Søgne kommune Arkiv: 34/41 Saksmappe: 2017/3139-49503/2017 Saksbehandler: Mette Erklev Dato: 20.11.2017 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for oppføring av garasje - GB 34/41 - Røsstadveien 30 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 223/17 Plan- og miljøutvalget 13.12.2017 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av garasje på GB 34/41 Røsstadveien 30. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vindusarealet i garasjens 2. etasje må reduseres, slik at fasaden samsvarer med byggets funksjon. Nye tegninger må sendes inn før byggetillatelse kan gis. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart, mottatt i kommunen den 24.10.2017. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 13.12.2017 Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av garasje på GB 34/41 Røsstadveien 30. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vindusarealet i garasjens 2. etasje må reduseres, slik at fasaden samsvarer med byggets funksjon. Nye tegninger må sendes inn før byggetillatelse kan gis. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart, mottatt i kommunen den 24.10.2017. Votering:
Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon for oppføring av garasje på GB 34/41 Røsstadveien 30. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Vindusarealet i garasjens 2. etasje må reduseres, slik at fasaden samsvarer med byggets funksjon. Nye tegninger må sendes inn før byggetillatelse kan gis. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av kart, mottatt i kommunen den 24.10.2017. Saksutredning: Søknadens dispensasjonsforhold: Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra formålet i kommuneplanen; LNF-formål, og fra kommuneplanens krav til utforming, høyder, og størrelser på garasjer. Garasjen er av slik størrelse, at den faller inn under plan- og bygningslovens 20-1, og dette utløser plankrav i henhold til kommuneplanens bestemmelser 2. I tillegg er avstanden til vassdrag mindre enn 50 meter, og det kreves dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 13. Søknaden: Det søkes om oppføring av garasje på GB 34/41 Røsstadveien 30. Garasjen oppgis å få et bebygd areal (BYA) på 69,0 m², og et bruksareal (BRA) på 104,4 m². Garasjen søkes oppført i to etasjer. Maks gesimshøyde er 5,0 meter, maks mønehøyde 6,7 meter. Garasjen utføres med tilbakefylling mot bakvegg, og dette bidrar til at gjennomsnittlige høyder reduseres, men denne høyden er ikke oppgitt i søknaden. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumenter og utsnitt av kart. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNF-formål i kommuneplanen for Søgne. Denne planen ble vedtatt 20.12.2012. Gjeldende bestemmelse i kommunedelplanen:
I retningslinjene til kommuneplanen sies det at bestemmelsene i kommuneplanen skal være retningslinjer i LNF-området: Fasadetegninger:
Skråfoto av området og utsnitt av situasjonskart: Oversiktskart: Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt.
Klage/protester/bemerkninger: Det foreligger ikke merknader fra naboene. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder: finner det generelt sett meget uheldig å dispensere fra arealplaner. Slike planer er normalt kommet til etter en omfattende og grundig prosess, og vesentlige planforutsetninger bør ikke fravikes ved enkeltdispensasjoner. En rekke slike dispensasjoner vil kunne innebære en uthuling av en plan, noe som vil svekke planens betydning som styringsmiddel og gjøre planverket lite forutsigbart. Kommunen må vurdere omsøkte tiltak særlig når det gjelder avvik fra kommuneplanens bestemmelser om maks areal og høyder for garasjer, og herunder særlig vurdere konsekvenshensyn. Uttalelsen ligger som vedlegg til saken, og det vises til disse i sin helhet. Fagleder miljø og landbruk i Søgne kommune: har ingen merknader. Vest-Agder fylkeskommune har ikke uttalt seg til saken inne fristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Tiltakshaver driver vedhugst på hobbybasis og har behov for lokale til traktor med tilhørende utstyr. I tillegg har tiltakshaver en del verkstedsutstyr, og trenger lokale til oppbevaring og bruk av dette. Personlige forhold kan vektlegges ved dispensasjonsvurdering, men skal ikke tillegges avgjørende vekt. Administrasjonen har forståelse for tiltakshavers behov for oppbevaring under tak for traktor og utstyr. Omsøkt plassering er 17 meter fra nærmeste bygg som for øvrig er tiltakshavers egen bolig. Den er også plassert 5 m fra nærmeste grense. Plasseringen er i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, og vi kan ikke se at plassering medfører noen ulemper for nabo. Avstanden til vassdrag er 35 40 meter. Mellom vassdrag og garasjen går det en intern gårdsvei som bidrar til at tiltaket ikke vil oppleves som et inngrep i strandsonen rundt vannet. Det er av positiv karakter at garasjen ikke kommer nærmere vannet enn det veien er. Det vises for øvrig til at det er gjennomført tilsvarende tiltak på flere andre eiendommer i området i den senere tid. Det er ikke vist til konkrete saker og eiendommer, men vi ser at det er gitt tillatelse til oppføring av garasje på GB 34/48 Liane, i september 2017. Plan- og miljøutvalget ga i den saken dispensasjon for oppføring av garasje i to etasjer, med et bruksareal på 86 m², og et bebygd areal på 62 m². Det påpekes at administrasjonen innstilte på å avslå søknaden. Det er vist til flere tilsvarende saker i saksutredningen. Området som ønskes benyttet til garasje er i dag en skråning med krattskog. Det er ikke forekomster av naturtyper og arter som naturmangfoldloven er satt til å ivareta særskilt. Omsøkt plassering er etter vårt skjønn beste plassering under gjeldende forutsetninger. Garasjen legges inn i terrenget, og den blir ikke eksponert på noen uheldig måte. Ut fra de tegninger og kart som foreligger, anses garasjen tilpasset terreng og omkringliggende bebyggelse på en god måte. Kommuneplanens begrensning er etter søkers skjønn ikke tilpasset det å bo landlig til, og å ha behov for garasje til oppbevaring av traktor med utstyr og verkstedlokale. Tiltaket anses ikke å være i strid med de hensyn kommuneplanen er satt til å ivareta. Fordelene for tiltakshaver er
betydelige ved at utstyr og reparasjoner kan holdes innendørs. Fordelene vurderes til å være betydelig større enn ulempene ved innvilgelse av dispensasjon. Det har fremkommet politiske signaler på at man må kunne skille mellom garasjer i tettbygde og spredtbygde strøk. Som nevnt over har administrasjonen forståelse for at det er ønskelig å lagre maskiner og utstyr under tak. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om oppføring av garasje i to etasjer. Tiltaket er i strid med flere punkter i kommuneplanen, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og eiendommen er avsatt til LNF-formål. Planen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Omsøkte eiendom er ubebygd, men tiltakshaver eier også naboeiendommen hvor han har sin bolig. I tillegg til bolig, er det gitt tillatelse til oppføring av to garasjer på denne eiendommen. Den ene garasjen er godkjent i 1978 med et bebygd areal på 40 m², mens den andre garasjen ble godkjent i 1992, og med et bebygd areal på 72 m². Begge er godkjent med én etasje. I tillegg til disse to garasjene, er det garasje i boligens 1. etasje.
Når det gjelder garasjen som ble godkjent i 1992, ser vi av flyfoto at denne har fått to tilbygg som ikke er omsøkt og godkjent. Dette må følges opp i egen sak. Målt i flyfoto ser det ut til at disse har et samlet areal på ca. 55 m² BYA. Tiltakshaver har dermed godt med garasjeplass allerede, men dette er altså på naboeiendommen til den her omsøkte eiendom. Gjennom argumentene i søknaden knytter behovet for garasjeplass seg imidlertid til hjemmelshaver, og ikke til eiendommen. Det er flere dispensasjonsforhold i denne saken, og vi vurderer hvert forhold for seg. Avstand til vannet: Hensynet bak bestemmelsen er å sikre at det ikke bygges for nært inntil vann og vassdrag, og på den måten verne randsonene mot disse. Det skal også sikre mulighet for allmenn ferdsel langs vann og vassdrag. Garasjen plasseres her lengere vekk fra vannet enn eksisterende gårdsvei, og omtrent i samme avstand som eksiterende bebyggelse på naboeiendommene. Vi kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Formålet i kommuneplanen: Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til LNF-formål, og hensynet bak formålet er å ivareta interesser innen landbruk, natur, og friluft. Administrasjonen kan ikke se at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Eiendommen har ingen funksjon som landbruksareal, og beliggenheten innbyr ikke til natur- og friluftsopplevelser. Det finnes ikke mulighet for alternative plasseringer på eiendommen som ikke vil kreve dispensasjon fra formålet. Plankrav: Kommuneplanens bestemmelser 2, sier er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. Garasjen er et tiltak som faller inn under PBL 20-1 a. Hensynet bak plankravet er å skape forutsigbarhet og sikre at utbygging skjer på en strukturert og planmessig måte. En plan skal ivareta vei, vann- og avløp, bygningsutforming, konsekvenser for barn og unge, helse, miljø og sikkerhet for å nevne noe. Det søkes nå om oppføring av en garasje i nær tilknytning til tiltakshavers bolig, og med tanke på dette konkrete tiltaket, kan vi ikke se at utarbeidelse av plan vil endre noe i forhold til arealdisponeringen i området.
Utforming av garasjer: Det ligger i kommuneplanens bestemmelser 5 g. at garasjer skal gis en nøktern utforming, ved at det ikke tillates kvister, arker eller takopplett, og det er satt begrensning på areal, gesims- og mønehøyde. Hensynet bak bestemmelsene er at det ikke er ønskelig med store garasjer som i utforming kan sammenliknes med boliger. Omsøkte garasje har en størrelse som avviker fra bestemmelsen når det gjelder, høyder og størrelse, i tillegg gir de store vindusarealene i 2. etasje assosiasjon til bolig, og en dispensasjon vil kunne føre til en ytterligere uthuling av bestemmelsen i kommuneplanen, og dermed skape uheldig presedens for hele kommunen. Kommuneplanens bestemmelser skal være retningslinjer i LNF-områder, og er sånn sett ikke juridisk bindene, men et klart signal fra kommunestyret til underutvalg om hvordan saker bør behandles. Samtidig må man se til politiske signaler som er fremkommet i flere tilsvarende saker det siste året, hvor det er gitt signaler på at garasjer i landbruksområdet kan være opptil 72 m². Omsøkte garasje har to etasjer, bebygd areal på 69 m², og et bruksareal på ca. 104 m², og strider da med kommuneplanens bestemmelser. Også møne- og gesimshøyde er større enn det bestemmelsen hjemler. Administrasjonen mener at vinduene i fasade mot øst, samt dør og vindu i fasade mot vest, medfører at garasjen får et uttrykk lik bolig, og at dette er vesentlig i strid med hensynet bak bestemmelsen. Vi mener likevel at dette ikke er tilstrekkelig for å avslå søknaden, men at dette kan løses ved å stille et vilkår i vedtaket om mindre vindusflater. Assosiasjon til bolig forsterkes ytterligere ved at dette er eneste bygning på eiendommen. Etter administrasjonens mening, må antall - og størrelser på - vinduer reduseres til et minimum. Utover dette konkluderer administrasjonen med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av garasje, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Dersom dispensasjon kan gis etter vilkåret i første punktum, må det, i henhold til PBL 19-2 andre ledd andre punktum, videre vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Avstand til vannet: Det anses som en fordel at det ligger en vei mellom garasjen og vannet, og at tiltaket ikke plasseres nærmere vannet enn omkringliggende bebyggelse. Dette vektes tungt i favør av dispensasjon fra dette punktet. Formålet i kommuneplanen: Området er avsatt til LNF-formål, og skal ivareta landbruk- natur og friluftsinteresser. Gjennom uttalelse fra fagleder landbruk og miljø, slås det fast at disse interessene ikke blir skadelidende. Dette er en fordel som vektes tungt. Plankrav: Å kreve utarbeidelse av plan på grunn av det her omsøkte tiltaket, vil ikke være hensiktsmessig i det aktuelle området. Flere av de forhold en plan skal ivareta, er ikke aktuelle for garasjen, og området generelt. Selv om en plan vil kunne endre formålet, vil selve bruken av området ikke endres. Utforming av garasjer: For tiltakshaver vil det være en stor fordel å få plass til traktor, utstyr og maskiner under tak. Dette er imidlertid forhold av privat karakter, og skal ikke vektlegges i vesentlig grad.
Ved å innvilge en dispensasjon, vil det alltid være en mulighet for at dette skaper presedens. Gjennom politisk behandling av flere tilsvarende saker, er det gitt dispensasjoner, som dermed kan skape en forventning om å få innvilget dispensasjon. Det vises til blant annet: Som det fremgår av tabellen, er det gitt flere dispensasjon for økt areal, etasjeantall og høyder, og som er sammenliknbare med her omsøkte garasje. Presedensfare er dermed endret til en mulighet for å påberope seg likebehandlingshensyn. Dette taler i favør av dispensasjon. Det som er spesielt med denne saken, er imidlertid at tiltakshaver allerede har to frittstående garasjer fra før på naboeiendommen hvor han også har bolig med garasje i sokkeletasje. Dette vektes i disfavør av å gi dispensasjon. Annet: Det finnes ikke alternativ plassering som ikke vil kreve dispensasjon, da hele eiendommen er avsatt til LNF-formål. Dersom slikt alternativ finnes, vil det normalt tale helt klart imot dispensasjon. Plasseringen synes å være godt tilpasset terrenget, og de allmenne interesser påvirkes ikke i særlig grad. Dette vektes i favør av dispensasjon. Den største ulempen i en slik sak, anses å være presedensfaren et positivt vedtak kan skape. Denne er imidlertid vurdert over til å være svært liten, det vises til tabell og vurdering over. Etter en samlet vurdering mener administrasjonen at etter ovennevnte er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd andre punktum, kan dispensasjon derfor innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader til søknaden. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon - Garasje - GB 34/41 2 Oversiktskart Røsstadveien, 34-41 3 Situasjonsplan Røsstadveien, 34-41 4 Tegninger Røsstadveien, 34-41 5 Uttalelse til søknad om garasje - GB 34/41 - Røsstadveien 30 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av garasje på GB 34/41