Søgne kommune Arkiv: 12/70 Saksmappe: 2016/1284-24094/2016 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: 09.06.2016 Saksframlegg Søknad om dispensasjon - utvidelse av hytte - GB 12/70 - Vragevigheia 65 Utv.saksnr Utvalg Møtedato 119/16 Plan- og miljøutvalget 22.06.2016 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, samt dispensasjon for bygging av takopplett med gesimshøyde 4,6 meter. Gjenboer på GB 12/68 har klaget på søknaden. Klage tas ikke til følge. Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget - 22.06.2016 Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, samt dispensasjon for bygging av takopplett med gesimshøyde 4,6 meter. Gjenboer på GB 12/68 har klaget på søknaden. Klage tas ikke til følge. Bakgrunn for saken: Eksisterende hytte er bygget midt på 1960-tallet og er registrert med et bruksareal på 43 m². Eiendommen er på ca. 1,3 dekar. I tillegg til hytta er det et uthus på tomta. Etter utbygging vil hytta få et bruksareal på ca. 75 m².
Slik er hytta i dag Tegning av ny fasade mot sør Saksutredning: Det søkes om å utvide hytta med to tilbygg mot øst og nord, med henholdsvis 14,1 m² og 4,3 m² bruksareal. Tilbygget mot øst vil komme nærmere enn 4 meter fra nabogrensen, og det foreligger samtykke til dette fra naboene på denne eiendommen, GB 12/3. Videre søkes det om et takopplett, en låvekvist, som skal oppføres på takflaten mot sør. Kvisten øker gesimshøyden til ca. 4,6 meter. Det blir dermed også målbart areal på en liten del av loftet, nærmere bestemt 11,5 m² bruksareal. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens 5 c. som sier at maks gesimshøyde for fritidsbebyggelse kan være 4 meter. Tiltaket vil også være avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2. Oversiktskart over omsøkte eiendom. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Relevante bestemmelser i saken: 2 Plankrav, pbl 11-9 nr 1 Tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan ikke finne sted før det foreligger ny områdereguleringsplan for:
- sentrumsområdet på Tangvall øst for Fv 456 - utvidelse av Lohnelier næringsområde - utbyggingsområde for bolig Skibakksheia - utbyggingsområde for bolig Øygardsheia For øvrige områder er det krav om detaljreguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, d, g, k, l og m kan finne sted. c. Fritidsbebyggelse Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 138 m2 for tomter for fritidsbebyggelse som har eller skal ha parkeringsareal på egen tomt. Parkeringsareal inngår i beregning av grad av utnytting. Hver tomt skal ha 1 parkeringsplass på minimum 18 m2. Maksimalt tillatt bruksareal (BRA) er 120 m2 for tomter for fritidsbebyggelse som ikke har eller får parkeringsareal på egen tomt. Det tillates kun en boenhet pr tomt. Maks mønehøyde 5,5 meter og maks gesimshøyde 4 meter. Anneks med maks BRA = 20 m2 og maks mønehøyde 4 meter og maks gesimshøyde 3 meter kan kun oppføres der totalt bruksareal ikke overstiger maks tillatt bruksareal på tomta, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Klage fra gjenboer med søkers påfølgende kommentar i kursiv skrift: Det søkes om vesentlig utvidelse av denne eiendom samt fravikelse av vedtatt byggehøyde i Søgne. Eksisterende bygg ligger nær en høy, bratt kant og tar med nåværende bygg allerede lys og sol fra undertegnede. Planlagt påbygg som vesentlig går mot «kanten» og i tillegg øket byggehøyde med sovehems. Jeg ber kommunen vurdere silhuettvirkningen av et så massivt bygg så nære kanten av «fjellet». En utvidelse/påbygg innover på denne store, flotte eiendom vil ikke sjenere noen. Hytta på GB 12/70 ble bygd før hytte på GB 12/68 som da hadde mulighet for å legge sin hytte lengre ut mot sør/øst for å få mere sol. GB 12/68 har også i etterkant revet og bygd opp sin hytte på eksisterende grunnmur i stedet for å flytte denne fremover på tomten sin for å få mer sol. Hytta på GB 12/70 tar ikke noe utsikt fra GB 12/68 ut over sjøen, som må være det viktigste med en hytte ved sjøen. Naboeiendommen kan heller ikke kreve at hele hytta bygges om, pga. utvidelsen mot øst er en utvidelse av kjøkken og soverom som ligger på denne siden av hytta.
Kommunens kommentar til naboklage: Det er oppgitt at eiendommen etter utvidelse vil få et totalt bruksareal på 104, 5 m². Kommuneplanen åpner for at fritidsbebyggelse kan ha et totalt bruksareal på 138 m² (inkl. parkering på 18 m²) i områdene som er avsatt til fritidsbebyggelse. Omsøkte tiltak vil ligge godt innenfor dette. Det foreligger også erklæring fra naboer på GB 12/3 som samtykker til bygging nærmere deres grense enn 4 meter. Denne eiendommen ligger mellom tiltakshavers og klagers eiendom. Administrasjonen kan se at silhuetten på hytta forandres noe. Endringen er likevel ikke dramatisk. Det er naturlig at det foretas utbedringer/utbygging av en såpass gammel hytte. Klager vil ikke miste utsikt som følge av tiltaket, men vil kanskje kunne få en liten ekstra skyggevirkning av tiltaket sent på ettermiddagen. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder sier følgende i sin uttalelse: «Søknaden angår primært lokale plan- og miljøhensyn som Fylkesmannen normalt ikke uttaler seg til. Hytta har imidlertid en landskapsmessig noe eksponert plassering i kystlandskapet. Det er derfor viktig at evt. tilbygging skjer med god landskapstilpasning, samt at hytta etter utvidelse bør ha mørke naturtilpassede farger/materialer som demper eksponeringen. Det vises til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ikke kommet med uttalelse innen fristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Pulttaket som det søkes om ligger 50-60 cm høyere enn tillatt gesimshøyde på 4 meter fra gjennomsnittlig terreng. Det er ingen naboer som verken vil miste utsikt eller sol pga. utvidelsen. Søker også dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens 2. Administrasjonen vil bemerke at begrunnelsen fremstår som noe mangelfull. Det er imidlertid riktig at utvidelsen ikke vil medføre tap av utsikt for naboer. Tiltaket kan imidlertid medføre at gjenboer på GB 12/68 vil miste noe sol på ettermiddagen. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om å utvide fritidsbolig på GB 12/70 Vragevigheia 65. Utvidelsen skal skje som to mindre tilbygg mot øst og nord, og et takopplett/låvekvist mot sør. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankrav og fra begrensningen på gesimshøyde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Gjeldende kommuneplan er vedtatt i 2012, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommuneplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved en dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. I dette tilfellet kan det være hensiktsmessig å se på dette som to separate tiltak, det ene som er tilbyggene mot øst og nord, og det andre som er takopplett/kvist. Det er takopplettet som utløser krav om dispensasjon, både med hensyn til plankravet og samtidig i forhold til gesimshøyden. Tilbyggene alene ville kunne bygges uten dispensasjon. Ser vi på forholdet til plankravet er hensikten med å gi et slikt krav at man skal få en helhetlig planlegging av bebyggelse og infrastruktur, samtidig som man skal ivareta hensynet til barn og unge, og allmennheten for øvrig. Plankravet gjennomføres ved at det blir utarbeidet en reguleringsplan for området, I dette tilfellet er det kvisten som utløser plankravet. Det er et relativt lite tiltak og det anses som lite hensiktsmessig å skulle utarbeide en reguleringsplan for hele delområdet på grunn av dette. Eiendommen er allerede bebygd og utbyggingen er i samsvar med formålet i kommuneplanen. Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon fra plankravet vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Det er en fordel at utbyggingen av hytter skjer i områder som allerede er etablert og som er avsatt til fritidsbebyggelse. Det er videre en fordel at det legges til rette for hensiktsmessig bruk av hyttearealer innenfor arealbegrensningen for fritidsbebyggelse. Administrasjonen kan ikke se at det vil være vesentlige ulemper forbundet med å dispensere fra plankravet i dette tilfellet siden tiltaket er lite og ikke kommer i konflikt med de hensyn som et plankrav skal ivareta. Forholdet til allmennheten vil forbli uforandret etter tiltaket. Administrasjonen konkluderer etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum, kan det derfor gis dispensasjon fra plankravet. I følge veilederen H 2300, Grad av utnytting, skal gesimshøyden regnes fra der takflate møter veggflate på takopplett/kvist. Kommuneplanens 5 c. stadfester at maks gesimshøyde for fritidsbebyggelse skal være 4 meter. Det søkes nå om dispensasjon fra denne bestemmelsen siden gesimshøyden økes til ca. 4,6 meter på grunn av takopplettet. Hensikten med bestemmelser på mønehøyde og gesimshøyde er å regulere bygningers volum over terreng. Det er spesielt viktig i forhold til mønehøyde siden dette er byggets høyest punkt. Administrasjonen mener at hensynene bak lovens formålsbestemmelse og hensynet bak kommuneplanens bestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet siden det er et
relativt lite tiltak. Det er kun gesimshøyden på takopplettet,ca. 4 meters bredde, som overstiger tillatt gesimshøyde for hytta. Mønehøyden økes ikke. Fordelene er at det legges til rette for en hensiktsmessig bruk av eiendom og fritidsbolig. Man opererer innenfor de gitte arealbegrensninger og tiltaket skjer i et område som allerede er utbygd. Tiltaket vil ikke innebære tap av utsikt for naboer. En ulempe vil være at takopplettet blir synlig fra sjøsiden. Det vil imidlertid ikke endre bygningens uttrykk vesentlig siden tiltakene hovedsakelig skal utføres innenfor den flate som også i dag er synlig sørfra. I stedet for en ubrutt takflate blir det nå et takopplett som bryter opp flaten. Gjenboer på GB 12/68 har hatt en merknad til tiltaket. Han mener at siden hytta ligger såpass eksponert i dag vil en utbygging som omsøkt ytterligere øke eksponeringen. Videre hevder han at tiltaket vil gi dårligere solforhold på hans eiendom. Administrasjonen ser at tiltaket vil øke hyttas volum og dermed også eksponeringen. Det er imidlertid snakk om et relativt lite tiltak, og man opererer innenfor de tillatte arealer. Det er ikke dokumentert at solforhold/lysforhold på klagers eiendom vil bli vesentlig endret som følge av tiltaket. Det kan se ut som om solens bane kan bli brutt noen minutter tidligere av det nye tilbygget. Vi kan imidlertid ikke se at det vil medføre store endringer. Hoveddelen av uteområdet for GB 12/68 er plassert mot sør og her vil solforholdene stort sett være uforandret. Presedensfaren anses som liten da området stort sett er ferdig utbygd. Det er også flere av hyttene i området som allerede har former for arker og takoppbygg. Administrasjonen konkluderer med at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum kan dispensasjon for omsøkte tiltak innvilges. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Situasjonskart 3 Tegninger 4 Klage fra gjenboer på GB 12/68 5 Foto 6 Tilsvar til klage 7 Fylkesmannens uttalelse 8 Erklæring fra naboer på GB 12/3 9 Plankart kommuneplan 2012-2020 10 Bestemmelser kommuneplan 2012-2020 11 Oversiktskart GB 12-70 12 Oversiktsbilde 1:500 13 Oversiktsbilde 1:1000 14 Utsnitt av plankart 15 Skråfoto