungerer tilfredsstillende. Kjølemaskin på bårerom har oppnådd sin tekniske levealder. Tilstand: TG1 Ingen avvik Tiltak: Kjølemaskin på bårerom byttes ut innen kort tid. Kjølemaskiner på kjøkken byttes ut ved oppnådd teknisk levetid ca. 2024 360 Luftbehandling Luftbehandlingsanlegget består av to tilluftsaggregater plassert i kjeller og to avtrekksaggregater, samt en avtrekksvifte for kjøkken, plassert på loft. Det er ikke varmegjenvinner på anleggene. Alle luftbehandlingsanlegg er fra byggeår og har således oppnådd sin tekniske levetid. Anleggene fremstår i funksjonell stand, men med varierende vedlikehold. Tilstand: TG2 Basert på alder og manglende varmegjenvinning Tiltak: Luftbehandlingsanlegget anbefales å byttes i sin helhet med nye energieffektive aggregater med kammervifter og roterende varmegjenvinner. 2.1.4 Elektro/automasjon (NS3451 4 og 5) 410 Basisinstallasjoner for elkraft Basisinstallasjoner og lavspent forsyning bærer preg av alder. Føringsveiene har liten eller ingen reservekapasitet. Det er i liten grad benyttet installasjonskanaler på bygget, noe som gjør anlegget lite fleksibelt. Dette inkluderer sykeromskanaler. Tilstand: TG2 Mangelfullt anlegg Tiltak: Det suppleres med kabelbroer og installasjonskanaler for elkraftinstallasjoner. Det installeres sykeromskanaler i forbindelse med en oppgradering av beboerrommene. 430 Lavspent forsyning Hovedfordelingen er fra byggeår og teknisk levealder er oppnådd. I underfordelinger er det stort sett benyttet skrusikringer. Kurser til varmekabler på baderom er byttet til jordfeilautomater. Tilstand: TG2 Eldre anlegg. Tiltak: Elkraftanlegg må påregnes oppgradert i løpet av en 5-årsperiode.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 15 av 26 440 Belysningsanlegg Belysningsanlegget i korridorer og en del fellesrom er byttet ut i senere tid. Det er fortsatt gammel og dårlig belysning i flere rom. Kontorer har generelt dårlig belysning. Nødlysanlegget fungerer tilfredsstillende med det antall armaturer som er montert opp i dag. Anleggets kapasitet tilsier at nødlyslamper bør skiftes fra lysrør til LED om det skal utvides. Flere nødlyslamper virket ikke under befaring. Det stilles spørsmål ved om nødlysenes plassering er tilstrekkelig for å opprettholde 1 lux i rømningskorridor. Tilstand: TG2 Lavt lysnivå på kontorer og diverse andre rom. Mangler og vedlikeholdsbehov på nødlysanlegg. Tiltak: Gjenværende opprinnelig belysning skiftes innen en 3-årsperiode. Det suppleres med nedhengte lamper på kontorer og vaktrom. Manglende utgangsmarkeringslys suppleres og defekte nødlys erstattes. 450 Elvarme Varmeanlegget er hovedsakelig utført med varmeovner. Det er benyttet varmekabler i gulv på baderom og i vestibyle. Det er mottatt klager på kapasiteten til varmeanlegget, spesielt i fellesarealer er varmeanlegget underdimensjonert. Lokal styring av varmeanlegget gjør det vanskelig å holde jevn temperatur i bygget. Varmekabler i vestibyle har oppnådd teknisk levealder. På baderom er varmekabler skiftet i nyere tid. Det er byttet eller supplert med nye ovner. Hoveddelen av ovner er likevel eldre og teknisk levealder er oppnådd. Tilstand: TG2 Generelt eldre komponenter med enkelte utskiftinger. Tiltak: Varmekabler skiftes ut i forbindelse med rehabilitering av vestibylen, da det er stor sannsynlighet for at de skades under rehabiliteringen. Eldre varmeovner må påregnes skiftet ut innen en 5-årsperiode. 510 Basisinstallasjoner for tele og automatisering Føringsveier er medtatt under post 410. Terminering av tele/datakabling er utført på kroneplinter montert på vegg. Disse holder ikke dagens krav til hastighet. Merking er ikke tilfredsstillende utført. Tilstand: TG2 Utdatert terminering og ikke tilfredsstillende merking. Tiltak: Eksisterende kabling flyttes til nytt dataskap og termineres på RJ45 patchepanel. Anlegget merkes tilfredsstillende. Tiltak må ses i sammenheng med post 520. 520 Integrert kommunikasjon Det er ikke fiber inn til bygget. Spredenett internt i bygget er imidlertid utført som parkabel med cat.3. Anlegget har begrensninger sammenlignet med dagens behov for datatrafikk. Eksisterende kabling har sin misjon som telelinje til beboerrom o.l. Tilstand: TG2 Utdatert spredenett for datatrafikk, ok som spredenett for telefon o.l. Tiltak: Det bør etableres ny datakabling til kontorer og andre areal med behov for datatrafikk. Tiltak må ses i sammenheng med post 510. Anlegget må forventes å oppgraderes innen en 3-årsperiode.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 16 av 26 530 Telefoni og personsøking Anlegget fungerer, men teknisk levetid er oppnådd Tilstand: TG1 Anlegget fungerer tilfredsstillende Tiltak: Basert på alder anbefales en utskifting innen 5 år. Tiltaket må sees i sammenheng med punkt 510 og 520. 544 Pasientsignal Anlegget er fra byggeår og har oppnådd sin levetid. Det ble ikke avdekket om problemer med dette anlegget under befaringen. Tilstand: TG1 Anlegget fungerer tilfredsstillende. Tiltak: Basert på alder anbefales en utskifting innen 5 år. Tiltaket må sees i sammenheng med punkt 510 og 520. 542 Brannalarmanlegg Bygget har fulldekkende, adresserbart anlegg av type Autronica BS-100. Anlegget er trolig fra 1990-tallet. Det er meldt om hyppige utfall av detektorer fra brannsentralen. Tilstand: TG2 Basert på alder og hyppige utfall. Tiltak: Brannalarmanlegget anbefales skiftet ut i sin helhet innen 1-3 år. 550 Lyd og bilde Det er fellesantenne med coax-spredenett terminert i korridornisje sammen med underfordelinger. Anlegget er nytt de senere år, og ingen problemer registrert. Tilstand: TG1 Funksjonelt anlegg. Tiltak: I utgangspunktet ingen tiltak, men omlegging av FM-nettet til DAB kan få betydning for sentralutstyr/forsterkere. Det må også tas hensyn til at det er plassert i samme nisje som underfordelinger. Oppgradering må påregnes i forbindelse med post 430. 560 Automatisering Det er ikke installert SD-anlegg på bygget. Tilstand: TG2 Betydning for temperaturregulering Tiltak: Det anbefales å installere SD-anlegg på bygget innen en 5-årsperiode eller ved en større rehabilitering av bygget.

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 17 av 26 2.1.5 Heis/andre installasjoner (NS3451 6) 620 Person og varetransport Bygget har en én heis fra byggeår. Heisen har ofte driftsproblemer uten at årsak er avdekket. Heisen nærmer seg 40 år og teknisk levealder er oppnådd. Heisens alder tilsier at det kan bli vanskelig å skaffe deler til videre vedlikehold. Tilstand: TG2 Oppnådd levealder og driftsproblemer. Tiltak: Heisen anbefales skiftet ut innen en 3-årsperiode. 2.1.6 Utendørs (NS3451 7) 720 Utendørs konstruksjoner Det er flere støttemurer rundt bygget, samt en betongtrapp. Tilstanden er generelt god, men utendørs konstruksjoner er noe tilsmusset. Tilstand: TG1 Tilsynelatende god stand. Noe tilsmusset. Tiltak: Normalt renhold av utvendige konstruksjoner 740 Utendørs elkraftinstallasjoner Utendørs belysning er utført med lave parkmaster. Anlegget er preget av alder, men lysarmaturene er hele og fungerer. Lamper under overbygg er gamle og det er ikke lenger mulig å skaffe pærer til disse lampene. Tilstand: TG2 Basert på alder. Tiltak: Parkarmaturer og lamper under overbygg skiftes ut innen 1-3 år. 760 Veier og plasser Det er et asfaltert inngangsparti på forsiden av bygget og en stor asfaltert parkeringsplass på baksiden. Det er generelt tilfredsstillende stand på plassene, og ingen store skader er registrert. Det går en asfaltert gangvei rundt bygget. Her er det registrert noe mosevekst, hvilket gjør underlaget glatt. Tilstand: TG1 Generelt god tilstand Tiltak: Gangvei rundt bygget rengjøres

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 18 av 26 2.1.7 Dokumentasjon-rapporter-HMS (9) 2.1.7.1 Generelt Generelt FDV-dokumentasjonen for bygget er svært mangelfull. Det foreligger enkelte papirtegninger av tekniske anlegg og elektriske installasjoner, men disse er fra byggeår og er lite strukturert. Innreguleringsprotokoll for ventilasjonsanlegget foreligger ikke, og det er lite dokumentasjon på hva som har blitt utført av vedlikehold og kontroller på tekniske systemer. Ellers finnes det noe dokumentasjon på tekniske anlegg som har blitt installert i senere tid, som for eksempel varmepumpe. Det anbefales at det etableres et strukturert, elektronisk system for FDV-dokumentasjon. Her bør eksisterende dokumentasjon lagres elektronisk. I forbindelse med en eventuell rehabilitering av bygget legges all ny dokumentasjon inn i FDVsystemet. Multiconsult er ikke forelagt noen fagrapport vedrørende bygningsvern. Sykehjemmet er Miljøfyrtårn-sertifisert. Ellers er det ingen kjente sertifiseringer av bygget. Det er lite fuktproblematikk på bygget. Det har tidligere vært en lekkasje fra balkongen som ligger over kjøkkenet, men denne er nå utbedret. Under befaring ble det registrert noe fuktgjennomslag i yttervegger og betonghimling i vaktmesterrommet i U-etasje. I forbindelse med en betongkontroll av bygget bør det undersøkes det om denne fuktskaden fortsatt er aktiv. Det er videre registrert noe innsig av fukt gjennom et riss i betonghimlingen i trapperommet. Dette indikerer at tekningen på trapperommet er utett. Forholdet utbedres i forbindelse med en omtekking av yttertaket, noe som bør utføres innen få år. Tiltak er medtatt under bygningsdel 260. På grunn av manglende fall mot sluk på enkelte av beboerbadene, er det fare for at vannet renner ut på beboerrommene. Forholdet må utbedres. Universell utforming Bygget er relativt oversiktlig, og er greit tilpasset funksjonshemmede. Hovedinngangen har trinnfri adkomst, og en personheis sikrer tilgang til samtlige etasjer. Videre er det terskelfri inngang til beboerrom, samt kontrastfarger på dørene i pasientfløyene. Av faktorer som trekker ned kan nevnes dårlig belysning både inne og ute. Tiltak er medtatt under bygningsdel 440 og 740. Funksjonalitet, planløsninger og utforming Sykehjemmet består av tre etasjer, med trappeoppgang og heis i senter av bygget. Pasientfløyene i 1. og 2. etasje består av en lang korridor som inneholder sengerom, oppholdsrom for beboerne, samt rom som benyttes til driften av fløyene. Administrasjonsdelen på sykehjemmet er samlet i 1. etasje, og over denne er det 6 omsorgsboliger i en separat fløy i 2. etasje. I underetasjen er det kjøkken, vaskerom og pauserom, samt garderober for de ansatte. Her er det også relativt store arealer som benyttes som lager, og deler av etasjen leies ut til en speidergruppe. Det er registrert flere forhold som trekker ned egnetheten av bygget med tanke på sykehjemsdrift. Blant annet er det 15 dobbeltrom i pasientfløyene, og rom som benyttes til driften av fløyene er generelt trange. Dette gjelder spesielt vaktrom og medisinrom. Det er heller ikke egnet oppbevaringsplass til skittentøy, som derfor lagres i korridor i U-etasje. Garderobefasiliteter for de ansatte vurderes som utilstrekkelig, da det er relativt trange garderober og få dusjer i forhold til antall ansatte. Da plassutnyttelsen i pasientfløyene allerede er høy, vil det være vanskelig å utbedre ovennevnte forhold uten å redusere antall sengeposter. Ved en eventuell rehabilitering av bygget, bør det derfor vurderes å avse enkelte beboerrom til andre formål. Enkeltrommene har en grunnflate på omtrent 22 m 2 inkludert bad, og en bredde på ca. 3,4 m. Ifølge byggforskblad «343.307 Sykehjem» er dette en uheldig utforming av privatenheter som skal brukes til varig opphold, da det er plass til et minimum av egne

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 19 av 26 møbler på rommene. I dette tilfellet setter også utformingen av bæresystemet en del føringer på plassering av garderobeskap og møbler. Dette bør tas med i vurderingen dersom sykehjemmet skal tilby langtidsplasser i fremtiden. Dobbeltrommene har en grunnflate på omtrent 31 m 2 og en bredde på ca. 3,4 m, og kan derfor egne seg bra som enkeltrom til varig opphold. Fleksibilitet, Arealbruk Bygget har et bæresystem av plasstøpt betong, og kraftnedføring skjer primært via betongbjelker og søyler. Det er derfor en viss fleksibilitet i bygget med tanke på endring av planløsning. Det vil likevel, på grunn av søylenes plassering og avstanden mellom yttervegg og korridorer, bli utfordrende å gjøre vesentlige endringer i størrelsen på sengerommene. De relativt breie søylene er plassert like innenfor yttervegg, og bør derfor inngå i skilleveggen mellom rommene. Byggets fleksibilitet med tanke på endring av planløsning er derfor vurdert som liten. Eventuelle endringer vil kreve vesentlige inngrep i bæresystemet, noe som vil bli meget kostbart. Fasadene på bygget har en spesiell utforming som er lite egnet for utvendig etterisolering. Dette er nærmere beskrevet under bygningsdel 230. Det vil derfor bli kostbart å gjennomføre nødvendige oppgraderinger av fasadene. Arealene på bygget benyttes i hovedsak til sykehjemsdrift, med unntak av 6 serviceboliger i 2. etasje og et speiderlokale i U-etasje. I forbindelse med en eventuell rehabilitering av bygget, bør det vurderes om det kan være hensiktsmessig å benytte lokalene i U-etasjen til driften av sykehjemmet for å bedre arealutnyttelsen. Enøk ENØK-potensialet for bygget vurderes som stort, blant annet grunnet lav varmemotstand i bygningsdeler som yttervegger, vinduer, dører og yttertak. Videre er det ingen varmegjenvinner i ventilasjonsanlegget, men det er installert en varmepumpe som fungerer som varmegjenvinner. Denne benyttes også til kjøling av ventilasjonsluften sommerstid. Det er ikke sentralstyring av oppvarmingsanlegget, og oppvarming skjer via elektriske ovner på rommene. Energimerking og vurdering av tekniske anlegg faller utenfor omfanget av denne rapporten. En forenklet ENØK-analyse basert på antakelser vedrørende ytelser av tekniske anlegg har derfor blitt utarbeidet. Det er foreslått 5 tiltak som vil bedre byggets energieffektivitet. Ingen av tiltakene har positiv netto nåverdi over levetiden, og er følgelig ikke lønnsomme. Tiltakene bør likevel vurderes som inneklimatiltak, og kostnadene bør sees i sammenheng med nødvendige oppgraderinger av bygget. Tiltak 1: Etterisolering av yttervegger Investeringskostnad: 1 900 000 kr Netto nåverdi: - 1 367 000 kr Tilbakebetalingstid: Eksisterer ikke Tiltak 2: Utskifting av vinduer Investeringskostnad: 2 100 000 kr Netto nåverdi: - 1 070 000 kr Tilbakebetalingstid: Eksisterer ikke Tiltak 3: Etterisolering av yttertak Investeringskostnad: 1 100 000 kr Netto nåverdi: - 843 000 kr Tilbakebetalingstid: Eksisterer ikke Tiltak 4: Installasjon av luft-vann varmepumpe med radiatorer som varmeavgiver Investeringskostnad: 3 800 000 kr Netto nåverdi: - 2 336 000 kr Tilbakebetalingstid: Eksisterer ikke

Etat for bygg og eiendom STORETVEIT SYKEHJEM Tilstandsrapport Dato:09.12.2013 Side 20 av 26 Tiltak 5: Utskifting av ventilasjonsanlegg Investeringskostnad: 5 000 000 kr Netto nåverdi: - 4 446 000 kr Tilbakebetalingstid: Eksisterer ikke 2.1.7.2 Helse Generelt vurderes inneklimaet som ikke tilfredsstillende. Sykefraværet på sykehjemmet er høyt, og ansatte rapporter om dårlig inneklima og medfølgende plager som hodepine og allergiske reaksjoner. Det meldes også om dårlige gulvbelegg som er vanskelig å rengjøre. Enkelte himlingspartier av treplater fungerer som støvsamlere, og på beboerrommene er det registrert en rekke støvdeponier. Det kan bli meget varmt i bygget om sommeren. Dette skyldes blant annet manglende solavskjerming på vinduer. I forbindelse med rehabiliteringen av fasadene bør det installeres utvendig solavskjerming i form av automatiske persienner. Brukere rapporterer også om at bygget er for kaldt vinterstid. Dette skyldes trolig et oppvarmingsanlegg som er underdimensjonert i forhold til varmemotstanden i bygget. Dersom foreslåtte ENØK-tiltak gjennomføres vil trolig dette problemet opphøre. For enklere å holde stabile innetemperaturer bør det etableres sentralstyring av oppvarmingssystemet i forbindelse med en større rehabilitering av bygget. Skittentøy oppbevares i gangene i U-etasje grunnet mangel på egnet rom til oppbevaring. I helger kan det bli liggende lenge. Dette er problematisk, spesielt da sykehjemmet flere ganger har hatt utfordringer med det smittsomme NORO-viruset. Skittentøy er da en potensiell smittekilde. Det er også uheldig at skittentøyet lagres i korridoren utenfor kjøkkenet som betjener hele sykehjemmet. Fasiliteter for de ansatte er noe mangelfulle. Garderobene som er lokalisert i underetasjen er trange, og det er få dusjer i forhold til antall ansatte. Det rapporteres også om trange vaktrom og medisinrom. Ansatte kan ikke sitte lenge i rommet sammenhengende grunnet dårlig luft. Muggsoppanalyser antyder små tegn til unormal forekomst av muggsoppsporer i en spisestue i 2. etasje. Det betyr ikke nødvendigvis at det er muggsopp i bygget, men kan skyldes at sporer fra uteluften samles opp innendørs grunnet manglende ventilasjon. Det anbefales derfor å øke ventilasjonen/gjennomluftingen i dette rommet, og rutinemessig renhold av rommet må utføres. Av radon-målinger som ble foretatt i 9 forskjellige rom, var ingen over tiltaksgrensen på 100 Bq/m 3. Røykerommet ved hovedinngangen er ikke utformet optimalt, da røyken tidvis siver innover i bygget istedenfor å ventileres ut. Det har vært utfordringer med rotter og mus utendørs, og det settes ut rottekasser. Svømme-/ badeanlegg Ikke aktuelt Separat vannforsyning Ikke aktuelt