SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 16.08.2012 12/117 Kommunestyre 12.09.2012 12/117 Arkivsaksnr: 2011/4629 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR GULDBERGAUNET - EIENDOMMEN OGNDALSVEGEN 61. Trykte vedlegg: - Plankart (Praksis arkitekter), dat. 21.03.12. - Reguleringsbestemmelser (Praksis arkitekter), dat. 21.03.12. - Beskrivelse (Praksis arkitekter), dat. 21.03.12. Ikke trykte vedlegg: - Illustrasjonsplan (Praksis arkitekter), - Perspektiver (Praksis arkitekter) - Terrengsnitt (Praksis arkitekter), - Sol-/ skyggestudie (Praksis arkitekter), - Støyutredning (RG-prosjekt), - Formannskapssak 12/47, møte 29.03.12 - Innkomne uttalelser fra offentlig ettersyn 11.04.-23.05.12. Rådmannens forslag til vedtak: Det foretas følgende endringer av planforslag datert 21.03.12: - I reguleringsbestemmelse 3.3, første ledd tilføyes: "Innen området tillates dessuten nettstasjon for strømforsyning som skal dekke planområdet. Jfr. bestemmelse 2.4" - Reguleringsbestemmelse 2.11, første setning, erstattes med at "Anlegg og utomhusområder skal være tilgjengelig for alle, slik at de kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere med ulike funksjonshemminger". - I reguleringsbestemmelse 3.1, første avsnitt, 3.2, første avsnitt og 3.3, andre avsnitt tas setningen "Boenhetene skal være tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne" ut, og erstattes med setningen "Boligene skal utføres som tilgjengelig boenhet i hht Teknisk forskrift TEK10, 12-2.
- I reguleringsbestemmelse 3.3, under tomteutnyttelse tas setningen "Inntil 20% av ikke overbygd takterrasse over forretning kan innregnes i uteoppholdsarealet MUA" ut, og erstattes med setningen "Inntil 30% av utearealet for boliger innen K1 kan dekkes på takterrasse over forretning". Forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Guldbergaunet eiendommen Ogndalsvegen 61. Plankart og reguleringsbestemmelser er datert 21.03.12, og sist revidert i hht. formannskapsvedtak 21.06.12. Behandling i Formannskapet - 16.08.2012: Enstemmig vedtatt som rådmannens forslag til vedtak og innstilling Vedtak Formannskapet - 16.08.2012: Det foretas følgende endringer av planforslag datert 21.03.12: - I reguleringsbestemmelse 3.3, første ledd tilføyes: "Innen området tillates dessuten nettstasjon for strømforsyning som skal dekke planområdet. Jfr. bestemmelse 2.4" - Reguleringsbestemmelse 2.11, første setning, erstattes med at "Anlegg og utomhusområder skal være tilgjengelig for alle, slik at de kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere med ulike funksjonshemminger". - I reguleringsbestemmelse 3.1, første avsnitt, 3.2, første avsnitt og 3.3, andre avsnitt tas setningen "Boenhetene skal være tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne" ut, og erstattes med setningen "Boligene skal utføres som tilgjengelig boenhet i hht Teknisk forskrift TEK10, 12-2. - I reguleringsbestemmelse 3.3, under tomteutnyttelse tas setningen "Inntil 20% av ikke overbygd takterrasse over forretning kan innregnes i uteoppholdsarealet MUA" ut, og erstattes med setningen "Inntil 30% av utearealet for boliger innen K1 kan dekkes på takterrasse over forretning". Innstilling Formannskapet - 16.08.2012: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Guldbergaunet eiendommen Ogndalsvegen 61. Plankart og reguleringsbestemmelser er datert 21.03.12, og sist revidert i hht. Formannskapsvedtak 16.08.2012. Behandling i Kommunestyre - 12.09.2012: Enstemmig vedtatt som formannskapets innstilling. May Britt Lagesen erklærte seg inhabil noe det øvrige kommunestyre ikke hadde innvendinger til. Som settevaraordfører i stedet for May Britt Lagesen ble valgt Espen Elnan Solheim. Tilstede: 44 av 47 representanter.
Vedtak Kommunestyre - 12.09.2012: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Guldbergaunet eiendommen Ogndalsvegen 61. Plankart og reguleringsbestemmelser er datert 21.03.12, og sist revidert i hht. Formannskapsvedtak 16.08.2012.
Saksopplysninger: Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (kursiv). Generelt. Om planområdet. Eiendommen Guldbergaunet 61 er sentralt beliggende på Guldbergaunet, og har vært nytta som garasjer og verksted for Mesta. Denne virksomheten flyttes nå ut av området, og det er aktuelt å bruke arealet til andre formål. Arma eiendom har festerett til størstedelen av arealet, og Praksis arkitekter har på vegne av nevnte eiendomsselskap utarbeidet reguleringsplan for ny arealbruk for området. Planarbeidet ble igangsatt med forhåndskonferanse og kunngjøring i slutten av nov. 2011. Reguleringsplanen som nå fremmes omfatter også mindre arealer i tillegg til hovedparsellen gnr 192/383 ; arealene gnr 189/150, gnr 192/620, del av gnr 192/1, del av 189/484 og del av 192/346. Planområdet avgrenses mot eiendommer i Nerlivegen 2/garasjer i vest, mot fv. 762 Ogndalsvegen i nord, mot garasjeanlegg for Guldbergaunet borettslag i øst, og mot eksisterende omsorgsboliger Skjeftejordet i sør. Det er ikke gjeldende reguleringsplan for området i dag, med unntak av et lite areal lengst i sørøst, som er regulert gjennom reguleringsplan for Skjeftelia, og som nå omreguleres. Reguleringsplanen som nå framlegges grenser mot planen for Skjeftelia i sør. Planområdets totale areal er ca. 13,5 daa. I kommunedelplanen for Sentrum er arealet avsatt som generelt byggeområde. Planområdet består av areal som tidligere er tatt i bruk til utbyggingsformål, med eksist. bebyggelse og asfaltert bakkeareal. Planområdet er i all hovedsak flatt. Det er relativt kort avstand, ca. 1 km til Steinkjer sentrum. Ogndalsvegen ligger inn mot planområdet i nord, med opparbeidet tosidig fortau og busslommer ved planområdet. Nord for området ligger ungdomsskole og videregående skole, Guldbergaunet idrettspark, samt boliger. Planområdet grenser også mot eksisterende boliger mot de andre sidene, bl.a Skjeftelia bofellesskap i sør. Sør for området ligger også ballplass og ski-/ akebakke i Skjeftelia. Øst for området ligger dagligvareforretning. Grunnen består i hovedsak av elveavsetninger, og antas å bestå av stabile masser. Det ligger flere oljetanker nedgravd innen området. Det stilles krav i planen om undersøkelse vedr. evt. grunnforurensning, og behandling av forurensa masser i hht. forurensningsforskriften. Det er fra fylkeskommunen uttalt at det ikke er kjente kulturminner innen området. Planforslag dat. 21.03.12. Plankart og reguleringsbestemmelser er det juridisk gjeldende planmaterialet. Det er utarbeidet illustrasjonsplan, snitt og perspektiv som følger planen. Disse tegningene er ikke juridisk bindende, men viser et eksempel på hvordan området kan utbygges innen de rammer som er gitt i plankart og bestemmelser. Kommunen vil gjennom avtale med Arma eiendom få disponere sørligste delen av arealet til utvidelse av Skjeftelia bofellesskap. Foreliggende reguleringsplanforslag tar høyde for dette. Resterende del av området foreslås disponert slik: - Forretningsformål og boliger i vest, - boligformål i øst, - atkomst, gangveg, parkeringsareal og friområde i midtre del av området. Eksisterende bebyggelse forutsettes revet. Det forutsettes generelt at uteoppholdsarealer og friområde skal være opparbeidet når boliger tas i bruk. Innen områdene B1 og K1 forutsettes at inntil 80 % av boligene bygges med livsløpsstandard. Krav til parkeringsdekning for bil og sykkel er satt i hht. kommunens vedtekt.
Område B2 (boliger) i søndre del. Dette er et areal på ca. 2,17 daa, hvor det forutsettes oppført inntil 32 nye omsorgsboliger. Det forutsettes oppført nybygg i 2 etasjer, som en "parallell" til eksisterende bofellesskap, og skal fungere sammen med dette via innendørs forbindelse sentralt mellom bygningene. Inngangsfunksjonen er fortsatt tenkt å skulle skje via eksisterende anlegg. Mellom eksisterende og ny bygning forutsettes opparbeidet grøntanlegg. Område K1 (kombinert forretning/ bolig) i vestre del. Arealet er på ca. 3,36 daa, og forutsettes nytta til forretning inntil 1300 m2 på 1.etasjes plan. Over forretning er det regulert til boligformål i 2-3 etasjer, med boligtall i intervallet 18-23. Bruksareal i 4.-etasje er satt til maks. 35% av underliggende etasje. Det er forutsatt at del av felles uteareal for disse boligene etableres på takterrasse. Atkomst er forutsatt til dels kan skje fra Nerlivegen med garasjering mot denne, til dels fra trafikkareal V1/ P1. Vareinntak til forretning er forutsatt lagt not nord, med visuell skjerming. Adkomst A2 fra Nerlivegen forutsetter erverv av ca. 40m2 areal fra eiendommen gnr 192/346. I illustrasjonsplanen er boliger vist som en blokk med lengderetning nord-sør, med gjennomgående boliger. Garasjering er til dels forutsatt lagt mot Nerlivegen, til dels i søndre del av K1. Område B1 (boliger) i østre del. Område F1. Arealet på ca. 3,75 daa forutsettes nytta til boligformål i 3-4 etasjer, med bruksareal i 4.etasje på maks 30% av underliggende etasje. Antall boliger skal ligge i intervallet 33-39 boligenheter. Minimum 25% av boligene skal være 4-roms eller større. Det er videre forutsatt at bygningers hovedvolum skal orienteres i øst-vest-retning, markert med piler på plankartet. I illustrasjonsplanen er boligene fordelt på 3 blokker, og med uteoppholdsarealer mellom blokkene og sør for sørligste blokk. Det er forutsatt overdekt bilparkering langs østre side av området. Arealet på ca. 0,85 daa er et felles leike- og uteoppholdsareal for boligene innen B1 og K1. Arealet skal sammen med utearealer innen B1 og K1 gi en dekning på minst 40 m2 pr boenhet. Dersom det bygges 62 boligenheter (maks utnytting) innen K1 og B1 vil andelen som dekkes innen F1 være ca. 13 m2. De resterende 27 m2 må da skaffes innen B1 og K1. Område P1 (parkering, manøvrering). Arealet på ca. 2,12 daa forutsettes i hovedsak nytta til parkering for forretning, men her skal også dekkes den andel av parkering for boligene som ikke dekkes innen egne områder. P1 skal dessuten være manøvreringsareal for kjøretøy som besørger varetilbringing til forretning, for renovasjonskjøretøy og atkomst til del av parkering for boliger. I illustrasjonsplan er vist plass til ca. 60 oppstillingsplasser innen arealet. Område V1 (avkjørsel). Arealet er regulert avkjøringsareal fra fv. 762, og skal kanaliseres videre til parkering under boligbebyggelse innen B1 og til P1.
Område V2 (avkjørsel). Arealet er regulert avkjørselsareal fra Nerlivegen, og skal nyttes til atkomst til boliger på 2.etg plan innen K1. Område GS1 er offentlig gang-/ sykkelveg, regulert med banebredde 3,0m og 1m veggrunn på hver side. Område GT1 er offentlig gatetun, med gangtrafikkferdsel og parkeringsoppstilling langs østre side. Det er utarbeidet egen beskrivelse som følger planforslaget. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ *) Som arealgrunnlag er her tatt med område B1, K1 og F1. Arealet P1 er ikke medtatt, selv om andel av dette vil brukes til boligparkering. På den annen side er hele arealet K1 tatt med, selv om andel av dette blir brukt til forretningsformål. Offentlig ettersyn i perioden 11.04. 23.05.12. Innkomne uttalelser. Formannskapet vedtok i møte 29.03.12 å legge ut planforslaget til offentlig ettersyn i 6 uker. Saken ble samtidig sendt endel faginstanser, utvalg og naboeiendommer til uttalelse. Det er innkommet følgende uttalelser til saken (resymert): NT fylkeskommune, regional utviklingsavdeling, dat. 21.05.12. Har ut fra regionale hensyn ikke merknader til hovedinnholdet i planen. Planen virker godt bearbeidet. Positivt at kotehøyder for inngangsnivå er gitt i bestemmelsene, kotetall bør samtidig oppgis på kotene på plankartet. Med lett tilgang til offentlig friområde sør for planområdet er krav til 40 m2 uteoppholdsareal pr bolig akseptabelt. For å sikre dette bør kreves et konkret minimumsareal for hhv. B1 og K1 for evt. ulike byggetrinn. Påpeker at arealer innen eget område må være tilgjengelige for alle beboere, også arealer på tak. Er noe uklart hva som menes med bestemmelse 3.3 om at "inntil 20% av ikke overbygd takterrasse over forretning kan innregnes i uteoppholdsarealet MUA". Anbefaler at den erstattes av maks.andel av leike- og uteoppholdsareal som kan lokaliseres på tak, f.eks 25% av totalarealet. Bygninger som skal rives markeres med kryss i planen. I bestemmelser om boligbebyggelse foreslås at "tilgjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne" erstattes med "tilgjengelig boenhet" i hht 12-2 i TEK 10. Minner om 5-årsfristen for igangsetting av tiltak (jfr PBL 12-4) dersom nytt planvedtak skal unngås. Vedr. kulturminner: Ingen kjente kulturminner. Har derfor ingen innvending til planen. Kan likevel være upåviste, freda kulturminner innen planområdet eller inn mot planområdet. Minner derfor om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8. Statens vegvesen, dat. 25.05.12. Ingen merknader.
Fylkesmannen i NT, kommunalavd., dat 22.05.12. Ingen merknad verken fra Landbruksavdelingen, Miljøvernavdelingen eller kommunalavdelingen. NTE nett, dat. 25.05.12. Ingen merknad til planen. Registrerer at deres primære ønske til plassering av nettstasjon ikke kan imøtekommes, og at det legges opp til plassering innen K1-området. Det blir da en nettstasjonsløsning i bygg, hvor endelig plassering og utforming må fastesettes ved videre detaljprosjektering. Foreløpig anslag av arealbehov: 5,0 x 5,0 m, gateplan lett tilgjengelig langs yttervegg. Ber om å bli kontakta tidligst mulig ved detaljprosjektering, slik at strømforsyningsbehov og nødvendige detaljer kan avklares. Repr. for barns interesser i plansaker (e-post dat. 20.05.12). Ingen merknad. Steinkjer eldreråd, møte 07.05.12. Positiv til at det planlegges 32 nye boenheter med fellesrom og mottakskjøkken, samt areal til uteopphold. Ogndalsvegen vil pga. skoleutbygging få stor trafikkøkning i perioder av dagen. Må derfor reguleres inn planløsning som gjør at eldre personer slipper å krysse Ogndalsvegen for å ta buss. Ellers ingen merknad. Rådet for funksjonshemmete, møte 09.05.12. Område K1 ønskes ikke godkjent til dagligvarebutikk, men bolig kombinert med annen virksomhet. Rådet er bekymra for infrastrukturen i Ogndalsvegen med trafikk til/fra dagligvarebutikk. Parkeringsbehov for område B1 ønskes lagt til parkeringskjeller. Guldbergaunet borettslag, dat. 15.05.12. Representerer de 24 boenheter som blir nærmeste nabo. Har i utgangspunktet ikke noe i mot at planområdet blir bebygd med leiligheter og næringsbygg, men reagerer på bygningshøyde på 13m, endring av horisont mot vest og direkte innsyn mot verandaer og friområde. Vil medføre dårligere solforhold mht. kveldssol. Alle leiligheter i Ogndalsvegen borettslag vil komme i skyggen av det 4 etg høye planlagte bygget som vil bryte fullstendig med høyder på bygningsmasse ellers i området. Frykter at dette vil forringe både bokvalitet og verdi på leilighetene. Borettslagets krav er: Verandaer innen Ogndalsvegen skal ikke vende mot øst pga. innsyn, Bygning tillates ikke oppført med større takhøyde enn 9 m, Krever at reguleringsplan for Guldbergaunet, rev. 16.12.09 (spesielt 3.1) blir fulgt. Utelukker ikke at saken vil bli prøvd rettslig dersom planlagt byggehøyde opprettholdes. Steinkjer nye boligbyggelag, dat. 22.05.12. Ingen spesielle merknader til reguleringsplanen. Er imidlertid sterkt opptatt av trafikale forhold langs Ogndalsvegen, spesielt i krysset Ogndalsvegen/ Nedre Mølleveg. Viser til brev til Praksis arkitekter, samt at trafikale forhold er vurdert i planen, og at det skal utarbeides egen reguleringsplan for Ogndalvegen på strekningen. Håper dette ikke ligger for langt fram i tid. Har over lang tid merka problemer med stadig økt trafikk. Antar samme oppfatning gjør seg gjeldende blant øvrige beboere i området.
Nerlivegen garasjelag, dat. 08.05.12. Garasjelaget og utbygger har ikke kommet til enighet om salg av tomta, som er grunnlaget for å få regulert innkjørsel fra Nerlivegen. Reguleringsplanen må derfor endres. Saksvurderinger: Saksvurdering i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (kursiv). Under utarbeidelse av planen har det vært god kontakt mellom forslagsstillerne og kommunens planadministrasjon. En rekke forhold er således drøfta underveis ved utarbeidelse av planforslaget. En har ikke funnet at tiltakene som planen legger til rette for vil medføre vesentlige virkninger på samfunn og miljø som tilsier at det skal utarbeides konsekvensutredning. Ettersom området i dag består av bebyggelse og asfaltert bakkeareal finner heller ikke at området innehar naturmangfold som berøres. Området er gitt ei høg utnytting, sett i forhold til Steinkjers skala og nærområdets karakter. En mener dette er riktig, tatt i betraktning den sentrale beliggenhet området har. Avhengig av antall boliger som blir utbygd innen de rammer planen gir vil antall boliger pr daa ligge mellom 6.4-7,8 *) Området har fått en god hoveddisponering av arealene, med en sentral atkomst A2 fra Ogndalsvegen som fordeler atkomsttrafikk til B1 og K1. En finner det riktig at nye omsorgsboliger får atkomst fra Movegen, med supplerende parkering innen GT1. Det har også vært vurdert å gi boligene innen B1 atkomst fra sør (Movegen), men ikke funnet dette tilrådelig ut fra den trafikkøkning som ville blitt påført eksisterende boliger i Grensevegen. Trafikale forhold i Ogndalsvegen er vurdert parallelt med utarbeidelse av planen i samråd med Statens vegvesen. Ogndalsvegen har mye trafikk av ulik art, men en mener å ha funnet beste løsning slik som A2 er innregulert. Eksisterende avkjørsel ca. 40m lenger vest forutsettes da stengt. Plangrensa er lagt slik at det er plass for 3m fortau langs Ogndalsvegens søndre side, og dessuten ca.2m veggrunn utenfor. Eksisterende busslomme forutsettes flytta, og det er tatt hensyn til dette i nordøstre hjørne av planområdet. Det skal utarbeides egen reguleringsplan for Ogndalsvegen på strekningen. Det har vært vurdert hvorvidt forretning kunne vært lagt langs Ogndalsvegen i stedet. Dette kunne gitt et indre rom som var bedre avskjerma mot Ogndalsvegen, men ville trolig medført at mer trafikk måtte trekkes ut via Nerlivegen. Rådmannen har ikke innvendinger mot den løsning som er vist i planforslaget. En har funnet det riktig at det innreguleres offentlig gang-/sykkelveg gjennom området. Dette vil gi god forbindelse via området GT1 fram til ballplass og ski-/ akebakke i Skjeftelia, helt opp til Skjeftehaugen. Gatetun GT1 med blanda gang-/ sykkeltrafikk og parkering er ingen ideell løsning, men en finner det akseptabelt ut fra at det er et begrensa antall biloppstillingsplasser. Leike- og uteoppholdsareal forutsettes dekket med 40m2 pr bolig for boliger innen områdene B1 og K1. Det er her tatt hensyn til god tilgang til offentlig friområde med ballplass og ski-/akebakke sør for området. Regulert friomåde F1 har god lokalisering, men kunne gjerne vært større slik at andelen som må dekkes innen B1 og K1 hadde blitt mindre. Forslagsstiller har parallelt med reguleringsplanen utarbeidet et prosjekt for hele området. Dette har i noen grad satt premisser for reguleringsplanen, men det har samtidig vært viktig at planen er såpass generell at den kan gi rom for litt forskjellige utbyggingsløsninger. Prosjektet har vært nyttig ved at det kan teste ut hvilke muligheter og konsekvenser reguleringsplanen gir. Prosjektet har ikke forutsatt parkeringskjeller, men deler av parkering er overbygd. Det har også vist at dersom parkeringskjeller ikke bygges ligger planen opp mot grensene for hvor sterk utnytting området kan ha for å bl.a. gi tilstrekkelig
bokvalitet. Parkeringsareal for forretning legger beslag på betydelige arealer. Boliger i 3-4 etasjer er større byggehøyde enn den småhusbebyggelsen som er i området i dag, men dette kan forsvares ut fra at det synes som tilfredsstillende løsninger kan oppnås. En 4. etg skal bare oppføres med ca. 1/3 av underliggende etasjes bruksareal. Dette kan gi en positiv variasjon av bebyggelsen. Det er utarbeidet sol- /skyggetegninger som viser sol-/ lysforhold til forskjellige tider, og som viser tilfredsstillende forhold både for ny og eksisterende bebyggelse og utearealer. Område B1 har potensiale for å utvikle gode løsninger for boliger og uterom. Med blokker i østvestretning vil det være muligheter for gode leike- og oppholdsareal som åpner seg mot vest mellom blokkene. I nordvestre hjørne av område B1 må det i nødvendig grad etableres støyskjerming som gir tilfredsstillende verdier for uteoppholdsarealer. Område B2 gir en kompakt løsning for omsorgsboligene, men dette er også ønskelig ut fra korte bevegelseslinjer mellom de forskjellige avdelingene. Særlig vestre del av areal mellom ny og eksisterende bebyggelse bør gjennom omtenksom opparbeidelse ha potensiale til å bli trivelig uterom. Område K1 forutsettes å kunne ha boliger i 2-3 etasjer over forretningsbygg. Størstedelen av leike- og uteoppholdsareal må dekkes på takterrasse. Dette gir en mer "bundet" løsning enn om slike arealer finnes på bakkeplan, men med tilgang til område F1 finner en løsningen akseptabel. En delt atkomstløsning er heller ikke ideell. Med tanke på gående med byen som mål bør det ved prosjektering av bygningen åpnes for at også beboere i 3. og 4. etg kan komme ut mot Nerlivegen. Mot nordvest må det i nødvendig grad etableres støyskjerming som gir tilfredsstillende verdier for uteoppholdsarealer. Ledningsanlegg for områdene B1 og K1 forutsettes trukket ut til anlegg i Ogndalsvegen. Det må påregnes at standard på eksisterende ledninger her vil kreve utskifting over en strekning. Eksisterende omsorgsboliger er tilknytta ledningsanlegg i Movegen. Det vil sannsynligvis være mest aktuelt å tilknytte boliger innen område B2 derfra, men dette må vurderes nærmere. Renovasjon forutsettes å skje fra oppstilling innen V1 eller P1 for boliger innen område B1, og innen søndre del av K1 for dette området. Strømforsyning føres fram til trafo sentralt i området, og fordeles videre herfra. Trafo skal lokaliseres innen område K1. ROS- analyse for planen er utarbeidet og tatt inn i beskrivelsen. Det ansees ikke at området vil være utsatt for naturfarer av noen art. Av menneske- og virksomhetsbaserte farer må to kategorier nevnes: - Trafikkulykker: Faren for ulykker vil relateres til områdets tilknytning til Ogndalsvegen, og ferdsel i Ogndalsvegen. Virkemidler for å redusere faren er egne areal for fotgjengere, siktsoner, fartsgrense. Trafikale forhold er vurdert helhetlig under utarbeidelse av planen, men det vil bli utarbeidet egen reguleringsplan for den del av Ogndalsvegen som grenser inn mot planområdet. - Forurensning i grunnen: Det finnes nedgravde oljetanker innen området. Planen stiller i 2.4 krav om undersøkelse av disse og evt. fjerning av forurensa grunn. Samråding med andre kommunale avdelinger/ enheter. Planforslaget er drøfta med avd. for omsorg, avdeling for helse v/ kommunelegen, avd. for skole/ repr. for barns interesser i plansaker, enhet for veg, trafikk og park, samt enhet for utbygging. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges.
Supplerende saksvurdering på bakgrunn av innkomne uttalelser: Til uttalelse fra NT fylkeskommune: Når det gjelder krav til felles leike- og uteoppholdsareal mener en planen er klar på dette, da andel som ikke dekkes innen fellesareal F1 må dekkes innen områdene B1 og K1 (reg.best. 2.10). Opparbeidelse av uteoppholdsareal samtidig med bygging av boliger er sikra ved at det både i bestemmelse for område B1, K1 og F1 er tatt inn krav om opparbeidelse før ferdigattest for ny bebyggelse gis. Mht. tilgjengelighet vises til bestemmelsenes 2.11, hvor det er satt krav om at anlegg og utomhusområder i størst mulig grad skal gjøres tilgjengelig. For å gjøre dette tydeligere foreslås at første setning i 2.11 erstattes med at "Anlegg og utomhusområder skal være tilgjengelig for alle, slik at de kan nyttes uten spesielle innretninger av brukere med ulike funksjonshemminger". Når det gjelder formuleringen i reguleringsbestemmelse 3.1 første avsnitt, 3.2 første avsnitt og 3.3 andre avsnitt om at "Boenhetene skal være tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne" er en enig med fylkeskommunen i at det vil være mer presist å bruke begrepet tilgjengelig boenhet. Det foreslås derfor at ovennevnte formulering erstattes med setningen "Boligene skal utføres som tilgjengelig boenhet i hht. Teknisk forskrift TEK10, 12-2". Vedr. formulering i 3.3 for område K1 om bruk av andel takterrasse til dekning av uteoppholdsareal mener en formuleringen "inntil 20% av ikke overbygd takterrasse over forretning kan innregnes i uteoppholdsarealet MUA" for så vidt gir entydighet sammen med kravet om 40 m2 pr bolig. Fylkeskommunens forslag til endra formulering er drøfta med forslagsstiller, og en finner likevel at det er en tydeligere og bedre formulering at det for område K2 angis en maksimum andel av leike- og uteoppholdsareal som kan lokaliseres til takterrasse. Prosentandelen settes til 30%. Dersom ikke kravet dekkes av andel av område F1 og areal på takterrasse må det da tilrettelegges bakkeareal innen område K1. Når det gjelder framstilling av eksisterende bebyggelse som forutsettes revet vil en gå inn for at framstilling i planforslaget opprettholdes, da kryss over bygninger sammen med omriss og byggegrenser for ny bebyggelse vil gi ei rotete framstilling av plankartet. Til uttalelse fra NTE: Det bør i reguleringsbestemmelse 3.3, for område K1, tas inn en opplysende setning om at nettstasjon for strømforsyning som skal dekke planområdet forutsettes lokalisert her, med henvisning til bestemmelse om nettstasjon i 2.4. Til uttalelse fra Steinkjer eldreråd og fra Steinkjer nye boligbyggelag: Ogndalsvegen reguleres ikke i denne planen. Det vil bli utarbeidet egen reguleringsplan for Ogndalsvegen på strekningen kryss Møllevegen kryss Elveenget. Stedlig situasjon tilsier imidlertid at det ligger dårlig til rette for å utarbeide planskilt kryssing for fotgjengere. Til uttalelse fra Rådet for funksjonshemmete: Rådmannen har vurdert det slik at det kan etableres ny nærbutikk innen planområdet, slik som vist. Trafikal situasjon i Ogndalsvegen er vurdert i samråd med Statens vegvesen. Ogndalsvegen vil få noe økt trafikkbelastning i forhold til i dag, men antall avkjørsler langs søndre side opprettholdes. Parkering i u-etg for boliger ble vurdert i en tidlig fase av planarbeidet, men ble gått bort fra av forslagsstiller. Ut fra den helhetsløsning som planforslaget viser finner en fra rådmannens side det akseptabelt at det ikke stilles krav om parkering under terreng.
Til uttalelse fra Guldbergaunet vel: Planen gir rammer for større bygningshøyde og høyere utnytting enn det som i dag finnes innen småhusbebyggelsen i Guldbergaunetområdet. Områdene for skoler og idrettsanlegg på nordre side av Ogndalsvegen har imidlertid bebyggelse med tilsvarende høyder. Guldbergaunet er relativt sentralt innen byområdet, og ved ei omdisponering av et større areal her finne en det riktig med ei sterkere utnytting enn det som er i småhusområdet i dag. Forholdet til eksisterende nabobebyggelse er vurdert ved utarbeidelse av planen, bl.a. ved sol-/ skyggetegninger. En kan ikke se at ny bebyggelse i urimelig grad vil medføre ulemper for eksisterende bebyggelse. Planlagte boliger innen B1, som blir nærmest eksisterende boliger tilhørende Guldbergaunet borettslag, vil bli liggende i avstand 30m eller mer fra boligene tilhørende borettslaget, og ca. 23m fra vestre kant av grøntområdet. Det skal bemerkes at 4.etasje i ny bebyggelse skal være tilbaketrukket, og begrenses til 30% av underliggende etasjes bruksareal. Maks. gesimshøyde for 3.etasje er satt til 10m. I forhold til skyggevirkning vil det være på ettermiddags-/kveldstid at nye boliger innen B1 kaster skygge i retning borettslagets areal og boliger. I perioden midten mai slutten juli, kl 1800, vil likevel denne skyggen bare knapt berøre grøntarealet, og ikke nå fram til nærmeste bolig. Ved jevndøgn kl 1500 vil situasjonen være om lag den samme, mens ved jevndøgn kl 1800 vil hele bakkearealet være skyggelagt (sola er da bare så vidt over horisonten). En finner ikke at utbygging etter planforslaget i noen betydelig grad vil være negativ for sol-/lysforhold for eksisterende bebyggelse tilhørende Guldbergaunet borettslag. Med de avstander som vil være mellom ny og eksisterende bebyggelse finner en heller ikke grunn til å legge begrensninger på plassering av verandaer i ny bebyggelse. Når det gjelder henvisning til reguleringsplan Guldbergaunet, revidert 16.12.2009, er dette en plan for arealene på nordre side av Ogndalsvegen, og således ikke gjeldende for arealet som nå er under regulering. Til uttalelse fra Nerlivegen garasjelag: Etter nærmere samtale med repr. fra garasjelaget har en fått klarhet i at uenighet primært handler om pris for grunnen, og ikke prinsippet om avståelse. En finner derfor ikke at dette gir grunn til endring av planen, da det er gode grunner for å opprettholde forslaget med tanke på atkomst for nye boliger innen K1.