Reguleringsplan Gata PLANBESKRIVELSE 21.02.2011
1 Innhold 1 Bakgrunn...2 1.1 Hensikten med planen... 2 1.2 Om forslagsstiller... 2 2 Planområdet...3 2.2 Oversiktskart... 3 2.3 Planområdets beliggenhet... 3 2.4 Planstatus og rammebetingelser... 4 2.4.1 Reguleringsplan... 4 2.4.2 Gjeldende regulering... 4 2.5 Eiendomsforhold... 5 2.5.1 Eiendomskart... 5 2.5.2 Grunneiere... 5 3 Planforslaget...6 3.1 Plankart... 6 3.2 Planens intensjon... 6 3.3 Arealbruk... 7 3.4 Reguleringsformål... 7 3.4.1 Hensynssoner... 7 3.4.2 Område for forretning... 7 3.4.3 Område for bebyggelse... 7 3.4.4 Område for bolig... 7 3.4.5 Område for kjøreveg... 7 4 Konsekvenser av planforslaget...8 4.1 Konsekvensutredning... 8 4.2 Natur og miljøforhold... 8 4.3 Virksomhetsbasert sårbarhet.... 8 4.4 Barns interesser... 8 4.5 Universell utforming... 8 4.6 Verneverdier... 9 4.7 Miljøvennlig energiforsyning... 9 4.8 Infrastruktur... 9 4.9 Forhold / uønsket hendelse... 9 4.10 Støy... 9 4.11 Konsekvensutredning/ ROS analyse... 10 5 Planprosessen... 10 5.1 Om planprosessen... 10 5.2 Innkomne innspill... 11 a) Fylkesmannen i Hedmark... 11 Kommentar... 11 b) Hedmark fylkeskommune... 11 Kommentar... 11 c) Statens vegvesen... 11 Kommentar... 11 d) Politiet... 11 Kommentar... 12 e) Annlaug Søsveen, Skallbergvegen 3, 2330 Vallset... 12 Kommentar... 12 f) Kommunalsjef Helse og omsorg miljørettet helsevern... 12
2 Kommentar... 12 6 Vedlegg... 12 1 Bakgrunn 1. 1 Hensikten med planen Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for ny dagligvarebutikk og legge til rette for boliger på vestsiden av riksveg 24. Utbygger har til hensikt å bygge ny dagligvareforretning på gnr. 345 bnr. 9,10,11. Dette er tomten der tidligere «Perstua» sto. I tillegg skal planen ivareta en bedre kryssløsning mellom Rv24 og Fv. 224 for å trygge fotgjengere samt avvikle trafikkfarlige avkjørsler i kryssområdet. 1.2 Om forslagsstiller Reguleringsforslaget for Gata, med tilhørende forslag til reguleringsbestemmelser, blir fremmet som priv at forslag om detaljregulering (PBL 12 3). Det er Børre Johnstad som står bak planforslaget. Planen er u tarbeidet av ASH Arkitekter AS, Postboks 13, 2301 Hamar
3 2 Planområdet 2.2 Oversiktskart 2.3 Planområdets beliggenhet Planområdet utgjør ca. 16,9 daa. Reguleringen omfatter kryssområde mellom Rv24 og Fv224 i gata sentrum med forretning og boliger i vest. Den planlagte dagligvareforretningen ligger på tomten til gamle Perstua i krysset mellom Rv24 og Fv224 i gata sentrum. Pr i dag er dagligvarebutikk med parkering plassert inntil kryssområdet mot vest med trafikkfarlig avkjøring i krysset. Vegkrysset og bolig/ forretning vest for Rv 24 inngår i planen. Gjeldende regulering viser omlegging av kryss, torgplass og parkering syd for krysset på eiendom 345/9 og 345/11. Eiendom 345/2, 344/13 og 344/92 er i dag regulert til forretning mot Fv224 og boliger i vestre del av eiendommene. Videre inkluderer planområdet krysset mellom Rv24 og Hvalshagan en del av eiendom 345/5. Dette området er tatt med for å samle trafikken inn i Hvalshagan, til eiendom 345/5 og den nye butikken med en avkjøring fra Rv24.
4 2.4 Planstatus og rammebetingelser 2.4.1 Reguleringsplan 2.4.2 Gjeldende regulering Reguleringen er en endring av tidligere reguleringsplan 026 Engebakkfeltet, og deler av reguleringsplan 022 Gata1 og 074 Vallset sykehjem og alderssenter. Området er tidligere regulert til bolig, forretning, parkering, friområde og offentlige bygninger. I gjeldende kommuneplan er eiendom 345/9 og 345/11 vist som forretning. Deler av eiendom 345/2, 344/13 er i kommuneplan forretning og deler av eiendommene bolig.
5 2.5 Eiendomsforhold 2.5.1 Eiendomskart 2.5.2 Grunneiere Reguleringen berører 6 grunneiere helt eller delvis. Det kan kreves innsyn i hjemmelshaver og matrikkelinformasjon jfr. kapittel 6 i Matrikkelloven. Krav om innsyn rettes kommunen.
6 3 Planforslaget 3.1 Plankart 3.2 Planens intensjon Planforlaget legger til rette for bygging av ny butikk der gamle «Perstua» lå. Den skal legge til rette for boligbygging i vest. Det forutsettes at nåværende butikkdrift avvikles slik den er i dag, og at reguleringen ivaretar nye avkjørsler for eiendommene mot vest. Det forutsettes også at eksisterende lagerbygg nordvest for Rv24 rives. Øvrige bygninger innenfor regulert kombinasjonsområde er markert for å inngå i planen. Eksisterende butikk er gitt bevaringsstatus.
7 3.3 Arealbruk Arealregnskap: Område for forretning 4,3 daa Område for bolig/forretning Område for bolig Område for kjøreveg Område for gangveg Område for annet vegareal Kollektiv holdeplass Sum 5,7 daa 3,2 daa 2,3 daa 0,5 daa 0,7 daa 0,2 daa 16,9 daa 3.4 Reguleringsformål 3.4.1 Hensynssoner Det er avsatt sikringssoner til frisikt. Det er avsatt frisiktsone på 10 x 54 meter i kryss mellom Riksveg 24 og Fylkesvei 224 og i kryss mellom Riksveg 24 og Hvalshagan. For private felles atkomstveger langs begge hovedvegene HV1 og HV2 og atkomstveg til Samleveg SV1 er det avsatt frisiktsone på 4 x 45 meter. Disse er angitt på reguleringskartet for de forskjellige utkjøringene. 3.4.2 Område for forretning Hovedhensikten med planen er å tilrettelegge for ny dagligvarehandel på eiendommen 2345/9 10 11. Det er planlagt en forretning på ca. 600 m2 med varemottak på baksiden og parkering for 30 biler på forsiden mot krysset og HV1. Varetransport vil kunne skje uten konflikt med parkering, ved innkjøring fra HV2 og gjennomkjøring til HV1. Det er utbyggers hensikt at ny dagligvarebutikk skal utformes på en best mulig måte. Reguleringsbestemmelsene inneholder krav til estetisk utforming. 3.4.3 Område for bebyggelse På område for bolig og forretning er det regulert inn tre nye eneboliger oppe på høydedraget bak eksisterende butikk og lager. Lager/garasje forutsettes revet og det etableres ny felles adkomstvei til boliger fra HV1 der lager ligger i dag. Eksisterende butikk bevares etter ønske fra Fylkesmannen. Avkjørsel til eiendom 344/13 flyttes på grunn av ny kryssutforming. 3.4.4 Område for bolig Innenfor område regulert til boligbebyggelse B1, er planlagte boliger inntegnet på plankartet. Plankartet viser tre nye tomannsboliger på område B1. Det er totalt 6 boenheter med felles adkomst fra HV2. 3.4.5 Område for kjøreveg Kryssløsning mellom Rv24 og Fv224 samt atkomst for Hvalshagan er justert i samarbeid med vegmyndighet. Nye atkomster til eiendommer vest for Rv24 / Fv224 er avklart med vegmyndighet. I tillegg viser planen fortau og sikring av kollektivholdeplass.
8 Krysset mellom Riksveg 24 og Fylkesvei 224 er i dag trafikkfarlig. I planen er krysset utvidet og flyttet mot syd for å sikre en tryggere trafikkavvikling. Det er gitt plass til fortau på vestsiden av vegen med trafikkøy og gangfelt over til næringsareal. På eiendom 345/9,10,11 etableres nytt fortau i forbindelse med busstopp for HV1. Kjørebanebredde for HV2 er satt til 6,5 meter. Det anlegges vegskulder på siden av vegen der det ikke er fortau. Byggegrense for HV2 er satt til 15 meter. Område for HV1 utgjør en eksisterende del av reguleringen av riksvegen. Byggegrense er 15 meter for ny bebyggelse. Samleveg 1 er regulert til 6 meter vegbredde. Denne delen vegen er en fellesløsning for å redusere antallet avkjørsler fra HV1. SV1 har samlet a vkjørsel til ny dagligvareforretning, boligfeltet Hvalshagan og eiendom g.nr 345 b.nr 5. 4 Konsekvenser av planforslaget 4.1 Konsekvensutredning Reguleringen anses ikke å kreve konsekvensutredning. Forslaget er vurdert etter plan og bygningslovens 4 2 og forskrift om konsekvensutredninger. Tiltak etter forskriftens 3 er vurdert etter 4. Planforslaget anses ikke å falle innenfor forskriften. 4.2 Natur og miljøforhold Innenfor den varslede avgrensningen av planen er det registrert tre gårdsdammer som er viktig for biologisk mangfold. Disse dammene skal ikke røres. Planavgrensningen er derfor flyttet og omfatter ikke dette området. For nybygg skal grunnforhold dokumenteres mht radon. 4.3 Virksomhetsbasert sårbarhet. Ingen kjente forekomster av forurensning i grunnen. Nybygg på eiendom 345/9 10 11 erstatter trebygningen Perstua som er revet og deponert. 4.4 Barns interesser Det anses ikke å være behov for å sette av områder for lek og opphold innenfor planen, da området ligger inntil et stort grøntområde. 4.5 Universell utforming Adkomstforhold og utforming av butikk skal ta hensyn til universell utforming både inne og ute. Utbygging av ny forretning vil skje i svakt hellende terreng, det utbygger vil fylle på masser slik at en kan oppnå akseptable forhold for rullestol. Det vil bli rullestolparkering nær inngang.
9 Noen av boligen vil ligge slik til i terrenget at det ikke gir akseptable stigningsforhold for adkomst med rullestol. Det er allikevel mulighet for utendørs biloppstillingsplass tilpasset bevegelseshemmede utenfor de fleste boligene innenfor område B1 og BF1. 4.6 Verneverdier Vern av eksisterende butikk er tatt med i planen. Man tar Fylkeskommunens kommentarer til etterretning og ønsker å bevare eksisterende butikk. 4.7 Miljøvennlig energiforsyning Boliger skal planlegges med sikte på lite energibruk. Bruk av type miljøvennlig energi vil bli vurdert under prosjektering. 4.8 Infrastruktur Trafikkfarlig atkomst fra Rv24 krever omlegging av samleveg til boligområdet Hvalshagan, og slik at atkomst til ny forretning munner ut i samleveg SV1 før denne tilknyttes Rv24. Adkomst til BF1 er vist med felles avkjøring FA2 fra HV2 og AD2 fra HV1. B1 har i tillegg en avkjøring FA1 fra HV1. Kundetrafikk, varetransport osv. i forbindelse etablering av ny dagligvarehandel er sikret ved atkomst i god avstand fra krysset. Fra Rv24 er avkjørsel koplet til omlegging av avkjørsel for samleveg til Hvalshagan. Atkomst til skole som ligger sør for regulert område er på fortau langs Fv 224. 4.9 Forhold / uønsket hendelse Flere instanser etterlyser sikring for gående i kryssområdet Rv24 og Fv224. Opparbeidelse av fortau samt etablering av trafikkøy i krysset for Fv. 224 bedrer forholdene. Generelt vil omlegging av krysset føre til bedre trafikkforhold for både gående og kjørende. Kollektivholdeplass er sikret med fortau som har forbindelse med gangfelt på trafikkøy over Fylkesveg 224. 4.10 Støy Det er gjort støyberegninger for trafikkstøy av Ingeniør Gert Berg Knudsen. Som kartet viser ligger en bolig og butikken innenfor gult område. Kravet til innendørs lydnivå er 30 db og støyrapporten viser med beregninger at dette vil bli tilfredsstilt med en vanlig fasade. Kravet til uteområde er at en vesentlig del av området skal ligge utenfor gul sone. I følge rapporten og kartet er dette oppfylt uten tiltak for skjerming for boligen. Butikkvirksomhet er ikke definert som støyfølsom bygningstype. Det er følgelig ingen krav til utendørs støynivå for det aktuelle bygget. Beregningene viser at lydkrav i T 1442 og NS8175 vil bli oppfylt uten noen form for støydempende tiltak.
10 4.11 Konsekvensutredning/ ROS analyse ROS analyse er foretatt i henhold til sjekkliste. Se vedlegg. 5 Planprosessen 5.1 Om planprosessen Varsel om igangsatt regulering ble annonsert 29.11.2010. Det har vært flere møter med berørte grunneiere og Stange kommune. Direkte berørte grunneiere har fått oversendt flere planforslag og hatt mulighet til å påvirke planen. Planen er tilpasset ønsker fra grunneiere.
11 5.2 Innkomne innspill I forbindelse med kunngjøring av reguleringsplanen foreligger følgende høringsuttalelser (noe forkortet, se vedlegg for fullstendige merknader): a) Fylkesmannen i Hedmark Det forutsettes at krav til universell utforming vektlegges og at hensynet til barn og unge ivaretas. Innenfor den varslede avgrensningen av planen er det registrert tre gårdsdammer som er viktig for biologisk mangfold. Fylkesmannen forutsetter at disse dammene ikke skal røres. Det påpekes videre at det må utføres støyvurderinger. Det anmodes også om at boligene tilrettelegges for energieffektivisering og miljøvennlige energiformer. Kommentar Vektlegging av universell utforming og hensyn til barn og unge anses ivaretatt. Planen er gitt en ny avgrensning etter høringsfristen og omfatter ikke lenger konflikter knyttet til nærområdet med dammer og våtmark. Støyvurdering er utført og rapporten viser at lydkrav i T 1442 og NS8175 vil bli oppfylt uten noen form for støydempende tiltak. b) Hedmark fylkeskommune Henstiller til bevaring av Persstua og eksisterende butikk. Både Perstua og nåværende butikkbygning har huset mange offentlige funksjoner gjennom historien. Nåværende butikk anses som helhet å være av større historisk og antikvarisk interesse enn Perstua. Det anbefales å markere begge bygninger som hensynssone for bevaring av kulturhistorisk miljø. Hedmark Fylkeskommune tar forbehold om eventuelle ikke registrerte kulturminner, derav kulturminner under markoverflaten. Kommentar Man tar Fylkeskommunens kommentarer til etterretning og bevarer eksisterende butikk. Henstilling om bevaring av Persstua er ikke gjennomført. Persstua er i ettertid revet iht offentlig vedtak. c) Statens vegvesen Et påpekes at krysset må utformes iht vegnormaler og i samarbeid med vegvesenet. Busslomme langs Riksveg 24 må sikres og atkomst til ny butikk fastsettes. Atkomst fra Riksveg 24 må vurderes som fellesløsning med avkjørsel til boligfeltet Hvalshagan. Det forutsettes at eksisterende butikk omreguleres til et mindre trafikkskapende formål. Kommentar Utforming av kryss, sikring av busslomme, samt utforming og plassering av atkomst fra riksveg og fylkesveg er ivaretatt og regulert i samarbeid med vegvesenet. d) Politiet Ønsker at myke trafikanter gis høy prioritet pga mye trafikk langs Riksveg 24 og økende tungtransport. Det anbefales å etablere en gang/ sykkelveg over eiendom 345/9 samt sikring mot riksveg ved eksisterende butikk. Politiet anmoder om en romslig kryssutforming Rv 24/ Fv. 224 og stor parkeringsplass i nord foran ny forretning med utkjøring til både Riksvegen og Fylkesvegen.
12 Kommentar Kryss og avkjørsler er utformet i samarbeid med vegmyndighet. Gående og syklende er sikret med bedre fortauløsninger fortau er adskilt fra Riksveg 24 foran eksisterende butikk. Ny forretning er plassert i sydvest på tomten for å gi en romslig parkeringsplass på nord og østsiden. Det vil bli atkomst til ny forretning både fra Riksveg 24 og fra Fylkesveg 224. e) Annlaug Søsveen, Skallbergvegen 3, 2330 Vallset Protesterer mot at ny veg legges inn på eiendommen. Kommentar Reguleringsplanens omfang er redusert etter høringsuttalelsen, og foreslått veg er trukket ut av planen / planområdet. f) Kommunalsjef Helse og omsorg miljørettet helsevern Ønsker å bli holdt orientert i den videre prosessen. Kommentar Tas til etterretning 6 Vedlegg Til planen følger illustrasjoner som viser forslag til utbygging på området. Planarbeidet består av følgende dokumenter: Plankart med tegnforklaring Bestemmelser og retningslinjer Planbeskrivelse Støyrapport Merknader ifm. Varsling av planarbeidet Søknad om rivetillatelse inkl. Registrering av Perstua ROS analyse Illustrasjonsplaner: Situasjonsplan Snitt Perspektiv butikk Dokumentene er utarbeidet i hht SOSI standard og i henhold til Stange kommunes maler.