sk profil 2010 Markedsrapport Vinter 2012 Eiendomsselskapene har økt kjøpstakten
UNION Gruppen AS UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. UNION GRUPPEN AS UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS UNION CORPORATE AS UNION CAPITAL AS UNION EIENDOMSKAPITAL AS UNION MANAGEMENT AS UNION INVESTORSERVICE AS TRANSAKSJON/ UTLEIE/ LEIESØK ANALYSE/ VERDIVURDERING STRATEGISK RÅDGIVNING KAPITALINNHENTING KAPITAL- FORVALTNING PROSJEKT- & EIENDOMS- FORVALTNING INVESTORSERVICE Primærfokus på Oslo/Akershus Megler/ rådgiver for transaksjoner til en verdi av over NOK 45 mrd siden 2002 Utleie av 230 000 kvm siden 2009 Eiendomsmarkedet /eiendomsselskaper Verdivurderinger og fairness opinions Utgir UNION Markedsrapport M & A Strukturelle transaksjoner Private og offentlige kapitaltransaksjoner Strukturert finansiering Verdipapirifisering Institusjonelle investorer i Norge og utlandet Private investorer gjennom ulike distribusjonskanaler AuM: NOK 9,3 mrd Eiendomsfond og club deals Fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet Eiendomsforvaltning av 600 000 kvm. Teknisk Due Diligence Forvaltning av utviklings- og oppussingsprosjekter Forretningsførsel, skatt- og regnskaps -rapportering Syndikater etablert av UNION Eksterne profesjonelle investorer 2
Innhold 1. Konklusjoner Side 4 2. Leder Side 5 3. Makro Side 6 4. Transaksjonsmarkedet Side 10 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 12 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 14 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 28 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 31 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 35 33
Konklusjoner februar 2012 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Det ble et godt julerush også i 2011. Vi registrerte totalt 62 transaksjoner i fjerde kvartal og totalt 173 transaksjoner over MNOK 50 i 2011, opp fra 146 i 2010. Det samlede transaksjonsvolumet i 2011 utgjorde NOK 36,2 mrd., hvorav NOK 13,3 mrd. i fjerde kvartal. Enkelte større transaksjoner gjør at nivået hittil i år allerede har passert NOK 8 mrd. I fjor var det særlig mange transaksjoner innen eiendommer med lange leiekontrakter og innen tomt/utvikling/konvertering. Vi vurderer prime yield til 5,50 %, mot 5,25 % i septemberapporten. De lange rentene er på svært lave nivåer. For flere eiendommer som er bundet opp i fastrenteavtaler på høyere nivåer er kostnaden ved å bryte fastrentavtalene så høye at salg ikke er aktuelt. Vi har yield-informasjon knyttet til 122 av omsetningene, og i 45 % av disse transaksjonene var netto-yielden fra 6,0 % og nedover eller fra 8,0 % og oppover. Snitt-yielden i transaksjonene i andre halvår var på 7,05 %, opp 25 punkter fra tilsvarende gjennomsnitt i første halvår. Det var i gjennomsnitt 10 år igjen på leiekontraktene i eiendommene som ble omsatt i andre halvår 2011. Snittet var 11 år i første halvår. Syndikeringsaktørene var største netto kjøper i fjor og Bruker av eiendommen var gjennom sale lease-back transaksjoner største nettoselger. Eiendomsselskapene økte kjøpsvolumet i fjor med 24 % målt i verdi, og med 42 % målt i antall kjøp, sammenlignet med 2010. 75 % av salgsvolumet var på Sørøstlandet inkl. Oslo/Akershus. Flere større aktører uttrykker ønske om å kjøpe eiendom, og det jobbes nå med å sluttføre flere større transaksjonsprosesser. Vi venter at transaksjonsvolumet i 2012 vil bli høyere enn i 2011, ca. NOK 40 mrd. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Netto arealabsorbsjon steg fra ca. 80.000 m² i 2010 til ca. 110.000 m² i fjor. Veksten har vært i tråd med våre forventninger fra september, men lavere enn vi ventet for et år siden. Bedriftenes vekstforventninger og ansettelsesplaner tyder på moderat etterspørselsvekst gjennom 2012. Internasjonale forhold innebærer en betydelig nedsiderisiko fordi en ytterligere forverring vil kunne virke inn på leietagernes forventninger og kostnadsfokus. Flyttestrømmen har i hovedsak fortsatt fra randsonene til sentrumsområdene, men ikke i like sterk grad som i 2010. Omfanget av byutvikling er større enn i en normalsituasjon, og en høy andel av de større leietagerne som har flyttet har valgt arealeffektive nybygg. Flere signerte leieavtaler for nybygg ble kjent i fjor høst og nybyggprognosene er oppjusterte. Gradvis høyere byggekostnader vil kunne virke dempende på nybyggingen fra 2014. Arealledigheten har sunket fra 7,5 % i november 2010 til 6,9 % nå. Reduksjonen har imidlertid vært helt marginal gjennom sist høst. Vi venter at arealledigheten vil stige i 2012 som følge av høy nybygging og fraflytting. Fra 2013 vil ledigheten igjen synke langsomt. Leieprisene er nå svakt stigende i Sentrum inkl. CBD og Skøyen. Vi venter en i hovedsak stabil tendens i øvrige områder gjennom vinteren. Vi legger til grunn at leieprisveksten i særlig grad gjelder arealeffektive eiendommer med høy standard og sentrumsnær beliggenhet. Utover i 2012 venter vi at den generelle leiepristendensen blir svak vekst for de fleste områder, og at reforhandlinger gjennomgående vil gi mindre økninger i leienivåene i gjennomsnitt 3 til 4 prosent. I forhold til våre tidligere langtidsprognoser, venter vi nå en litt jevnere utvikling. SSB venter at KPI stiger med 1,4 % i 2012, 1,6 % i 2013 og 1,9 % i 2014 4
Leder Lånefinansieringen fungerer, men forskjellene i vilkårene har eksplodert Det ble svært mange transaksjoner i fjerde kvartal, og takket være enkelte større omsetninger har vi allerede passert NOK 8 mrd. i volum hittil i år. Flere frykter imidlertid at økte bankmarginer og annen lånefinansieringsproblematikk vil bremse markedet i år. Vi tror ikke det. Det siste året har rentenedgangen vært større enn økningene i bankmarginene, og transaksjonsmarkedet er allerede preget av relativt strenge banker. Det er langt mellom transaksjonene der en bank tar høy risiko. Rentenedgangen har gjort at mange eiendommer i praksis ikke kan omsettes fordi de er bundet opp i fastrenteavtaler som er svært dyre å bryte. Likevel registrerte vi hele 89 transaksjoner over MNOK 50 i andre halvår. Vi gjennomfører hvert kvartal en undersøkelse mot de antatt ni største bankene på utlån til næringseiendom i Norge. Den siste undersøkelsen gjennomførte vi nå i januar, og vår hovedkonklusjon er at låneproblematikk ikke vil bremse transaksjonsmarkedet vesentlig i 2012. Selvsagt vet vi ikke hvordan rentene og bankenes innlånskostnader vil utvikle seg frem i tid, men bankene ønsker å vokse på utlån til næringseiendom og har ledig utlånskapasitet. Det er også svært sannsynlig at de fortsatt får tilgang på innlån og at rentene vil holde seg lave lenge. Videre har forskjellene mellom bankenes utlånsvilkår eksplodert, og det er nå viktigere enn noen gang å innhente lånetilbud fra flere banker. Basert på innsikt i konkrete transaksjoner og lånetilsagn legger vi til grunn at det også har blitt mye større forskjeller i hva ulike kunder oppnår i samme bank. Vi spurte bankene om hvilken margin de ville tilby i et lån til kjøp av et standard trygt kontorprosjekt med forutsetninger om fem års lån, 30 % egenkapital, at eiendommen ligger i Oslo sentrum, har normalt god standard, dagens leie er på markedsleie, den har sikre leieinntekter i syv år, 2 % av lånet nedbetales årlig og debitor har tradisjonell eiendomskompetanse. Samtlige banker hadde økt marginen, og svarene varierte fra 175 punkter til 280 punkter med et snitt på 218 punkter. Det var altså en differanse mellom bankene på over 100 punkter. Så sent som i tredje kvartal var denne differansen mellom bankene kun 35 punkter. På tilsvarende spørsmål om margin i tyngden av utlån varierte svarene fra mellom 180 og 290 punkter. Ser vi på mediansvaret og gjennomsnittet viser de at marginen i tyngden av utlån har økt med 30 til 50 punkter siden oktober. I samme periode har 5-års swaprente (tyngden av utlån er på ca. fem år) sunket med ca. 40 punkter. Det siste året har det vært en tilsvarende økning i marginen på 50 til 70 punkter. I samme periode har imidlertid 5-års swaprente sunket 112 punkter. I forhold til flytende margin i eksisterende engasjementer spurte vi bankene: Eventuelt hvor mange punkter har den typiske marginen endret seg i løpende utlån siden sommeren 2011? Svarene varierte fra 20 til 100 punkter med et snitt på 44. Det vil være forskjeller mellom bankene mht. låneporteføljenes sammensetning etc., men det er likevel klart at forskjellene i vilkårene har økt kraftig. Et annet viktig funn var at minimumskravet til egenkapital i det store og hele ikke har økt. Tar vi medianen av svarene til bankene viser de at EK-kravet i det standard trygge kontorprosjektet er stabilt på 25 %, og at tyngden av utlån har en egenkapitalandel på 30 %. Siden oktober hadde for øvrig 5 av 9 banker gitt lånegrad på 75 % eller høyere. UNION Bankundersøkelse Q1 2012 tyder isolert sett på følgende tendenser for transaksjonsmarkedet fremover: 1. Lånefinansieringsproblematikk vil ikke bremse transaksjonsmarkedet, men det har blitt større forskjeller mellom ulike aktørers finansieringsmuligheter og vilkår og dermed hva slags eiendom de søker. Eksempelvis vil mindre SPV-aktører i følge flere banker få en høyere prisvekst enn andre. Større syndikeringsaktører vil fortsatt få tilfredsstillende lånefinansiering til å kjøpe lav-yield eiendommer. 2. En høy andel av transaksjonene vil fortsatt være innen lang og sikker 3. Prime yield vil holde seg stabil, med mindre renteutsiktene endrer seg vesentlig 4. Ved ytterligere vekst i bankmarginene (sannsynlig utvikling) vil aktører som kan stille sidesikkerhet i større grad kunne søke eiendommer på høyere yield-nivåer for å opprettholde avkastningsnivået. Aktører som søker en trygg havn vil måtte akseptere lavere avkastning for å få kjøpt. 5. Bankene tenderer til å prise risiko knyttet til leietager og beliggenhet hakket 5 høyere enn for et år siden. Yield-spreaden har allerede økt gjennom høsten i fjor. 5
Makro Norsk økonomi - utsikter for 2011-2014 Konjunkturoppgang først i 2014 Vekstanslagene for internasjonal økonomi er nedjusterte og særlig for Eurosonen, som Norges Bank venter vil få en vekst på kun 0,5 % i 2012. SSB venter at konsumprisindeksen (KPI) stiger med 1,4 % i år, 1,6 % i 2013 og 1,9 % i 2014. DNB venter en KPI-vekst på kun 0,9 % i år. Tross oppbremsing internasjonalt er fastlandseksporten (den mest utsatte sektoren i norsk økonomi) ventet å stige marginalt de neste tre årene. Nedjusteringen av prognosene for norsk økonomi gjennom høsten i fjor innbærer at konjunkturoppgangen i Norge er utsatt fra 2012 til 2014. Anslagene til SSB fra desember innebærer en konjunkturnøytral utvikling verken høykonjunktur eller nedgangskonjunktur i 2012 og 2013. Sannsynlighetsovervekt for gode rammevilkår Usikkerheten knyttet til internasjonal utvikling er sjelden høy ettersom ingen har fullstendig oversikt over bankenes potensielle tap, ei heller kunnskap om hvilke politiske beslutninger som vil fattes, eller hva som skal skape vekst i økonomiene som preges av kutt i offentlige budsjetter. Erfaringsmessig har økonomien en evne til å reparere seg selv. Europa har imidlertid ikke stått overfor en lignende situasjon tidligere, og det er risiko for en langvarig situasjon med usikkerhet og mangel på reelle løsninger. Hva kan vi vente oss i Norge? Det enkle svaret er at konjunkturprognosene innebærer at det er sannsynlighetsovervekt for at det vil gå bra for norsk økonomi og at næringseiendom i Norge vil ha gode rammevilkår. Aktører innen næringseiendom vil blant annet nyte godt av lave renter, sterk befolkningsvekst, økende sysselsetting og 3 til 4 % årlig vekst i privat forbruk. Nedjusterte prognoser for internasjonal økonomi BNP- vekst, årlige endringer 2011E 2012E 2013/14E USA 1,5 1,8 2,8 Kina 9,0 8,5 8,5 Eurosonen 1,5 0,5 1,8 UK 1,0 1,3 2,3 Norge (fastlandet) 2,8 3,8 3,3 Sverige 4,5 1,5 2,3 Norges handelspartnere 2,5 1,8 2,5 Kilde: Norges Bank, oktober 2011 Norge Arbeidsmarkedet Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle endringer 2010 2011E 2012E 2013E 2014E BNP - Fastlandet 1,9 2,6 2,5 2,7 3,3 BNP 0,7 1,6 2,0 1,9 2,5 KPI 2,5 1,3 1,4 1,6 1,9 Privat forbruk 3,7 2,3 3,4 4,2 4,4 Offentlig forbruk 1,7 1,4 2,0 2,9 3,2 Oljeinvesteringer (9,0) 15,0 10,4 2,3 2,3 Tradisjonell eksport 2,6 1,7 0,4 0,1 1,3 Sysselsetting (0,1) 1,4 1,2 1,2 1,3 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,6 3,3 3,6 3,7 3,7 Kilde: SSB, desember 2011 6 6
Makro Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sterkere sysselsettingsvekst i Oslo enn i Norge Konsensus tilsier at sysselsettingen stiger med ca. 30.000 personer per år, og leietagere innen olje/offshore utgjør en gruppe med økt arealbehov. Manpower sin siste undersøkelse, med intervjuer foretatt i oktober, viser at det var 6 % flere bedrifter som planlegger å øke bemanningen enn som planlegger å kutte antall ansatte. For Stor-Oslo var overvekten tilsvarende på 17 %. Sannsynligvis er overvekten fallende, men fortsatt positiv. NAV Oslo sine prognoser fra ultimo november for sysselsettingen i hovedstaden, innebærer en vekst på 1,7 % for 2012, tilsvarende 7.210 personer. For de kontorintensive sektorene ventes en vekst på 1,9 % neste år. Tendensen for antall ledige stillinger innen kontoryrkene er fortsatt stigende og opp 18 % fra desember 2010 til desember 2011. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 Kilde: FINN Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +7.210 i år 2010 2011 2012 2013 DNB - januar 2012 (0,1) 1,2 0,8 0,7 Norges Bank - oktober 2011 (0,2) 1,0 1,3 1,3 SSB - desember 2011 (0,1) 1,4 1,2 1,2 Konsensus (0,1) 1,2 1,1 1,1 Endr.ant.sysselsatte (3 488) 31 350 28 642 28 061 Ant. sysselsatte 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) (8 000) -3 950-11 796-11 202-77 9 371 15 672 13 270 6 259-4 658 2 880 4 236 7 210 (13 000) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 77
Makro Renter Synkende 10-års swaprente, svakt opp fra våren 2012 Fra januar 2011 har 10-års og 5-års swaprente sunket med ca. 100 basispunkter til hhv. 3,51 % og 2,98 % per 30. januar. I samme periode har bankmarginen på et ordinært 5-års lån økt med ca. 70 rentepunkter. Nordea sine anslag per 20. desember innebærer at 10-års swaprente vil synke gjennom vinteren, for så å gradvis stige til 4,05 % på et års sikt, og videre til ca. 4,6 % på to års sikt. DNB Markets venter tilsvarende at 10-års swaprente stiger til 4,25 % i januar 2013. Enkelte makroøkonomer vurderer imidlertid at de lange rentene sannsynligvis vil synke videre. Spreaden mellom 10-års swaprente og 3 mnd. Nibor (pengemarkedsrenten) har sunket fra 210 punkter på det høyeste i april i fjor til 83 rentepunkter nå. Flere binder renta for en større andel av lånet. Swap- og pengemarkedsrenter - PS! Se 1 år vs. 3 år Nordea sine renteprognoser per 20. desember 2011 Nordea - 20. des. 2011 Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NI BOR 2,91 2,69 2,40 2,32 2,92 Styringsrenten 1,75 1,75 1,50 1,75 2,50 Spread 1,16 0,94 0,90 0,57 0,42 10 års swap 3,57 3,37 3,75 4,05 4,58 10 års stat 2,19 2,12 2,65 3,05 3,68 Spread 1,38 1,25 1,10 1,00 0,90 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1y swap 3y swap 5y swap 7y swap 10y swap NOK SEK EUR USD % Kilde: DnB NOR Markets 31.01.12 Kilde: DNB Markets 31.01.12 % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 3,51 1,13 2,38 2,36 2,28 0,65 0,49 1,94 0,08 1,71 1,79 1,86 NOK SEK EUR USD 88
Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom AKERSGATA 64-68 UNION Norsk Næringsmegling håndterer salget av Akersgata 64-68 på vegne av Höegh Eiendom. 99
Transaksjonsmarkedet Utvikling for prime yield og oppsummering for 2011 Vi vurderer prime yield til 5,50 %, mot 5,25 % i sept. Per. 26. januar er 10-års swaprente på 3,58 % og 5-års swaprente på 3,03 %. Det er fortsatt mulig å få en rentekostnad rett under 5 % til kjøp av primeeiendom, forutsatt et fem års lån med 70 % rentebinding. Sist (sept. 2011) vurderte vi prime yield til 5,25 %, og flere observasjoner i markedet de siste månedene gir grunnlag for å videreføre nivået. Vi signaliserer likevel en økning på 25 punkter som reflekterer en helt marginal økning i risiko-påslaget og høyere bankmarginer. I spesielt store transaksjoner, som DNB-hovedkontoret og eiendommer med spesielt lange leiekontrakter, vil netto-yielden være nærmere 5,0 % enn 5,5 %. Av transaksjonene i 2011 fra MNOK 500 og oppover, hadde 2/3 en netto-yield fra 6 % og nedover. Vi legger til grunn en økende yield-spread, avhengig av risiko knyttet til beliggenhet og leietager. 2011-salgene fordelt på yield-nivå (antall) og segment % Prime yield og 10-års swaprente tom. 26. januar 2012 8 7 6 5 4 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 10 years swap rate Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. 8 % eller høyere netto-yield: 22 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 26 % 122 transaksjoner med yield-data 6 % eller lavere netto-yield: 23 % Mellom 6 og 7 % netto-yield: 29 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 50 14,0 Hotell 2 0,6 Butikk/Handel 35 7,3 Logistikk/Ind. 51 7,6 Annet 35 6,8 Sum 173 36,2 Kilde: UNION Gruppen NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK 50 80 70 68 60 53 50 44 40 28 39 36 40 30 22 20 15 15 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 10 Kilde: UNION Gruppen fra år 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008
Oppsummering av transaksjonsmarkedet i 2011 PS! Transaksjonsoppsummeringer for 2011 for hvert av markedene Bergen, Trondheim, Stavanger, handel, hotell, logistikk og bolig på deres respektive sider (28-34) Eiendomsselskapene har økt kjøpstakten Transaksjonsmarkedet i 2011 var heller preget av mange mindre salg enn store gigantsalg. Milliardtransaksjonene utgjorde i 2010 ca. 30 % av salgsvolumet. I fjor registrerte vi kun én transaksjon over NOK 1 mrd., men flere prosesser ble påbegynt og de har resultert i tre milliardtransaksjoner hittil i 2012. Våre oversikter viser en vekst i 2011 på 18 % i antall transaksjoner sammenlignet med 2010. Av de 173 transaksjonene hadde 97 en salgssum under MNOK 150. I likhet med 2009 og 2010 var også fjoråret preget av at syndikeringsaktørene var største nettokjøper, og at det ble omsatt mange eiendommer med lange kontrakter med trygge leietagere. Syndikeringsaktørene hentet sannsynligvis over NOK 2 mrd. i egenkapital i fjor. Eiendomsselskapene, som har vært en stor nettoselger siden finanskrisen og godt inn i 2011, økte kjøpsvolumet med 24 % mot 2010 og var nettokjøper i andre halvår. Fjoråret var også preget av hele 51 salg innen logistikk/industri, hvorav kun 7 var over MNOK 250. I kategorien Annet var det mange boligrelaterte transaksjoner og flere innen undervisning. I kategorien Annet var det for øvrig et vidt spekter av eiendommer som ble omsatt, og mange ble solgt ut fra en lang og sikker kontantstrøm. Målt i kroner var 2/3 av salgsvolumet i Oslo/Akershus. I de to fylkene var Kontor segmentet med flest omsetninger og de utgjorde 46 % målt i verdi. Syndikeringsaktørene nettokjøpte for drøye NOK 4 mrd. i Oslo/ Akershus og fondsaktørene nettosolgte for NOK 2,7 mrd. Gjennomsnittelig netto-yield (der vi har informasjon) var på 6,69 % mot 7,25 % i resten av landet. Ser vi spesielt på kontortransaksjonene var snitt-yielden i Oslo/Akershus 6,2 % mot tilsvarende 7,1 % i øvrige Norge. De største brutto kjøperne av kontoreiendom i Norge i fjor var Eiendomsselskapene (NOK 5,3 mrd), syndikeringsaktørene (NOK 3,5 mrd.) og Liv- og Pensjonsselskapene (NOK 3,2 mrd.). Salgsvolumet i 2011 fordelt på geografi og segmenter Midt- og Nord- Norge 7 % Sør- og Vestlandet 15 % Øvrige Sørøstlandet 9 % Diversifiserte porteføljer/ Konf./Annet 3 % 2011 NOK 36,2 mrd Oslo/Akershus 66 % Annet 19 % Lager/Kombi/ Terminal/Ind 21 % 2011 NOK 36,2 mrd. Butikk/Handel 20 % Hotell 2 % Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 42 % 44 % -0,6 15,4 15,9 Norske fond 2 % 10 % -2,6 0,9 3,4 Syndikeringsaktører 24 % 7 % 6,1 8,6 2,5 Utlendinger inkl. fond 1 % 3 % -0,6 0,5 1,1 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 12 % 8 % 1,6 4,4 2,8 Private investorer 11 % 15 % -1,4 4,0 5,5 Bruker av eiendommen 1 % 10 % -3,1 0,4 3,5 Andre eller konfidensielt 5 % 4 % 0,5 2,0 1,4 Sum 36,2 36,2 Kontor 39 % 11
Avkastning Rentenedgangen resulterte i at fastrenteavtalene tynget fondenes avkastning i Q3 2011 Fondsindeksen netto opp 28 % fra Q3 2010 til Q3 2011 UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsfondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondenes oppstartstidspunkt varierer. Etter 8 kvartal med vekst sank indeksen med 3,4 % i Q3 2011, primært relatert til fondenes fastrenteavtaler. Indeksen var ved inngangen til Q4 3,0 % over utgangspunktet i Q4 2005, 32 % under toppen i Q4 2007, men 48 % over bunnen i Q2 2009. I fjor sank Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 % og hadde en nedgang i Q4 på 5,2 %. Hovedindeksen sank netto med 12,5 % gjennom 2011, men hadde en oppgang på 10,5 % i Q4. IPD: Totalavkastning i 2010 for næringseiendom på 8,2 % og 8,3 % for kontor UNIONs fondsindeks for avkastning i eiendomsfond 175 150 125 100 75 50 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 Kilde: UNION Eiendomskapital Hovedindeks og eiendomsindeks per 12.01.2012 120 100 80 60 40 20 0 nov. 07 mai. 08 nov. 08 mai. 09 nov. 09 mai. 10 nov. 10 mai. 11 nov. 11 Kilde: Oslo Børs Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: IPD Norden OSE 4040 Real Estate OSEBX 12
Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum KVÆRNERHALLEN UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleien av 15 000 m 2 i Kværnerhallen på vegne av OBOS Forretningsbygg. 5 600 m 2 er utleid til ISS. 13
Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Nedjusterte vekstanslag for etterspørselen og svakt økende nybyggprognoser Flyttestrømmen fortsetter mot sentrumsområdene Netto arealabsorbsjon (endring i utleid areal) steg fra 80.000 m² i 2010 til ca. 110.000 m² i fjor. Deler av de absorberte lokalene var skjult ledighet. Flyttestrømmen mot sentrumsområdene fortsatte gjennom 2011, men ikke i like sterk grad som i 2010. Vinnerne om leietagerne har særlig vært CBD, Sentrum, Skøyen og Lysaker/Fornebu. Med unntak av Asker/Bærum hadde de ytre randsonene svakt negativ arealabsorbsjon. Vi har nedjustert etterspørselsprognosene på bakgrunn av faktisk utvikling, endrede konjunkturprognoser og leietagernes vekstambisjoner/optimisme. Totalt sett venter vi fortsatt moderat vekst i etterspørselen, men med økt nedsiderisiko. Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på 505.000 m² for perioden 2012 2014, og 20 til 30.000 m² konvertering per år. Netto nybygging gir ca. 5 % økt kontormasse mot 2015 Beregnet netto arealabsorbsjon i 1.000 m² per år 300 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m² per år Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca. 590.000 m² for perioden 2012 2014 i Oslo, Asker og Bærum. Av dette er 480.000 m² signert. På bakgrunn av nye kontrakter og pågående prosesser vi kjenner til, har vi oppjustert anslaget for 2012-2014 med totalt 85.000 m². Prognosene etter 2014 må sies å være mer usikre enn sikre. Sikker og sannsynlig nybygging er spredt ut over de fleste kontorområdene. 300 250 200 150 Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Vi venter at veksten i byggekostnadene vil fortsette og at dette vil virke 100 dempende på nybyggvolumet utover i perioden. Nybyggingen gjør flere beliggenheter mer utfordrende. Vi venter 20 til 30.000 m² konvertering fra kontor til annen bruk per år, inkl. småprosjekt. Konverteringsprosjektene reduserer ledigheten mer enn konkurransen. 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 14
Kontorleiemarkedet i Oslo lang sikt overordnet utvikling Svak vekst i leieprisene høyere veksttakt fra primo 2014 - todelt marked 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-2,0 % Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: Norsk økonomi Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer her hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Siden høsten 2010 har Statistisk Sentralbyrå (SSB), i likhet med andre, nedjustert sine vekstanslag for norsk økonomi. Forventningene til konjunkturoppgangen, uttrykt ved en vekst for 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 fastlandsøkonomien på 3 % eller høyere, har gradvis blitt utsatt fra 2011 (anslag des. 2010) til 2014 nå (anslag des. 2011). Forskyvningen i konjunkturforløpet virker i noen grad inn på vårt scenario for kontorleiemarkedet fordi utsatt sysselsettingsvekst påvirker etterspørselen og arealledigheten. Utviklingen det siste året har vært at arealledigheten har sunket hakket langsommere enn forventet, men vi har likevel fått en svak vekst i leieprisene som ventet (ulik utvikling for kontorklyngene). Totalt sett er effektene av endrede konjunkturforutsetninger at vi får en litt jevnere utvikling enn tidligere lagt til grunn. Også oppjusterte forventninger til nybyggingen bidrar til denne vurderingen. Gjennom 2011 sank arealledigheten fra 7,5 % til 6,9 % og våre beregninger på statistikk fra Eiendomsverdi Næring innebærer en leieprisvekst på ca. 5 % i fjor. Den høye nybyggingen innebærer at kontorledigheten ligger an til å øke til 7,7 % mot slutten av 2012. Fra 2013 vil svakt stigende konjunkturer og lavere nybyggingstakt gradvis bidra til synkende arealledighet. Leieprisnivåene vil de kommende to årene drives opp av reforhandlinger og flyttemønster (se side 17). Vi venter et par hakk høyere leieprisvekst fra 2014 da det generelle tilbudsoverskuddet vil være på vei ned og leietagernes vekstambisjoner sannsynligvis på vei opp. Eldre eiendommer uten nærhet til offentlige kommunikasjon, og som ligger utenfor sentrum og de etablerte kontorklyngene, vil være utfordrende å leie ut. 800 600 400 200 - BNP-Fastlandet Prognose for BNP fastlandet Arealledighet Prognose for arealledighet Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2011-kr. 15
Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Begrenset ledighetsreduksjon gjennom 2011 Ledig areal (Oslo, Asker & Bærum) I løpet av høsten ble arealledigheten redusert fra 7,0 % til 6,9 % (7,2 % i Oslo og 5,5 % i Asker/Bærum). 800 000 750 000 Ledige arealer 12-mnd trend Gjennom fjoråret ble ledigheten redusert med ca. 50.000 m² til ca. 650.000 m². Andelen ledige kontorarealer sank fra 7,5 % til 6,9 %. Det er sesongvariasjoner i hvor oppdatert og komplett annonseringen av ledige lokaler er. For å korrigere for dette ser vi på 12-mnd. trenden (snittet av de siste 12 mnd.). Denne trenden har gjennomgående vært svakt synkende fra februar 2011. 700 000 650 000 600 000 550 000 500 000 Arealledigheten i Øvrige Sentrum er nå 4,2 %. I randsonene Ytre syd og Ytre nord og øst er kontorledigheten i intervallet 10 til 13 %. Stabil tendens for antall ledige lokaler Kilde: Union Gruppen / Finn.no Antall annonserte kontorlokaler i Oslo, Asker & Bærum Siden september har antall ledige lokaler økt fra 719 til 745. Av disse ligger 617 i Oslo og 128 i Asker/Bærum inkl. Lysaker og Fornebu. Antall ledige lokaler har blitt redusert med 3 % det siste året. 800 750 Antall annonser 12-mnd trend 12-mnd. trenden har vært stabil fra mai måned. Mange smålokaler står ledig i sentrumsområdene. I kontorklynger som Skøyen, Lysaker, Nydalen og Bryn/Helsfyr er ledigheten konsentrert til færre, men større lokaler. Kun 12 annonserte eksisterende bygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer innen utgangen av 2012. Inkludert potensielle nybygg, og bygg som ledigstilles frem i tid, mottar søkemeglere gjerne 30 til 40 tilbud når de søker lokaler over 10.000 m². 700 650 600 Kilde: Union Gruppen / Finn.no 16
Leiemarkedet Kontor Kort sikt Oslo, Asker og Bærum Leiepristendens på kort sikt: Flat til svak vekst Leieprissoner Våre beregninger på leieprisdata fra Eiendomsverdi Næring AS innebærer en vekst på ca. 5 % i fjor til 1.633 kroner per m²/år i snitt. Vi venter ytterligere ca. 5 % generell vekst i de nominelle leieprisene i år, med best utvikling i sentrumsområdene. Faktorene vi venter skal bidra til vekst i 2012 beskriver også todelingen i markedet. For det første den lave arealledigheten i sentrum og flyttestrømmen dit, og for det andre at leietagerne tenderer til å flytte til høyere standard i arealeffektive eiendommer. De positive forventningene skyldes også at leieprisnivåene i kontraktene som løper ut i år representerer en underliggende vekst. Begrensende faktorer i forhold til leieprisveksten omfatter tilbudsoverskudd i flere områder, et betydelig volum langtidsledige lokaler og sannsynligvis noen flere leietagere som prioriterer lave kostnader. Leiepriser og ledighet i Oslo & Asker / Bærum NOK / m2 Snitt kontorleiepriser i Oslo per år fra 1999. I rødt vises 12-mnd. trenden per kvartal fra Q1 2010 til Q4 2012 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2000 2003 2006 2009 Q3 Q2 2010 2011 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS CBD-priser for topp standard og beliggenhet 1998 vinter 2012 5 000 4 000 NOK / m2 3 000 2 000 1 000 1998 2001 2004 2007 2010 Kilde: UNION Gruppen Ca. 20 % av arealene som tilbys er over 1.000 m 2 Over 1 000 m² 20 % Under 1 000 m² 80 % Kilde: UNION Gruppen basert blant annet på annonser på www.finn.no 17
OLE DEVIKS VEI 6 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av 10 000 m 2 i Ole Deviks vei 6, på vegne av Søylen Eiendom. 18
UNION Gruppens leieprisanslag for vinteren 2012 Nybygg - høy Topp Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering standard og standard og Normalt best beliggenhet - Høy god Antall beliggenhet eksisterende standard standard Areal- annonserte i sonen bygg typisk nivå typisk nivå ledighet lokaler Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 000 3 800 3 100 2 450 5,8 % 77 Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 000 2 850 2 150 1 600 4,2 % 132 Oslo Vest inkl. Majorstua 2 300 2 250 1 950 1 500 5,0 % 50 Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 850 1 800 1 550 1 200 5,8 % 59 Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 750 1 700 1 500 1 000 16,4 % 27 Skøyen 3 000 2 550 2 100 1 700 6,5 % 32 Lysaker 2 300 2 000 1 700 1 500 8,3%* 45* Fornebu 1 850 1 900 1 600 1 350 Nydalen 2 100 2 000 1 700 1 450 6,0 % 19 Bryn / Helsfyr 1 900 1 800 1 650 1 300 6,4 % 30 Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 800 1 750 1 550 1 250 7,9 % 31 Økern - Hasle - Løren 1 850 1 650 1 450 1 100 Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 550 1 300 1 000 12,9%** 128** Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 550 1 300 1 000 11,6 % 25 Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1 900 1 750 1 450 1 100 4,7 % 90 * Tallene for arealledighet og antall tilbud gjelder for Lysaker og Fornebu samlet. ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren. Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens. Vi har endret leiepristabellen siden sist for å tydeligere vise sammenheng mellom standard og leieprisnivå. Flere steder vil det være et relativt stort skille mellom nivåene i nybygg og topp standard i eksisterende bygg. Nivåene for topp standard og beliggenhet i tabellen er ikke helt sammenlignbare med tidligere rapporter fordi nybygg nå fullstendig er skilt ut i en egen kategori. Vi forventer at leienivåene for nybygg fremover vil stige som følge av de økende byggekostnadene. Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra 3.000 kr. på det høyeste i Bjørvika til ned mot 1.800 kr. i de billigste underområdene. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet. 19
Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Vinner leietagere og oppnår gode leienivåer CBD var blant vinnerområdene i 2011. Fere kontrakter indikerer stigende leienivåer, både for prestisjelokaler og for markedet generelt. Det siste året har uleid areal steget med ca. 28.000 m og arealledigheten har blitt redusert fra nesten 9 % til snaue 6 %. Ser vi bort fra lokaler som ledigstilles etter 2012 er det kun Dronning Mauds gate 10/11 som per november annonserte mer enn 3.000 m ledig. I større eiendommer hvor utleiearbeidet har foregått i mer enn et år har de ledige arealene blitt halvert siden høsten 2010. Selv om flere leietagere innen finans opplever usikre tider, viser søkene i markedet at kun Øvrige sentrum er mer etterspurt. Vi venter fortsatt svak vekst i leienivåene fordi nivåene på kontraktene som løper ut er stigende, reforhandlinger gir som regel vekst, etterspørselen er god og ledigheten lav. Leiepristendens: Svak vekst Vi venter fortsatt svak vekst i leienivåene i 2012 Om lag halvparten av veksten i utleid areal de siste to årene har vært i Øvrige sentrum. Arealledigheten sank kraftig gjennom 2010, holdt seg lav gjennom fjoråret og er nå på drøye 4 %. Byutviklingen i Bjørvika inkl. Schweigaards gate innebærer at området tilføres nybygg tilsvarende ca. 125.000 m i 2012/2013. I tillegg kommer enkelte andre prosjekter. Vi venter likevel ikke en større økning i arealledigheten. Enkelte av leietagerne flytter fra andre områder og enkelte av lokalene som fraflyttes annonseres allerede i markedet. Viktigst er imidlertid at etterspørselen mot Sentrum er god og Bjørvika fungerer som et trekkplaster. Vi venter at både reforhandlinger og nye leietagere vil bidra til stigende leiepriser i 2012. Spennet i leienivåene i Sentrum er stort og avhenger av beliggenhet og standard. Utvalget av ledige smålokaler er relativt stort. Leiepristendens: Svak vekst 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 201