Til: Grimstad kommune Fra: Asplan Viak AS for Block Watne AS Kopi: Block Watne AS Dato: 2014-04-23 Oppdrag: 519395 områderegulering Linnheia boligområde OMRÅDEREGULERING LINNHEIA BOLIGOMRÅDE Uttalelser etter offentlig ettersyn med kommentarer/revisjon 01.04.14 - Innhold A. INNLEDNING - Generelt - Plassering og utforming av nytt rundkjøringskryss - Tiltak langs fv. 420 - Utvidelse av planområdet for areal til midlertidig anleggs- og riggområde B. UTTALELSER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN MED ASPLAN VIAK S KOMMENTARER C. UTTALELSER TIL UTVIDELSE AV PLANOMRÅDET D. ENDRINGER VED REVISJON 01.04.14 E. ENDRINGER VED REVISJONER 09.04.14 OG 23.04.14 A. INNLEDNING Generelt Forslag til områderegulering for Linnheia ble behandlet av Grimstad kommunestyre i møte 28.10.13. Kommunestyrets vedtak og endringene ved revisjon 25.11.13 er beskrevet i eget notat datert 26.11.13. Forslaget til områderegulering har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 07.12.13 27.01.14. Uttalelsene som har kommet inn til Grimstad kommune er oversendt Asplan Viak for kommentar. Uttalelsene ble gjennomgått med vegvesenet i møte 20.02.14 og med kommunens planavdeling i møte 13.03.14. Vegvesenet har avgitt uttalelse til planforslaget i brev av 27.01.14 og i en supplerende e-post datert 24.02.14. Vegvesenet har avgitt uttalelse til meldingen om utvidelse av planområdet, i brev av 21.03.14 til Asplan Viak. Vegvesenet har tidligere i e-post 20.09.13 akseptert at rundkjøringens kjørebanediameter kan reduseres fra 40 m til 36 m. Forslaget som lå ute til offentlig ettersyn viste den opprinnelige løsningen med diameter 40 m. Ved revisjon 01.04.14 er diameteren justert til 36 m. Mange av grunneierne i området har uttalt seg kritisk til planforslaget når det gjelder tiltak langs fv. 420 og til plassering av nytt rundkjøringskryss ved Rønningbakken. Disse temaene er kommentert generelt i egne punkter. De uttalelsene som gjelder tiltak/arealer utenfor planområdet etter revisjon 01.04.14, bortfaller og er ikke gjengitt/kommentert. Asplan Viak AS - asplanviak.no
I notatet er uttalelsene sortert i den rekkefølge de er nummerert av Grimstad kommune. Plassering og utforming av nytt rundkjøringskryss I planprogrammet for reguleringen står følgende om bakgrunnen for at kommunen ønsker å tilrettelegge for en omfattende boligutbygging i Linnheia: «Fram mot år 2035 er det forventet 10 000 nye innbyggere i Grimstad kommune, som utgjør om lag 50 % av dagens innbyggertall. En viktig oppgave for Grimstad kommune er å legge til rette for nye boligområder for å kunne håndtere denne veksten på en god måte. Linnheia boligområde er dermed av stor betydning for å møte denne utviklingen. Den overordnede strategien ved å lokalisere nye boligområder langs hovedkollektivaksen rv 420 mellom Arendal og Grimstad, er miljøhensyn og målsettingen om å redusere klimagassutslipp. Å konsentrere befolkningsveksten til sentrale strøk med et effektivt kollektivtilbud, medfører mindre transportbehov og gir grunnlag for redusert personbiltetthet og bruk. En utbygging med over 1000 nye boliger medregnet Engene, gir også muligheter for å legge til rette for alternative, miljøvennlige energiløsninger. Utfordringen i forhold til å oppnå full effekt av kollektivtilbudet er den relativt store høydeforskjellen mellom riksveien og utbyggingsområdene, og lange interne atkomstveier. Tanken om å legge opp til en busstrase gjennom feltet eventuelt via Engene boligområde, vil bli utredet i den videre planprosessen.» Videre står dette om kriterier for valg av hovedatkomst: «Spørsmål om lokalisering av hovedatkomsten inn i området har vært drøftet med kommunen og vegvesenet. Den påbegynte utbyggingen og det vegnettet som er etablert i Engene boligområde, gjør at en felles hovedatkomst fra rundkjøringen ved Engene kirke må anses som uaktuelt. Vegvesenet har påpekt at en ny rundkjøring på strekningen mellom Fevik og Engene må ses i sammenheng med det overordnede mønsteret for avkjørsler og kryss på fylkesveien, og primært lokaliseres slik at den samtidig sanerer eksisterende kryss og avkjørsler. Rundkjøring med hovedatkomst i vest gir fordeler bl.a. i forhold til myke trafikanter og en eventuell gjennomgående bussforbindelse via Engene, men gir lengre kjørelengde for personbiltrafikken ut og inn av feltet. Hovedatkomst fra ny rundkjøring ved nåværende kryss med Vessøyveien gir mulighet for å komme inn sentralt i området og oppnå en bedre fordeling av trafikken internt i området. Med tanke på at trafikken ut av feltet sannsynligvis vil fordele seg nokså likt mot Arendal og Grimstad, er dette en gunstig plassering og et strategisk punkt i forhold til trafikkavviklingen på fylkesveien. En løsning med rundkjøring i kryss med Vessøyveien kan eventuelt kombineres med en separat gang-/sykkelvei gjennom feltet både i retning mot Fevik og mot Engene boligområde. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 2
Begge de viste alternativene kan komme til å utløse relativt store landskapsinngrep i form av fyllinger og skjæringer. I det videre arbeidet må det vurderes hvordan dette kan løses på en tilfredsstillende måte eller om det finnes andre alternativ som samlet sett gir en bedre løsning.» En rundkjøring i Vessøykrysset vil som nevnt medføre svært store terrenginngrep og et dominerende veianlegg i det bratte terrenget langs vestsiden av fylkesveien. Ved å plassere rundkjøringen og atkomst inn i området ved Rønningbakken, vil traseen bli liggende i et naturlig daldrag uten store sår når anlegget er ferdig gjennomført. Samtidig oppnås målsettingen om kortest mulig transportavstand for trafikk i begge retninger, og gir mulighet for gang-/sykkelvei i samme trase med best mulig effekt for gående/ syklende både til bussforbindelse på fv. 420, til skole og til omkringliggende rekreasjonsområder. Totalt sett mener vi den foreslåtte rundkjøringen og atkomsttraseen medfører begrensede ulemper og interessekonflikter. Et nytt, stort boligfelt med flere hundre nye boenheter vil nødvendigvis medføre endringer for omgivelsene. Et veianlegg via Esketveitveien, som mange foreslår og som Per Soot har beskrevet med kartbilag, vil åpenbart føre til ulemper for andre grunneiere. Og løsningen vil etter vårt skjønn være i strid med kriteriene for lokalisering av boligområdet ved kollektivakse. Oversiktskart Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 3
Kartvedlegg til uttalelse fra Per Soot Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 4
Forslaget om å regulere atkomsten til Linnheia via Esketveitveien, med en ny rundkjøring i kryss Esketveitveien/fv. 420 anser vi som uaktuelt av følgende grunner: - Boligområdet får ikke den direkte tilknytning til kollektivakse, med den miljøgevinst som er en av hovedmålsettingene med denne lokaliseringen. - Medfører vesentlig lenger kjørevei spesielt for trafikk østover på fv. 420. - Medfører etablering av 2 nye store kryss (evt. rundkjøringer begge steder). - Utløser behov for separate gang-/sykkelveitraseer direkte ned til fylkesveien, med trafikksikre kryssinger. - Medfører konflikt med gårdsdrift og viktige jordbruksarealer, og krever omfattende omlegging av eksisterende veinett. - Påstander om et mulig nytt kryss med E18 er så vidt vi kjenner til ikke dokumentert eller forankret i offentlige vedtak eller planer, og kan ikke tillegges vekt. Tiltak langs fv. 420 I planprogrammet står følgende om tiltak for gående og syklende langs fv. 420: «Fylkesveien har separat gang-/sykkelvei langs østsiden. Det kan være aktuelt å regulere eller avsette areal til en framtidig gang-/sykkelvei også langs vestsiden, i tillegg til egen sykkeltrase på begge sider av kjørebanen. Løsninger for myke trafikanter langs den eksisterende fylkesveien, med effektive og trafikksikre tilkoplinger til boligfeltet vil bli utredet i det videre planarbeidet.» Tiltak som gjelder utvidelse av fv. 420 er tatt inn i planforslaget som følge av krav fra Statens vegvesen i meldingsfasen. I møtet med vegvesenet den 20.02.14 ble behovet for og nødvendigheten av de ulike tiltakene drøftet inngående med sikte på å redusere inngrepene i de berørte eiendommene langs fylkesveien. Ved revisjon 01.04.13 er plangrensen mot øst trukket inn til senter av fylkesveien på en del av strekningen gjennom planområdet og deler av gang-/sykkelveien på vestsiden er tatt ut. Vi finner det derfor ikke nødvendig å kommentere hver enkelt av uttalelsene som gjelder utvidelse av fv. 420. Vi legger til grunn at vegvesenet som fagmyndighet har tungtveiende saklige begrunnelser for de trafikksikkerhetsmessige tiltak som de ønsker å regulere/avsette areal til og evt. gjennomføre samtidig med utbyggingen av Linnheia. Utvidelse av planområdet for areal til midlertidig anleggs- og riggområde I uttalelsen fra vegvesenet i brev av 27.01.14 er det stilt krav om at det langs fylkesveien reguleres et område for midlertidig anlegg- og riggområde. Reguleringen skal sikre nødvendig areal i byggefasen, og vil bli tilbakeført til ordinær bruk når veianlegget er ferdig. Melding om utvidelse av planområdet ble sendt til de berørte grunneierne ved brev av 14.03.14 med uttalefrist 31.03.04. Merknadene er kommentert i punkt C. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 5
B. UTTALELSER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN MED ASPLAN VIAK S KOMMENTARER Hovedinnholdet i uttalelsene er gjengitt og kort kommentert av Asplan Viak (i kursiv). 1 Grimstad Idrettsråd v/brit Ingebjørg Fossli Brev datert 28.01.14 Utbygging av området Engene Linnheia vil bidra til at det i framtida kan bli bortimot 20 000 mennesker på Fevik Nedenes. Dette vil kreve et areal på mellom 30 og 40 daa til idrettslige formål bl.a. idrettshall, kunstgressbane, parkering mv. Idrettsrådet har pekt på et område på sør-/østsiden av fv. 420, på strekningen mellom Engene kirke og Vessøyveien, på sørsiden av Vessøykollen. Hvilke arealer som er mest aktuelle å gå videre med, er imidlertid kommunen nærmest til å vurdere på basis av deres kjennskap til reguleringsformål og interesser. Idrettsrådet peker også på mulighetene for å etablere et sammenhengende nett av turløyper og at det bør etableres en sti langs kommunegrensa ned til fv. 420 med en sikker kryssing over fylkesveien. Vi mener behovet for framtidige idrettsanlegg i denne delen av kommunen bør ses på i en overordnet sammenheng og evt. vurderes i forbindelse med revisjon kommuneplanen. Området mellom Vessøyveien og Østre Vessøy 2. Helge Normann Jørgensen, Birketveit, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 27, 112, 119 Brev datert 23.01.14 Jørgensen mener ny rundkjøring som foreslått svekker trafikksikkerheten i området og at den vil medføre problemer i forbindelse med transport med store kjøretøyer til og fra hans eiendom. Birketveit 62 (planforslag revidert 01.04.14) Jørgensen støtter forslaget om at rundkjøringen bør flyttes vestover og plasseres i forlengelse av Esketveitveien. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 6
Rundkjøring vil medføre fartsreduksjon og generelt øke trafikksikkerheten på strekninger med kryssinger, avkjørsler mv. Vi kan ikke se at rundkjøringen vil påvirke inn- og utkjøring til og fra eiendommen tilhørende Jørgensen. Det henvises for øvrig til kommentarene foran. 3. Bjørn Inge Jørgensen. Langestrand 15, 4879 Grimstad Eier av gnr. 60/bnr. 120 Brev datert 23.01.14 Ønsker/forlanger at ny plassering av rundkjøring skal utredes og vurderes. Det er opplyst både av kommunen og Asplan Viak at det er brukt mye tid og ressurser på finne fram til den beste plasseringen. Dette har ikke Jørgensen sett eller hørt noe om. Rundkjøringen bør flyttes et par hundre meter mot vest slik at den blir liggende i forlengelsen av Esketveitveien og at bredden på traseen (fv 420?) krympes maksimalt. Jørgensen mener at fordelene med dette er: - vesentlig færre sterkt berørte naboer - vesentlig bedre oversikt inn i og ut av rundkjøringen - fordel for myke trafikanter - undergang rett vest for plassering av rundkjøringen - styrker grunnlaget for næringen på Fevik - naturlig fremtidig avkjørsel mot E18, der det mye sannsynlig vil komme en påkjørsel i framtiden. Det vises til kommentarene foran. 4. Arendal kommune, Plan, byggesak, utvikling og landbruk Brev datert 24.01.14 ref.: 2011/9599-B Arendal kommune viser til at boligområdene innenfor Linnheia vil få to atkomstmuligheter når den nye rundkjøringen og atkomstveien fra Birketveit er etablert. I mellomtiden vil trafikken gå gjennom Engene, noe som kan være belastende for boligområdet. Arendal kommune mener det bør settes et tak på hvor mange boenheter som kan bygges før det stilles krav om opparbeiding av rundkjøringen på Birketveit. Det legges opp til en sammenhengende grønnstruktur med tursti gjennom områdene F5, F7 og F10. Det er en fordel dersom den grønne korridoren planlegges videre nordover, slik at de nye byggeområdene kan knyttes til eksisterende boligområde på Vestre Nedenes. Reguleringsbestemmelsene bør endres til også å omfatte F8 og F11. Opparbeidelse av tursti bør sikres gjennom rekkefølgekrav. Planforslaget legger opp til at boligene i Linnheia nord skal kunne benytte samleveien gjennom Engene i perioden fram til ny hovedatkomst o_kv2 er etablert fra syd. Permanent regulering av kjøreretning/-mønster for beboerne både i Engene og Linnheia må evt. gjennomføres ved skilting eller fysiske tiltak. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 7
Ved revisjon 01.04.14 er tatt inn rekkefølgebestemmelse som fastsetter at inntil 175 boliger kan benytte samleveien gjennom Engene fram til atkomstvei o_kv2 er etablert (forslaget til detaljregulering for Linnheia Nord inneholder 168 boenheter). Kravet om opparbeidelse av tursti utvides til også å gjelde o_f8/a_l2 og o_f11. 5. Egil André Mortensen/Kristina Løvendahl, Birketveit 128, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 82 Brev datert 27.01.14 Bortfaller. 6. Birketveit 120 AS, Birketveit 128, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 93 Brev datert 27.01.14 Bortfaller. Uttalelsene fra Egil André Mortensen og selskapet Birketveit 120 AS gjelder utvidet bruk av avkjørsel markert på kartutsnittet. Utsnitt av planforslag revidert 01.04.14 7. Statens vegvesen Brev datert 27.01.14 Uttalelsen fra Statens vegvesen er gjennomgått med vegvesenet i møte 20.02.14. Etter møtet har vegvesenet i e-post 24.02.14 justert/supplert sin uttalelse. Uttalelsene fra vegvesenet er imøtekommet ved revisjon 01.04.14. 8. Grimstad kommune, Helsetjenesten, Barnas representant Brev datert 27.01.14 Mener det er veldig bra at tilfredsstillende skolevei skal sikres allerede fra første bolig bygges. Skoleveien må kunne brukes av sykler og barnevogner, må være lyssatt og brøytes om vinteren. Det må legges til rette for at gående og syklende kan komme seg effektivt og sikkert ned til busstopp ved fv. 420 og i retning Grimstad og Arendal, da beboerne i feltet naturlig vil forflytte seg i begge retninger. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 8
Det er viktig å sikre grønne korridorer og stiforbindelser gjennom Engene og Linnheia til stinettet ved Tingstveit og Birketveit. Det bør vurderes å bruke traseen til den midlertidige skoleveien som en mulighet til å få lyssatt turdrag ut til Esketveiveien og dermed påkopling til løysløypa på Fevik. Linnheia/Engene blir en ny bydel, forholdsvis langt fra etablerte anlegg for idrett, kultur og rekreasjon. Det blir svært viktig at nærmiljøanlegget og lekeplassene som planlegges blir av høy kvalitet og attraktive for alle aldersgrupper. Uttalelse fra Barnas representant er så vidt vi kan se imøtekommet i reguleringsforslaget. Det er utbyggers intensjon å legge til rette for et sammenhengende turveinett i området. 9. Einar Sætra/Tore Sætra Eier av gnr. 60/bnr. 30 Brev datert 27.01.14 Protesterer mot utvidelse av fv. 420. Planlagt gang-/sykkelvei tar ca. 7 meter av over en strekning på 75 meter. Regulert vei skjærer så vidt litt av beboelseshuset. Gnr. 60/bnr. 30 (planforslag revidert 01.04.14) Det vises til at Engene bolig-område er regulert med ca. 500 boliger uten krav om utvidelse av fv. 420. Dagens vei vil ha kapasitet i overskuelig framtid og må legges til grunn i reguleringsplanen. Tilsier framtidig samfunnsutvikling at man må utvide fv. 420 må dette gjøres i en helhetlig plan for fv. 420 mellom Arendal og Grimstad og ikke med en klattregulering som i dette tilfellet. Forslag til endringer ved revisjon 01.04.14 imøtekommer delvis merknadene fra Einar og Tore Sætra. 10. Rita og Øystein Løvendahl, Birketveit 119, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 49, 56 Brev datert 24.01.14 Ønsker at planen gir større fleksibilitet når det gjelder fordeling av ulike typer bolig-bebyggelse, både av hensyn til markedet og for å kunne utvikle boligområder med variasjon for ulike beboergrupper. Gnr. 60/bnr. 49 (planforslag rev. 01.04.14) Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 9
Begrensningen knyttet til andelen frittliggende eneboliger bes økt fra maksimalt 10 % til maksimalt 40 %. Ber videre om at område B9 utelates fra rekkefølgekravet i punkt 8.7. B9 har en beliggenhet som gjør at det ikke er naturlig for beboere innenfor området å benytte seg av aktivitetsområdet a_n1. Ønsket om større fleksibilitet i forhold til valg av boligtyper er ikke etterkommet. Prinsippet bør gjelde likt for alle delområder innenfor områdereguleringen. Forslaget om å utelate område B9 i rekkefølgekravet i punkt 8.7 er etterkommet. 11. Helge Fjone, Birketveit 77, 4870 Fevik eier av gnr. 60/bnr. 37, 122, 123 Brev datert 24.01.14 Gnr. 60/bnr. 37 (planforslag rev. 01.04.14) Det vises til de generelle kommentarene foran. Parsellene 60/122 og 123 inngår i område B2 og må utvikles som del av dette området, med en sammenhengende, tett utnyttelse i tråd med de føringene som er gitt for utnyttelse av området. 12. Anne M. V. Homme Birketveit 55 Eier av gnr. 60/bnr. 43 Brev datert 24.01.14 Protesterer mot utvidelse av fv. 420 med gang- /sykkelvei på begge sider. Mener at parsellene 60/122 og 123 (vist med blå ring) bør reguleres til tradisjonell enebolig-bebyggelse, med utnyttelsesgrad som fastsettes i detaljreguleringen. Eneboligene vil bli liggende naturlig mellom eksisterende eneboligbebyggelse og område B1 som ble vedtatt avsatt til tradisjonell eneboligbebyggelse. Birketveit 55 (planforslag rev. 01.04.14) Mener forslaget om å legge rundkjøringen i Rønningbakken er helt unaturlig og vil føre til store naturinngrep og være til stor sjenanse for alle beboere i området. Det vil være mer naturlig å legge ny rundkjøring i eksisterende kryss i bunnen av Trålumbakken. Dette må være den aller beste løsningen med tanke på økt handel på Fevik og i Grimstad sentrum og med tanke på langsiktig planlegging med mulighet for utbygging mot Esketveit og eventuell påkopling på E18. Og færre boliger vil bli berørt. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 10
Det vises til kommentarene foran. 13. Eikeli Trebåtbyggeri/Esther og Odd Bjørn Jørgensen, Gml. Birketveitveien 16, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 25, 64, 97, 121 Brev datert 26.01.14 Ber om at en smal parsell av eiendommen avsatt til LNF-område reguleres til boligformål. Har en periode hatt behov for mer plass rundt verkstedet til oppbevaring og lagring av båter og utstyr. På sikt vil det imidlertid bli vanskelig å videreføre den lille bedriften og ser det derfor som en stor økonomisk trygghet dersom det gis mulighet for at det aktuelle området kan bebygges med 2 3 boliger. Området er utilgjengelig og kun mulig å anlegge atkomst gjennom egne eiendommer. Gnr. 60/bnr. 25 (planforslag rev. 01.04.14) Området som er opparbeidet i tilknytning til båtbyggeriet er ved revisjon 01.04.14 avsatt til boligbebyggelse (nytt område Bf2b), med mulighet for oppføring av inn til 3 boliger med atkomst fra Gamle Birketveitveien. 14 Jan Osuld Henningsen Eier av gnr. 60/bnr. 48 Henningsen er bekymret for overvannsproblematikken på jordene. Det er i dag problemer med å få ut vannet etter flom på grunn av lite fall mot utløp til sjø. Grunnen mellom Linnheia og sjøen er veldig ustabil med blåleire slik at åpne grøfter gror fort igjen. Hvem skal vedlikeholde grøftene i framtida? Planlagt gang-/sykkelsti vil ta en del av matjord, noe Henningsen mener er unødvendig. Han har fra før manko på jord og trenger all den jorda han har. Opplegg for bortledning av overvann vil bli planlagt i forbindelse med teknisk prosjektering. Det forutsettes at utbyggingen av Linnheia ikke skal medføre mer oppsamling av overvann enn dagens situasjon. Når det gjelder utvidelse av fv. 420 er planer for dette tatt ut av områdereguleringen. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 11
15. Byggforum AS v/vegard Hals, Birketveit 90, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 52 Brev datert 25.01.14 Bortfaller. 16. Vegard Hals, Birketveit 90, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 40 Brev datert 25.01.14 Bortfaller. 17. Fellesbrev undertegnet av 15 oppsittere Brev udatert (mottatt av Grimstad kommune 24.01.14) Protesterer mot utvidelse av fv. 420. Det vises til kommentarene foran. 18. Oddbjørn Dahl Guttormsen, Birketveit 85, 4870 Fevik Brev udatert (mottatt av Grimstad kommune 24.01.14) Protesterer mot utvidelse av fv. 420. Forslaget med gang-/sykkelvei langs vestsiden vil beslaglegge det meste av hagen foran huset og medføre at støyskjermen må fjernes. Avstand mellom sideareal og nærmeste hushjørne blir kun 23 centimeter. Birketveit 85 (planforslag rev. 01.04.14) Ved revisjon 01.04.14 er gang-/sykkelveien nordover fra rundkjøringen avsluttet ved nåværende avkjørsel til eiendommen. Ved evt. utbygging må gang-/sykkelveien etableres fram til regulert felles avkjørsel til område Bf5. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 12
19. Robert Larsen, Birketveit 70, 4870 Fevik Eier av gnr. 60, bnr. 17 Brev datert 12.01.14 Protesterer mot planforslaget på grunn av helsemessige forhold og mener planen bl.a. vil føre til stress, allergi på grunn av veitrafikkstøv, redusert trygghet og tap av privatliv og eiendom. Gnr. 60, bnr. 17 (planforslag rev. 01.04.14) Det vises til kommentarene foran. 20. Arnor Nilsen, Birketveit 75, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 10 Brev udatert Protesterer mot utvidelse av fv. 420 og krever at planen tegnes om. Rundkjøringskrysset bør flyttes mot vest fra Rønningbakken til Esketveitveien. Da vil så godt som ingen eiendommer bli skadelidende og skape en sikker og grei vei mot Fevik, med mulighet for en enkel påkopling til E18. Gnr. 60, bnr. 10 (planforslag rev. 01.04.14) Det vises til kommentarene foran. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 13
21. HELP Forsikring ASv/adv. Joachim Berge-Bang På vegne av eierne av gnr. 60/bnr. 99 adresse: Birketveit 57, 4870 Fevik Brev datert 22.01.14 Anfører at det er brukt feil benevnelse på eiendommen i plandokumentene og at Christiansen som følge av dette ikke har fått informasjon om planen tidligere. Birketveit 57 (planforslag rev. 01.04.14) Planforslaget får omfattende konsekvenser for eiendommen noe som ikke er tilstrekkelig utredet i det foreliggende planforslaget. Det framstår som åpenbart at kommunen må ekspropriere deler av Christensens eiendom. Det er derfor overraskende at eierne ble kjent med inngrepet uten at kommunen har tatt kontakt på forhånd og uten at det har vært avholdt befaring. Inngrepene i eiendommen kan ikke aksepteres. Planforslaget vil medføre at eiendommens verdi blir vesentlig forringet, uteområdene vil knapt kunne benyttes og tiltakene føre til redusert livskvalitet for eierne. Dersom rundkjøringen skal beholdes der den ligger syntes den eneste mulige løsning at kommunen erverver eiendommen. Birketveit 57 sett fra syd I grunnkartet fra kommunen er eiendommen oppgitt med gnr./ bnr. 60/26, noe som forklarer at eierne ikke tidligere har fått informasjon om planen. Utbygger er for øvrig innforstått med at eiendommen blir berørt mht. sjenanse og ulemper, noe som evt. må ses i sammenheng med grunnerverv. Utsnitt som viser berørt areal av eiendommen 60/99 (før revisjon 01.04.14) Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 14
22. Per Soot, Birketveit 78, 4870 Fevik Brev datert 20.01.14 Fremmer 2 forslag til atkomst til Linnheia: 1. Rundkjøring i bunnen av Trålumbakken, Esketveitveien opp til Hålandslia, T-kryss ved Hålandslia og ny vei fra Hålandslia til Løkka og videre fram til rideløypa og inn i området. 2. Atkomst fra Vessøykrysset langs hellingen mot nordøst til traseen møter stien fra Mikkelshave. Birketveit 78 (planforslag rev. 01.04.14) Det vises til kommentarene foran. 23. Per Soot, Birketveit 78, 4870 Fevik eier av gnr. 60/bnr. 92, 118 Brev datert 20.01.14 Viser til melding om planarbeid for utvidelse av planområdet i brev av 09.01.12. Påpeker at de ikke fikk anledning til å uttale seg til forslaget før fristen for merknader gikk ut den 15.02.12. Merknaden som likevel ble sendt lå ikke ved sakspapirene til teknisk utvalg og kommunestyret. Det stilles spørsmål om dette er en saksbehandlingsfeil. Det framheves at det er fattet vedtak om plassering av rundkjøring på bakgrunn av et planforslag som de som blant de mest berørte, ikke fikk gjort merknader til. En rundkjøring på Rønningbakken vil føre til at eiendommen blir beskåret og dermed til mer trafikkstøy og innsyn. I planforslaget fra Block Watne er det ikke nevnt noe om ulemper ved forslaget, bare fordelene. Den avgjort beste og mest framtidsrettede løsningen vil være atkomst via Esketveiveien og Løkka. Selv om jordvernhensyn har stått i veien for dette alternativet går det an å se på dette på nytt med friske øyne. Hvor sterkt skal jordvernet stå veiet opp mot de samfunnsmessige fordeler og ut fra likhetsprinsippet? Det må innføres rekkefølgebestemmelser om avbøtende tiltak mot ulemper som grunneiere/beboere påføres som følge av ny rundkjøring. De avbøtende tiltakene må utarbeides i samarbeid med de berørte og være på plass før rundkjøringen tas i bruk. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 15
Bildene under viser området som Per Soot m.fl. foreslår å legge traseen for atkomst til Linnheia boligområde. Pilen markerer punktet der Per Soot foreslår å etablere nytt T-kryss, med ny vei mot venstre Feltet viser omtrent traseen som Per Soot foreslår som ny trase for atkomst til Linnheia (bredden mellom de markerte linjene er ikke avsatt med mål) Traseen er vist videre gjennom dette området Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 16
Den traseen som Per Soot foreslår vil medføre betydelige inngrep i landbruksarealer (jordbruk og husdyrhold), som med stor sannsynlighet vil føre til innsigelse fra landbruksmyndighetene. Forslaget forutsetter nytt kryss (evt. rundkjøring) med Esketveitveien og ny gang-/sykkelvei langs Esketveitveien ned til fv. 420, som også vil beslaglegge landbruksjord. Det vises for øvrig til de generelle kommentarene foran. 24. Fellesskriv med 16 underskrifter Brev datert 13.01.14 Plassering av rundkjøring ved Rønningbakken er det dårligste alternativet på strekningen mellom kryss med Vessøyveien og Trålumsbakken. En rekke beboere/grunneiere vil få sine eiendommer beskåret og verdimessig redusert med en forringelse av boforholdene som økonomiske erstatninger ikke kan veie opp for. Rundkjøring ved Rønningbakken vil ikke være god nok med tanke på sikker skolevei. Rundkjøringen her vil heller ikke ha noen nytteverdi i forhold til veksten som naturlig vil komme på Fevik for øvrig. Det foreslås at kommunen tar forslagene om rundkjøring i bunnen av Trålumbakken og i Vessøykrysset opp til ny vurdering. Det vises til kommentarene foran. 25 Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen Brev datert 21.01.14 Fylkesmannen vurderer det som positivt at det er lagt inn hensynssone rundt de største, markante toppene i landskapet, for å sikre en god landskapsmessig tilpasning. Miljøvernavdelingen bemerker det grundige arbeidet som er gjort med landskapsanalyse i området, noe som gir en god illustrasjon av planlagt utvikling i området. For område for bolig/forretning/barnehage må det settes arealkrav i bestemmelsene slik at området ved utnyttelse til handel forholder seg til den nylig vedtatte regionalplanen for senterstruktur og handel. Det er uheldig at områdereguleringen åpner opp for at arealkravet kan fravikes og ber om at punkt 3.2.1b tas ut. De endringer som fylkesmannen anbefaler er tatt inn i bestemmelsene ved revisjon 01.04.14. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 17
26 Bente Gran, Gml. Birketveitvei 2, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 60 Brev datert 19.01.14 Planforslaget medfører at tar mye av tomta og kun 3 meter fra hus til veiareal. Mener at kommunen burde ha visst om dette da det ble gitt tillatelse til å bygge huset opp igjen etter brann og spør om hvorfor dette ikke da ble stoppet. Ønsker at kommunen kjøper huset. Gml. Birketveitvei 2 (planforslag rev. 01.04.14) Deler av eiendommen må erverves i forbindelse med gjennomføring av ny gang-/sykkelvei. Gang-/sykkelvei er regulert men gjennomføring er ikke fastsatt ved rekkefølgekrav. Erstatning og ønsket om innløsning av hele eiendommen må vurderes når det er aktuelt å gjennomføre veiutvidelsen. 27 Arne Bjørn Knutsen, Birketveit 44, 4870 Fevik Eier av Birketveit 31 Skjema for offentlig høring datert 21.01.14 Ser at går gjennom huset og tomten regulert som friområde og ønsker tomten innløst eller byttet mot et nytt. Birketveit 31 (planforslag rev. 01.04.14) Eiendommen må erverves i forbindelse med gjennomføring av ny gang-/sykkelvei. Gang- /sykkelvei er regulert, men gjennomføring er ikke fastsatt ved rekkefølgekrav. Innløsning må skje senest når det er aktuelt å gjennomføre veiutvidelsen. Jfr. bestemmelsene i plan- og Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 18
bygningslovens 15-2 og 15-3 om hhv. grunneiers rett til å kreve innløsning og erstatning ved tap ved reguleringsplan. 28 Gunhild Loftskjær, Gamle Birketveitveien 26, 4870 Fevik Brev datert 13.01.14 Bortfaller, jfr. punkt 32. 29. Maren og Ragnar Juliussen, Gml. Birketveitveien 25, 4870 Fevik Eier av gnr. 60/bnr. 25 Brev datert 13.01.14 Bortfaller, jfr. punkt 32. 30. Grimstad kommune, Kommunaltekniske tjenester v/geir Knudsen Notat datert 10.01.13 Overvann vil måtte dreneres til Allemannsbekken eller mot bekken som renner over Saulene. I arbeidet med klassifiseringen av dette vassdraget (Allemannsbekken) og foreslåtte tiltak i nedslagsfeltet er det sagt at nye tette flater ikke må etableres uten at det anlegges fordrøyningsmagasin for å redusere/forskyve flomtoppene. Tilført overvannsmengde i l/s til området som blir drenert med pumpene på Saulene må ikke økes. Det er forutsatt ved utarbeidelse av forslaget til områdereguleringen, at overvann fra området må forsinkes og utjevnes ved ett eller flere fordrøyningsmagasin. Løsninger for dette vil bli planlagt og dimensjonert i forbindelse med teknisk prosjektering. Mener g/s-vei langs vestsiden av fv. 420 bør føres helt bort til kommunegrensen og at det etableres en turvei/snarvei fra boligfeltet ned til fylkesveien, som vil bli korteste vei til busstopp for mange husstander. Det bør også tas med busstopp i retning Arendal. Forslaget om å føre en sti ned i området til langs kommunegrensen er vurdert men frafalt på grunn av faren «ukontrollert» kryssing over fylkesveien. Så vidt vi har forstått ønsker ikke vegvesenet å legge til rette for kryssing i plan på strekningen. Utbygging av Linnheia vil innebære en helt ny bydel og viktig at det blir etablert gode og trygge ferdselsårer fra boligområdene til de attraktive sjønære arealene mellom Hasseltangen og Storesand. Både Vessøyveien og veien fra Engene kirke må få g/s-vei fra fv. 420 og fram til avkjørsel til Haugenes. Overordnede infrastrukturtiltak utenfor planområdet må etter vårt skjønn etableres uavhengig av utbyggingen av Linnheia. Linnheia er avsatt til boligformål i kommuneplanen uten forutsetninger om samtidig gjennomføring av store tekniske anlegg utenfor planområdet. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 19
Anlegg for ball-lek bør ha kunstgress og lys for maksimal kapasitet. Forslaget til områderegulering inneholder ikke detaljerte krav til utforming av aktivitetsområdet. Etablering av ballbane med kunstgress vil bli vurdert ved detaljprosjektering i forbindelse med gjennomføring. Det må vises en overordnet plan for håndtering av vann og avløp i planområdet. Behov for trykkforsterkning på vann må vurderes. Tekniske planer vil bli utarbeidet i forbindelse med utbygging. Ved prosjektering av første byggetrinn vil det være aktuelt å utarbeide en grovmasket helhetlig teknisk plan for området. Behov for storbilparkering må vurderes. Veier må dimensjoneres etter Grimstad kommunes nye veinormal. Anlegg for storbilparkering krever store asfalterte flater som legger beslag på viktige utbyggingsarealer og som ofte er lite benyttet og «forfaller» til sjenanse for omgivelsene. Etter vårt skjønn er det ikke hensiktsmessig å legge til rette for at vogntog og trailere skal trafikkere inn i boligområdet. I planen er veier dimensjonert iht. de veinormalene som gjaldt på det tidspunktet planforslaget ble utarbeidet. 31. Arendal kommune, Kommunalteknikk og geodata v/per Christian Nyhus e.post datert 17.01.14 Det er ønskelig at veien gjennom Engene og Linnheia har samme standard, for å ta godt unna gjennomgangstrafikken. Veiene er regulert med utgangspunkt i de standard dimensjoneringskrav som gjelder i hver av kommunene. Veibredder gjennom Engene er opprettholdt for traseen gjennom byggeområdene B11 og B12 fram til grøntdraget o_f7 o_f8. 32. Maren og Ragnar Juliussen Gml. Birketveitvei 25 og Gunhild Loftskjær Gml. Birketveitvei 26 Brev datert 27.02.14 Trekker tilbake sine klager på reguleringsplanen. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 20
C. UTTALELSER TIL UTVIDELSE AV PLANOMRÅDET I uttalelsen fra vegvesenet i brev av 27.01.14 er det stilt krav om regulering av midlertidig anleggs- og riggområde langs fv. 420 på strekninger hvor det er planlagt utvidelse/tiltak. Dette medfører at planområdet må utvides på østsiden av fv. 420 på strekningen gjennom planlagt nytt rundkjøringskryss. Melding om utvidelse av planområdet iht. plan- og bygningslovens 12-8 ble sendt berørte grunneierne ved brev av 14.03.14, med uttalefrist 31.03.04. Følgende merknader er mottatt: 1. Statens vegvesen Brev datert 21.03.14 Vegvesenet mener at plangrensen ikke bør trekkes over boligene på gnr. 60/bnr. 112 og foreslår at plangrensen trekkes nærmere rundkjøringen med 20 30 meter. Tas til etterretning. 2. Per Soot, Birketveit 78, 4870 Fevik eier av gnr. 60/bnr. 92, 118 Brev datert 22.03.14 Soot skriver at han er sterkt i mot en rundkjøring på Rønningbakken og oppfordrer Asplan Viak og Grimstad kommunen om seriøst og utrede de alternative plasseringer som er nevnt tidligrere (via Esketveitveien eller Vessøykrysset). Når det gjelder vegvesenets krav om større areal er Soot svært opptatt av heia/fjellet på eiendommen er blir tatt vare på og som er den viktigste buffer/skjerm mot trafikkstøy og innsyn. Soot forventer at planlegger og planeier har forståelse for kravet om at skjermingen mot trafikkstøy og innsyn ikke må reduseres, men snarere blir forsterket i forbindelse med etablering av ny rundkjøring. Forslaget om vei til Linnheia via Esketveitveien strider etter vårt skjønn med hovedmålsettingen om å knytte området direkte til fylkesveien med sikte på å øke kollektivbruken. Traseen vil dessuten medføre en lengre kjørevei (mellom 0,5 og 1,0 km) for trafikk fra/mot øst. Evt. tiltak som kompensasjon for at deler av kollen fjernes, må avklares i forbindelse med grunneierv. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 21
3. Fylkesmannen i Aust-Agder, Miljøvernavdelingen Brev datert 25.03.14 Fylkesmannen finner det positivt at areal som ikke medgår til selve tiltaket eller til skråninger/skjæringer tilbakeføres til tidligere bruk, og har utover det ingen merknader til utvidelsen. Tas til etterretning. 4. Robert Larsen Birketveit 70 4870 Fevik Brev datert 27.03.14 Robert Larsen gjentar sine tidligere innvendinger mot rundkjøringen og atkomsten til Linnheia og påpeker at fjellet mellom hans hus og fylkesveien skjermer mot boligen og det private utearealet og demper støy fra veien. Larsen er også bekymret for skader på huset ved sprengningsarbeid. Det vises til kommentarene foran. Når det gjelder fjellkollen mellom Larsens bolig og fylkesveien er det intensjonen at den delen av kollen som ikke må fjernes skal bevares for å skjerme mot eksisterende bebyggelse på østsiden. Sprengningsarbeidene bør utføres så skånsomt og presist som mulig slik at den del av kollen som ikke blir direkte berørt av anlegget, kan bli stående. 5. Statens vegvesen Brev datert 15.04.14 Statens vegvesen viser til at planforslaget er revidert den 01.04.14 og den 09.04.14 (plankartet) og trekker tilbake innsigelsen i brev av 27.01.14. Det er en forutsetning at rekkefølgekravet i punkt 8.14 justeres (vegvesenet skriver punkt 8.4, men vi går ut fra at det er en skrivefeil). Punkt 8.14 er justert ved revisjon 23.04.14 D. ENDRINGER VED REVISJON 01.04.14 Etter gjennomgang av uttalelsene etter offentlig ettersyn i møte med vegvesenet den 20.02.14 og med kommunen 13.03.14, er følgende endringer innarbeidet ved revisjon 01.04.14: KARTET Rundkjøringens kjørebanediameter er redusert fra 40 meter til 36 meter. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 22
Planavgrensningen mot øst (langs fv. 420) er trukket inn til senter av fylkesveien, med unntak av på strekningen gjennom kryssområdet. Gjennom kryssområdet er planområdet utvidet med en 10 meter bred sone avsatt med hensynssone (båndleggingssone) anlegg- og riggområde. En tilsvarende båndleggingssone er avsatt langs vestsiden. Planlagt gang-/sykkelvei langs vestsiden av fv. 420 er tatt ut mellom område Bf5 og planlagt busslomme utenfor område B9. Område Bf3 er regulert med atkomst via planlagt gang-/sykkelvei fra Gml. Birketveitveien. Område Bf4 er delt opp i områder Bf4a og Bf4b. Eiendommen gnr./bnr. 60/43 (Bf4a) opprettholder sin avkjørsel fra fv. 420 med en noe justert plassering (med rekkefølgekrav). Nåværende avkjørsel fra fv. 420 til eiendommen gnr./bnr. 60/99 (Bf4b) stenges og ny avkjørsel etableres fra samlevei o_kv2. Alle avkjørsler som forutsettes stengt på kort eller lang sikt er vist med «stengesymbol». Kryss med atkomstvei til område B1 er flyttet noe mot vest. Gang-/sykkelveien mellom område Bf5 og rundkjøringen er opprettholdt. De til sammen 3 nåværende avkjørslene til område Bf5 er samlet i en avkjørsel, med kjørbar g/s-vei mellom de nåværende avkjørselene. Deler av byggegrensesonen i områdene B1 og B2 (inn til 30 meter fra senter fylkesvei) er endret fra byggeformål til grønnstruktur o_f1b og o_f1b. Del av område o_f1a (som i dag er opparbeidet til lagerplass i tilknytning til Eikely båtbyggeri) er omdisponert boligformål med områdebetegnelse Bf2b (med bestemmelser). Tidligere Bf2 er «omdøpt» til Bf2a. Tillatt utnyttelsesgrad er gjennomgått og justert i områdene Bf3, Bf4, Bf5 og Bf6. Det er tatt hensyn til evt. muligheter for utbygging utenfor byggegrensen på 50 meter og til at den eksisterende bebyggelsen innenfor byggegrensen skal opprettholdes. BESTEMMELSENE I bestemmelsene er gjort følgende endringer: I punkt 3.2.1b er følgende avsnitt tatt ut: Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 23
«Kommunen kan ved behandling av forslag til detaljregulering fastsette annen utnyttelse, dersom dette ut fra en samlet vurdering anses hensiktsmessig.» Tidligere punkt 3.2.3 med følgende ordlyd er tatt ut: «Byggegrense mot vei er vist på plankartet. Nærmere krav til disponering av områdene innenfor byggegrensen fastsettes i detaljregulering.» Nytt punkt 3.2.7 med følgende ordlyd: I område Bf2b kan det etableres inn til 3 frittliggende boliger med atkomst fra Gml. Birketveitvei via område Bf2a. Punkt 3.4.1 er utvidet med følgende avsnitt: Ved etablering av forretning skal gjeldende regionalplan for senterstruktur og handel legges til grunn. Nytt punkt 4.1.4 med følgende tekst: Ved gjennomføring tilpasses formålsgrensen til ferdig opparbeidede skråninger og skjæringer. Punkt 5.2.2 er supplert med følgende setning: Nytt punkt 6.10: Tilsvarende stier skal opparbeides gjennom områdene o_f8 og o_f11/a_l2.» Områder avsatt til anlegg- og riggområde kan benyttes midlertidig i forbindelse med gjennomføring av tilstøtende veianlegg. Arealene skal tilbakeføres til tidligere bruk og stand når veianlegget er ferdigstilt. Punkt 8.3 er utvidet med en presisering av hvilke anlegg som skal gjennomføres før samlevei o_kv2 med tilhørende gang-/sykkelvei kan tas i bruk: - Rundkjøring i kryss med fv. 420 med tilhørende gang-/sykkelvei rundt krysset, med tilkopling til eksisterende anlegg på hver side. - Busslomme på sydsiden av rundkjøringen med tilhørende gang-/sykkelvei fra samlevei o_kv2 og til og langs busslomma. - Busslomme på nordsiden av krysset med nødvendig justering av nåværende gang-/sykkelvei og omlegging av avkjørsel til eiendommene gnr./bnr. 60/17 og 60/92. - Ny avkjørsel fra samlevei o_kv2 til område Bf4b og stenging av nåværende avkjørsel fra fv.420. Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 24
I punkt 8.4 er følgende tekst tatt ut: «samt gangfelt over fylkesveien». Punkt 8.5 er supplert med følgende krav: Stier iht. punkt 5.2.2 skal være opparbeidet før første bolig i tilstøtende boligområde tas i bruk. I punkt 8.7 er rekkefølgekravet knyttet til gjennomføring av aktivitetsområdet endret fra B1 B9 til B1 B8. Følgende nye rekkefølgekrav er innført: 8.12 Før det kan utføres vesentlig ombygging/utbygging eller gjenoppføring av bebyggelse i område Bf3, må nåværende avkjørsel fra fv. 420 stenges ved fysiske tiltak og atkomst til området etableres via kjørbar gang-/sykkelvei fra Gml. Birketveitveien. 8.13 Før det kan utføres vesentlig ombygging/utbygging eller gjenoppføring av bebyggelse i område Bf4a må nåværende avkjørsel fra fv. 420 legges om som vist på plankartet. 8.14 Før område Bf5 kan bygges ut med flere enn 4 boenheter må felles avkjørsel fra fv. 420 etableres som vist på plankartet. Nåværende avkjørsler markert med stengesymbol må stenges ved fysiske tiltak. 8.15 Områdene B10 B12 med inn til 175 boenheter kan betjenes via veinettet gjennom Engene boligområde fram til samlevei o_kv2 er etablert fram til områdene. E. ENDRINGER VED REVISJONER 09.04.14 OG 23.04.14 Ved revisjon 09.04.14 er planområdet på østsiden av fv. 420 utvidet noen meter syd for rundkjøringen for å få med hele strekningen av fylkesveien som må legges om i forbindelse med etablering av rundkjøringen. Revidert plankart ble oversendt vegvesenet i e-post 11.04.14. Ved revisjon 23.04.14 er reguleringsbestemmelsenes punkt 8.14 justert slik at punktet nå har følgende ordlyd: «Før område Bf5 kan bygges ut med flere enn 4 boenheter må felles avkjørsel fra fv. 420 være etablert og gang-/sykkelvei fram til rundkjøringen være anlagt som vist på plankartet. Nåværende avkjørsler markert med stengesymbol må stenges ved fysiske tiltak.» PLANBESKRIVELSEN Planbeskrivelsen omarbeides i tråd med vedtatt plan etter behandling i kommunestyret. ******************** Områderegulering Linnheia boligområde, Grimstad kommune 25