Kvæfjord kommune Møteinnkalling Utvalg: Teknisk utvalg Møtested: Kvæfjord Rådhus, Møterom 2 Dato: 12.07.2018 Tid: 09:30 Eventuelt gyldig forfall meldes til kommunens servicekontor på tlf 77 02 30 00 eller ved e-post: postmottak@kvafjord.kommune.no som sørger for innkalling av varamedlem. Varamedlem møter kun ved spesiell innkalling. Innkalling er sendt til: Navn Funksjon Representerer Wiggo Grønlund Leder AP Kåre Joakim Bakken Medlem SP Anne Marit Bygdnes Medlem AP Rolf Ågesen Varamedlem SP Arne Martin Dahle Medlem SV Johan Helge Elde Varamedlem H Robert Guttormsen Medlem V Henviser til foreløpig innkalling sendt i e-post 02.07.2018 1
Saksnr Innhold PS 23/18 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan - "Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, Kvæfjord kommune" - Opparbeidelse av vei frem til fritidseiendom gnr 43 bnr 30. 2
Kvæfjord kommune Saksframlegg Dato: Arkivref: 02.07.2018 2018/308 Saksbeh: Saksbeh. tlf: Helge Stoltenberg 77023128 Saksnr Utvalg Møtedato 23/18 Teknisk utvalg 12.07.2018 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan "Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, Kvæfjord kommune" - Opparbeidelse av vei frem til fritidseiendom gnr 43 bnr 30 Administrasjonssjefens innstilling 1. Teknisk utvalg er forelagt søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for «Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, Kvæfjord kommune» - opparbeidelse av vei frem til fritidseiendom gnr 43 bnr 30. 2. Dispensasjonssøknad har vært sendt ut på høring til naboer og offentlige myndigheter i tiden 01.06.18 02.07.18, jf. plan- og bygningslovens 19-1. 3. Teknisk utvalg vedtar varig dispensasjon fra reguleringsplanen vedtatt av Kvæfjord kommunestyre under K-sak 42/10 i møte 14.12.10, jf. plan- og bygningsloven 19-2 og 19-4. Som en samlet vurdering vil fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene, fordi det tas hensyn til at eksisterende hytte befinner seg i regulert område, som ikke lar seg realisere, jf. plan- og bygningsloven 27-4. 4. Vedtaket kan påklages til fylkesmannen, jf. plan- og bygningsloven 12-12 tredje ledd og 1-9, jf forvaltningsloven 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er gjort kjent for parter med klageinteresse. Vedlegg: a) Arne Otto Isaksen Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan m/vedlegg, mottatt 12.03.18. b) Eiendomskart Vednesset i Kvæfjord. c) Plankart m/planbestemmelser - «Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, Kvæfjord kommune», vedtatt i K-sak 42/10. d) Reguleringsbestemmelser, datert 12.03.10. e) Kvæfjord kommune 01.06.18: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan «Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, Kvæfjord kommune» - Opparbeidelse av vei frem til fritidseiendom gnr 43 bnr 30. Dokumenter i saken: - Kommuneplanens arealdel, vedtatt i Kvæfjord kommunestyre 12.06.08. - Hålogaland Plankontor Referat fra oppstartmøte, datert 29.09.09 (saksnr 10/468) - Hålogaland Plankontor Adresseliste, datert 06.10.09 (saksnr 10/468). 3
- Hålogaland Plankontor Planbeskrivelse, datert 12.03.10 (saksnr 10/468) - Hålogaland Plankontor Plankart m/planbestemmelser, datert 12.03.10 (saksnr 10/468) - Hålogaland Plankontor «Varsel om planstart», datert 06.10.18 (saksnr.10/468) - Kvæfjord kommune Offentlig ettersyn reguleringsplan for Vednesset, del av eiendommen gnr 43 bnr 1 i Kvæfjord kommune. Reguleringsformål: Fritidsbebyggelse, datert 30.06.10 (saksnr 10/468). - Kvæfjord kommune Saksframlegg Kvæfjord kommunestyre, sak 42/10, datert 29.11.10. - Kvæfjord kommune Melding om vedtak Reguleringsplan for del av gnr 43 bnr 1 i Kvæfjord kommune Vednesset i Straumsbotn, datert 26.01.2011 (saksnr 10/468). - Kvæfjord kommune Vedrørende søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Straumsbotn, datert 01.06.18. - Kvæfjord kommune Høringsbrev - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan «Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, Kvæfjord kommune» - Opparbeidelse av vei frem til fritidseiendom gnr 43 bnr 30, datert 01.06.18. - Fylkesmannen i Troms Søknad om dispensasjon omdisponering del av gnr 43 bnr 1, Vednesset i Straumsbotn i Kvæfjord, datert 03.07.18. - Troms fylkeskommune - Opparbeidelse av vei frem til fritidseiendom gnr 43 bnr 30, uttalelse om kulturminner, datert 29.06.18. - Sametinget Uttalelse vedrørende opparbeidelse av vei til fritidseiendom Gbnr 43/30, Straumsbotn, Kvæfjord kommune, datert 26.06.18. - Frode Vik gnr 55 bnr 55: Tillatelse til anleggelse av kjøreveg på eiendom, datert 15.03.18. - Barbara H. E. Bartnes gnr 43 bnr 4: Svar på kommunens høringsbrev, datert 11.06.18. - Arne Otto Isaksen Vedrørende søknad om dispensasjon fra reguleringsplan, datert 02.07.18 - Kvæfjord kommune Vedrørende søknad om dispensasjon fra reguleringsplan, datert 02.07.18. Saksopplysninger Kvæfjord kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for «Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, Kvæfjord». Søknad kommer fra grunneier til gnr 43 bnr 30, som er en eksisterende hytte, med beliggenhet i regulert område. Søknaden begrunnes med at søker ikke var gjort kjent med planarbeidet, mens dette pågikk i 2009/2010, og derfor heller ikke har fått anledning til å kunne uttale seg om denne. Årsaken er at han selv var bortreist i det aktuelle tidsrom, mens planarbeidet pågikk. Videre begrunnes søknaden med at han har en tidligere tinglyst veirett til sin egen hyttetomt, datert 27.11.68. Søker vil nå benytte seg av vegretten, fordi han har sviktende/begynnende helseproblemer og ønsker å kunne bruke hytten som normalt. Men også fordi det er behov for frakting av materialer frem til hytten for vedlikeholdsarbeider. Når det gjelder reguleringsplanen fra 2010, er det så langt, ingen tegn til realisering av denne. Reguleringsplaner i området Privat reguleringsplan for «Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, ble vedtatt i Kvæfjord kommunestyre, 14.12.10, i K-sak 42/10. Arealet befinner seg inne i et område, som i kommuneplanens arealdel, vedtatt 17.06.08, er avsatt til fritidsbebyggelse (FR 5). Ved utarbeidelsen av kommuneplanens arealdel, ble en konsekvensanalyse gjennomført. Denne konkluderte med at i FR 5 er det ingen kjente naturverdier å ta spesielle hensyn til. I FR 5, er det ønskelig med en fremtidig fortetting og at fremtidig bebyggelse skjer i regulerte former (reguleringsplan). Reguleringsplanen omfatter et planområde bestående av en eksisterende hytte, som ble bygd i 1968, samt område for etablering av 9 stk nye fritidsboliger. Samtlige planlagte fritidsboliger har beliggenhet ved sjøkanten. Området er regulert med etablering av en felles parkeringsplass med plass til to biler for de enkelte hyttetomter. Området mellom parkeringsplass og sjøkant/hytter, er i planen avsatt til å ha formål 4
som naturområde. Adkomst til de enkelte hyttetomter er derfor regulert slik at adkomst skal foregå til fots og ved hjelp av turstier. I sjøkanten er det avsatt areal til naust og småbåtanlegg, med friluftsområde utenfor. Felles adkomstveg for samtlige hytter, etableres fra eksisterende snuplass på gnr 43 bnr 4, og fortsetter til felles parkeringsplass, og ned til sjøkanten. Om planvedtaket av 14.12.10 I forbindelse med kommunestyrets vedtak av reguleringsplanen, fremkommer det i saksfremlegget, at det ikke foreligger noen avtale med Straumen skogvegforening om bruk av vegen. Ut fra plan- og bygningsloven 27-4 skal byggetomtene være sikret lovlig adkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel, og kommunen godtar som tilfredsstillende. Skogvegforeningen skal fremlegge en avtale for styret i skogvegforeningen til godkjenning, før godkjennelse av en slik rettighet kan gis. Dagens situasjon er dermed at reguleringsplanen er vedtatt uten at noen senere avtale som sikrer adkomst er inngått, eller viser tegn som tyder på at en slik avtale skal inngås. Realiseringen av planen stoppet dermed opp, men er fortsatt juridisk bindende for bruk av områdets arealer, selv om den på nåværende tidspunkt ikke er praktisk mulig å realisere. Drøfting av søknad a) Søker var ikke kjent med pågående planarbeid Hålogaland Plankontor har utarbeidet planforslag og benyttet seg av adresseliste som fremkommer av planbeskrivelsen. Der viser det seg at søker (Arne Otto Isaksen) ikke var eier av gnr 43 bnr 30 på det tidspunkt som planarbeidet pågikk. På dette tidspunktet var Unni Isaksen eier av denne hyttetomten, og som det fremgår av adresselisten, er hun også medtatt. Formelt sett, har de vært tilskrevet, både ved planstart og offentlig høring, uten at de har kommet med noen innspill til hinder for planarbeidet. Arne Otto Isaksen står som eier av hytten fra 20.08.2015, dvs ca 5 år etter at planen var vedtatt. Uavhengig av opplysninger om reisefravær, har daværende eier fått informasjon ved de aktuelle anledninger på det vis som plan- og bygningsloven legger til grunn. b) Veirett Søker viser til en tidligere tinglyst veirett over området og frem til hyttetomten. Dette er en tinglyst veirett fra 1968, som ikke har vært relevant å benytte seg av før nå. En vedtatt reguleringsplan vil overstyre en tidligere veirett. Fra det øyeblikk reguleringsplanen er vedtatt i kommunestyret, vil ikke eier av hyttetomt gnr 43 bnr 30 kunne gjøre bruk av veiretten, fordi den nå er å regne som ugyldig. Muligens har de ikke sett rekkevidden av reguleringsplanen og har ikke kommentert dette i innspill til planarbeidet, mens de hadde muligheter til det. c) Helse Søkeren planlegger bygging av vei til hytta, med årsak i helseproblemer. For kommunens del er det vanskelig å ta stilling til dette. Helsemessige forhold skal for øvrig ikke være årsak til å kunne tilsidesette en bindende reguleringsplan som for eksempel også skal stå seg ved eierskifte. Bortsett fra dét, bør man likevel ikke se helt bort fra at helseproblemer medfører redusert livskvalitet, ved å miste muligheten til å kunne bruke sin hytte som normalt, og som man selv ønsker. Mottatte merknader Kommunens noe forsinkede høringsbrev til dispensasjonssøknaden, var satt med høringsfrist 02.07.18. Det er ikke framkommet merknader av særlig betydning for saken. Det foreligger slike tilbakemeldinger: Troms fylkeskommune Vurderes ikke å komme i konflikt med noen automatisk fredede kulturminner. Har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. 5
Fylkesmannen i Troms Har ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Sametinget Mener det er ingen fare for å komme i konflikt med automatisk fredede samiske kulturminner. Har derfor ingen spesielle innvendinger til saken. Barbara Bartnes gnr 43 bnr 4 Har ingen innvendinger mot endringer i reguleringsplanen. Om det er sånn å forstå at det innbefatter forandringer på veien over eiendom gnr 43 bnr 4, forutsettes dette at det skjer nennsomt og at kostnader vedrørende bygging og vedlikehold, bekostes av eier av gnr 43 bnr 30. Frode Vik gnr 43 bnr 55 Gir eier av gnr 43 bnr 30 tillatelse til å anlegge kjørevei over del av eiendom gnr 43 bnr 55, i henhold til tinglyst erklæring om veirett. Kostnader vedrørende bygging og vedlikehold bekostes av eier av gnr 43 bnr 30. Dispensasjonssøknad PBL 19-2 Grunnlag for behandling av dispensasjonssøknader etter plan og bygningsloven 19-2, er at fordelene ved å gi dispensasjon, skal være klart større enn ulempene. Med dette menes at fordelene skal være til fordel for samfunn og miljø, sett i forhold til planen. Dispensasjoner gis ikke for å etterkomme søkers egne eller særskilte ønsker. Dersom andre offentlige myndigheter fraråder innvilgelse av dispensasjon, bør heller ikke dette innvilges av kommunen. Kommunens vurdering Hytten ligger i ytterkant av planområdet og er en eksisterende hytte som har vært der i mange år. Årsakene til at denne ble medtatt i planområdet, framstår i dag noe uklart. Heller ikke tiltakshaver kan gi opplysninger om hvorfor. Hålogaland Plankontor, opplyser at dette ble gjort fordi hyttefeltet var i et område som i overordnet plan (kommuneplanens arealdel av 2008) var avsatt til fritidsbebyggelse. Derfor fant man det som naturlig å innlemme gnr 43 bnr 30 i reguleringsplanen, hvilket også fremkommer av referat fra oppstartmøte 29.09.09. Varsel om planstart og offentlig høring, er sendt til daværende eier uten at kommunen mottok merknader eller andre innvendinger. Reguleringsplanen ble vedtatt av kommunestyret uten at forhold som omfatter adkomstveg til parkeringsplass på dette tidspunkt var avklart. Avklaring skulle på et senere tidspunkt avgjøres mellom utbygger/tiltakshaver og skogvegforening. Senere ble det aldri noen avklaring mellom partene, og adkomstvei og parkeringsplass er derfor ikke etablert. Dette var en forutsetning for at reguleringsplanen skulle være realiserbar. For et hyttefelt som enda ikke er etablert, er dette en grei situasjon å forholde seg til, bortsett fra at eksisterende hytte også er blitt bundet opp i en reguleringsplan som ikke realiseres. Og nå kan eier ikke gjøre bruk av sin tidligere veirett. All den tid de ikke trenger noen vei fungerer dette stort sett som før. Når det kommer så langt at de vil gjøre bruk av sin veirett oppstår problemene, fordi denne ikke uten videre kan tillates. Tiltakshaver, dvs tidligere eier av gnr 43 bnr 55, har senere solgt eiendommen. I hvilken grad ny eier har interesse av å realisere planen, er uklart. Dersom enighet oppnås i forhold til veitilknytning, kan en utbygging starte opp. 6
Med bakgrunn i at reguleringsplanen foreløpig ikke viser noen tegn til realisering, har eksisterende hytte en historisk rettighet for etablering av vei, som nå er kommet til det punkt at det er et behov for denne. Mange av de øvrige eksisterende hytter, som befinner seg i området, har allerede etablerte adkomstveier. Vi finner ikke noen klare årsaker som begrunner hvorfor denne hytten ble medtatt i reguleringsplanen. Mye taler for at den like gjerne kunne vært holdt utenfor planområdet. På den annen side vil også hytteeier kunne oppnå fordeler i form av parkeringsplasser og mulige rettigheter til småbåtanlegg. Disse fordelene vil fortsatt være aktuelle å kunne benytte seg av, dersom planen senere realiseres. Hyttefeltets øvrige 9 hyttetomter har ingen historiske rettigheter, og kan derfor etableres i samsvar med gjeldende reguleringsplan, med bruk av felles parkeringsplass og turstier frem til de enkelte hyttetomter. Naturområdet mellom adkomstvei og hytter, er etablert fordi tiltakshaver ønsket det slik. Konsekvensutredning forbundet med kommuneplanens arealdel av 2008 inneholder ingen vurderinger som tilsier noe former for vern av området, men inneholder en samlet vurdering om at det ønskes en fortetting av fremtidig fritidsbebyggelse og at denne skal skje i regulerte former (reguleringsplaner). Vurderinger Dispensasjonssøknaden har vært sendt ut til høring til berørte offentlige myndigheter og naboer. Kommunen har ikke mottatt noen merknader eller innspill som er til hinder for å gi varig dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan slik som omsøkt, jf plan- og bygningsloven 19-2. Forutsetninger med hensyn til svar fra offentlige myndigheter og naboer, er dermed til stede for å kunne gi dispensasjon. Naboer presiserer at bygging og vedlikehold av vei må besørges og bekostes av eier av gnr 43 bnr 30. Vednesset hyttefelt ligger i et område som i kommuneplanens arealdel av 17.06.08 er disponert til fritidsboliger (FR 5). Utbygging skal skje som følge av en fortetting og skal sikres adkomst til sjø. Kommunen vurderer det slik at den eksisterende hytten ble medtatt i regulert hyttefelt, fordi man på dette tidspunkt fant dette naturlig. Når det senere viser seg at planen likevel ikke kan realiseres på ubestemt tid, bindes eksisterende hytte opp til en reguleringsplan, som forhindrer bruk av tidligere veirett for adkomst til hytten. Over tid har derfor vedtatt reguleringsplan medført utilsiktede ulemper i forhold til plan- og bygningsloven 27-4, som nå bør tilpasses dagens situasjon. Fortsatt vil eiendommen gnr 43 bnr 30 være en del av planområdet og beholde de fordeler planen senere kan bety. Eksisterende hytte har en beliggenhet i utkanten av regulert hyttefelt, nærmest eksisterende vei og i retning mot Straumsbotn. Etablering av vei til vil derfor kunne gjennomføres nokså uforstyrret i forhold til utbygging av nye hytter i det regulerte området. Ut fra en samlet vurdering, bør kommunen derfor innvilge søknaden om dispensasjon fra reguleringsplan for "Del av gnr 43 bnr 1, ved Vednesset i Straumsbotn, Kvæfjord kommune", for opparbeidelse av vei frem til fritidseiendommen gnr 43 bnr 30, jf plan og bygningsloven 19-2 og 19-4. Forutsetningen for innvilgelse av dispensasjon, bør være at utbyggingen skjer i samsvar med tinglyst veirett av 27.11.68. På forhånd må dette være avklart med eier av gnr 43 bnr 55, før byggesøknad kan behandles og eventuelt innvilges. Dersom det skulle vise seg nødvendig med lokale tilpasninger av veitrase, må også dette avklares i forkant. Gitt at teknisk utvalg innvilger dispensasjon fra planen, bør byggesøknad for vei kunne behandles innenfor de administrative fullmakter, jf delegeringsreglementet kapittel 35 Plan- og bygningsloven punkt 35.2 fjerde kulepunkt med videre, jf punkt 35.3 som hjemler byggesaksbehandling utført av tilsatte ved teknisk kontor. Kristin Myreng Grimstad Kontorleder 7
8
9
10
11
12
13
14
15
16