Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 16/8197 /27251/18-PLNID Kurt Krutnes 09.05.2018 0000 Saken skal behandles i følgende utvalg: Byutvikling, miljø- og transportkomiteen Kommunestyret Telefon: 901 01 589 PLAN 1873 - DETALJREGULERING FOR SOMMARØY HYTTEFELT - ENDELIG VEDTAK Innstilling til vedtak: Plan 1873 Detaljregulering for Sommarøy hyttefelt, med plankart av 08.05.2018 og bestemmelser av 11.01.2018, vedtas. Vedtaket er gjort iht. plan- og bygningslovens 12-12 Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Mette Mohåg Avdelingsdirektør for bymiljø
Sammendrag Mål for planen Hovedinnhold Hensikten med planendringen er å etablere et område som skal fungere med dagens hotell og utleiehytter. Det er ønskelig å bygge hytter for salg med frivillig tilbakeleie, og det er dermed nødvendig å endre planområdets formål fra hotell og overnatting til fritidsbebyggelse. Det er avsatt seks felt med plass for inntil 60 fritidsboligenheter med samme utnyttelsesgrad og høyde som gjeldende plan. Feltene er avgrenset av felles grøntareal og felles adkomstveger som gir tilkomst til en offentlig kaipromenade på vestsiden av fritidsbebyggelsen. Parkering for beboerne skjer internt i mellom feltene og utenfor enkelte enheter. Gjesteparkering vil kunne skje på arealer avsatt til dette i gjeldende plan. Vurdering Områdets karakter endres i liten grad i forhold til gjeldende plan, men planen medfører et strammere grep på områdets struktur, med klare formål og nye byggegrenser. Faren for privatisering av området er ikke større enn ved gjeldende plan, da det er krav om felles soner mellom enhetene. Av 8 innkommende merknader var det kun Hillesøy fiskarlag med støtte av årsmøte i Brensholmen/Sommarøy utviklingslag som har stilt seg kritisk til, og går imot etablering, av privat hyttefelt på området. De mener at arealet bør stå til disposisjon for mulige fremtidige arbeidsplasser. 01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument Dato: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart 24.04.17 02. Forslag til reguleringsplankart 08.05.18 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 11.01.18 04. Forslagstillers planbeskrivelse med ROS-analyse 20.12.17 05. Støyutredning 24.11.17 06. Uteromsplan 07. Sol/skyggediagram 08. Underretningsliste 09. VAO-rammeplan m/kart og profil 10. Merknad fra Hillesøy fiskarlag 04.12.17 07.07.17 13.12.16 16.01.18 16.02.18
Berørte planer - ikke vedlagt 1442 Hotell/bryggehus på Skipsholmen, Hillesøy 1693 Utvidelse av hotellområdet på Hillesøy 26.04.00 29.02.12 02 Planfakta Formål fritidsbebyggelse Antall Utnyttelsesgrad Felles oppholdsareal Felles adkomst areal Kaipromenade/brygge 10,5 daa 60 enheter 6000 m2 BRA 1200 m2 1800 m2 250 m/ 1000 m2 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med Byutvikling 12.12.16 Annonsert oppstart og tilskrevet partene 22.04.17 Avklaringsmøte med Fylkesmannen 09.06.17 Innlevert planmateriale til offentlig ettersyn Merknadsfrist 10.01.18 13.04.18 Planprosessens spesielle sider Ved endring av formål fra hotell til fritidsboliger stilles det strengere krav til vern mot støy. Det ble avkrevd egen støyutredning, som anviser tiltak mot mulig støy i havneområdet på Sommarøy, øst for planområdet. VAO-rammeplan er også kommet i tillegg.
04 Planvurdering Bakgrunn Boligbebyggelse Universell tilgjengelighet Planområdet er en del av hotellanlegget for Sommarøy hotell, med et utvidet areal for hytteutleie. Konseptet for gjeldende plan har vært hytter i privat eie med tvungen tilbakeleie til hotellet, med andre ord et næringsprosjekt. Markedssituasjonen tilsier nå at det er nødvendig at private eier hyttene med frivillig tilbakeleie. Dette krever en endring av planformålet fra hotell/overnatting til fritidsbebyggelse. Planforslaget legger opp til samme utnyttelse av hytteområdet som i gjeldende plan, med 60 boenheter og 6000 m2 BRA. Området er strukturert i en strengere form, med 5 kvartaler og en prioritert rekke med hytter mot kaikant i vest, og en annen hytterekke lagt mot øst. Hytteområdet er oppdelt med felles uteoppholdsareal mellom rekkene og felles adkomstareal mellom kvartalene. Hytterekken mot øst skjermer mot ev. støy fra havneområdet på Sommarøy. Området vil fortsatt være en forlengelse av det etablert anlegget for hotell- og hytteovernatting på Hillesøy. Området er tilnærmet flatt, slik at det vil være uproblematisk å tilrettelegge anlegget for universell tilgjengelighet. Barn og unge Støy Området tilrettelegges med flere felles uteoppholdsareal mellom boenhetene som til sammen utgjør 1000 m2. Kravet til støy skjerpes ved at formålet endres fra hotell/overnatting til private hytter. Det er utført nødvendige støyutredninger for å klargjøre tiltak mot støy fra havna på Sommarøy. Tiltakene vil bestå av skjermende bebyggelse, samt støyvegger mellom boenhetene. ROS Allmennhetens ferdsel Renovasjon Vann, avløp og overvann Risiko og sårbarhetsanalyse er vedlagt planbeskrivelsen. Planen viderefører kravet til anlegg av kaipromenade langs husrekke mot vest, slik at allmennheten kan vandre fritt mellom hotellet og friområdet sør for hytteområdet. Kaipromenaden er et felles privat anlegg, men skal være allment tilgjengelig Reguleringsplanen har lagt vekt på å hindre utstrakt privatisering av området, med krav om stor grad av fellesareal, offentlig veg og utfartsparkering, samt offentlig kaipromenade langs bebyggelsen. Det blir anlagt fellesanlegg for renovasjon innen planområdet. Vann- og avløpsanlegget blir tilknyttet eksisterende anlegg, og er vist i vedlagt rammeplan for VAO.
Trafikk og parkering Grunnforhold Kulturminner Naturmangfold Det anlegges offentlig veg fram til bebyggelsen. Privat parkering og gjesteparkering skjer ved den enkelte enhet og i felles privat vegareal mellom kvartalene. Utbygger er i tillegg forpliktet til opparbeidelse av anlegg for utfartsparking i samme område, slik det fremkommer i gjeldende plan 1693. Planområdet består av oppfylte masser fra tidligere mudring av havneområdet. Etter 30 år har massene «satt» seg og er stabile. Da området er et utfyllingsareal er det ikke behov for kulturminneundersøkelser. Det skal ikke oppføres bygg eller anlegg i sjø. Utfyllingsarealet har begrenset plantevekst.
05 Merknader og vurderinger De er innkommet 8 merknader til høringsforslaget. Fiskeridirektoratet, Kystverket, Fylkesmannen i Troms og Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Fylkeskommunen ber om at det legges vekt på universell utforming av uterommene, et krav kommunen allerede har stilt i bestemmelsene. Fylkesmannen i Troms meldte tidlig fra om fare for privatisering av området, ved endring av gjeldende plan fra hotellformål til fritidsbebyggelse. I dialog med Fylkesmannen og etter nærmere detaljert gjennomgang, fant fylkesmannen at denne faren var begrenset, og at en evt. innsigelse ikke ville bli nødvendig. VA-kontoret har tidligere meldt inn behovet for en VAO-rammeplan. VA-kontorets behov er tatt til etterretning. Anders Haugstad, eier av en nabohytte i sør, er opptatt av at gressletta og sandstranda nord for området ikke berøres, og at kaipromenaden tilpasses naturlandskapet. Han ber om at gangarealene ikke belyses på en måte som hindrer mulighetene til å betrakte nordlyset og at regulert parkeringsplass flyttes nordover. Gangareal og grillplass bør ikke plasseres nær egen hytte. Han presiserer at han ikke er imot planforslaget. A. Haugstads bemerkninger: Sandstrand og gressletta i området endres ikke av denne planendringen Materialbruk til kaipromenaden vil tilpasses omgivelsene Plassering av gangarealene endres ikke av denne planendringen Kai belysning vil kun etableres med pullertbelysning som ikke skal påvirker himmellyset, og grillplasser vil ligge i god avstand fra eksisterende hytter Hillesøy fiskarlag Fiskarlaget mener at Sommarøy området skorter på industri- og næringsarealer og går imot planene. De mener at området bebygd som privat hyttefelt ikke er i tråd med de intensjoner som lagt til grunn ved tidligere regulering som næringsareal, og at området bør tilbakeføres til fremtidig næringsareal, dersom det ikke er lønnsomt med hotelldrift etter gjeldende reguleringsplan. Hytteplanen vil gå på bekostning av mulige fremtidige arbeidsplasser. Utdrag fra fiskarlagets uttalelse: Brensholmen/Sommarøy utviklingslags årsmøtes tøtter Hillesøy fiskarlag sin uttalelse om planendring. Byutvikling mener endringen av gjeldende plan fra hytteutleie til hytteeie, ikke endrer arealdisposisjonen. Ny plan har samme funksjoner som tidligere. Det er lagt inn krav til offentlig parkering, åpen tilgjengelighet og allmenne gangarealer for å sikre at området
ikke får en privat karakter. 06 Konklusjon Områdets karakter endres i liten grad i forhold til gjeldende plan, og faren for privatisert område er begrenset. Det er stilt strengere krav til områdets struktur, med klare formål og tydelige byggegrenser. Kravet til offentlige soner og felles areal mellom enhetene er økt i forhold til gjeldende plan. Områdets arealutnyttelse og antallet boenheter vil være uendret. Planforslaget anbefales vedtatt. Vedtakskompetanse: Kommunestyret Vedlegg: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart 02. Forslag til reguleringsplankart 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 04. Forslagstillers planbeskrivelse med ROS-analyse 05. Støyutredning 06. Uteromsplan 07. Sol/skyggediagram 08. Underretningsliste 09. VAO-rammeplan m/kart og profil 10. Merknad fra Hillesøy fiskarlag