Side 1 av 5 Arkivsak: 14/1606 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORESPØRSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSARBEID FOR DELER AV KVARTAL 40 - GNR. 173/153 OG 154- Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv: 611 L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 78/14 Plan- og utbyggingsutvalget 11.06.2014 Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: 1. Det kan varsles oppstart av reguleringsarbeid for deler av Kvartal 40 i den hensikt å øke utnyttelsen ut over gjeldende reguleringsplan. 2. Endring av status for bevaringsverdige bygninger i Storgata 21 og 23 vurderes i planprosessen. 3. Et planforslag som baserer seg på høyder som vist i forespørselen, kan ikke behandles før det er gjennomført en planvurdering av konsekvensene ved ulike byggehøyder i ulike deler av sentrum slik det framkommer av handlingsdelen til kommuneplanen. Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 11.06.2014: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: 1. Det kan varsles oppstart av reguleringsarbeid for deler av Kvartal 40 i den hensikt å øke utnyttelsen ut over gjeldende reguleringsplan. 2. Endring av status for bevaringsverdige bygninger i Storgata 21 og 23 vurderes i planprosessen. 3. Et planforslag som baserer seg på høyder som vist i forespørselen, kan ikke behandles før det er gjennomført en planvurdering av konsekvensene ved ulike byggehøyder i ulike deler av sentrum slik det framkommer av handlingsdelen til kommuneplanen.
Side 2 av 5 SAKSUTREDNING: Bakgrunn: Spir arkitekter AS fremmer på vegne av Hans Sperre Eiendom AS forespørsel om å sette i gang reguleringsarbeid for deler av kvartal 40. Planstatus Gjeldende regulering Den delen som nå ønskes omregulert inngår i reguleringsplanen for hele kvartal 40 som ble vedtatt av bystyret 21.10.99. Den nordre delen av kvartalet, Hvidtgården, er bygget ut i henhold til planen. Området som søkes omregulert er felt F1, forretning i en etasje, felt BF1, bolig/forretning i tre etasjer samt felt S1, Storgata 21 og 23, som er regulert til spesialområde bevaring med bruksformål bolig, forretning, bevertning, kontor. Samlet bruksareal, BRA, i gjeldende plan er 1700 m2 i BF1 og 900 m2 i F1 i tillegg til arealene i den bevaringsverdige bebyggelsen. Byggegrensene viser bebyggelse rundt et stort gårdsrom/uteareal på taket over 1. etasje som er åpent mot utearealet til Hvidtgården. Kommuneplanen I kommuneplanens arealdel vedtatt 11.02.2010 var området avsatt til sentrumsfunksjoner og med følgende bestemmelser for høyder i pkt. 2.5 d: Under forutsetning at det tas hensyn til eksisterende bebyggelse og gatebredder kan ny bebyggelse tillates oppført i inntil 4 etasjer med inntrukket 5.etasje inklusive tekniske installasjoner, som for eksempel heishus og ventilasjonsanlegg, uten at det kreves reguleringsplan etter plan- og bygningslovens 70.1 Ved bystyrets behandling av temaene i kommuneplanen ble forslag om bestemmelser som begrenser byggehøyden i sentrum til maksimalt 5 etasjer med inntrukket 6.etasje tatt ut. Følgende framgår imidlertid av rådmannens bemerkning i saksutredningen ved behandling av høringsforslaget i formannskapet 4.feb. 2014: Byggehøyden for den ordinære bebyggelse i sentrum vil være avgjørende for om byen skal bevare sin nåværende småbykarakter hvor ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende bystruktur. Etter rådmannens oppfatning bør det derfor utarbeides en egen planvurdering av konsekvensen ved å legge til rette for ulike byggehøyder i hele eller deler av sentrum. For fremtidige prosjekter bør en slik planvurdering være retningsgivende. I forslag til handlingsdel er det lagt inn en slik planoppgave. I revisjon av kommuneplanen som ble vedtatt av bystyret 22.mai.2014 er området avsatt til sentrumsformål. Følgende framgår imidlertid av rådmannens bemerkning i saksutredningen: Vedrørende uttalelsen fra Gamle Sandefjord (B4) er det i høringsutkastet forutsatt gjennomført en vurdering av konsekvenser av byggehøyder i sentrum. Det er også ønskelig at kommunen på nytt vurderer bevaringsverdien av bygninger i sentrum. Med dette som utgangspunkt kan bystyret vedta de bestemmelser og retningslinjer som anses nødvendig for å sikre en fornuftig utvikling av bygningsmassen i sentrum. I de utfyllende bestemmelsene pkt. 2.3.2, er følgende knyttet til sentrumsformålet: I sentrum skal bebyggelse og uteområder utformes slik at de får et helhetlig preg. Ny bebyggelse skal tilpasses historiske gateløp og kvartalsstrukturer. Bebyggelsen skal
Side 3 av 5 dimensjoneres etter byens målestokk og ta utgangspunkt i byens identitet. Ny bebyggelse skal med arkitektonisk utforming og utforming av bygningsvolumer tilpasses nabobebyggelsen. I handlingsdelen som angir hvordan kommuneplanen skal følges opp de fire påfølgende årene, forutsettes det blant annet gjennomført følgende tiltak i perioden 2014-2017: Utarbeide en planvurdering av konsekvensene ved ulike byggehøyder i ulike deler av sentrum. I høringsforslaget til kommuneplanen er bestemmelse som var knyttet til Bevaringsplakaten tatt ut. Forespørselen - forslag til endring I forslag til endring vises et ønske om å dele det indre gårdsrommet i to med bebyggelse på tvers syd for utearealet til Hvidtgården. Eksisterende bevaringsverdige bygninger i Storgaten 21 (Borgegården) med bakgårdsbebyggelse og Storgaten 23 (Sperregården), samt Storgaten 21B som er et nyere mellombygg, ønskes revet. Nye bygninger er vist med varierende høyde fra 3 til 8 etasjer. Samlet boligareal angis til ca. 8500 m2 (BRA) fordelt på 80 til 100 leiligheter. I tillegg kommer næringsarealer/parkering i 1.etasje og parkeringskjeller med boder og opp mot 100 parkeringsplasser. For nærmere redegjørelse vises til vedlagte dokumentasjon og illustrasjoner fra arkitekten. Rådmannens merknader Gjennom arbeidet med regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA) og revisjon av kommuneplanen har det vært stort fokus på fortetting innenfor eksisterende byggesone, spesielt i sentrum og sentrumsnære områder med god kollektivdekning og tjenestetilbud som gjør at bruk av bil kan reduseres. Rådmannen ser derfor at det kan være behov for å endre på planer som er vedtatt noe tilbake i tid for å øke utnyttelsen i sentrale sentrumskvartaler. Samtidig er det viktig å ivareta skalaen på byen representert gjennom trehusbebyggelsen og de fine murgårdene som ble bygget opp etter bybrannene tidlig på 1900 tallet. Rådmannen er av den oppfatning at høydebegrensingen som ligger i kommuneplanen fra 2010 med 4-5 etasjer ivaretar byens skala. I et bylandskap er det primært noen viktige bygninger som skal få lov til å stikke seg ut i høyde og volum, eksempelvis kirker, skoler og andre offentlige viktige bygninger. I Sandefjord sentrum ble det på 1950-60 tallet bygget noen høyhus, Jernbaneplassen, Fjellveien og Park Hotel. I tillegg blir det nå bygget et tårn i Kilen. Disse ligger imidlertid relativt fritt i forhold til nabobebyggelse og ikke i kvartalsstrukturen. Rådmannen mener at slike landemerker i ordinære sentrumskvaretaler vil være i strid med pkt. 2.3.2 i utfyllende bestemmelser. Ny bebyggelse i sentrumskvartaler bør derfor i større grad tilpasses eksisterende kvartalsstruktur, gatebredder og bygningsvolumer enn illustrasjonene i forespørselen viser. Rådmannen ser ikke bort fra at det på enkelte steder i sentrum kan innpasses og aksepteres ny bebyggelse som er noe høyere enn 5 etasjer. Nye bygninger tilsvarende Jernbanealleen 34 og Peter Grøns gate 2A som nå ferdigstilles i 6 etasjer, kan mulig innpasses der de ikke skygger for annen boligbebyggelse eller reduserer solen ned i bygatene i vesentlig grad. Gesimshøyden bør imidlertid harmonere med gatebredden og med nabobebyggelsen slik at det ikke blir for store sprang i gesimshøyden mot gateløpet.
Side 4 av 5 Ålesund som er en by på størrelse med Sandefjord, brant i 1904 og ble tilsvarende vår by bygget opp igjen etter en helt ny byplan. Der er gatene gjennomgående 12,5 m brede og gesimsen er tilsvarende høy, en harmoni mellom gatebredde og høyde på bebyggelsen. I Sandefjord er det bare noen få hovedgater som har større bredde enn 12,5 m (Jernbanealleen, Kirkegata og Dronningens gate, Landstads gate, Museumsgata og Hjertnespromenaden). Tverrgatene som Stockfleths gate, Kongens gate og Rådhusgata samt de eldste gateløpene som Prinsens gate og Storgata har bredder på ca 12,5 m eller smalere. Gatene med mindre enn 12,5 m bredde tåler etter rådmannens vurdering ikke bygninger som er vesentlig høyere enn 3 4 etasjer til gesims uten at bygatene får redusert kvalitet m.h.t. estetikk, åpenhet og sollys. Rådmannen mener at 8 etasjer (ny fløy på Park hotel), eller 10-12 etasjer som Park hotel, Jernbaneplassen, Fjellveien og Kilen, skaper stor endring i målestokken. Slike høyder i bykvartalene vil dominere for mye og være fremmed i forhold til Sandefjords skala. Rådmannen viser derfor til utredningen som forutsettes gjennomført i handlingsplanen og som bør gjøres før man tar stilling til nye høyder i bysentrum. Det er derfor viktig på nåværende tidspunkt ikke å åpne for ny bebyggelse som på sikt reduserer kvaliteten i sentrum med hensyn til estetikk, bokvalitet og livet i bygatene. Forespørselen viser en fløy på tvers i eiendomsgrensen i indre gårdsrom som ikke var forutsatt i gjeldende reguleringsplan. Rådmannen ser at gårdsrommet er så stort at det kan være mulig å innpasse ny bebyggelse på tvers. Dette vil imidlertid endre innsyn/utsikt for eksisterende omsorgsboliger og redusere solforholdene for beboernes private og felles uterom i Hvidtgården. De negative konsekvensene av endringen vil avhenge av høyden på ny bebyggelse og om den plassers i eiendomsgrensen eller ikke. Høy bebyggelse mot Museumsgata vil endre solforholdene for eksisterende boliger på østsiden. Solstudier vil være vesentlig del av illustrasjonsmaterialet i den videre planprosessen for å kunne vurdere hvilke høyder som kan være akseptable dersom ny bebyggelse skal tillates med høyder utover byggegrenser og høyder i gjeldende reguleringsplan. Bevaringsverdig bebyggelse To av bygningene, Storgata 21 og Storgata 23, som i gjeldende plan er regulert til bevaring, forutsettes revet i forespørselen. Regulering til bevaring skjedde den gang i forståelse med grunneier. Rådmannen ser at man ved å rive bebyggelsen får et større sammenhengende areal for nybygg og dermed mulighet for økt utnyttelse og at en får større parkeringsareal under bebyggelsen. Rådmannen kan imidlertid ikke se at bevaringsverdien har endret seg og er skeptisk til at disse to bygningene som har stor betydning som historiefortellere skal rives. Rådmannens oppfatning er allikevel at Storgata 21 (Borgegården) er den mest unike av dem. Den er sannsynligvis byens første murbygning oppført etter brann i 1882. Bybrannen i 1915 stoppet mot branngavlen. Etter brannen ble Kongens gate forlenget, og dette gatehjørnet har derfor et annet formuttrykk enn de fleste andre gatehjørner i sentrum. Bakgårdsbebyggelsen som er en del av anlegget, har nok mindre verdi. Rådmannen mener det er for tidlig å ta stilling til bevaringsverdien nå, men at dette må være en del av den videre planprosessen og etter at det er kommet inn synspunkter fra høringsinstanser om de endringer som ønskes. Konklusjon Rådmannen ser at det kan være muligheter for å øke utnyttelsen i dette kvartalet og anbefaler at det kan varsles oppstart av reguleringsarbeid for å få inn synspunkter på de utfordringene som reises i forespørselen. Det er imidlertid for tidlig på nåværende stadium å binde opp planprosessen videre m.h.t. høyder og riving av bevaringsverdig bebyggelse ved å legge føringer for det videre planarbeidet.
Side 5 av 5 Vedlegg: 1. Forespørsel fra Spir arkitekter datert 25.04.2014 2. Reguleringsplan vedtatt 21.10.1999 3. Reguleringsbestemmelser vedtatt 21.10.1999 4. Debattinnlegg fra Foreningen Gamle Sandefjord og Sandar Historielag 5. Bevaringsplakaten Storgata 21 Storgata 23