Ny 2. gangsbehandling av reguleringsplanen for Kirkeveien 129

Ny 2. gangsbehandling av reguleringsplanen for Kirkeveien 129 Arkivsak-dok. 16/29327 Saksbehandler Klara Malene Vangsnes Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget 22.08.2018 18/122 2 Bystyret 06.09.2018 18/110 Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven 12-11 at forslag til detaljreguleringsplan for Kirkeveien 129 med plankart og bestemmelser datert 01.03.2017 forutsatt følgende endring: Følgende setning tas ut fra planbestemmelsene pkt. 3.2: «Det tillates oppført sportsboder, carporter/garasjer og overbygd sykkelparkering utenfor byggegrenser inntil 1 meter fra grense mot annen boligeiendom, 0 meter fra grense ved nabos samtykke» Bystyret har behandlet saken i møte 06.09.2018 sak 18/110 Møtebehandling Det var 37 representanter til stede ved behandlingen av saken. Votering Kommuneplanutvalgets innstilling ble vedtatt med 22 (H 8, FrP 6, Pp 1, SV 1, V 2, KrF 3, Sp 1) mot 15 (Ap 12, MDG 1, SV 2) stemmer. Bystyret vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven 12-11 at forslag til detaljreguleringsplan for Kirkeveien 129 med plankart og bestemmelser datert 01.03.2017 forutsatt følgende endring: Følgende setning tas ut fra planbestemmelsene pkt. 3.2: «Det tillates oppført sportsboder, carporter/garasjer og overbygd sykkelparkering utenfor byggegrenser inntil 1 meter fra grense mot annen boligeiendom, 0 meter fra grense ved nabos samtykke» side 1 av 1

ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/29327-32 Saksbehandler Klara Malene Vangsnes Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget 22.08.2018 Bystyret Ny 2. gangsbehandling av reguleringsplanen for Kirkeveien 129 Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar iht. plan- og bygningsloven 12-11 at forslag til detaljreguleringsplan for Kirkeveien 129 med plankart og bestemmelser datert 01.03.2017 forutsatt følgende endring: Følgende setning tas ut fra planbestemmelsene pkt. 3.2: «Det tillates oppført sportsboder, carporter/garasjer og overbygd sykkelparkering utenfor byggegrenser inntil 1 meter fra grense mot annen boligeiendom, 0 meter fra grense ved nabos samtykke» Vedlegg Brev fra Aanby og Lyngstad_datert 25.5.18 Brev fra Eva Nordbø_datert 2.6.18 Revidert plankart_datert 01.03.2017 Reviderte planbestemmelser_datert 01.03.2017 Saksprotokoll Kommuneplanutvalget 2.5.2018 Oversiktskart Planbeskrivelse Terrengsnitt Støyrapport Sjekkliste ROS Innkomne merknader i høringsfasen - originaler 1. SAMMENDRAG Planforslaget er fremmet av Pollen Bygg & Eiendom på vegne av Nordbø eiendom AS. Planområdet ligger nord for Hisøy kirke. Området avgrenses av fylkesveien i vest, planområdet for Kirkeveien 137 i sør og eiendomsgrenser i nord og i øst. Planområdet er av begrenset størrelse og er på totalt 4100 m2. Planforslaget legger til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse. Planbeskrivelsen omtaler to nye firemannsboliger med tilhørende infrastruktur. I tillegg reguleres eksisterende enebolig og tomannsbolig. Planforslaget regulerer ny adkomst med gjennomkjøring i feltet for Kirkeveien 137. Samtidig stenges dagens avkjørsel slik at trafikkbildet langs Kirkeveien forbedres. Planforslaget ble tatt opp til 1. gangsbehandling i Kommuneplanutvalget den 22.03.2017 hvor det ble vedtatt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og høring. Endringer etter høringsperioden: Dokumentnr.: 16/29327-32 side 1 av 7

Etter endt høringsperiode er det foretatt endringer av planforslaget for blant annet imøtekomme merknader i høringsperioden. Følgende er endret: Fellesområde for renovasjon er tatt ut og erstattet med krav om å anvende det offentlige nedgravde renovasjonsanlegget som opparbeides for Kirkeveien 137 like sør for boligene, jf. pkt 6.4 i planbestemmelsene. Det er avsatt 3 områder for snødeponering, område p_ag1, p_ag4 og p_ag5. Byggegrensen mot vest på område BK2 og BK1 er trukket noe lengre inn, slik at den nå ligger 2-3m fra f_v1. Det er tatt inn krav om at det skal etableres forstøtningsmur i naturstein med tett gjerde, høyde 1,0 meter langs veien mot BF2 i lengde på 25 meter fra planområdets sydlige avgrensning, jf. Planbestemmelsene pkt. 4.2. Det er utarbeidet snittegninger for å vise plassering av atkomstvegen forbi eksisterende tomannsbolig i område BF2. Endringer etter 2. gangsbehandling i Kommuneplanutvalget 02.05.2018 Planforslaget ble tatt opp for 2. gangsbehandling i Kommuneplanutvalget den 02.05.2018. Utvalget vedtok følgende: «Arendal kommuneplanutvalg anbefaler enstemmig at Arendal bystyre fatter følgende vedtak: Saken utsettes til det er dokumentert hva dagens berørte parter mener om saken og det er ryddet opp i bestemmelser, plankart og tegnforklaring slik at disse henger sammen.» Etter møtet har forslagstiller oversendt: Skriftlig bekreftelse om at Eva Nordbø skal kjøpe Kirkeveien 131A. Tidligere eier, Anby og Lyngstad, bekrefter at de selger nevnte bolig og at de dermed trekker sin merknad i saken. Disse bekreftelsene ligger vedlagt saken. Plankonsulent har revidert plankart og planbestemmelser slik at det nå er samsvar mellom de juridiske dokumentene. 2. INNKOMNE MERKNADER MED KOMMENTARER Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn og høring i perioden 31.03.2017 22.05.2017. Det kom totalt inn 6 merknader, 4 fra offentlige etater og 2 fra private parter. Nedenfor er merknadene oppsummert og kommentert. Merknadene ligger vedlagt saken i sin helhet. Aust-Agder fylkeskommune, e-post sendt 03.05.2017 Ingen merknader til planforslaget. Tatt til orientering. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert 27.11.13 Fylkesmannen vurderer at planforslaget ikke er i tråd med statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Gir faglige råd om at planforslaget omarbeides slik at arealutnyttelsen blir høyere og med fokus på gode gangveier og utearealer. Viser til nasjonal, regional og kommunal boligpolitikk om å redusere klimagassutslipp ved å bygge tett rundt kollektivknutepunkt. Det vil redusere arealforbruk og transportbehov, og vil styrke grunnlaget for kollektivtransport, sykkel og gange. His er et av de aktuelle prioriterte lokalsentrene i kommunen, og planområdet ved Kirkeveien ligger sentralt plassert i forhold til skole, idrettshall og god kollektivdekning. Dokumentnr.: 16/29327-32 side 2 av 7

Planområdet har gode bo- og nærmiljøkvaliteter og bør utvikles med særlig vekt på høy arealutnyttelse. Det fremlagte forslaget med 8 nye boenheter, store arealer for bilparkering og lekeareal I umiddelbar nærhet til trafikkert veg er en dårlig utnyttelse av området. Planforslaget legger ikke opp til gode uterom og gode nærmiljøkvaliteter og areal for lekeplass er mindre enn hva retningslinjer i kommuneplanen angir. Fortau og gangveier er lagt langs bilvei og trasé bl.a. til skole og busstopp er unødvendig lang. Planforslaget er ikke i tråd med Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Bør vurdere å legge parkering under bakken. Fylkesmannen mener at lekeplassen er gitt en meget uheldig plassering og at det avbøtende tiltaket med støyskjerm ikke er en god helhetlig løsning verken visuelt eller av hensyn til funksjon. Videre vil det også sannsynligvis være fare for forringet luftkvalitet, et problem som er tett knyttet til arealer i rød støysone og veier med høy ÅDT. Viser til at deler av området er i kommuneplanens arealdel er innenfor faresone for ras og skred. Fylkesmannen bemerker at fare for ras og skred skulle vært omtalt og gir faglig råd om at problemstillingen vurderes, og alternativt tas inn som hensynssoner med bestemmelser om videre håndtering. Da planforslaget ble innsendt til førstegangsbehandling vurderte administrasjonen hvilken arealutnyttelse en ønsket i dette område, og konkluderte da med at en kan ha en lavere arealutnyttelse enn det Fylkesmannen anbefaler. Like sør for planområdet ligger utbyggingsområdet for Kirkeveien 137 som legger føringer for at det skal oppføres 2 store boligblokker med 28 nye leiligheter fordelt på 4 etasjer hvor det er parkering i 1. etasje. Første av blokkene er snart ferdigstilt. Rådmannen mener at de to 4 mannsboligene på Kirkeveien 129 vil skape en god landskapsmessig overgang til den eksisterende eneboligbebyggelsen mot nord. I vurderingen ble det også tatt hensyn til den eksisterende tomannsboligen og eneboligen som ligger nært innpå utbyggingsområdet, og en høyere arealutnyttelse vil medføre en enda større forringelse av det eksisterende bomiljøet. Det er begrenset med mulige plasseringer av lekeplassen. Atkomstveg inn til planområdet er låst på grunn av krav fra Statens vegvesen om å bruke atkomstvegen fra Kirkeveien 137 inn fra sør. På grunn av terrenget vil den beste plasseringen av lekeplassen enten være på taket av bebyggelsen eller på vestsiden mot fv.214 Kirkeveien. Det er krav om at det skal settes opp et støygjerde mot fylkesvegen, samt gjerde mot deler av parkeringsområdet og bebyggelsen mot nord. Arealet på lekeplassen er 125kvm og tilfredsstiller arealkravet ihht gjeldende kommuneplan (15kvm per boenhet = 120kvm) Utbygger ønsker ikke krav om å anlegge parkering under bakken/bebyggelsen. Kommunen har akseptert en løsning med parkering i dagen og er klar over at dette er areal som kunne vært anvendt til grønne formål som uteopphold og lekeareal. Hoveddelen av bebyggelsen er planlagt utenfor faresonen for ras og skred. ROS-analysen har vurdert bygeområdet til ikke å være utsatt for skred eller utglidning. Østre Agder Brannvesen, e-post sendt 24.05.2017 Sender over standard tilbakemelding med avstandskrav for brannvesenets kjøretøy, rekkevidde for Bronto skylift og krav til antall og plassering av brannkummer og krav til slokkevann. Bebyggelsen er planlagt som småhus, og det er tilstrekkelig slokkevannskapasitet. Arendal kommune, kommunalteknikk veg, e-post datert 22.5.2018 Uheldig at vegen reguleres privat og ikke offentlig slik vegen nå er regulert i planen for Kirkeveien 137. Det er ikke plass til renovasjonsbil å snu i planen. Vegen bør være 3,5m m bred. Det bør være 1,0m grøft langs adkomstvegen. Det har ikke vært mulig for forslagsstiller å få til en tilfredsstillende vegløsning i hht kommunens vegnorm. Vegen er regulert med 3,0m bredde uten avsatt sideareal. Vegen er regulert felles eid av alle boligene innenfor planområdet, som tilsvarer de som vil anvende Dokumentnr.: 16/29327-32 side 3 av 7

vegen. De får et felles ansvar for drift og vedlikehold. Vegen vil fungere som en enveiskjørt veg. Det er avsatt egne områder for snødeponering. Planen er endret med krav om å anvende det nedgravde renovasjonsområdet for Kirkeveien 137 hvor det er regulert tilfredsstillende vendehammer hvor renovasjonsbilen kan snu. Se pkt 1 over. Se pkt 1 over. Margareth og Endre Mørck, Kirkeveien 123, e-post sendt 26.11.13 Mørck er eier av Kirkeveien 123. De skriver i sin merknader at de ønsker å få klarlagt hvilke konsekvenser utbyggingen vil få for dem. Viser til at Kirkeveien 129 har vegrett over deres eiendom. De er redd for at når eksisterende avkjørsel fra fylkesvegen skal stenges og etableres veg inn fra syd. Slik de ser det vil det kunne medføre at gående, syklende og mopeder/motorsyklister som skal til bussholdeplass eller nordover på Kirkeveien vil bruke deres eiendom. Reguleringsplanen berører ikke eiendommen til Mørk, og plangrensen er heller ikke sammenfallende med deres eiendom da en parsell av gnr./bnr. 305/1071 ligger mellom områdene. Konsulent har videre svart at den eksisterende vegretten som Kirkeveien 129 har over deres eiendom ikke skal benyttes, men rettigheten forblir uforandret uavhengig av reguleringsplanen. Muligheten for å gå på deres eiendom er dermed oppretthold. Om denne rettigheten også tilfaller den nye bebyggelsen er ikke avklart. Reguleringsplanen kan ikke endre på dette forholdet. Advokatfirma Hald og CO, pva naboer i Kirkeveien 131A/B, brev datert 19.5.2018 Er svært negativ til adkomstvegen som er planlagt nært opp til deres bolig. Viser til at beboerne i dag har fylkesvegen i forkant av boligene og at område på baksiden er stedet hvor de har sitt uteoppholdsareal. Ved utbygging som vist vil ikke dette område kunne benyttes, samt at det vil medføre økt støy og sjenerende lys fra forbipasserende biler. Vist plassering av renovasjonsområdet vil medføre problemer med lukt og eventuell forsøpling. Er negativ til at reguleringsbestemmelsene åpner opp for at det kan etableres bebyggelse utenfor byggegrensen inntil 1m fra nabogrense, som sportsboder, carporter/garasjer og overbygd sykkelparkering. Føler seg ført bak lyset da de først ble lovet av utbygger at det ikke skulle komme mer enn en tomannsbolig og at adkomstvegen skulle forbli uforandret. Synes det er rart at verken offentlige instanser, administrasjonen eller politikerne har fokusert på opprettholdelse av bokvaliteten for dem som bor i området i dag. Viser til støyrapporten utført av SINUS, og mener de nye boenhetene ikke vil kunne få private balkonger og uteplasser med tilfredsstillende støyforhold. Kommunens krav til lekeareal er fraveket fra 165kvm til reduserte 125kvm. Ber kommunen redusere prosjektet til å kun omfatte en firemannsbolig kombinert med opprettholdelse av dagens avkjørsel. Anby og Lyngstad har skriftlig bekreftet at de skal selge sin del av tomannsboligen til Eva Nordbø og dermed trekker merknaden datert 19.5.2018. Kjøpet av boligen er også skriftlig bekreftet av Eva Nordbø. Se vedlegg til saken. 3. RÅDMANNENS VURDERING Forholdet til kommuneplanen Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for bolig. Området er omfattet av hensynssone med krav om felles planlegging. Dette kravet ble fraveket under utarbeidelse av reguleringsplan for Kirkeveien 137. Deler av planområdet er også omfattet av fareområde ras (bratt terreng). Hoveddelen av bebyggelsen er planlagt utenfor denne sonen. ROS-analysen har vurdert det til området som ikke utsatt for skred eller utglidning. Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og utløser ikke krav om konsekvensutredning. Dokumentnr.: 16/29327-32 side 4 av 7

Estetikk og landskapsvirkninger Området ligger i en vestvendt skråning. Oppføring av nye bygg her vil innebære et inngrep i terrenget. Snitt av planlagt bebyggelse viser at det er tenkt å legge bygget i terrenget, men dette er ikke fastsatt i bestemmelsene til planen. Området er synlig fra omkringliggende områder, men utbyggingen vil ikke ha noen fjernvirkninger. Omkringliggende områder er i stor grad allerede utbygd med spredt eneboligbebyggelse. I sør er det under utbygging et større boligfelt med konsentrert småhusbebyggelse og leilighetsbygg. Firemannsboligene vil bli en god overgang mellom de planlagte blokkene i sør og eneboligbebyggelsen i nord. Barn og unge Det er regulert inn et felles lekeområde i feltet. Området skal skjermes mot støy og det er knyttet rekkefølgekrav til opparbeiding. Området planeres slik at det blir relativt flatt og enkelt tilgjengelig for barnevogner etc. Rett sør for området er det regulert en større offentlig lekeplass / balløkke som også vil være tilgjengelig for barna i dette planområdet. Skoleveien vil gå gjennom området til Kirkeveien 137 og mot Trommestadveien. Her er det fortau og gang- og sykkelvei frem til Hisøy skole. Skoleveien vil være i underkant av 2 km. Universell utforming Adkomstvei til området er uten store høydeforskjeller. Ut fra teknisk forskrift vil det bli stilt krav om tilgjengelig boenhet for første etasje i firemannsboligene, men ikke andre etasje. Det er satt krav om at det skal etableres minst en parkeringsplass for bevegelseshemmede. Friluftsliv Området bærer ikke preg av å være brukt av allmennheten. Området er delvis utbygd og består ellers av terreng som er lite tilgjengelig. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert fredede kulturminner eller SEFRAK registrerte bygninger innenfor planområdet. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Planbeskrivelsen har en god omtale av temaet naturmiljø og en god vurdering i forhold til naturmangfoldsloven. Ingen dokumenterte viktige naturtyper eller rødlistearter berøres av tiltaket. Landbruk Planforslaget berører ikke dyrka eller dyrkbar mark. Støy Området grenser til Kirkeveien i vest. Det er utarbeidet en støyrapport som viser fylkesveien sin påvirkning på området. Hele planområdet er innenfor støysonen. Disse sonene er innarbeidet i plankartet og bestemmelsene for området. Teknisk- og sosial infrastruktur Fylkesvei: Kirkeveien har i utgangspunktet 20 meter byggegrense. Innenfor planområdet ligger en eldre enebolig og en nyere tomannsbolig som begge ligger innenfor denne sonen. Statens vegvesen har meddelt at de godtar en 15 meter byggegrense. I tillegg vil de at de andre anleggene som parkeringsplassene og lekeplassen blir anlagt slik at det blir plass til fremtidig fortau og grøft langs fylkesveien. Det er av denne grunn regulert inn en mur i overgangen mellom veigrunn og andre anlegg. Adkomstvei: Statens vegvesen har stilt krav om at dagens avkjørsel stenges og at ny adkomst må etableres inn fra sør, via adkomstvegen til Kirkeveien 137. På grunn av bratt sideterreng nærhet til den eksisterende tomannsbolig, har ikke adkomstvegen blitt dimensjonert med kommunal vegstandard. Adkomstvegen er regulert med total bredde på 3,0m og det er ikke regulert sideareal. Vegen er regulert privat felles for boligene. Dokumentnr.: 16/29327-32 side 5 av 7

Renovasjonsbilen skal ikke benytte vegen, da boligene innenfor område skal benytte det nedgravde renovasjonsanlegget som etableres for Kirkeveien 137. Det er avsatt egne områder for snødeponering på plankartet. Parkering: Det legges opp til 1,5 p-plasser og 1,5 sykkelplass per boenhet. Rådmannen vurderer kravene som tilfredsstillende. Kollektiv og sykkel: Området ligger rett ved Kirkeveien der linje 3 Hisøy går forbi. Det er ca. 800 meter til Vesterveien der flere busslinjer går forbi, både i retning sentrum og i retning Grimstad. Til sentrum er det ca. 4,5 km langs fortau, sykkelfelt og gang- og sykkelvei. Renovasjon: Det er krav om at område skal anvende det nye nedgravde offentlige renovasjonsanlegget som anlegges for Kirkeveien 137. Skole og barnehage: Området sogner til Hisøya barne- og ungdomsskole. Skoleveien er i underkant av 2 km lang. Det er etablert fortau og gang- og sykkelvei langs det meste av skoleveien. Skoleveien regnes som trygg. I nærheten av Hisøy skole ligger Stemmehagen barnehage (kommunal) og ved His ligger Portveien barnehage (privat). Forretning: Området ligger i nær tilknytning til His og nærmeste butikk er 700 meter fra planområdet. Risiko- og sårbarhet Risiko- og sårbarhetsanalyse følger planforslage. Driftsmessige konsekvenser Det planlegges ingen offentlige anlegg og det vil derfor ikke medføre noen driftsutgifter for kommunen. 1. KONKLUSJON I høringsperioden kom det inn 6 merknader til planforslaget. Rådmannen viser til pkt 2 i dette saksfremlegget hvor merknadene er oppsummert og kommentert. Mesteparten av merknadene har latt seg greit besvare. Rådmannen ønsker å trekke frem at Fylkesmannen er uenig i anbefalt og foreslått arealutnyttelse, og ønsker en langt større utbygging i området. Fylkesmannen ønsker også at det settes av større arealer til lek for området. Rådmannen mener derimot at bygging av to firemannsboliger vil skape en god landskapsmessig overgang mot den eksisterende bebyggelsen i området. Også av hensyn til de nærmeste naboene i området er det ikke ønskelig med høyere utnyttelse. Eksisterende avkjørsel fra fv.214 må, etter krav fra Statens vegvesen, stenges før nye boliger innenfor planområdet tas i bruk. Ny avkjørsel må etablere inn fra sør, og forutsetter bruk av adkomstvegen inn til Kirkeveien 137. Dette har medført at ny adkomst vil komme svært nærme tomannsboligen Kirkeveien 131. Vegen er regulert med så «lav standard som mulig» og regulert felles privat. Det er etter anbefaling fra administrasjonen tatt inn krav om at det skal etableres forstøtningsmur i naturstein mot deres eiendom samt krav til at det skal settes opp et gjerde langs med vegen på minst 1,0m. Det vil skjerme eiendommen for innsyn og hindre sjenerende lys fra biltrafikken kvelds- og nattestid. Tidligere eiere av Kirkeveien 131A, Aanby og Lyngstad, var svært negative til planforslaget, men har i løpet av tiden nå solgt boligen til Eva Nordbø. Hun har ingen merknader til saken. Dette foreligger det skriftlige bekreftelser på og er vedlagt saken. Rådmannen har etter en totalvurdering kommet til at planforslaget kan vedtas slik det nå foreligger. Dokumentnr.: 16/29327-32 side 6 av 7

Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 15. august 2018. Dokumentnr.: 16/29327-32 side 7 av 7