[Skriv her] Søknad om reguleringsendring for Straume Sør, felt B9

[Skriv her] Søknad om reguleringsendring for Straume Sør, felt B9 Sist oppdatert: 22.02.2019

1. Samandrag av endringa Bakgrunnen for endringa er å regulere inn eigedomsgrenser innanfor område B9 i reguleringsplan for Straume Sør. Dette for å gje heimelsgrunnlag for deling til fire eigedomar innanfor B9. Oppsummering av endringar i plankartet: 1. Det er lagt inn to nye tomtegrenser i felt B9. 2. Feltnamn B9 er endra til B9a og B9b. 3. BYA er endra frå 35 % for heile B9 til differensiert % BYA per tomt. Endringa får ingen konsekvensar for dei to midtarste bustadane. Den nordlegaste og sørlegaste bustaden får større tomt. Her er det difor lagt inn rom for etablering av bod eller mindre tilbygg. 4. Formålet til veg «f_veg 5-1» er utvida og gitt eige feltnamn «f_veg5-2». Som følgje av det er to avkøyringspilar fjerna. Nye avkøyringspiler er lagt inn langs f_veg5-2 i henhold til godkjent byggesøknad. 5. Byggegrensa mot veg er justert med ca. 50 cm mot aust, tilpassing til vegformål. 6. Linje for eigedomsgrense som skal opphevast nord i B9 er justert. 7. Maksimal byggehøgde er endra i frå +21 til + 21,3. I samsvar med dispensasjon gjeve 3.4.2017. Oppsummering av endringar i føresegnene: 2.5.2 Maksimal tomteutnytting for B9 er endra frå 35 % BYA for heile området til ein tabell med omtale av areal, m2 BYA og % BYA for kvar tomt. Utnyttingsgraden for kvar tomt i % BYA er påført plankartet. I alle føresegner der B9 er omtalt er namnet endra frå B9 til B9a og B9b. 2. Nøkkelopplysingar Gnr./bnr. (hovudeigedommen) Gjeldande planstatus (regulerings-/kommuneplan) Forslagstillar Grunneigarar (gnr./bnr. på alle eigedommane innanfor planområdet, ev namn på grunneigarar) Plankonsulent Hovudformål med endringa Storleik på planområdet i daa Tal på nye bustadeiningar i endringa Aktuelle problemstillingar 35/5, 58, 65 mfl. Bustad i reguleringsplan for Straume Sør Bybo AS Bybo AS eigar av 35/680 ABO Plan & Arkitektur AS Heimelsgrunnlag for deling. Gnr/bnr 35/680: 1670 m2 Ingen Ingen Oppstartsmøte for endringa, dato 11.12.2018 Utsendt varsel om reguleringsendering, dato Sendt til uttale (offentlege innstansar), dato

3. Intensjonar og mål med endringa Bakgrunnen for endringa er å regulere inn eigedomsgrenser innanfor område B9 i reguleringsplan for Straume Sør. Det er for å gje heimelsgrunnlag for deling til fire eigedomar innanfor B9. 3.1 Tidlegare vedtak og reguleringsendringar Gjeldande plan er frå 3.5.2013. Det er gjort reguleringsendringar 3.12.2013 og 10.3.2015. I dispensasjonssøknad datert 3.4.2017 vart det gjeve dispensasjon frå maksimal byggehøgde i B9 i plankartet. Maksimal byggehøgde er kote + 21. Det vart gjeve dispensasjon for kote +21,3. 4.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte vart halde 11.12.2018. Kommunen tilrådde mindre endring, og at den vert handsama administrativt. Plankart med innarbeida endring må lagast og føresegnene må oppdaterast.

5. Gjeldande reguleringsplan Det er bustader som er hovudformålet for reguleringsplanen for Straume sør gnr. 35, bnr. 5, 58, 65 mfl. Grunngjevinga for omsøkt endring er at det er ynskeleg å dele B9 i fire eigedomar. Gjeldande reguleringsplan har ikkje regulerte eigedomsgrenser mellom bueiningane og gjev difor ikkje heimelsgrunnlag for deling. Endring av eigedomsgrenser innanfor B9 vil ikkje føre til nokon endringar i forhold til gjeldande reguleringsplan, korkje for naboar, nærmiljø, trafikk, born og unge, landskap, kulturminne eller naturmangfald.

5.1 Tidlegare reguleringsendring Det har tidlegare vore gjennomført 2 endringar av planen: E1 vart godkjent som mindre endring 3.12.2013, og gjaldt endring av antal bustader. E2 vart godkjent som mindre endring 10.3.2015 og gjaldt endring av vegstrekningar og endra rekkefølgjekrav. Figur 1: Kartet syner endring av trafikale tilhøve (E2).

6. Skildring av planområdet Området ligg sentralt i Fjell kommune, ca. 1 km frå Sartor senter. Sartor senter Planområdet B9 er regulert til bustad og er ein del av bustadfeltet for Straume Sør. B9 (Geitevikja 18A- D) er ferdig utbygd med to- tomannsbustader, i samsvar med planen.

Figur 2: Skråfoto som syner planområdet der tomannsbustadane er under oppføring.

7. Skildring av reguleringsendringa 7.1 Følgjande endringar er innarbeidd i plankartet: 1. Det er lagt inn to nye tomtegrenser i felt B9. 2. Feltnamn B9 er endra til B9a og B9b. 3. BYA er endra frå 35 % for heile B9 til differensiert % BYA per tomt. Endringa får ingen konsekvensar for dei to midtarste bustadane. Den nordlegaste og sørlegaste bustaden får større tomt. Her er det difor lagt inn rom for etablering av bod eller mindre tilbygg. 4. Formålet til veg «f_veg 5-1» er utvida og gitt eige feltnamn «f_veg5-2». Som følgje av det er to avkøyringspilar fjerna. Nye avkøyringspiler er lagt inn langs f_veg5-2 i henhold til godkjent byggesøknad. 5. Byggegrensa mot veg er justert med ca. 50 cm mot aust, tilpassing til vegformål. 6. Linje for eigedomsgrense som skal opphevast nord i B9 er justert. 7. Maksimal byggehøgde er endra i frå +21 til + 21,3. I samsvar med dispensasjon gjeve 3.4.2017. Utsnitt av gjeldande plan: Endringar i plankartet:

Endringar i plankartet: 1. Formålet til veg «f_veg 5-1» er utvida og gitt eige feltnamn «f_veg5-2». Som følgje av det er to avkøyringspilar fjerna. Byggehøgde er endra frå kote + 21 til +21,3. Endra byggehøgde er i samsvar med godkjent dispensasjonssøknad 3.4.2017. 2. Det er laga nye feltnamn. Maks % BYA er påført kvar tomt.

3. Byggjegrensa er justert ca. 50 cm mot aust pga tilpassing til vegføremål. Linja for eigedomsgrensa som skal opphevast er justert og Illustrasjon av planlagt bebyggelse er tatt vekk. 4. Det er etablert to nye tomtegrenser i felt B9. To avkøyringspilar er fjerna, og nye avkøyringspiler er lagt inn langs f_veg5-2 i henhold til godkjent byggesøknad.

7.2 Følgjande endringar er innarbeidd i føresegnene: 2.5.2 Maksimal tomteutnytting for B9 er endra frå 35 % BYA for heile området til ein tabell med omtale av areal, m2 BYA og % BYA for kvar tomt. Utbyggingsgraden for kvar tomt i % BYA er påført plankartet. I alle føresegner der B9 er omtalt er namnet endra frå B9 til B9a og B9b. Etter deling får tomtene ulik storleik og % BYA må difor differensierast for at utnytting i m 2 skal stemme med arealet på godkjente bygg. Det er difor påført differensiert utnyttingsgrad i % BYA på kvar tomt. Utrekninga er basert på arealet på godkjente bygg og tomtestorleik etter deling. Tomt Areal m2 BYA % BYA m2 BYA godkjente bygg T1 335 127 38 114 T2 235 111 47 106 T3 239 115 48 114 T4 259 116 45 107 Den nordlegaste tomta, T1 og den sørlegaste, T4 er noko større enn tomt 2 og 3. Her er det i % BYA lagt inn rom for at det kan byggast bod eller eit mindre påbygg. Tomt 1 kan auke arealet på huset med inntil 13 m2 BYA og tomt 4 inntil 9 m2 BYA. Tomt 2 og 3 er gitt % BYA tett opp til slik dei er bygd, runda oppover med nokre m 2. I alle føresegner der B9 er omtalt er namnet endra frå B9 til B9a og B9b. 7.3 Vurdering av endringa Etter deling vil dei fire tomtene ha ulike storleik. Det er difor påført differensiert utnyttingsgrad i % BYA på kvar tomt. Utrekninga er basert på arealet på godkjente bygg og tomtestorleik etter deling. Reguleringsendringa er heilt minimal og er gjort for at alle bueiningane skal få kvar si tomt. Forslaget fører ikkje til nokon konsekvensar for naboar. Uteareala til bueiningane oppfyller krava til areal og kvalitet.

8. Konsekvensar av reguleringsendringa Endringa vil ikkje føra til nokon konsekvensar for naboar eller andre. Storleiken på bustadane er den same som i gjeldande plan, med rom for mindre tilbygg på tomt 1 og 4. Byggehøgda er endra med 30 cm, men det er allereie godkjent i eigen dispensasjonssøknad. Leikearealet innanfor f_fl7 vert liggjande på hovudbruket, slik som i dag. Det er krav om 100 m2 uteareal for kvar bueining der minst 15 m2 er privat uteareal. Bueiningane oppfyller krava til MUA både når det gjeld areal og kvalitet. I rammeløyve er det oppgitt følgande areal: Tomt m2 privat hage/altan Tomt 1 (Hus H-1-1) 219 Tomt 2 (Hus H-1-2) 102 Tomt 3 (Hus H-2-1) 130 Tomt 4 (Hus H-2-2) 163 I tillegg har alle bueiningane tilgang til felles leikeareal på 139 m2. Tomt 1 og 4 vil oppfylle krava til MUA også med tilbygg. Tomt 1 kan auke arealet på huset med inntil 13 m2 BYA og tomt 4 inntil 9 m2 BYA etter endringa. Alle bueiningane har minimum 50 m2 uteareal med sol 21. mars. 50% av fellesarealet har sol på vårjamdøgn.

9. Varsel om oppstart og merknader til endringa Varsel om mindre reguleringsendring vart sendt til naboar den xx.xx.xxxx. Det kom inn x merknader/uttaler til varselet: Følgjande vart varsla i brev: Eigedom gnr. /bnr. Namn Adresse 35/364 INGVALDSEN JØRAN OG GEITEVIKJA 20 NINA KRISTIN 5353 STRAUME 35/104, 351 LARSEN JAN ERIK TROYE GEITEVIKJA 10 5353 STRAUME 35/5, 704 STRAUME MARGRETHE KVERNATUNVEGEN 9 5347 ÅGOTNES 35/21 HÅRKLAU ARILD GEITEVIKJA 8 5353 STRAUME 35/351 INGEBRIGTSEN SIGNE MARIA GEITEVIKJA 10 5353 STRAUME 35/104 JAN TORE STRØMME GEITAVIKJA 16, 5353 STRAUME 9.1 Merknader frå naboar 1. Merknad frå xx, eigarar av gnr./bnr. x/x, datert xx.xx.xxxx Skriv ei kort oppsummering av merknaden Forslagstillar si vurdering av merknaden: Vert merknaden innarbeidd i reguleringsendringa? Kvifor/kvifor ikkje?