Borgeskogen øst - Detaljregulering - gbnr 504/3 m.fl. - sluttbehandling

PLANID - 20170011, PLANNAVN - Arkiv: Borgeskogen øst, GBNR - 504/3, FA - L13 Arkivsak: 17/6813-87 Saksbehandler: Cecilie Fjeldvik Dato: 15.11.2018 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 240/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker 12.12.2018 003/19 Formannskapet 22.01.2019 004/19 Kommunestyret 05.02.2019 Borgeskogen øst - Detaljregulering - gbnr 504/3 m.fl. - sluttbehandling Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken 12.12.2018: Råmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 240/18 Vedtak: Hovedutvalg for miljø- og plansaker anbefaler at formannskapet legger saken frem for kommunestyret med følgende innstilling: Formannskapet behandlet saken 22.01.2019: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FSK- 003/19 Vedtak: Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: 1

Kommunestyret behandlet saken 05.02.2019: Formannskapet,, fremmet følgende forslag: Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt med 52 stemmer. KST- 004/19 Vedtak: SAKSUTREDNING Saken legges frem for hovedutvalg for miljø- og plansaker som behandler saken og legger frem sitt forslag til innstilling for formannskapet. Formannskapet innstiller til kommunestyret, kommunestyret fatter endelig vedtak i saken. Faktiske opplysninger: Bakgrunn: På vegne av Kaupang Prosjekt AS har Civitas AS utarbeidet forslag til detaljregulering for Borgeskogen øst, gbnr. 504/3, 504/4, 504/22, 504/23, 504/24, 504/25 og 473/6. Planområdet ligger øst for eksisterende næringsområde mellom Fv 560 Gryteveien og den kommunale Borgeveien. Hovedhensikten med planforslaget er å legge til rette for næringsetablering basert på de samme prinsipper som eksisterende næringsområde på Borgeskogen. 2

Planområdet er uregulert og ble ved siste rullering av kommuneplan i Stokke (2015) tatt inn som nytt område for næring. Området er avklart for næringsutvikling i Regional plan for bærekraftig arealpolitikk (RPBA). Det er tidligere gitt tillatelse for deponering av masser innenfor deler av planområdet. På grunn av planens store omfang (over 15 000 m² BRA) krever tiltaket konsekvensutredning. Ved varsel om oppstart av planarbeid ble samtidig planprogram for konsekvensutredning lagt ut til offentlig ettersyn. Planprogram ble endelig fastsatt av Hovedutvalg for miljø- og plansaker i sak 234/17. Planforslaget ble førstegangsbehandlet i Hovedutvalg for miljø- og plansaker i møte den 13.06.2018, sak 116/18. Det ble fattet følgende vedtak: 3 «Forslag til reguleringsplan for Borgeskogen øst med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 15.05.2018, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. Før sluttbehandling skal det utarbeides massehåndteringsplan i samsvar med kommuneplanens bestemmelser punkt 1.9, bokstav d. Utvalget er positive til at det fremmes rammesøknad på dispensasjon for oppføring av biogass før 2. gangs behandling.» Enstemmig vedtatt. Beskrivelse av planen Planforslaget omfatter et areal på ca 208 dekar og legger til rette for utvikling av næringsvirksomhet etter samme prinsipp som i eksisterende næringsområde vest for fylkesveien. På grunn av topografi legges det opp til en todeling av arealene, med en bratt skråning som reguleres til vegetasjonsskjerm. Eksisterende vegetasjon og terreng skal i hovedsak bevares i dette området. Det planlegges for separate adkomster til de to nivåene. På nedre nivå legger planforslaget til rette for at det kan etableres fyllstasjon for biogass. Stasjonen vil i hovedsak være rettet mot yrkestrafikk og i mindre grad være for personbiler. Det legges opp til at stasjonen kan etableres i tilknytning til adkomsten SKV2. Den vil således ligge med god tilgang fra fylkesveien, men uten direkte adkomst fra denne. Planforslaget legger opp til vide rammer for hvilken type virksomheter som skal kunne etableres innenfor området, etter erfaring fra Borgeskogen vest. I reguleringsbestemmelsene nevnes spesielt håndverks- og produksjonsbedrifter, verksted- og serviceanlegg for yrkeskjøretøy, It- industri, lager og spedisjonsvirksomhet. Det tillates nødvendig kontor for virksomhetene som etablerer seg, men det tillates ikke rene kontorarbeidsplasser. Konsekvensutredningen er utarbeidet på bakgrunn av vedtatt planprogram og følger vedlagt som del av planbeskrivelsen (kap. 6, side 40-66) Endringer etter offentlig ettersyn: Det er etter offentlig ettersyn gjort flere mindre, karttekniske endringer i plankartet. Ut over dette er følgende endringer gjort: Endret byggegrense for områdene BN1 og BN2 til 30 meter mot fylkesveien, slik at det ved enn fremtidig utvikling mot nord er plass til å etablere rundkjøring. Det er samtidig satt rekkefølgekrav om at adkomsten SKV1 skal stenges ved etablering av rundkjøring.

Endret standard for busslomme slik at denne følger krav fra Statens vegvesen. Endret bestemmelse om byggehøyde for områdene BN7 og BN8 slik at det kan etableres gasstank for biogass med inntil 20 meters høyde. Tanken kan ha en diameter på inntil 4 meter. Bestemmelsenes punkt 1.5 om overvann er endret slik at disse stemmer med Sandefjord kommunes reviderte krav i forhold til påslipp til kommunal overvannsledning (maks 1,0 l/sek/daa). Bestemmelse om at bedrifter med plassering flere steder kan ha sitt hovedkontor på Borgeskogen, i samlokalisering med produksjon, er tatt ut av bestemmelsene. Formålsbestemmelsen (pkt. 1.1, planens hensikt) er endret slik at det konkretiseres at det er arealkrevende virksomhet som i hovedsak skal etableres i området. Det er lagt inn sikringssone rundt område for gasstank i henhold til gjeldende temaveileder fra Direktoratet for sikkerhet og beredskap (DSB). Reguleringsbestemmelsene er oppdatert med bestemmelser knyttet til sikringssonen. Reguleringsbestemmelsene er oppdatert med krav om etablering av farelys på gasstank i henhold til anbefaling fra Sandefjord Lufthavn AS. Offentlig ettersyn Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 22.06.2018 til 27.08.2018. For regionale myndigheter ble høringsfristen utvidet til 19.09.2018. Senere er det i forbindelse med at det legges til rette for biogasstasjon foretatt en mindre høring på grunn av endring i byggehøyder for en mindre del av planområdet. Totalt har det kommet inn 8 merknader ved varsel om oppstart. Merknader følger vedlagt. Hovedpunkter fra merknadene oppsummeres nedenfor og kommenteres i rådmannens vurderinger. NVE (standard brev) melder om at det må tas kontakt i forhold til konkrete problemstillinger som det ønskes bistand fra NVE på. Minner om at det er kommunen som har ansvar for at det blir tatt tilstrekkelig hensyn til flom- og skredfare i reguleringsplaner. Skagerak Nett as ønsker å være med i planarbeidet for å sikre at elanlegg blir vist i planen samt sikre nødvendig el-forsyning til området. Bane NOR har ingen merknader til planforslaget. Fylkesmannen i Vestfold viser til at avrenning av slukkevann eller forurenset væske som følge av ukontrollerte utslipp kan påføre stor skade på naturmangfoldet i bekker og elver. Planområdet har avrenning til Borgebekken og Merkedamselva, som er registrert som viktige bekkedrag i Naturbase. På bakgrunn av dette anbefales at hensynet til å fordrøye og kunne samle opp slukkevann ved branner blir fulgt opp med fysiske tiltak og rutiner. Fylkesmannen har ingen merknader til ny høring knyttet til endrede høyder for biogassstasjon, men ber kommunen vurdere om alle er nådd med en begrenset høring. Vestfold fylkeskommune hadde betinget innsigelse til planforslaget på bakgrunn av reguleringsbestemmelsene om at bedrifter som er etablert på flere steder kan ha sitt hovedkontor på Borgeskogen så lenge dette skjer sammen med produksjon på stedet. Videre har fylkeskommunen hatt faglig råd om at det bør settes en maks grense for antall m² som kan avsettes til kontorer i tilknytning til produksjon. Fylkeskommunen har ingen merknader til ny høring knyttet til endrede høyder for biogassstasjon. Statens vegvesen har hatt merknader til flere tekniske forhold ved plankart. Videre har vegvesenet støttet fylkeskommunen i forhold til ønske om å begrense etableringer i planområdet til bedrifter med lav besøksintensitet og få ansatte. Statens vegvesen har ingen merknader til ny høring knyttet til endrede høyder for biogass- 4

stasjon. Elisabeth og Knut Gamkinn (nabo) har til høring i forbindelse med endring av høyder for å legge til rette for stasjon for biogass, at de er bekymret for forurensning til Kolkinnbekken. Gamkinn benytter bekken som drikkevannskilde for kronhjort, og viser til at det allerede i dag er store utfordringer knyttet til flom og store vannmengder ved ekstremnedbør. Gamkinn stiller seg tvilende til om planlagt fordrøyning vil kunne holde økende vannmengder igjen i tilstrekkelig grad. Videre frykter Gamkinn at spillvann fra biogassanlegget vil renne direkte ut i bekk som kommer fra Borgeskogen- området og forurense denne. Gamkinn mener kommunen har ansvar for å følge opp saken og vurdere utbygging på nytt. Sandefjord Lufthavn AS har uttalt seg til endring av høyder for biogasstasjon, og har ingen merknader til foreslåtte høyder. Det anbefales imidlertid at det monteres et rødt hinderlys på toppen av tankanlegget. Vurdering av konsekvenser Økonomiske konsekvenser: Ingen kjente økonomiske konsekvenser for Sandefjord kommune. Barn- og unges interesser: Området er i dag skogdekt, bortsett fra et areal mot vest på ca 18 dekar hvor det fylles opp masser. Det er ikke registrert at det innenfor planområdet er områder/stier som er i særskilt bruk av barn og unge. Det er gjort en sjekk mot Stokke IL at det ikke er stier innenfor planområdet som benyttes i forbindelse med trening eller konkurranser av noen av idrettslagets grupper. Rådmannens merknader ved sluttbehandling: Rådmannen vil innledningsvis bemerke at karttekniske mangler ved plankart er endret i samsvar med merknad fra Statens vegvesen. Videre er merknad fra Sandefjord lufthavn, om farelys på gasstank, ivaretatt i revidert planforslag. Rådmannen viser for øvrig til at forhold knyttet til naturmangfold og barn- og unges interesser er tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget og har ingen ytterligere merknader til disse. Rådmannen viser til at Sandefjord kommune har hatt omfattende dialog med Vestfold Fylkeskommune og Statens vegvesen i høringsperioden. Dialogen har knyttet seg til reguleringsbestemmelsenes punkt 1.1 og 2.4. Vestfold fylkeskommune varslet innsigelse til planforslaget knyttet til bestemmelser om at det kan etableres hovedkontor i tilknytning til produksjon. Fylkeskommunen har videre hatt et faglig råd om at det bør tas inn bestemmelser som setter en maks grense for antall kvadratmeter BRA som kan benyttes til kontor, og har anbefalt å sette en grense på maks 50 % BRA og ikke mer enn 1000 m² BRA. Etter en vurdering anbefaler rådmannen at bestemmelse om etablering av hovedkontor tas ut av bestemmelsene. Etter dialog med tiltakshaver er det derfor besluttet å ta ut denne bestemmelsen før sluttbehandling. Når det gjelder en begrensning av arealer som kan benyttes til nødvendig kontor knyttet til arealkrevende bedrifter, er rådmannen uenig i fylkeskommunens vurderinger. Det er nødvendig at det åpnes for at arealkrevende bedrifter har rom for å utvikle seg innenfor eksisterende plassering. Det finnes eksempler på arealkrevende bedrifter som er etablert innenfor eksisterende næringsområde på Borgeskogen, som vil være i strid med en slik maksbegrensning på andel kontorarbeidsplasser. Likevel er dette bedrifter som ikke bør plasseres i sentrumsområder og som hører hjemme innenfor områder som Borgeskogen. Rådmannen ønsker at Borgeskogen skal fremstå som et fleksibelt næringsområde for arealkrevende bedrifter. En bestemmelse som begrenser hvor mye kontorer som kan etableres i tilknytning til den enkelte bedrift vil kunne medføre at bedrifter velger å etablere seg utenfor Sandefjord kommune. Rådmannen viser til at det er vedtatt reguleringsplaner for tilsvarende næringsområder i nabokommuner, uten at det er tatt inn slike begrensninger for 5

kontor. Rådmannen mener dette vil være i strid med kommunens ønske om å fremstå som en attraktiv kommune for nye næringsetableringer innenfor dette segmentet. På bakgrunn av dette er anbefaling fra fylkeskommunen om maksbegrensning på andel kontorer, ikke tatt inn i planforslaget. I bestemmelsenes punkt 1.1, Hensikten med planforslaget, har rådmannen valgt å presisere at det er arealkrevende virksomheter som i hovedsak skal etableres her. Biogassanlegg: Innenfor planområdet legges det til rette for etablering av stasjon for biogass. Fyllstasjonen vil være rettet mot yrkestrafikk. I henhold til temaveileder fra DSB, skal det for denne typen gasstank avsettes et sikringsfelt på 15 meter utenfor tanken. Innenfor sikringsfeltet kan det ikke etableres parkeringsplasser, lekeplass, tennkilde, offentlig ferdsel, boliger, skole eller faste arbeidsplasser. Dette er tatt inn i reguleringsbestemmelsene punkt. 7.1. Restriksjonsområdet er vist i plankartet. Rådmannen er tilfreds med at plandokumentene er oppdatert i henhold til gjeldende regelverk på dette punkt. Landskap: Planområdet er omkranset av skog på de fleste sider og fra E18 vil næringsbebyggelsen være lite synlig. Ny næringsbebyggelse vil derimot eksponeres fra Stokke Ravei, som ligger høyere i terrenget. Høydene som tillates innenfor planområdet vil ikke medføre at ny bebyggelse gir silhuettvirkning. I bestemmelsene er det satt krav om at bebyggelsen skal ha farger og materiale som bidrar til dempet visuell virkning i landskapet. Det er gjort endringer i tillatt byggehøyde for områdene BN7 og BN8, slik at det her tillates gasstank på inntill 20 meter. Illustrasjoner viser imidlertid at dette ikke vil få store landskapsmessige virkninger. Matjordplan: Ved førstegangsbehandling av planforslag ble det tatt inn i HMPs vedtak at det før sluttbehandling skal utarbeides en plan for massehåndtering. Dette for å sikre at matjord i området blir ivaretatt og benyttet til matproduksjon. Som en oppfølging av dette punktet er det utarbeidet et notat om håndtering av matjord i planområdet. Rådmannen anser at dette oppfyller kravet om matjordplan. Matjord i planområdet har ikke vært dyrket tidligere og det er derfor ikke sannsynlig at flytting vil medfører fare for spredning av sykdommer. Overvann: Overvann skal fordrøyes, infiltreres og ledes i åpne vannveier til fordrøyningsbasseng, før det slippes til bekker i området eller til kommunale overvannsledninger. Kravet til påslipp er skjerpet i henhold til Sandefjord kommunes gjeldene norm. Det tillates maksimalt at 1,0 liter/sek/daa ledes til bekk eller overvannsledning. Forslagsstiller ønsker å kunne tilbakeføre maks 2,0 liter/sek/daa når overvann går til terreng/bekk. Rådmannen viser til mottatte merknader om flomutsatte bekker i nærområdet og ønsker å sikre gjennom bestemmelsene at kapasitet dokumenteres. Dersom undersøkelser viser at det er kapasitet, tillates maksimalt 2,0 liter/sek/daa ledet til terreng/vassdrag. På bakgrunn av dette har rådmannen endret bestemmelsene punkt 1.3.2 og 1.5. Rådmannens endringer er vist med rød tekst. Det vises til at dette er rådmannens endringer, forslagsstiller har ikke ønsket å endre bestemmelsene på dette punktet. Forurensing: Naboer har i den ekstra høringsperioden knyttet til høyder for biogasstank, vist til at det vil være fare for forurensing av Kolkinnbekken, nord for planområdet. Det vises til at det har blitt tatt prøver av bekken tidligere og at disse har vist at vannet er egnet for drikkevann for hjortedyr ved gården. Rådmannen vil til dette påpeke at det ikke er økt fare for grunnforurensning knyttet til etablering av tank for biogass. Det er innhentet en uttalelse fra Skagerak Naturgass i saken, som sier at en eventuell lekkasje av gass vil fordampe og ikke gå ned i grunnen. Det vil bli montert detektor som vil stenge av for gass ved en eventuell lekkasje, slik at det kun vil være mindre mengde som vil slippe ut. Ved etablering av annen potensielt forurensende virksomhet innenfor planområdet som helhet, vil disse måtte forholde seg til gjeldende regelverk i forhold til utslipp/forurensing. Ved etablering av bedrift med potensielt stor forurensningsfare vil det være nødvendig å søke fylkesmannen om utslippstillatelse på normal måte. Rådmannen mener på denne bakgrunn at reguleringsbestemmelsene har tilstrekkelig sikring mot forurensende aktivitet. 6

Konklusjon: Borgeskogen er allerede et veletablert næringsområde for arealkrevende bedrifter. Planforslaget for Borgeskogen øst legger opp til en utvidelse av næringsområdet i tråd med eksisterende kommuneplan og regional plan for bærekraftig arealpolitikk. Rådmannen viser til at det i etterkant av høringsperioden er gjort viktige presiseringer i planforslaget. Saken anses som godt opplyst og fremmes derfor til sluttbehandling. Etter en helhetsvurdering anbefaler rådmannen at planforslaget vedtas. Vedlegg i saken: Reguleringsplan Bestemmelser Notat om matjord Merknader_samlet Planbeskrivelse ROS-analyse Avklaringer biogass_tillegg til ROS analys 7