Markedsrapport Vinter 2012

sk profil 2010 Markedsrapport Vinter 2012 Eiendomsselskapene har økt kjøpstakten

UNION Gruppen AS UNION Gruppen er en uavhengig og ledende aktør i det norske markedet for næringseiendom. UNION Gruppen tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. UNION GRUPPEN AS UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS UNION CORPORATE AS UNION CAPITAL AS UNION EIENDOMSKAPITAL AS UNION MANAGEMENT AS UNION INVESTORSERVICE AS TRANSAKSJON/ UTLEIE/ LEIESØK ANALYSE/ VERDIVURDERING STRATEGISK RÅDGIVNING KAPITALINNHENTING KAPITAL- FORVALTNING PROSJEKT- & EIENDOMS- FORVALTNING INVESTORSERVICE Primærfokus på Oslo/Akershus Megler/ rådgiver for transaksjoner til en verdi av over NOK 45 mrd siden 2002 Utleie av 230 000 kvm siden 2009 Eiendomsmarkedet /eiendomsselskaper Verdivurderinger og fairness opinions Utgir UNION Markedsrapport M & A Strukturelle transaksjoner Private og offentlige kapitaltransaksjoner Strukturert finansiering Verdipapirifisering Institusjonelle investorer i Norge og utlandet Private investorer gjennom ulike distribusjonskanaler AuM: NOK 9,3 mrd Eiendomsfond og club deals Fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet Eiendomsforvaltning av 600 000 kvm. Teknisk Due Diligence Forvaltning av utviklings- og oppussingsprosjekter Forretningsførsel, skatt- og regnskaps -rapportering Syndikater etablert av UNION Eksterne profesjonelle investorer 2

Innhold 1. Konklusjoner Side 4 2. Leder Side 5 3. Makro Side 6 4. Transaksjonsmarkedet Side 10 5. Avkastning på investeringer i næringseiendom Side 12 6. Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Side 14 7. Bergen, Trondheim og Stavanger Side 28 8. Handel, hotell, logistikk og bolig Side 31 9. Ansatte i UNION Gruppen Side 35 33

Konklusjoner februar 2012 Transaksjonsmarkedet (over MNOK 50) Det ble et godt julerush også i 2011. Vi registrerte totalt 62 transaksjoner i fjerde kvartal og totalt 173 transaksjoner over MNOK 50 i 2011, opp fra 146 i 2010. Det samlede transaksjonsvolumet i 2011 utgjorde NOK 36,2 mrd., hvorav NOK 13,3 mrd. i fjerde kvartal. Enkelte større transaksjoner gjør at nivået hittil i år allerede har passert NOK 8 mrd. I fjor var det særlig mange transaksjoner innen eiendommer med lange leiekontrakter og innen tomt/utvikling/konvertering. Vi vurderer prime yield til 5,50 %, mot 5,25 % i septemberapporten. De lange rentene er på svært lave nivåer. For flere eiendommer som er bundet opp i fastrenteavtaler på høyere nivåer er kostnaden ved å bryte fastrentavtalene så høye at salg ikke er aktuelt. Vi har yield-informasjon knyttet til 122 av omsetningene, og i 45 % av disse transaksjonene var netto-yielden fra 6,0 % og nedover eller fra 8,0 % og oppover. Snitt-yielden i transaksjonene i andre halvår var på 7,05 %, opp 25 punkter fra tilsvarende gjennomsnitt i første halvår. Det var i gjennomsnitt 10 år igjen på leiekontraktene i eiendommene som ble omsatt i andre halvår 2011. Snittet var 11 år i første halvår. Syndikeringsaktørene var største netto kjøper i fjor og Bruker av eiendommen var gjennom sale lease-back transaksjoner største nettoselger. Eiendomsselskapene økte kjøpsvolumet i fjor med 24 % målt i verdi, og med 42 % målt i antall kjøp, sammenlignet med 2010. 75 % av salgsvolumet var på Sørøstlandet inkl. Oslo/Akershus. Flere større aktører uttrykker ønske om å kjøpe eiendom, og det jobbes nå med å sluttføre flere større transaksjonsprosesser. Vi venter at transaksjonsvolumet i 2012 vil bli høyere enn i 2011, ca. NOK 40 mrd. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum Netto arealabsorbsjon steg fra ca. 80.000 m² i 2010 til ca. 110.000 m² i fjor. Veksten har vært i tråd med våre forventninger fra september, men lavere enn vi ventet for et år siden. Bedriftenes vekstforventninger og ansettelsesplaner tyder på moderat etterspørselsvekst gjennom 2012. Internasjonale forhold innebærer en betydelig nedsiderisiko fordi en ytterligere forverring vil kunne virke inn på leietagernes forventninger og kostnadsfokus. Flyttestrømmen har i hovedsak fortsatt fra randsonene til sentrumsområdene, men ikke i like sterk grad som i 2010. Omfanget av byutvikling er større enn i en normalsituasjon, og en høy andel av de større leietagerne som har flyttet har valgt arealeffektive nybygg. Flere signerte leieavtaler for nybygg ble kjent i fjor høst og nybyggprognosene er oppjusterte. Gradvis høyere byggekostnader vil kunne virke dempende på nybyggingen fra 2014. Arealledigheten har sunket fra 7,5 % i november 2010 til 6,9 % nå. Reduksjonen har imidlertid vært helt marginal gjennom sist høst. Vi venter at arealledigheten vil stige i 2012 som følge av høy nybygging og fraflytting. Fra 2013 vil ledigheten igjen synke langsomt. Leieprisene er nå svakt stigende i Sentrum inkl. CBD og Skøyen. Vi venter en i hovedsak stabil tendens i øvrige områder gjennom vinteren. Vi legger til grunn at leieprisveksten i særlig grad gjelder arealeffektive eiendommer med høy standard og sentrumsnær beliggenhet. Utover i 2012 venter vi at den generelle leiepristendensen blir svak vekst for de fleste områder, og at reforhandlinger gjennomgående vil gi mindre økninger i leienivåene i gjennomsnitt 3 til 4 prosent. I forhold til våre tidligere langtidsprognoser, venter vi nå en litt jevnere utvikling. SSB venter at KPI stiger med 1,4 % i 2012, 1,6 % i 2013 og 1,9 % i 2014 4

Leder Lånefinansieringen fungerer, men forskjellene i vilkårene har eksplodert Det ble svært mange transaksjoner i fjerde kvartal, og takket være enkelte større omsetninger har vi allerede passert NOK 8 mrd. i volum hittil i år. Flere frykter imidlertid at økte bankmarginer og annen lånefinansieringsproblematikk vil bremse markedet i år. Vi tror ikke det. Det siste året har rentenedgangen vært større enn økningene i bankmarginene, og transaksjonsmarkedet er allerede preget av relativt strenge banker. Det er langt mellom transaksjonene der en bank tar høy risiko. Rentenedgangen har gjort at mange eiendommer i praksis ikke kan omsettes fordi de er bundet opp i fastrenteavtaler som er svært dyre å bryte. Likevel registrerte vi hele 89 transaksjoner over MNOK 50 i andre halvår. Vi gjennomfører hvert kvartal en undersøkelse mot de antatt ni største bankene på utlån til næringseiendom i Norge. Den siste undersøkelsen gjennomførte vi nå i januar, og vår hovedkonklusjon er at låneproblematikk ikke vil bremse transaksjonsmarkedet vesentlig i 2012. Selvsagt vet vi ikke hvordan rentene og bankenes innlånskostnader vil utvikle seg frem i tid, men bankene ønsker å vokse på utlån til næringseiendom og har ledig utlånskapasitet. Det er også svært sannsynlig at de fortsatt får tilgang på innlån og at rentene vil holde seg lave lenge. Videre har forskjellene mellom bankenes utlånsvilkår eksplodert, og det er nå viktigere enn noen gang å innhente lånetilbud fra flere banker. Basert på innsikt i konkrete transaksjoner og lånetilsagn legger vi til grunn at det også har blitt mye større forskjeller i hva ulike kunder oppnår i samme bank. Vi spurte bankene om hvilken margin de ville tilby i et lån til kjøp av et standard trygt kontorprosjekt med forutsetninger om fem års lån, 30 % egenkapital, at eiendommen ligger i Oslo sentrum, har normalt god standard, dagens leie er på markedsleie, den har sikre leieinntekter i syv år, 2 % av lånet nedbetales årlig og debitor har tradisjonell eiendomskompetanse. Samtlige banker hadde økt marginen, og svarene varierte fra 175 punkter til 280 punkter med et snitt på 218 punkter. Det var altså en differanse mellom bankene på over 100 punkter. Så sent som i tredje kvartal var denne differansen mellom bankene kun 35 punkter. På tilsvarende spørsmål om margin i tyngden av utlån varierte svarene fra mellom 180 og 290 punkter. Ser vi på mediansvaret og gjennomsnittet viser de at marginen i tyngden av utlån har økt med 30 til 50 punkter siden oktober. I samme periode har 5-års swaprente (tyngden av utlån er på ca. fem år) sunket med ca. 40 punkter. Det siste året har det vært en tilsvarende økning i marginen på 50 til 70 punkter. I samme periode har imidlertid 5-års swaprente sunket 112 punkter. I forhold til flytende margin i eksisterende engasjementer spurte vi bankene: Eventuelt hvor mange punkter har den typiske marginen endret seg i løpende utlån siden sommeren 2011? Svarene varierte fra 20 til 100 punkter med et snitt på 44. Det vil være forskjeller mellom bankene mht. låneporteføljenes sammensetning etc., men det er likevel klart at forskjellene i vilkårene har økt kraftig. Et annet viktig funn var at minimumskravet til egenkapital i det store og hele ikke har økt. Tar vi medianen av svarene til bankene viser de at EK-kravet i det standard trygge kontorprosjektet er stabilt på 25 %, og at tyngden av utlån har en egenkapitalandel på 30 %. Siden oktober hadde for øvrig 5 av 9 banker gitt lånegrad på 75 % eller høyere. UNION Bankundersøkelse Q1 2012 tyder isolert sett på følgende tendenser for transaksjonsmarkedet fremover: 1. Lånefinansieringsproblematikk vil ikke bremse transaksjonsmarkedet, men det har blitt større forskjeller mellom ulike aktørers finansieringsmuligheter og vilkår og dermed hva slags eiendom de søker. Eksempelvis vil mindre SPV-aktører i følge flere banker få en høyere prisvekst enn andre. Større syndikeringsaktører vil fortsatt få tilfredsstillende lånefinansiering til å kjøpe lav-yield eiendommer. 2. En høy andel av transaksjonene vil fortsatt være innen lang og sikker 3. Prime yield vil holde seg stabil, med mindre renteutsiktene endrer seg vesentlig 4. Ved ytterligere vekst i bankmarginene (sannsynlig utvikling) vil aktører som kan stille sidesikkerhet i større grad kunne søke eiendommer på høyere yield-nivåer for å opprettholde avkastningsnivået. Aktører som søker en trygg havn vil måtte akseptere lavere avkastning for å få kjøpt. 5. Bankene tenderer til å prise risiko knyttet til leietager og beliggenhet hakket 5 høyere enn for et år siden. Yield-spreaden har allerede økt gjennom høsten i fjor. 5

Makro Norsk økonomi - utsikter for 2011-2014 Konjunkturoppgang først i 2014 Vekstanslagene for internasjonal økonomi er nedjusterte og særlig for Eurosonen, som Norges Bank venter vil få en vekst på kun 0,5 % i 2012. SSB venter at konsumprisindeksen (KPI) stiger med 1,4 % i år, 1,6 % i 2013 og 1,9 % i 2014. DNB venter en KPI-vekst på kun 0,9 % i år. Tross oppbremsing internasjonalt er fastlandseksporten (den mest utsatte sektoren i norsk økonomi) ventet å stige marginalt de neste tre årene. Nedjusteringen av prognosene for norsk økonomi gjennom høsten i fjor innbærer at konjunkturoppgangen i Norge er utsatt fra 2012 til 2014. Anslagene til SSB fra desember innebærer en konjunkturnøytral utvikling verken høykonjunktur eller nedgangskonjunktur i 2012 og 2013. Sannsynlighetsovervekt for gode rammevilkår Usikkerheten knyttet til internasjonal utvikling er sjelden høy ettersom ingen har fullstendig oversikt over bankenes potensielle tap, ei heller kunnskap om hvilke politiske beslutninger som vil fattes, eller hva som skal skape vekst i økonomiene som preges av kutt i offentlige budsjetter. Erfaringsmessig har økonomien en evne til å reparere seg selv. Europa har imidlertid ikke stått overfor en lignende situasjon tidligere, og det er risiko for en langvarig situasjon med usikkerhet og mangel på reelle løsninger. Hva kan vi vente oss i Norge? Det enkle svaret er at konjunkturprognosene innebærer at det er sannsynlighetsovervekt for at det vil gå bra for norsk økonomi og at næringseiendom i Norge vil ha gode rammevilkår. Aktører innen næringseiendom vil blant annet nyte godt av lave renter, sterk befolkningsvekst, økende sysselsetting og 3 til 4 % årlig vekst i privat forbruk. Nedjusterte prognoser for internasjonal økonomi BNP- vekst, årlige endringer 2011E 2012E 2013/14E USA 1,5 1,8 2,8 Kina 9,0 8,5 8,5 Eurosonen 1,5 0,5 1,8 UK 1,0 1,3 2,3 Norge (fastlandet) 2,8 3,8 3,3 Sverige 4,5 1,5 2,3 Norges handelspartnere 2,5 1,8 2,5 Kilde: Norges Bank, oktober 2011 Norge Arbeidsmarkedet Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) Årlige prosentuelle endringer 2010 2011E 2012E 2013E 2014E BNP - Fastlandet 1,9 2,6 2,5 2,7 3,3 BNP 0,7 1,6 2,0 1,9 2,5 KPI 2,5 1,3 1,4 1,6 1,9 Privat forbruk 3,7 2,3 3,4 4,2 4,4 Offentlig forbruk 1,7 1,4 2,0 2,9 3,2 Oljeinvesteringer (9,0) 15,0 10,4 2,3 2,3 Tradisjonell eksport 2,6 1,7 0,4 0,1 1,3 Sysselsetting (0,1) 1,4 1,2 1,2 1,3 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,6 3,3 3,6 3,7 3,7 Kilde: SSB, desember 2011 6 6

Makro Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sterkere sysselsettingsvekst i Oslo enn i Norge Konsensus tilsier at sysselsettingen stiger med ca. 30.000 personer per år, og leietagere innen olje/offshore utgjør en gruppe med økt arealbehov. Manpower sin siste undersøkelse, med intervjuer foretatt i oktober, viser at det var 6 % flere bedrifter som planlegger å øke bemanningen enn som planlegger å kutte antall ansatte. For Stor-Oslo var overvekten tilsvarende på 17 %. Sannsynligvis er overvekten fallende, men fortsatt positiv. NAV Oslo sine prognoser fra ultimo november for sysselsettingen i hovedstaden, innebærer en vekst på 1,7 % for 2012, tilsvarende 7.210 personer. For de kontorintensive sektorene ventes en vekst på 1,9 % neste år. Tendensen for antall ledige stillinger innen kontoryrkene er fortsatt stigende og opp 18 % fra desember 2010 til desember 2011. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge per år 12 mnd. trenden for ant. ledige kontorstillinger i Oslo 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 Kilde: FINN Endring i antall ansatte i Oslo. NAV anslår +7.210 i år 2010 2011 2012 2013 DNB - januar 2012 (0,1) 1,2 0,8 0,7 Norges Bank - oktober 2011 (0,2) 1,0 1,3 1,3 SSB - desember 2011 (0,1) 1,4 1,2 1,2 Konsensus (0,1) 1,2 1,1 1,1 Endr.ant.sysselsatte (3 488) 31 350 28 642 28 061 Ant. sysselsatte 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) (8 000) -3 950-11 796-11 202-77 9 371 15 672 13 270 6 259-4 658 2 880 4 236 7 210 (13 000) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 77

Makro Renter Synkende 10-års swaprente, svakt opp fra våren 2012 Fra januar 2011 har 10-års og 5-års swaprente sunket med ca. 100 basispunkter til hhv. 3,51 % og 2,98 % per 30. januar. I samme periode har bankmarginen på et ordinært 5-års lån økt med ca. 70 rentepunkter. Nordea sine anslag per 20. desember innebærer at 10-års swaprente vil synke gjennom vinteren, for så å gradvis stige til 4,05 % på et års sikt, og videre til ca. 4,6 % på to års sikt. DNB Markets venter tilsvarende at 10-års swaprente stiger til 4,25 % i januar 2013. Enkelte makroøkonomer vurderer imidlertid at de lange rentene sannsynligvis vil synke videre. Spreaden mellom 10-års swaprente og 3 mnd. Nibor (pengemarkedsrenten) har sunket fra 210 punkter på det høyeste i april i fjor til 83 rentepunkter nå. Flere binder renta for en større andel av lånet. Swap- og pengemarkedsrenter - PS! Se 1 år vs. 3 år Nordea sine renteprognoser per 20. desember 2011 Nordea - 20. des. 2011 Spot 3M 6M 1Y 2Y 3 mnd NI BOR 2,91 2,69 2,40 2,32 2,92 Styringsrenten 1,75 1,75 1,50 1,75 2,50 Spread 1,16 0,94 0,90 0,57 0,42 10 års swap 3,57 3,37 3,75 4,05 4,58 10 års stat 2,19 2,12 2,65 3,05 3,68 Spread 1,38 1,25 1,10 1,00 0,90 Spread 10 års swaprente vs.10 års statsobligasjon 12M NIBOR. 3, 5, 7 og 10 år swap renter 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 1y swap 3y swap 5y swap 7y swap 10y swap NOK SEK EUR USD % Kilde: DnB NOR Markets 31.01.12 Kilde: DNB Markets 31.01.12 % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 3,51 1,13 2,38 2,36 2,28 0,65 0,49 1,94 0,08 1,71 1,79 1,86 NOK SEK EUR USD 88

Transaksjonsmarkedet og avkastning på investeringer i næringseiendom AKERSGATA 64-68 UNION Norsk Næringsmegling håndterer salget av Akersgata 64-68 på vegne av Höegh Eiendom. 99

Transaksjonsmarkedet Utvikling for prime yield og oppsummering for 2011 Vi vurderer prime yield til 5,50 %, mot 5,25 % i sept. Per. 26. januar er 10-års swaprente på 3,58 % og 5-års swaprente på 3,03 %. Det er fortsatt mulig å få en rentekostnad rett under 5 % til kjøp av primeeiendom, forutsatt et fem års lån med 70 % rentebinding. Sist (sept. 2011) vurderte vi prime yield til 5,25 %, og flere observasjoner i markedet de siste månedene gir grunnlag for å videreføre nivået. Vi signaliserer likevel en økning på 25 punkter som reflekterer en helt marginal økning i risiko-påslaget og høyere bankmarginer. I spesielt store transaksjoner, som DNB-hovedkontoret og eiendommer med spesielt lange leiekontrakter, vil netto-yielden være nærmere 5,0 % enn 5,5 %. Av transaksjonene i 2011 fra MNOK 500 og oppover, hadde 2/3 en netto-yield fra 6 % og nedover. Vi legger til grunn en økende yield-spread, avhengig av risiko knyttet til beliggenhet og leietager. 2011-salgene fordelt på yield-nivå (antall) og segment % Prime yield og 10-års swaprente tom. 26. januar 2012 8 7 6 5 4 3 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 10 years swap rate Prime yield Kilde: UNION / Reuters EcoWin Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. 8 % eller høyere netto-yield: 22 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 26 % 122 transaksjoner med yield-data 6 % eller lavere netto-yield: 23 % Mellom 6 og 7 % netto-yield: 29 % Segment Antall NOK mrd. Kontor 50 14,0 Hotell 2 0,6 Butikk/Handel 35 7,3 Logistikk/Ind. 51 7,6 Annet 35 6,8 Sum 173 36,2 Kilde: UNION Gruppen NOK mrd. Kun transaksjoner fra MNOK 50 80 70 68 60 53 50 44 40 28 39 36 40 30 22 20 15 15 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 10 Kilde: UNION Gruppen fra år 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008

Oppsummering av transaksjonsmarkedet i 2011 PS! Transaksjonsoppsummeringer for 2011 for hvert av markedene Bergen, Trondheim, Stavanger, handel, hotell, logistikk og bolig på deres respektive sider (28-34) Eiendomsselskapene har økt kjøpstakten Transaksjonsmarkedet i 2011 var heller preget av mange mindre salg enn store gigantsalg. Milliardtransaksjonene utgjorde i 2010 ca. 30 % av salgsvolumet. I fjor registrerte vi kun én transaksjon over NOK 1 mrd., men flere prosesser ble påbegynt og de har resultert i tre milliardtransaksjoner hittil i 2012. Våre oversikter viser en vekst i 2011 på 18 % i antall transaksjoner sammenlignet med 2010. Av de 173 transaksjonene hadde 97 en salgssum under MNOK 150. I likhet med 2009 og 2010 var også fjoråret preget av at syndikeringsaktørene var største nettokjøper, og at det ble omsatt mange eiendommer med lange kontrakter med trygge leietagere. Syndikeringsaktørene hentet sannsynligvis over NOK 2 mrd. i egenkapital i fjor. Eiendomsselskapene, som har vært en stor nettoselger siden finanskrisen og godt inn i 2011, økte kjøpsvolumet med 24 % mot 2010 og var nettokjøper i andre halvår. Fjoråret var også preget av hele 51 salg innen logistikk/industri, hvorav kun 7 var over MNOK 250. I kategorien Annet var det mange boligrelaterte transaksjoner og flere innen undervisning. I kategorien Annet var det for øvrig et vidt spekter av eiendommer som ble omsatt, og mange ble solgt ut fra en lang og sikker kontantstrøm. Målt i kroner var 2/3 av salgsvolumet i Oslo/Akershus. I de to fylkene var Kontor segmentet med flest omsetninger og de utgjorde 46 % målt i verdi. Syndikeringsaktørene nettokjøpte for drøye NOK 4 mrd. i Oslo/ Akershus og fondsaktørene nettosolgte for NOK 2,7 mrd. Gjennomsnittelig netto-yield (der vi har informasjon) var på 6,69 % mot 7,25 % i resten av landet. Ser vi spesielt på kontortransaksjonene var snitt-yielden i Oslo/Akershus 6,2 % mot tilsvarende 7,1 % i øvrige Norge. De største brutto kjøperne av kontoreiendom i Norge i fjor var Eiendomsselskapene (NOK 5,3 mrd), syndikeringsaktørene (NOK 3,5 mrd.) og Liv- og Pensjonsselskapene (NOK 3,2 mrd.). Salgsvolumet i 2011 fordelt på geografi og segmenter Midt- og Nord- Norge 7 % Sør- og Vestlandet 15 % Øvrige Sørøstlandet 9 % Diversifiserte porteføljer/ Konf./Annet 3 % 2011 NOK 36,2 mrd Oslo/Akershus 66 % Annet 19 % Lager/Kombi/ Terminal/Ind 21 % 2011 NOK 36,2 mrd. Butikk/Handel 20 % Hotell 2 % Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 42 % 44 % -0,6 15,4 15,9 Norske fond 2 % 10 % -2,6 0,9 3,4 Syndikeringsaktører 24 % 7 % 6,1 8,6 2,5 Utlendinger inkl. fond 1 % 3 % -0,6 0,5 1,1 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 12 % 8 % 1,6 4,4 2,8 Private investorer 11 % 15 % -1,4 4,0 5,5 Bruker av eiendommen 1 % 10 % -3,1 0,4 3,5 Andre eller konfidensielt 5 % 4 % 0,5 2,0 1,4 Sum 36,2 36,2 Kontor 39 % 11

Avkastning Rentenedgangen resulterte i at fastrenteavtalene tynget fondenes avkastning i Q3 2011 Fondsindeksen netto opp 28 % fra Q3 2010 til Q3 2011 UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsfondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondenes oppstartstidspunkt varierer. Etter 8 kvartal med vekst sank indeksen med 3,4 % i Q3 2011, primært relatert til fondenes fastrenteavtaler. Indeksen var ved inngangen til Q4 3,0 % over utgangspunktet i Q4 2005, 32 % under toppen i Q4 2007, men 48 % over bunnen i Q2 2009. I fjor sank Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 % og hadde en nedgang i Q4 på 5,2 %. Hovedindeksen sank netto med 12,5 % gjennom 2011, men hadde en oppgang på 10,5 % i Q4. IPD: Totalavkastning i 2010 for næringseiendom på 8,2 % og 8,3 % for kontor UNIONs fondsindeks for avkastning i eiendomsfond 175 150 125 100 75 50 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 05 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 Kilde: UNION Eiendomskapital Hovedindeks og eiendomsindeks per 12.01.2012 120 100 80 60 40 20 0 nov. 07 mai. 08 nov. 08 mai. 09 nov. 09 mai. 10 nov. 10 mai. 11 nov. 11 Kilde: Oslo Børs Totalavkastning Eiendom totalt / kontor (Kilde: IPD) 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kilde: IPD Norden OSE 4040 Real Estate OSEBX 12

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum KVÆRNERHALLEN UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleien av 15 000 m 2 i Kværnerhallen på vegne av OBOS Forretningsbygg. 5 600 m 2 er utleid til ISS. 13

Leiemarkedet for kontor i Oslo, Asker og Bærum Nedjusterte vekstanslag for etterspørselen og svakt økende nybyggprognoser Flyttestrømmen fortsetter mot sentrumsområdene Netto arealabsorbsjon (endring i utleid areal) steg fra 80.000 m² i 2010 til ca. 110.000 m² i fjor. Deler av de absorberte lokalene var skjult ledighet. Flyttestrømmen mot sentrumsområdene fortsatte gjennom 2011, men ikke i like sterk grad som i 2010. Vinnerne om leietagerne har særlig vært CBD, Sentrum, Skøyen og Lysaker/Fornebu. Med unntak av Asker/Bærum hadde de ytre randsonene svakt negativ arealabsorbsjon. Vi har nedjustert etterspørselsprognosene på bakgrunn av faktisk utvikling, endrede konjunkturprognoser og leietagernes vekstambisjoner/optimisme. Totalt sett venter vi fortsatt moderat vekst i etterspørselen, men med økt nedsiderisiko. Våre prognoser viser en samlet netto arealabsorpsjon på 505.000 m² for perioden 2012 2014, og 20 til 30.000 m² konvertering per år. Netto nybygging gir ca. 5 % økt kontormasse mot 2015 Beregnet netto arealabsorbsjon i 1.000 m² per år 300 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 -200 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ferdigstillelse av kontorbygg i 1.000 m² per år Vi forventer en nybyggtilførsel av kontor på ca. 590.000 m² for perioden 2012 2014 i Oslo, Asker og Bærum. Av dette er 480.000 m² signert. På bakgrunn av nye kontrakter og pågående prosesser vi kjenner til, har vi oppjustert anslaget for 2012-2014 med totalt 85.000 m². Prognosene etter 2014 må sies å være mer usikre enn sikre. Sikker og sannsynlig nybygging er spredt ut over de fleste kontorområdene. 300 250 200 150 Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Vi venter at veksten i byggekostnadene vil fortsette og at dette vil virke 100 dempende på nybyggvolumet utover i perioden. Nybyggingen gjør flere beliggenheter mer utfordrende. Vi venter 20 til 30.000 m² konvertering fra kontor til annen bruk per år, inkl. småprosjekt. Konverteringsprosjektene reduserer ledigheten mer enn konkurransen. 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 14

Kontorleiemarkedet i Oslo lang sikt overordnet utvikling Svak vekst i leieprisene høyere veksttakt fra primo 2014 - todelt marked 12,0 % 10,0 % 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-2,0 % Figuren illustrerer våre forventninger til den overordnede utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum de nærmeste årene. Vi har tatt utgangspunkt i statistikk, prognoser og samvariasjonsdata for: Norsk økonomi Leieprisstatistikk inkl. data for nivåer i kontraktene som løper ut Tilbud/utleiekapasitet - Kontormasse/riving/ombygging Etterspørsel, sysselsatte innen kontorbransjene og arealabsorbsjon Arealledighet Det er naturligvis stor usikkerhet i hvordan alle disse faktorene utvikler seg, men vi presenterer her hva vi mener er den mest sannsynlige utviklingen gitt tilgjengelig informasjon i dag. Finanskrisen utløste i 2008 frykt for en større konkursbølge og høy arealledighet. Volum ledige kontorer steg hurtig gjennom 2008 og inn i 2009. Mange gårdeiere kom leietagerne i møte for å unngå tomme lokaler. Leieprisene sank gjennomgående ca. 15 % fra midtveis i 2008 til bunnen i begynnelsen av 2010. Siden høsten 2010 har Statistisk Sentralbyrå (SSB), i likhet med andre, nedjustert sine vekstanslag for norsk økonomi. Forventningene til konjunkturoppgangen, uttrykt ved en vekst for 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 fastlandsøkonomien på 3 % eller høyere, har gradvis blitt utsatt fra 2011 (anslag des. 2010) til 2014 nå (anslag des. 2011). Forskyvningen i konjunkturforløpet virker i noen grad inn på vårt scenario for kontorleiemarkedet fordi utsatt sysselsettingsvekst påvirker etterspørselen og arealledigheten. Utviklingen det siste året har vært at arealledigheten har sunket hakket langsommere enn forventet, men vi har likevel fått en svak vekst i leieprisene som ventet (ulik utvikling for kontorklyngene). Totalt sett er effektene av endrede konjunkturforutsetninger at vi får en litt jevnere utvikling enn tidligere lagt til grunn. Også oppjusterte forventninger til nybyggingen bidrar til denne vurderingen. Gjennom 2011 sank arealledigheten fra 7,5 % til 6,9 % og våre beregninger på statistikk fra Eiendomsverdi Næring innebærer en leieprisvekst på ca. 5 % i fjor. Den høye nybyggingen innebærer at kontorledigheten ligger an til å øke til 7,7 % mot slutten av 2012. Fra 2013 vil svakt stigende konjunkturer og lavere nybyggingstakt gradvis bidra til synkende arealledighet. Leieprisnivåene vil de kommende to årene drives opp av reforhandlinger og flyttemønster (se side 17). Vi venter et par hakk høyere leieprisvekst fra 2014 da det generelle tilbudsoverskuddet vil være på vei ned og leietagernes vekstambisjoner sannsynligvis på vei opp. Eldre eiendommer uten nærhet til offentlige kommunikasjon, og som ligger utenfor sentrum og de etablerte kontorklyngene, vil være utfordrende å leie ut. 800 600 400 200 - BNP-Fastlandet Prognose for BNP fastlandet Arealledighet Prognose for arealledighet Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2011-kr. 15

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum Annonserte arealer og arealledighet Begrenset ledighetsreduksjon gjennom 2011 Ledig areal (Oslo, Asker & Bærum) I løpet av høsten ble arealledigheten redusert fra 7,0 % til 6,9 % (7,2 % i Oslo og 5,5 % i Asker/Bærum). 800 000 750 000 Ledige arealer 12-mnd trend Gjennom fjoråret ble ledigheten redusert med ca. 50.000 m² til ca. 650.000 m². Andelen ledige kontorarealer sank fra 7,5 % til 6,9 %. Det er sesongvariasjoner i hvor oppdatert og komplett annonseringen av ledige lokaler er. For å korrigere for dette ser vi på 12-mnd. trenden (snittet av de siste 12 mnd.). Denne trenden har gjennomgående vært svakt synkende fra februar 2011. 700 000 650 000 600 000 550 000 500 000 Arealledigheten i Øvrige Sentrum er nå 4,2 %. I randsonene Ytre syd og Ytre nord og øst er kontorledigheten i intervallet 10 til 13 %. Stabil tendens for antall ledige lokaler Kilde: Union Gruppen / Finn.no Antall annonserte kontorlokaler i Oslo, Asker & Bærum Siden september har antall ledige lokaler økt fra 719 til 745. Av disse ligger 617 i Oslo og 128 i Asker/Bærum inkl. Lysaker og Fornebu. Antall ledige lokaler har blitt redusert med 3 % det siste året. 800 750 Antall annonser 12-mnd trend 12-mnd. trenden har vært stabil fra mai måned. Mange smålokaler står ledig i sentrumsområdene. I kontorklynger som Skøyen, Lysaker, Nydalen og Bryn/Helsfyr er ledigheten konsentrert til færre, men større lokaler. Kun 12 annonserte eksisterende bygg kan tilby 10.000 m² kontor eller mer innen utgangen av 2012. Inkludert potensielle nybygg, og bygg som ledigstilles frem i tid, mottar søkemeglere gjerne 30 til 40 tilbud når de søker lokaler over 10.000 m². 700 650 600 Kilde: Union Gruppen / Finn.no 16

Leiemarkedet Kontor Kort sikt Oslo, Asker og Bærum Leiepristendens på kort sikt: Flat til svak vekst Leieprissoner Våre beregninger på leieprisdata fra Eiendomsverdi Næring AS innebærer en vekst på ca. 5 % i fjor til 1.633 kroner per m²/år i snitt. Vi venter ytterligere ca. 5 % generell vekst i de nominelle leieprisene i år, med best utvikling i sentrumsområdene. Faktorene vi venter skal bidra til vekst i 2012 beskriver også todelingen i markedet. For det første den lave arealledigheten i sentrum og flyttestrømmen dit, og for det andre at leietagerne tenderer til å flytte til høyere standard i arealeffektive eiendommer. De positive forventningene skyldes også at leieprisnivåene i kontraktene som løper ut i år representerer en underliggende vekst. Begrensende faktorer i forhold til leieprisveksten omfatter tilbudsoverskudd i flere områder, et betydelig volum langtidsledige lokaler og sannsynligvis noen flere leietagere som prioriterer lave kostnader. Leiepriser og ledighet i Oslo & Asker / Bærum NOK / m2 Snitt kontorleiepriser i Oslo per år fra 1999. I rødt vises 12-mnd. trenden per kvartal fra Q1 2010 til Q4 2012 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2000 2003 2006 2009 Q3 Q2 2010 2011 Kilde: Eiendomsverdi Næring AS CBD-priser for topp standard og beliggenhet 1998 vinter 2012 5 000 4 000 NOK / m2 3 000 2 000 1 000 1998 2001 2004 2007 2010 Kilde: UNION Gruppen Ca. 20 % av arealene som tilbys er over 1.000 m 2 Over 1 000 m² 20 % Under 1 000 m² 80 % Kilde: UNION Gruppen basert blant annet på annonser på www.finn.no 17

OLE DEVIKS VEI 6 UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av 10 000 m 2 i Ole Deviks vei 6, på vegne av Søylen Eiendom. 18

UNION Gruppens leieprisanslag for vinteren 2012 Nybygg - høy Topp Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering standard og standard og Normalt best beliggenhet - Høy god Antall beliggenhet eksisterende standard standard Areal- annonserte i sonen bygg typisk nivå typisk nivå ledighet lokaler Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 000 3 800 3 100 2 450 5,8 % 77 Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 000 2 850 2 150 1 600 4,2 % 132 Oslo Vest inkl. Majorstua 2 300 2 250 1 950 1 500 5,0 % 50 Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 850 1 800 1 550 1 200 5,8 % 59 Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 750 1 700 1 500 1 000 16,4 % 27 Skøyen 3 000 2 550 2 100 1 700 6,5 % 32 Lysaker 2 300 2 000 1 700 1 500 8,3%* 45* Fornebu 1 850 1 900 1 600 1 350 Nydalen 2 100 2 000 1 700 1 450 6,0 % 19 Bryn / Helsfyr 1 900 1 800 1 650 1 300 6,4 % 30 Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 800 1 750 1 550 1 250 7,9 % 31 Økern - Hasle - Løren 1 850 1 650 1 450 1 100 Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 550 1 300 1 000 12,9%** 128** Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 550 1 300 1 000 11,6 % 25 Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 1 900 1 750 1 450 1 100 4,7 % 90 * Tallene for arealledighet og antall tilbud gjelder for Lysaker og Fornebu samlet. ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren. Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens. Vi har endret leiepristabellen siden sist for å tydeligere vise sammenheng mellom standard og leieprisnivå. Flere steder vil det være et relativt stort skille mellom nivåene i nybygg og topp standard i eksisterende bygg. Nivåene for topp standard og beliggenhet i tabellen er ikke helt sammenlignbare med tidligere rapporter fordi nybygg nå fullstendig er skilt ut i en egen kategori. Vi forventer at leienivåene for nybygg fremover vil stige som følge av de økende byggekostnadene. Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra 3.000 kr. på det høyeste i Bjørvika til ned mot 1.800 kr. i de billigste underområdene. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet. 19

Leiemarkedet - Kontor Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Øvrige sentrum Vinner leietagere og oppnår gode leienivåer CBD var blant vinnerområdene i 2011. Fere kontrakter indikerer stigende leienivåer, både for prestisjelokaler og for markedet generelt. Det siste året har uleid areal steget med ca. 28.000 m og arealledigheten har blitt redusert fra nesten 9 % til snaue 6 %. Ser vi bort fra lokaler som ledigstilles etter 2012 er det kun Dronning Mauds gate 10/11 som per november annonserte mer enn 3.000 m ledig. I større eiendommer hvor utleiearbeidet har foregått i mer enn et år har de ledige arealene blitt halvert siden høsten 2010. Selv om flere leietagere innen finans opplever usikre tider, viser søkene i markedet at kun Øvrige sentrum er mer etterspurt. Vi venter fortsatt svak vekst i leienivåene fordi nivåene på kontraktene som løper ut er stigende, reforhandlinger gir som regel vekst, etterspørselen er god og ledigheten lav. Leiepristendens: Svak vekst Vi venter fortsatt svak vekst i leienivåene i 2012 Om lag halvparten av veksten i utleid areal de siste to årene har vært i Øvrige sentrum. Arealledigheten sank kraftig gjennom 2010, holdt seg lav gjennom fjoråret og er nå på drøye 4 %. Byutviklingen i Bjørvika inkl. Schweigaards gate innebærer at området tilføres nybygg tilsvarende ca. 125.000 m i 2012/2013. I tillegg kommer enkelte andre prosjekter. Vi venter likevel ikke en større økning i arealledigheten. Enkelte av leietagerne flytter fra andre områder og enkelte av lokalene som fraflyttes annonseres allerede i markedet. Viktigst er imidlertid at etterspørselen mot Sentrum er god og Bjørvika fungerer som et trekkplaster. Vi venter at både reforhandlinger og nye leietagere vil bidra til stigende leiepriser i 2012. Spennet i leienivåene i Sentrum er stort og avhenger av beliggenhet og standard. Utvalget av ledige smålokaler er relativt stort. Leiepristendens: Svak vekst 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 201

Leiemarkedet - Kontor Oslo vest inkl. Majorstua Indre nord inkl. Ullevaal stadion Antall ledige lokaler redusert fra 71 til 50 Fra september har antall ledige lokaler blitt redusert fra 71 til 50. Arealledigheten tilsvarer ca. 5 %. Kun seks kontoreiendommer på Oslo vest tilbyr nå mer enn 1.000 m². m. Nordea vil etter planen fraflytte Middelthuns gate 17 på Majorstua i 2016. Norwegian Property solgte eiendommen til OBOS Nye Hjem og Veidekke Eiendom som planlegger å konvertere eiendommen til bolig. Vi har registrert enkelte kontrakter over 2.000 kr. pr. m m²/år på Oslo vest, men vi legger til grunn at høy standard typisk oppnår snaue 2.000 kr. pr. m m²/år og normalt god standard ca. 1.500 kr. pr. m m²/år. Mange mindre lokaler vil ligge lavere i pris. Vi venter gjennomgående flat leiepristendens de kommende månedene. Leiepristendens: Flat Kontorledigheten har blitt halvert de to siste årene Indre Nord har de siste to årene hatt en positiv arealabsorbsjon på 29.000 m m².. Tross tilførsel av nybygg har kontormassen blitt redusert med 14.000 m m² fordi Bergene-gården ble trukket fra markedet. Eiendommen planlegges konvertert til bolig. Totalt sett har derfor de ledige arealene blitt redusert med ca. 43.000 m m² i 2010/2011. Arealledigheten er nå på snaue 6 %. I lokalene som har vært annonsert i mer enn ett år ble det ledige arealet redusert med drøye 20 % i 2011. Siden september har antall ledige lokaler økt fra 51 til 59, hvorav 8 tilbyr mer enn 1.000 m m².. I Akersveien 24-26 skal bygget renoveres og bygges ut med ca. 6.000 m m² for SSB. Vi anslår at normalt god standard leies ut for ca. 1.200 kr. pr. m m²/år og høy standard typisk for 1.550 kr. og opp til 1.800 kr. på Ullevaal stadion. Nybygg kan oppnå hakket høyere priser avhengig av standard. Leiepristendens: Flat 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser 500 Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg - 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 2 500 2 000 1 500 1 000 500 Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg - 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 21 2

Leiemarkedet - Kontor Indre øst inkl. Kværnerbyen Skøyen Byutviklingen i Bjørvika slår positivt ut for Indre øst Bjørvika-utbyggingen medfører at oppfatningen av hva som utgjør Sentrum utvider seg til å omfatte gater som tradisjonelt har blitt oppfattet som Indre øst. Skatt Øst har som kjent flyttet til nybygg i Schweigaards gate, og i 2013 ferdigstilles to nybygg på totalt drøye 30.000 m m² for henholdsvis NSB og Gjensidige i samme gate. I Kværnerbyen har vi bistått OBOS Forretningsbygg med utleie av ca. 6.000 m m² til ISS og de første 15.000 m m² kontor ferdigstilles i år. Videre er det klart for nybygg i Nordbygata 1 og Entra har kjøpt Lakkegata 55 med tanke på utvikling. I eksisterende bygg er ledigheten ca. 7 % og ca. 16 % inkludert sikre nybygg. Fra sept. har antall ledige lokaler blitt redusert fra 29 til 27. Vi legger til grunn at aktuelt nivå for normal god standard nå er ca. 1.000 kr. pr. m²/år m og ca. 1.750 kr. pr. m²/år m for nybygg (høyere nær Oslo S.). Leiepristendens: Flat Positiv arealabsorbsjon i 2011 og svak leieprisvekst Skøyen hadde en positiv arealabsorbsjon tilsvarende ca. 23.000 m m² i fjor, og Skøyen er blant de mest populære områdene blant leietagere på søk etter nye lokaler. Arealledigheten i eksisterende eiendommer og sikre nybygg er på 6,5 %. De ledige arealene utgjør ca. 40.000 m m² fordelt på 32 lokaler. Inkludert Karenlyst Allé 20, som ledigstilles i 2014, og potensielle nybygg er det totalt annonsert ca. 85.000 m m² kontorer på Skøyen. Ut fra eksempler i markedet og etterspørselssituasjonen venter vi en stigende leiepristendens for nybygg og lokaler med høy standard. Vi anslår at nybygg oppnår fra. 2.700 til 3.000 kr. pr. m m²,, de beste eksisterende eiendommene 2.550 kr. og at høy standard typisk leies ut for drøye 2.000 kr. For lokaler med normalt god standard anslår vi 1.700 kr. og en flatere leiepristendens. Leiepristendens: Flat til svak vekst 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Snittpriser 500 Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg - 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 22 3

Leiemarkedet - Kontor Lysaker Fornebu Reforhandlinger gir svak vekst For det samlede området Lysaker-Fornebu er kontorledigheten ca. 8 % i eksisterende eiendommer og sikre nybygg. Av denne ledigheten er 2/3 av arealene knyttet til en håndfull bygg. Inkludert potensielle nybygg tilsvarer ledigheten ca. 13 %. Antall annonserte lokaler på Lysaker-Fornebu har økt fra 35 i september til 45 nå. Om en inkluderer kontrakten med EDB Ergogroup på 33.000 m² m var det i fjor en positiv arealabsorbsjon i størrelsesorden 50.000 m² m for området Lysaker-Fornebu. For Lysaker anslår vi at lokaler med normalt god standard typisk leies ut for ca. 1.500 kr. pr. m²/år. m Videre anslår vi at snittet ligger 100 200 kr. høyere og er svakt stigende fordi reforhandlinger gjennomgående gir et mindre løft i leienivåene. Videre går leiepristrakten helt opp til 2.300 kr. for nybygg. Leiepristendens: Flat til svak vekst Høyt potensial for nybygg I år ferdigstilles kontorbygg på Fornebu både for Statoil på ca. 63.000 m m² og for Aker Solutions på ca. 30.000 m m².. Disse leietagerne, kan som Telenor, antas å kunne tiltrekke seg flere underleverandører over tid. I likhet med Lysaker er det et stort potensial for nybygg på Fornebu. Signeringen med EDB Ergogroup i fjor bidro til en positiv arealabsorbsjon for Fornebu. På bakgrunn av konkurransesituasjonen anslår vi en flat leiepristendens i det korte bildet. Våre leieprisanslag for vinteren 2011 innebærer at normalt god standard leies ut for ca. 1.350 kr. pr. m m²/år, høy standard typisk for 1.600 kr. de mest attraktive lokalene i eksisterende bygg for 1.900 kr. Nødvendig leienivå for nybygg avhenger naturligvis av standard. Med tanke på veksten som har vært i byggekostnadene anslår vi ca. 1.850 kr. Leiepristendens: Flat 2 750 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 23 4

Leiemarkedet - Kontor Nydalen Bryn/Helsfyr Svakt synkende kontorledighet gjennom 2011 Nydalen har hatt en svak stigning i utleid areal de siste to årene. Egmont flytter inn i nybygg på 13.000 m² m i 2012 og Stantnett flytter til sitt nybygg på ca. 22.000 m² m i 2013. Fra september har antall ledige lokaler gått fra 20 til 19, og arealledigheten fra 7 % til 6 %. Fem eiendommer står for om lag 60 % av de ledige arealene i Nydalen. Ut fra leiepriseksempler, nivå i kontraktene som løper ut i 2012 med mer, anslår vi en flat leiepristendens i det korte bildet. Vi anslår at normalt god standard typisk leies ut for ca. ca. 1.450 kr. pr. m²/år, m videre at høy standard typisk leies ut for 1.700 kr. og de mest attraktive eksisterende lokalene kan nå opp til ca. 2.000 kr. For nybyggprosjekter anslår vi at aktuelt leienivå vil kunne være fra ca. 1.800 kr. og opp til 2.100 kr avhengig av standard og beliggenhet. Leiepristendens: Flat Jevnere leieprisutvikling enn de fleste områder Fra september har antall ledige lokaler blitt redusert fra 34 til 30. Større snittareal i de ledige lokalene gjør at kontorledigheten likevel har steget fra 5,5 % til 6,4 %. På nybyggsiden ferdigstiller Søylen Eiendom 16.000 m² m i Ole Deviks vei 6. Inkludert potensielle nybygg tilsvarer arealledigheten snaue 8 %. Bryn/Helsfyr har de siste to årene hatt positiv arealabsorbsjon. Nå er det imidlertid klart at enkelte større leietagere flytter fra Bryn/Helsfyr, og det spekuleres i ytterligere fraflyttinger. Bryn/Helsfyr-alliansen opplyser om en rekke nye og reforhandlede kontrakter tilsvarende totalt 4.500 m². m. Nettoen synes likevel å være negativ i det korte bildet. Vi venter en generelt flat leiepristendens for de nærmeste månedene. Flere reforhandlinger vil nok likevel gi et mindre påslag, og leietagere til nybygg vil dra opp det matematiske snittet. Leiepristendens: Flat 2 500 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 24 5

Leiemarkedet - Kontor Ytre vest inkl. Ullern og Smestad Ytre nord og øst inkl. Furuset 6 eksisterende bygg tilbyr mer enn 1.000 m² Fra september har antall lokaler økt fra 27 til 31 og kontorledigheten er på ca. 8 %. Ut fra søk og annen informasjon oppfatter vi i øyeblikket etterspørselen mot Ytre vest som begrenset. Ytre vest er stort i utstrekning, men er blant områdene med lavest masse av kontorbygg. Så langt vi kjenner til er det ingen sikre nybyggprosjekt for de nærmeste årene, men det arbeides med å finne leietagere til minst to potensielle nybygg. Vi venter en flat leiepristendens for de kommende månedene. Reforhandlinger vil sannsynligvis gi et mindre påslag. Vi vurderer normalt god standard typisk leies ut til ca. 1.250 kr. pr. m²/år. m Vi anslår videre at snittet ligger ca. 100 kr. høyere og blir dratt opp av lokaler med høy standard som typisk leies ut for 1.550 kr. og opp til 1.750 kr, mens nybygg kan oppnå 1.800 kr. Leiepristendens: Flat 120.000 m² ledig i et stort geografisk område De siste to årene har volum ledige arealer økt med ca. 40.000 m² m til totalt ca. 120.000 m². m. I 2011 bremset imidlertid utflyttingen kraftig opp. Fra september har antall ledige lokaler steget fra 118 til 128 og arealledigheten fra 11,8 % til 12,9 %. I leiepristabellen (s. 19) har vi skilt ut området Økern Hasle Løren for seg ettersom området gradvis blir viktigere. Mange tunge eiendomsaktører satser i området og det er planlagt næringsarealer tilsvarende ca. 450.000 m² m med en høy andel kontor. Vi legger til grunn at nybygg kan leies ut for opp mot 1.850 kr. pr. m²/år m avhengig av standard og beliggenhet i sonen. For Ulven er det også planlagt betydelig arealer innen næring. For Ytre nord og øst generelt venter vi en stabil utvikling i leieprisene. Normalt god standard anslår vi til 1.000 kr. pr. m²/år m og høy standard typisk til ca. 1.300 kr. og opp til 1.550 kr. Leiepristendens: Flat 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 25 6

Leiemarkedet - Kontor Ytre syd inkl. Ryen Asker/Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Ledighetsøkning på ca. 7.000 m² gjennom 2011 Ytre syd har de siste to årene hatt en negativ arealabsorbsjon tilsvarende ca. 15.000 m² m og har i denne perioden ikke blitt tilført nybygg. I Ryenstubben 10 ferdigstilles imidlertid ca. 13.000 m² m kontor i år, og i Sandstuveien 70 ferdigstilles ca. 10.000 m² m i 2013. Fra september har antall ledige kontorlokaler kun endret seg fra 26 til 25 og arealledigheten ligger på snaue 12 %. To tredjedeler av de ledige arealene er konsentrert til fire eiendommer. Vi venter gjennomgående stabil leieprisutvikling for Ytre syd gjennom vinteren 2012. Reforhandlinger vil imidlertid som for andre områder kunne gi et mindre påslag. Våre leieprisanslag innebærer at normalt god standard typisk leies ut for 1.000 kr. pr. m²/år, m høy standard typisk for 1.300 kr. og opp til 1.550 kr. Avhengig av standard anslår vi at nybygg kan leies ut for opp mot 1.700 kr. Leiepristendens: Flat Nedgang i kontorledigheten gjennom 2011 Asker/Bærum utenom Lysaker og Fornebu utgjør et stort område og det er 90 kontorlokaler annonsert ledig. Til sammenligning var det 86 ledige lokaler i september og 111 i slutten av 2010. Arealabsorbsjonen snudde fra svakt negativ i 2010 til svakt positiv i fjor og arealledigheten er nå på 4,7 %. På nybyggsiden har Ferd akkurat ferdigstilt ca. 20.000 m m² i Kraglund kontorpark i Asker for Aibel. I Drengsrudbekken i Asker vil Oxer-gruppen ferdigstille 18.000 m m² kontor i 2013, hvorav ca. 11.000 m m² for Kongsberg Gruppen. Prosjektet i Drengsrudbekken er totalt på ca. 33.000 m m².. Vi anslår at normalt god standard typisk leies ut for 1.100 kr. pr. m m²/år, men med variasjoner ut fra beliggenhet. Sett bort fra nybygg, oppnås det høyest leiepriser i Sandvika hvor høy standard leies ut for opp til ca. 1.750 kr. Helt spesielle kvaliteter kan gi høyere nivå. Leiepristendens: Flat 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 2 250 2 000 1 750 1 500 1 250 1 000 750 500 250 - Snittpriser Topp standard og beliggenhet i eksisterende bygg 1Q 08 1Q 09 1Q 10 1Q 11 1Q 12E 26 7

Andre Markeder - Bergen, Trondheim, Stavanger - Handel, Hotell, Industri/Lager, Bolig KARL JOHANS GATE 12 LINDEX Flagships Store (1 550 m 2 over tre etasjer) åpnet 24. november 2011. Eiendommen inngår i Storebrand Eiendomsfond, som forvaltes av UNION Eiendomskapital. 27

Bergen Kontorleiemarkedet i Bergen og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Hordaland i 2011 Forventninger om stabile leiepriser* DN nov. 2011: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger flatt på 1.475 kr. per m²/år. Det siste året har antall ledige kontorlokaler annonsert på Finn.no holdt seg stabilt i intervallet 105 til 120. Per november 2011 var nivået 118, identisk med november 2010. Arealledigheten vurderes til 6,3 %* Leieprisene i sentrum og nybygg i randsone Sentrum ligger i intervallet 1.400 2.200 kr. I øvrige områder ligger eksisterende eiendommer i prisintervallet fra 1.000 til 1.650 kr. per m²/år*. Fortsatt et klart lokalt preg på kjøpere/selgere * Samtaler med Kyte Næringsmegling november 2011 og januar 2012 NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv 11 transaksjoner for totalt NOK 2,87 mrd. i fjor Markedet var i fjor heller preget av stor variasjon med hensyn til segment, lengde på leiekontraktene, type eiendomsrisiko etc. enn tydelige mønstre. Vi registrerte 11 transaksjoner over MNOK 50 i Bergens-området i fjor mot 13 i 2010. Én av fjorårets transaksjoner gjaldt en portefølje diversifisert på ulike eiendomssegmenter som vi har kategorisert under Annet. Porteføljer/ Annet 19 % Kontor 34 % Vi vurderer prime-yield for kontor til 6,2 % med en spread mot Oslo på 70 punkter. To av fjorårets transaksjoner hadde netto-yield på ca. 6,5 %, og minst tre omsetninger hadde netto-yield over 8 %. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 31 % NOK 2,87 mrd. Flertallet av kjøperne har kontor i Bergens-området, men to av kjøperne var Oslo-baserte aktører innen syndikering/fond. Det var 4 transaksjoner over MNOK 250 i 2011. Kilde: UNION Gruppen Butikk/Handel 32 % 28

Trondheim Kontorleiemarkedet i Trondheim, og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Sør-Trøndelag i 2011 Økende ledighet og større variasjoner i leienivåene Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 DN nov. 2011: Snittprisen for sentrale og moderne kontorlokaler ligger på 1.650 kr. per m²/år, stabilt fra juni og opp 50 kr. fra nov. 2010. Antall annonserte kontorlokaler på Finn.no var per nov. 92, mot 76 i sept. og 82 i nov. 2010. Volum ledig kontorareal (talt og beregnet) ligger nå på ca. 100.000 m² og har hatt en jevnt stigende tendens (sesongjustert) siden sommeren 2010 da nivået var på 55-60.000 m². Det er stor usikkerhet knyttet til kontormassens volum og dermed arealledighetsprosenten. Minimum 12 transaksjoner over MNOK 50 i fjor *Kilde: Union / Finn.no NOK / m2 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv Transaksjoner over MNOK 50 i 2011 fordelt på segment 10 av transaksjonene var i Trondheim. Til sammenligning registrerte vi 15 transaksjoner over MNOK 50 i Midt-Norge i 2010, hvorav 10 i Trondheim. Kun to transaksjoner over MNOK 250 i 2011. Portal-bygget og en eiendom innen kontor/forretning stod for ca. 40 % av salgsvolumet målt i kroner. Syv av de solgte eiendommene hadde 9 år eller mer igjen på leiekontraktene. Blant de syv, var tre kontoreiendommer. Lager/Kombi/ Terminal/Ind 17 % Annet 7 % NOK 1,9 mrd. Kontor 45 % Vi vurderer prime yield til 6,2 % med en spread på 70 punkter mot Oslo. Vi registrerte en håndfull transaksjoner i 2011 med netto-yield på ca. 6,5 % eller lavere. En eiendom med primært kontor oppnådde en kvadratmeterpris på ca. 30.000 kroner. To andre oppnådde over 20.000 kr. pr. m². Butikk/Handel 31 % 3 av kjøperne er basert utenfor regionen. En fjerde er primært Oslo-basert. Kilde: UNION Gruppen 29

Stavanger Kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus og oppsummering av transaksjonsmarkedet i Rogaland i 2011 Lav ledighet betydelig potensial for nybygg på Forus DN nov. 2011: Snittprisen for moderne og sentrale kontorlokaler vurderes til 1.650 kr. per m²/år, stabilt mot juni og opp 50 kr. fra des. 2010. Arealledigheten viser en synkende tendens og er på kun 4,4 %*. Det ventes lav nybygging i år, men potensialet er stort i randsonene. De beste lokalene i Stavanger sentrum oppnår i dag en leie på mellom 2.000 og 2.400 kr. pr. m²/år*. På Forus ligger leienivået for lokaler med høy standard i intervallet 1.400-1.800 kr. pr. m²/år *. Lange kontrakter preget transaksjonsmarkedet *Kilde: EiendomsMegler 1 NæringsEiendom nov. 2011 og jan. 2012 NOK / m2 Leiepriser (i kr. per m 2 /år) - per halvår fra 2005 Snitt leiepriser for moderne, sentrale kontorlokaler ekskl. mva. og felleskostnader 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (Nov) Kilde: Dagens Næringsliv Transaksjoner over MNOK 50 i 2011 Vi registrerte totalt 11 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen NOK 2,2 mrd. i 2011. Salgene fordelte seg på fem kommuner i Stavanger-regionen. Til sammenligning registrerte vi 10 salg for til sammen NOK 2,9 mrd. i 2010. I seks av salgene hadde eiendommene 10 år eller mer igjen på leiekontraktene. Disse eiendommene stod for 58 % av volumet målt i verdi. Diversifisert portefølje, hotell, tomt og annet 42 % Kontor 25 % 5 av transaksjonene var fra ca. MNOK 200 og oppover, og alle disse gikk til kjøpere som er basert utenfor Rogaland (primært Oslo/Akershus). Også flere av selgerne i disse transaksjonene er Oslo-baserte aktører. Vi vurderer prime yield til ca. 6,0 % med en spread på 50 punkter mot Oslo. Tre av omsetningene fikk netto-yield under 6,4 %, og snittet var ca. 7,0 % (basert på 8 salg). To av fjorårets omsetninger var kontoreiendommer, og begge disse hadde kvadratmeterpriser over 20.000 kr. Kilde: UNION Gruppen NOK 2,2 mrd. Lager, kombinasjon, Industri 20 % Butikk/Handel 12 % 30

Andre segmenter Handel Forventninger om økt veksttakt for privat forbruk Virke venter 5 % omsetningsvekst i handelen i 2012 Konsensus av prognosene til SSB, Norges Bank og NHO fra fjerde kvartal innebærer at privat konsum stiger med 3,5 % neste år og 3,9 % i 2013. Hovedorganisasjonen Virke (tidligere HSH) sine prognoser innebærer at handelsomsetningen stiger med 5,0 % i 2012. Omsetningen i kjøpesentrene steg med 2,5 % i 2011, og kun 1,3 % per kvadratmeter salgsareal i følge Kvarud Analyse. Til sammenligningen var KPI-justeringen per november 2011 på 1,2 %. De siste par årene har privat konsum og handelsomsetningen steget mindre enn hva som har vært prognostisert. I praksis kan dette relateres til høyere sparerate blant husholdningene. Det er med andre ord et sannsynlig oppsidepotensial for privat konsum gitt en høyere grad av optimisme. God etterspørsel etter handelseiendom Det er stadig god etterspørsel etter handelseiendom, og nye norskbaserte strukturer er under etablering for kjøp av handelseiendom både i Norge og i øvrige Skandinavia. I år har vi allerede fått den første milliard-transaksjonen ved at Oslo Areal solgte sine fire kjøpesentre til NIAM. I fjor registerte vi totalt 35 transaksjoner over MNOK 50 i totalt 20 kommuner. I tabellen til høyre er Bruker av eiendommen typisk en kjede med egen eiendomsavdeling/selskap og kunne alternativt ha blitt kategorisert som eiendomsselskap. Vi registrerte netto-yielder i fjor fra rett under 5 % til snaue 9 % med en median-yield på 6,9 % (basert på 28 omsetninger). Vi vurderer primeyield til å være 5,5 % nå. I tilegg til mange omsetninger innen kjøpesenter var Rema/Lidl-porteføljer en gjenganger med minimum 5 transaksjoner. Sett bort fra kjøpesentrene hadde salgsobjektene i snitt 11 år igjen på leiekontraktene. Årlig vekst i handelsomsetning (%) 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 2,2 3,0 5,0 Klær 8,4 0,7 4,0 2,0 2,0 3,0 Sko 6,8 1,8 1,0 4,0 3,0 4,0 Møbler 8,0 (0,6) (1,3) 4,2 4,0 5,0 Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 3,0 (1,0) 4,0 Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4,2 5,0 7,0 Sportsutstyr 12,2 4,9 10,8 6,7 1,0 4,0 Totalt - Handel 8,2 3,8 3,2 2,7 3,0 5,0 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, oktober 2011 Aktørenes kjøps-/salgsandeler i 2011 målt i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 59 % 43 % 1,1 4,3 3,2 Norske fond 3 % 0 % 0,2 0,2 - Syndikeringsaktører 14 % 10 % 0,3 1,0 0,7 Utlendinger inkl. fond 5 % 0 % 0,4 0,4 - Liv- og pensjonsselskap 9 % 17 % -0,6 0,7 1,3 Private investorer 6 % 10 % -0,3 0,4 0,7 Bruker av eiendommen 0 % 17 % -1,2-1,2 Andre eller konfidensielt 5 % 2 % 0,2 0,4 0,1 Sum 7,3 7,3 31

Andre segmenter Hotell Positive nøkkeltall, men avdempet vekst for RevPar RevPar steg med 3 % i fjorårets ti første måneder mot samme periode i 2010. For Oslo var økningen tilsvarende 2 %. Per juli var imidlertid tilsvarende veksttakt høyere med 4 % for Norge og 5 % for Oslo. Romutnyttelsen i Oslo var på 71 % som er det høyeste siden 2008. For Norge var nivået drøye 53 % (perioden januar til oktober). Til sammenligning var nivået 58 % i 2007 (topp) og 49 % under bunnen i 2003. Nøkkeltallene for bransjen, kombinert med prognosene for norsk økonomi, tyder på stigende lønnsomhet de kommende årene. Flere hotell vil likevel kunne merke svikt i etterspørselen fra utlendinger som står for 17 % av belegget, og dessuten konkurranse fra nye hotell. Hotellkapasiteten, målt i antall rom, stiger med 8 % i årene 2011 2013 iflg. Horwath Consulting. Vi registrerte kun to transaksjoner over MNOK 50 i fjor Et av de solgte hotellene var i sentrum av Oslo. Det andre var Comfort Hotel Square eiendommen (Two Seasons Hotel) i sentrum av Stavanger med 194 rom, som ble solgt av Seabrokers Eiendom og Base Property. Begge eiendommene hadde lange leiekontrakter, og samlet salgssum for de to hotellene var i størrelsesorden MNOK 550-650. Konfidensialitetshensyn hindrer oss i å være mer konkrete. Vi vet det er mange distriktshotell som ønskes solgt, men så langt har vi ikke registrert omsetning av enkeltstående distriktshotell over MNOK 50. Den siste årsrapporten fra Horwath Consulting viser at det generelt er byhotellene med mer enn 100 rom som har best lønnsomhet (4,3 % i 2010), men at det også er flere flyplasshotell rundt i landet med svært god lønnsomhet. Hovedtall Norge / Oslo januar oktober Januar - oktober 2009 2010 2011 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 446 444 459 3 % Oslo 626 619 631 2 % Omsetning (MNOK) Norge 8 896 9 185 9 769 6 % Oslo 1 727 1 814 1 950 7 % Pris per rom (YTD) Norge 862 857 861 0 % Oslo 911 900 892 (1%) Kilde: SSB Kapasitetsutnyttelse av antall rom i jan. okt. per år Januar oktober 1995 2011 Norge / Oslo 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 % 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Norge Oslo 32 Kilde: SSB

Andre segmenter Logistikk - Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri Minst 10 salg med 5 år eller mindre på leiekontraktene Vi registrerte hele 51 transaksjoner over MNOK 50 i fjor for til sammen NOK 7,6 mrd. Snitt-yielden i transaksjonene i dette segmentet var ca. 7,5 %. Minst 11 omsetninger hadde netto-yield under 7 %, og disse hadde i snitt drøye 12 år igjen på leiekontraktene. Ser vi på transaksjonene med netto-yield over 8 %, hadde også flere av disse lange leiekontrakter, men med et snitt på 9 år. Syndikeringsaktørene kjøpte 18 eiendommer og hadde en kjøpsandel på hele 40 % målt i verdi. De tenderte til å kjøpe eiendommer med lengre leiekontrakter (12 år i snitt), mer nybygg/skreddersøm med høyere snittleie (1.170 kr. pr. m²/år) og høyere salgssummer (MNOK 168 i snitt). I eiendommene de øvrige kjøpte var det i snitt 7 år på igjen på leiekontraktene. Syndikeringsaktørene kjøpte for øvrig minst 3 objekter med 7 år eller mindre igjen på leiekontraktene. Ledigheten netto ned 8 % siden toppen i sept. 2010 Aktørenes Volum ledige kjøps-/salgsandeler lokaler i 1.000 m² i i 2011 Oslo/Akershus målt i NOK mrd. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 28 % 35 % -0,5 2,2 2,7 Norske fond 2 % 11 % -0,7 0,2 0,8 Syndikeringsaktører 40 % 14 % 1,9 3,0 1,1 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % - - - Liv- og pensjonsselskap 8 % 0 % 0,6 0,6 - Private investorer 13 % 16 % -0,2 1,0 1,2 Bruker av eiendommen 2 % 23 % -1,6 0,1 1,8 Andre eller konfidensielt 7 % 0 % 0,5 0,5 - Sum 7,6 7,6 Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. Figuren til høyre viser i den røde grafen antall ledige lokaler innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus per måned. Per des. var det ca. 200 ledige lokaler. På grunn av sesongvariasjoner i dataene har vi lagt ved de blå stolpene som viser 12 mnd. rullerende gjennomsnitt. Ledighetstendensen var svakt synkende fra nov. 2010 til okt. 2011, men økte marginalt i nov. og des. i fjor. Basert på anslag fra Prognosesenteret (sept. 2011) for igangsetting av lagerbygg, har vi utarbeidet estimat som innebærer at det ferdigstilles 100.000 m² lager i Oslo/Akershus per i år 2011 2013. Prognosene for verdiskapningen i norsk industri, import, handel og BNP tyder fortsatt på kun svakt stigende arealbehov. 240 220 200 180 160 140 120 100 Kilde: UNION / Finn.no 33

Andre segmenter Bolig Leieprisene opp 5 % og boligprisene opp 8,5 % i 2011 Boligpriser fra 2005 til des. 2011 i 1.000 kr. per m² Snittpris per kvadratmeter for solgte leiligheter i Oslo var 41.711 kr. i desember 2011. Snittnivået steg med 11 % fra desember 2010. Boligprisene generelt i Norge steg med 8,5 % i fjor. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for alle boliger i Norge er nå 27.705 kr. i følge data publisert av NEF*. Snitt leiepris for leilighet/hybel i Oslo var 11.200 kr. per mnd. i Q3 2011. Leieprisene steg med 1,4 % sammenlignet med Q2 2011 og er nå på all time high. Snittprisene er opp 5,2 % fra Q3 2010 og 15 % fra bunnen i Q1 09. 4.600 enheter var annonsert for utleie i Oslo i Q3 2011, ned 3 % fra Q2 2010, men opp 1,3 % fra Q3 2010. NOK 1,000 *2005-2011 desember. Kilde: EFF/NEF/Econ/Finn.no 43 38 33 28 23 18 09.05 05.06 01.07 09.07 05.08 01.09 09.09 05.10 01.11 09.11 Oslo Stavanger Bergen Trondheim Norge God etterspørsel etter boligrelatert eiendom Utsikter til fortsatt vekst i leiepriser, befolkning, reallønninger og salgspriser bidrar til at det generelt er god etterspørsel etter boligrelatert eiendom. DNB Markets sine anslag fra 18. januar innebærer at boligprisene stiger med ca. 5 % i år og ca. 4 % i 2013. Eksisterende bygårder/leilighetsporteføljer fremstår som en trygg havn, og boligutviklerne er ivrige etter å få tak i både tomter og dessuten næringsbygg som kan konverteres til bolig. Vi registrerte 9 boligtransaksjoner for til sammen NOK 1,45 mrd. i 2011. I tillegg kom salget av flere næringseiendommer som planlegges konvertert til bolig, bl.a. Middelthuns gate 17 på Majorstuen med brutto eiendomsverdi på MNOK 700. Videre har det vært omsatt mange blandingseiendommer hvor bolig har hatt en mindre andel, og vi kjenner til enkelte større transaksjoner som er i DD. Flere større konverteringscase planlegges/vurderes solgt. NOK / måned Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q3 11 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 Q1 02 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Q1 11 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 34

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Norsk Næringsmegling Trond Aslaksen Daglig leder UNNM Partner UNNM aslaksen@union.no Trond Aslaksen er daglig leder og partner i UNION Norsk Næringsmegling AS, med ansvar for Transaksjon og Utleie. Han startet i selskapet i 2007 som leder av Utleie. Før dette jobbet han fem år med strategisk analyse og rådgivning i kundeobservasjonsselskapet Seeyou AS. Sammenlagt har Aslaksen syv års erfaring fra IT-bransjen, herunder Merkantildata. Aslaksen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika. Robert Knudsen knudsen@union.no Robert Knudsen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor han har vært ansatt siden 2007. Knudsen har erfaring fra finansiell analyse og rådgiving i Deloitte & Touche, DnB NOR og Ica Norge, og som aksje-megler i Handelsbanken Investment Banking. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Øystein Nergård nergaard@union.no Øystein Nergård jobber på transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling AS. Han har bred eiendomserfaring fra styreverv, corporate finance og transaksjonsvirksomhet, og har også jobbet som aksjeanalytiker hos Alfred Berg ABN AMRO. Nergård har en MSc in Financial Economics fra Handelshøyskolen BI, har gått Hærens Krigsskole og gjennomfører AFAstudiet ved NHH. Stine B. Sørgen sorgen@union.no Stine B. Sørgen er Eiendomsmegler MNEF og jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling, hvor hun har vært ansatt siden 2008. Sørgen har 18 års erfaring fra eiendomsmarkedet, herunder som eiendoms-megler og oppgjørsansvarlig i OBOS, og 10 år som faglig leder i DnB NOR Eiendom. Sørgen er utdannet Eiendomsmegler fra Handelshøyskolen BI i 1993, og fikk Eiendomsmeglerbrevet i 1996. Verdivurdering Preben Klausen Leder verdivurdering klausen@union.no Preben Klausen jobber med eiendomstransaksjoner og leder avdeling for verdivurdering. Han har vært ansatt i UNION Norsk Næringsmegling siden 2004. Tidligere jobbet han med salg av produkter til næringseiendomsbransjen. Klausen har en MBA i Finans fra Queensland University of Technology, og en Bachelor-grad i Økonomi & Administrasjon fra Central Queensland University i Australia. Are Stray ares@union.no Are Stray jobber på transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling AS. Han har bred erfaring fra norske industriselskaper innen salg, forretningsutvikling og finans. Han har tidligere jobbet i Weibull AS og Pareto Securities AS, hvor ham jobbet med corporate finance. Stray er utdannet siviløkonom fra NHH. Utleie Frithjof Foss foss@union.no Frithjof Foss jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling. Foss har 11 års erfaring fra eiendomsbransjen, herunder tre år som markedssjef i Höegh Eiendom, hvor han blant annet hadde ansvar for den kommersielle utviklingen av handel og næring på Arcus-tomten på Hasle. Før dette jobbet han åtte år i Pareto Eiendom med kjøp, salg og utleie av næringseiendom. Fra tidligere av har Foss erfaring fra shipping bransjen som megler og befrakter. Foss er utdannet Handelsøkonom fra Handelshøyskolen BI i Oslo. Axel F. Meyer meyer@union.no Axel F. Meyer jobber som utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling AS. Meyer har tidligere jobbet innen megling i ulike bransjer de siste 11 år. Fra megling av kunst gikk han over til eiendomsmegling hos advokat Torbjørn Ek AS, hvor han var advokatfullmektig og partner de siste 3 år. Meyer er utdannet Cand. Jur fra Universitetet i Oslo og har senere gjennomført prosjektlederutdannelse gjennom Metier. Transaksjoner Alexander Gundersen gundersen@union.no Alexander Gundersen jobber som transaksjonsmegler i UNION Norsk Næringsmegling AS. Gundersen har tidligere jobbet med kapitalforvaltning hos Orkla Finans, med Corporate Finance Eiendom hos Pareto Private Equity, og har vært med å lede rådgivningsavdelingen til Vaagen Investering i Oslo. Gundersen har en Bachelor of Business Administration og Master of Applied Finance, fra Macquaire University i Sydney. Erlend Aagesen aagesen@union.no Erlend Aagesen jobber i transaksjonsavdelingen i UNION Norsk Næringsmegling. Aagesen har bred fra M&A og Management Consulting hos Steinvender og Innovation (nå Quartz+Co) og har også jobbet med revisjon hos Ernst & Young. Erlend er utdannet Siviløkonom fra Siviløkonomutdanningen i Bodø og Cand. Jur. fra Universitetet i Oslo. Gaute Dammen Tyssebotn tyssebotn@union.no Gaute Dammen Tyssebotn jobber med utleie av næringseiendom og er fagansvarlig for UNION Norsk Næringsmegling. Han er utdannet Cand. Jur. fra Universitet i Bergen med fordypning i eiendomsrett. Dammen Tyssebotn har tidligere erfaring som megler og jurist innenfor eiendoms-megling, og som advokatfullmektig innen fast eiendom med fullmektigbevilgning siden 2005, hos advokatfellesskapet Tetzschner & Co. Torbjørn Hatløy hatloy@union.no Torbjørn Hatløy jobber deltid i utleieavdelingen til UNION Norsk Næringsmegling. Hans hovedansvar er oppdatering av UNIONs omfattende leietakerdatabase, samt videreutvikling av denne. Fra tidligere har Hatløy erfaring fra salgsstillinger i ulike bransjer. Hatløy fullførte bachelorstudiet i Økonomi og Administrasjon ved Handelshøyskolen BI våren 2011. 35

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen Daglig leder UEK Partner UNION Gruppen henningsen@union.no Bjørn Henningsen var med å etablere UNION Eiendomskapital i 2005. Han er Daglig leder i selskapet og partner i Union Gruppen. Utover rollen som daglig leder i selskapet er hans hovedfokusområder kjøp/salg av eiendom, finansiering og skape verdier på eiendommene som UEK forvalter. Henningsen har 24 års erfaring fra eiendomsmarkedet i Norge, herunder 12 års erfaring fra bank med hovedfokus på finansiering av næringseiendom og deretter 12 års erfaring med eiendomsinvestering og eiendomsutvikling. Henningsen er Siviløkonom fra Heriot-Watt University i Skottland. Cato S. Hauge hauge@union.no Cato Hauge jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje, gjennom aktiv forvaltning og utvikling av eiendommene. Asset management teamet jobber målrettet med å utnytte oppsidepotensialet på den enkelte eiendommen. Hauge har vært ansatt i selskapet siden 2007, og har 13 års erfaring som eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer og kjøpesentereiendommer. Hauge er utdannet sivilmarkedsfører fra Norges Markedshøyskole. Frode Johansen johansen@union.no Frode Johansen jobber med kjøp av eiendommer/eiendomsselskaper for ulike eiendomsmandater, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden våren 2006. Han var involvert i de aller fleste eiendomskjøpene til Storebrand Eiendomsfond frem til 2008. Han har tidligere erfaring fra DnB NOR hvor han jobbet med finansiering av eiendommer for noen av de største norske eiendomsaktørene fra 1994 til 2006. Johansen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Sandvika. Lars Even Moe Partner UNION Gruppen moe@union.no Lars Even Moe er partner i UNION Gruppen med hovedansvar for gruppens strukturerte eiendomsprodukter, herunder Storebrand Eiendomsfond og UNION Eiendomsinvest Norge AS. Før etableringen av UNION Eiendomskapital, var han ansvarlig for etableringen av Norges første eiendomsfond for institusjonelle investorer hos Aberdeen Property Investors. Moe har tidligere jobbet med investeringsanalyser i Linstow AS, og tilsyn av forsikringsselskaper og verdipapirforetak i Kredittilsynet. Moe er siviløkonom fra BI. Are Duus Carlsen carlsen@union.no Are Duus Carlsen jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje gjennom aktiv leietakerpleie, herunder restrukturering og reforhandling av leieavtaler, og eiendomsutvikling. Duus Carlsen har jobbet i selskapet siden 2009, og har 12 års erfaring som eiendomsbesitter, eiendomsutvikler og eiendomsforvalter med særskilt fokus på handelseiendommer. Han er utdannet industriell økonom fra Høgskolen i Agder og Norske Shipping Akademi. Håkon Sundbye sundbye@union.no Håkon Sundbye jobber med eiendomstransaksjoner med særlig fokus på utviklingseiendom, samt oppfølging av mandater og prosjekter. Han har jobbet i UNION Gruppen siden høsten 2006. Ved siden av erfaring fra forvaltning av eiendomskapital, har Sundbye bl.a. bistått i etableringen av UNION Corporate AS. Tidligere jobbet han i OBOS med investeringsanalyse, prosjektoppfølging og prosjektfinansiering. Sundbye er utdannet Msc Real Estate Investments fra CASS Business School i London. Tor Pedersen pedersen@union.no Tor Pedersen jobber som fund manager for Storebrand Eiendomsfond, og har vært ansatt i UNION Eiendomskapital siden 2007. Som fund manager er Pedersen involvert i alle aspekter rundt fondet med fokus på å skape best mulig avkastning for fondets aksjonærer. Pedersen har tidligere erfaring fra AEW Europe / Curzon Global Partners i London, hvor han jobbet med asset management av deres europeiske eiendomsportefølje. Pedersen har en MSc innen real estate finance fra CASS Business School i London. Glenn Tore Stray stray@union.no Glenn Tore Stray jobber i UNION Eiendomskapital med verdimaksimering av eiendommene i selskapets portefølje. Hovedfokus er aktiv leietakerpleie, restrukturering og reforhandling av leieavtaler, identifisering av potensielle utviklingsscenarioer, og utvikling av eiendom. Stray har jobbet i selskapet siden 2007, og har åtte års erfaring som eiendomsutvikler og -forvalter. Han har tidligere jobbet som næringsmegler i MeglerCompagniet AS i Oslo. Stray er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Kristin Madsen madsen@union.no Kristin Madsen jobber med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater og eiendomsselskaper. Hovedoppgaver er kontraktsforvaltning, oppfølging av leietakere og eiendomsforvaltning, samt controllerfunksjon for eksterne forvaltere. Hun har tidligere jobbet i eiendomsselskapet Coronado AS, og kommer fra stillingen som teamleder for kontraktsforvaltning i ForvaltningsCompagniet AS. Madsen har til sammen 16 års erfaring innen kontrakts- og eiendomsforvaltning. Jannecke Vinjum vinjum@union.no Katrine Duns duns@union.no Torgeir Røstberg rostberg@union.no Jannecke Vinjum jobber som konsernregnskapssjef i UNION Gruppen, hvor hun har ansvar for konsolidering og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og UNION Gruppen. Hun har vært ansatt i konsernet siden 2009. Vinjum har mer enn 12 års erfaring fra revisjon, herav de siste 10 årene som ansatt i KPMG. Vinjum har også erfaring med forretningsførsel for private investorer og eiendomsselskaper. Vinjum er utdannet revisor fra Handelshøyskolen BI og har tatt høyere revisorstudiet ved NHH. Katrine Duns jobber i hovedsak med forvaltning av UNION Eiendomskapitals eiendomssyndikater. Hovedoppgaver er eiendomsforvaltning, oppfølging og rapportering til selskapenes investorer. Katrine Duns ble ansatt i UNION Eiendomskapital i begynnelsen av 2006. Hun har tidligere erfaring som eiendomsforvalter hos Basale Gruppen AS. Katrine Duns er siviløkonom fra Handelshøyskolen BI. Torgeir Røstberg jobber som controller i UNION Eiendomskapital, hvor han har vært ansatt siden 2006. Hovedoppgaver er økonomisk forvaltning og rapportering av Storebrand Eiendomsfond og enkeltstående sydikater. Røstberg har tidligere erfaring med revisjon fra Ernst & Young AS. Han er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI i Bodø. 36

ANSATTE I UNION GRUPPEN - UNION Eiendomskapital og UNION Management Marius Alfredsen UNION Eiendomskapital AS alfredsen@union.no Marius Alfredsen har ansvar for konsolidering og rapportering av eiendomsfondet UNION Eiendomsinvest Norge ASA og enkeltstående eiendomssyndikater. Alfredsen har mer enn 9 års erfaring fra revisjon hos Deloitte og egen praksis. Han har også erfaring med forretningsførsel for ulike selskapsstrukturer innenfor finans og eiendom. Alfredsen er utdannet siviløkonom og statsautorisert revisor ved Norges Handelshøyskole. Management Pål Bolstad Daglig leder UMAN Partner UMAN bolstad@union.no Pa l Bolstad er partner og daglig leder i UNION Management AS en totalleverandør av tekniske tjenester innen næringseiendom. Herunder eiendomsutvikling, teknisk ra dgivning, prosjektledelse, teknisk drift for eier og leietakere. Bolstad har over 20 a rs erfaring innen teknisk drift av næringseiendommer. Han har tidligere jobbet som daglig leder i DriftsCompagniet AS med teknisk ansvar for ca. 1,4 mill. m2 og 12 ansatte, og har erfaring fra mer enn 50 teknisk due diligence samt store og små utviklingsprosjekter. Anette Rafteseth UNION Eiendomskapital AS rafteseth@union.no Anette Rafteseth er Investment Management Trainee i UNION Eiendomskapital og bistår ledelsen med etablering av nye eiendomsprodukter, samt ved oppfølging av den eksisterende forvaltningen i selskapet. Anette har en bachelor i Økonomi og Ledelse fra Handelshøyskolen BI, og en master i Business Analysis and Consulting fra University of Strathclyde i Glasgow, Skottland. Thor Hornburg UNION Management AS hornburg@union.no Tor Hornburg jobber som teknisk forvalter i UNION Management med ansvar for teknisk drift, eiendomsutvikling og prosjektledelse. Hornburg har 28 års erfaring innen eiendomsforvaltning, herunder eiendomssjef for Telenor Arena, tidligere partner i ForvaltningsCompagniet, Senior Manager i ISS Facility Services divisjon eiendom, og deltok i utviklingen av Aker Brygge fra skipsverft til et nytt bydelsområde. Hornburg er utdannet bedriftsøkonom fra Handelshøyskolen BI. Investorservice Kristin Vollan Daglig leder UI vollan@union.no Kristin Vollan har hovedansvaret for UNION Investorservice som leverer regnskapsrapporter for UNIONs syndikater og investeringer. Hun har vært ansatt i UNION Eiendomskapital AS siden mars 2010. Vollan har 20 års erfaring med økonomistyring, regnskaps og skatterapportering av private selskaper og investeringsselskaper. Tidligere jobbet hun hos Ness, Risan og Partners AS med rapportering av selskapets shipping- og eiendomsfond. Kristin er utdannet ved Handelshøyskolen BI, og har regnskapsførerautorisasjon fra Finanstilsynet. Jan Sørlie UNION Management AS sorlie@union.no Jan Sørlie jobber som teknisk forvalter i UNION Management AS, med hovedansvar for den daglig tekniske driften av eiendommene. Herunder også etablering og oppfølging av felles- og gårdeierbudsjetter, prosjektledelse tilknyttet rehabilitering og vedlikeholds oppgaver med videre. Han har vært ansatt siden oppstarten av UM i januar 2010.Han har tidligere jobbet i DriftsCompagnet AS fra 2005, Marius Mangement AS fra 2001 og Saga Petrolium AS fra 1997 med tilsvarende oppgaver. Sørlie har 25 års erfaring som elektriker og bas på større byggeprosjekter. Han er også utdannet som Driftsøkonom. Ingar Rognås UNION Management AS rognas@union.no Ingar Rogna s jobber som teknisk forvalter i UNION Management, med ansvar for teknisk drift, prosjektledelse og ra dgiving ved teknisk due diligence. Rognås har vært ansatt i UNION Management siden selskapets oppstart i januar 2010. Han har tidligere jobbet syv år i DriftsCompagniet, vært driftssjef i Aberdeen Property Investors, og arbeidet i Ingeniørbygg. Rogna s har mer enn 15 a rs erfaring innen drift og vedlikehold av næringseiendommer. 37

ANSATTE I UNION GRUPPEN UNION Corporate og UNION Capital Corporate Terje Nesbakken Daglig leder UCOR Partner UNION Gruppen nesbakken@union.no Terje Nesbakken er daglig leder i UNION Corporate AS og Partner i UNION Gruppen AS. Han har ansvaret for finansiell og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av offentlige og private emisjoner. UNION Corporate fokuserer på eiendomsrelaterte prosjekter, men utfører også tjenester innen andre bransjer. Nesbakken er utdannet Siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og har 15 års erfaring med finansiell rådgivning og corporate finance. Nesbakken kom fra stillingen som leder for eiendomsavdelingen i First Securities AS før han begynte i UNION Gruppen i februar 2010. Jørgen Arnesen UNION Corporate arnesen@union.no Jørgen Arnesen jobber i UNION Corporate med finansiell- og strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner. Arnesen har tidligere hatt internship-stillinger i North Bridge (London og Oslo), samt deltid som researcher/analytiker i Kapital over flere år. Arnesen har studert økonomi og ledelse ved University of St Andrews i Skottland og innehar en MA (Honours) Management. William Wittusen UNION Corporate wittusen@union.no William W. Wittusen jobber som rådgiver i UNION Corporate med fokus på M&A og tilrettelegging av eiendomsprosjekter. Han har vært ansatt i konsernet siden 2005, hvorav de fem første årene i UNION Eiendomskapital der han jobbet med produktutvikling, eiendomstransaksjoner og fondsforvaltning. Tidligere jobbet han med forretningsutvikling i eiendomsselskapet Mapeley i London. Wittusen har en Bachelor-grad i finans og økonomi fra University of Denver i USA. Capital Hroar Nilsen Daglig leder UCAP Partner UNION Gruppen nilsen@union.no Hroar Nilsen er Daglig leder i UNION Capital og partner i UNION Gruppen. Nilsen har mange års erfaring innen salg og markedsføring fra ulike stillinger hos Rank Xerox og Nokia. Han har blant annet vært direktør i Christiania Markets, samt arbeidet til sammen ni år i First Securites som direktør i Corporate Finance. De siste syv årene har Nilsen vært partner og Head of Sales i Sector Asset Management. Johan Hamre UNION Corporate hamre@union.no Johan Hamre jobber i UNION Corporate med finansiellog strategisk rådgivning, M&A og tilrettelegging av eiendomsselskaper og -emisjoner. Hamre har tidligere jobbet tre år deltid som analyseassistent/junioranalytiker i UNION Gruppen, men er nå fulltidsansatt i UNION Corporate. Hamre har gjennomført siviløkonomstudiet ved Handelshøyskolen BI, samt studert Real Estate Finance ved University of Amsterdam. Helge Kjenner Mathisen UNION Capital mathisen@union.no Helge Kjenner Mathisen jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2011. Han har 6 a rs erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter med hovedfokus på eiendomsprosjekter. Har tidligere jobbet bla. i Verdispar Securities ASA og Storebrand Kapitalforvaltning. Han er utdannet fra University of Louisville, KY. Autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Pål Strømskroken UNION Capital stromskroken@union.no Pål Strømskroken jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2011. Strømskroken har flere a rs erfaring med salg av kapitalforvaltning og har tidligere jobbet bla. som aksjemegler hos Danske Markets / Fokus Bank. Han er utdannet med en Bachelor of Arts In Business & Management fra Heriot Watt University i Skottland og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Erik Dagslett UNION Capital dagslett@union.no Erik Dagslett jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting og har vært ansatt i UNION siden Januar 2010. Han har mer enn 12 års erfaring fra salg og distribusjon av investeringsprodukter og har tidligere jobbet bla. I Orkla Finans. Dagslett er utdannet fra BI og autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. Einar Futsæther UNION Capital esf@union.no Einar Futsæther jobber hovedsakelig med kapitalinnhenting i UNION Capital. Han har fem års erfaring med salg av kapitalforvaltning, og har tidligere jobbet med salg av diskresjonær forvaltning i Sigmafondene AS og som megler av eiendoms- og shippingprosjekter i Pareto Project Finance AS. Futsæther har en BSc grad i Samfunnsøkonomi fra Universitetet i Bergen, og er autorisert fondsmegler fra Norges Fondsmeglerforbund. 38

ANSATTE I UNION GRUPPEN Øystein A. Landvik CEO/Partner UNION Gruppen landvik@union.no Øystein A. Landvik er Administrerende direktør og partner i UNION Gruppen med tilhørende datterselskaper. Landvik har hovedfokus på utvikling av gruppens produkter og kunderelasjoner. Han har mer enn 25 års erfaring fra eiendomsmarkedet, som partner eller eier av de selskapene han har arbeidet i. Landvik var med å etablere UNION Gruppen i 2002, og med å bygge opp Norsk Nærings Megling AS (NNM) siden 1985. Landvik er utdannet statsautorisert eiendomsmegler CCIM. Siv Blanca Børge-Ask UNION Gruppen Juridisk direktør sba@union.no Siv Blanca Børge-Ask er advokat og juridisk direktør i UNION Gruppen AS med datterselskaper. Børge-Ask er ansvarlig for den juridiske rådgivningen innenfor konsernets ulike virksomheter, herunder verdipapirkonsesjonsmessige forhold og Corporate Governance. Børge-Ask har juridisk embetseksamen fra Universitet i Oslo og har tidligere erfaring som advokat og dommerfullmektig. De siste 13 a rene har hun arbeidet som advokat i Storebrands konsernjuridiske avdeling, hvor hun var juridisk direktør de tre siste årene. Marianne Meyer Morris UNION Gruppen Regnskapssjef morris@union.no Marianne Meyer Morris er regnskapssjef i UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper, hvor hun har vært ansatt siden 2006. Morris har mer en 30 års arbeidserfaring med økonomi, regnskap og administrasjon. Herunder 20 år som financial manager i Opticom ASA og tilhørende morselskaper. Morris er utdannet ved Handlesskolen i Trondheim og ved Handelshøyskolen BI. Isabella M. S. Staubo UNION Gruppen Markedssjef staubo@union.no Isabella Staubo er markedssjef for UNION Gruppen og tilhørende datterselskaper. Hun har tre års erfaring som markedssjef i boligmarkedet for franchisekjedene Aktiv Eiendomsmegling og Terra Eiendomsmegling, og fire års salgserfaring fra Aftenposten. Staubo er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, og har en Cand.Mag. grad i kunsthistorie fra Universitetet i Oslo. Nina Molstad UNION Gruppen Leder sekretariat molstad@union.no Nina Molstad er leder for sekretariatet i UNION Gruppen med hovedansvar for sentralbord, resepsjon og hele sekretariatsfunksjonen. Hun har vært ansatt siden 2001. Hun har tidligere jobbet flere år som butikkselger innen interiør med innkjøpsansvar. Hun har treårig videregående utdannelse ved Handels- og kontorlinjen. Annbjørg Osnes UNION Gruppen Sekretær osnes@union.no Annbjørg Osnes har jobbet som sekretær og resepsjonist i UNION Gruppen siden 2007. Osnes er salgs- og markedsføringsutdannet, med flere års erfaring fra eiendomssalg og selvstendig næringsdrivende. Julie Meldgaard Ranvig UNION Gruppen Sekretær ranvig@union.no Julie Ranvig jobber som sekretær og resepsjonist i UNION Gruppen siden 2010. Hun har tidligere jobber to år deltid som regnskapsmedarbeider i Hydro Design ANS. Analyse Gunnar Selbyg UNION Gruppen Leder analyse selbyg@union.no Gunnar Selbyg er ansvarlig for løpende overvåking av eiendomsmarkedet og arbeider med analyse- og informasjonsrelaterte oppgaver for kunder og medarbeidere i UNION Gruppen. Selbyg er utdannet siviløkonom og har vært ansatt i UNION Gruppen siden mai 2008. Han har tidligere arbeidet ni år som henholdsvis analysesjef og KAM i Prognosesenteret AS. Robert Nystad UNION Gruppen Analyseassistent nystad@union.no Robert Nystad arbeider deltid som analyseassistent i UNION Gruppen, hvor han bistår analyseteamet og har hovedansvar for å oppdatere databaser og presentasjoner samt andre ad hoc oppgaver. Han har tidligere arbeidet for First Securities AS. Nystad holder på å ta MSc in Business and Economics ved Handelshøyskolen BI. 39

UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no UNION GrUppeN Graf