FORSLAG TIL ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR RISSUNDET. PLANID , LINDÅS KOMMUNE

Transkript

1 FORSLAG TIL ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR RISSUNDET. PLANID , LINDÅS KOMMUNE Tekniske tegninger, reguleringsplaner, byggesøknader Postboks 103, 5291 Valestrandsfossen Foretaksregisteret: NO MVA Tlf Faks

2 Side 2 (9) INNHOLD FORORD 2 FORMÅL 3 PLANPROSESSEN 4 KONSEKVENSER AV ENDRINGSFORSLAGET 5 VEDLEGG Vedlegg 1 Forslag til endring av føresegner, datert FORORD Grunnlaget for endringsforslaget er basert på ønske frå utbyggjar Bolig og Eigedom AS og krav frå Lindås kommune, ved byggjesaksavdelinga. Forslag til reguleringsendring er utarbeidet av på vegne av utbyggjar. Endringa gjeld føresegnene for byggjeområde for bustad. Reguleringsplankart og illustrasjonsplan vert ikkje endra.

3 Side 3 (9) Gjeldande reguleringsplan for bustadområdet i Rissundet FORMÅL 1. Nye føresegner for byggjeområde for busetnad til reguleringsplan for Rissundet vedrørande grad av utnytting mm. Gjeldande plankart og føresegner for reguleringsplan for Rissundet inneheldt ikkje føresegner vedrørande grad av utnytting for busetnad, det er berre oppgjeve grad av utnytting for byggjeområde for offentleg føremål. Planen er såleis ikkje gyldig å rekne vedrørande dette punktet. Det er difor naudsynt å leggje til ei utnyttingsgrad i føresegnene for planen, slik at vidare utbygging ikkje vert hindra. Planavdelinga i Lindås kommune ønskjer i tillegg å innarbeida mindre reguleringsendring frå 2008 vedr. bustadtyper og byggehøgder i føresegnene. Krav om MUA iht føresegner i kommuneplanen er og teke med, samt nokre generelle oppdateringar av føresegnene. Målet med endringane er å gje ei forutsigbar utbygging for resten av bustadfeltet, med ei utnyttingsgrad og bustadtypar som er i samsvar med eksisterande busetnad.

4 Side 4 (9) Oversikt over forslag til endringar i føresegnene: Gjeldande føresegner : Forslag til endring: Kommentar: Ingen føresegner for grad av utnytting i gjeldande plan Utnyttingsgrad(% BRA) for bustadtomtene skal ikkje overstige 40 % Bruksarealet pr. tomt skal ikkje overstige 400 m2 BRA. I føresegnene er det ikkje gitt grad av utnytting for bustadfelta og planen vil med dette ikkje ha rettsleg verknad som grunnlag for utbygging. 2.1 Arealet skal byggjast ut med frittliggjande einebustadar og kjedehus, til dømes slik som vist på illustrasjonsplanen. Stryke ; til dømes slik som vist på illustrasjonsplanen. 2.2 Utnytting til lokale til anna enn bustadføremål skal godkjennast av bygningsrådet Stryke hele føresegna; 2.2 Utnytting til lokale til anna enn bustadføremål skal godkjennast av bygningsrådet 2.3 Bustadane kan oppførast i 1 høgd. Bygningsrådet kan i visse høve gje løyve til 1 ½ høgd. 2.2 Tomannsbustader er tillate innanfor dei avgrensingar av bygningstypar som planen set, men ikkje vertikal-eller horisontaldelte bustadbygg med fleire enn to einingar, som ikkje kan definerast som kjedehus. 2.3 Bustadane kan oppførast i 1 høgd. Kommunen kan i visse høve gje løyve til 1 høgd + loftsetasje. Der terrengforhold tilseier det, kan det oppførast bygningar i 1 høgd + underetasje. Bustad med ein etasje pluss innreidd loft kan ha mønehøgd opp til 8,5 m og gesimshøgd opp til 4,5 m. Bustad med ein etasje pluss underetasje delvis Mindre vesentleg reguleringsendring for Rissundet Vedtak i Plan og miljøutvalet Vedtaket vert innarbeidd i føresegnene for å samle føringane for utbygginga i eitt dokument. Mindre vesentleg reguleringsendring for Rissundet Vedtak i Plan og miljøutvalet Vedtaket vert innarbeidd i føresegnene for å samle føringane for utbygginga i eitt dokument.

5 Side 5 (9) under terreng kan ha mønehøgd opp til 6,5 m og gesimshøgd opp til 4,5 m. Høgdene skal være målt frå gjennomsnittleg planert terreng. 2.5 Det skal setjast av areal for leik og opphald som tilsvarar MUA = 200 m2 pr hovudbueining. Kvalitetskrav for MUA er: - Gode solforhold. Dei mest skjerma og solfylte areala skal nyttast til leik og opphald. - Som hovudregel ikkje vere brattare enn 1:3. - Verken køyreveg eller parkeringsareal kan reknast som MUA. - Skal vere på bakkeplan. I samsvar med føresegner for bustadområde 2.5 for kommuneplanens arealdel Krava til uteopphaldsareal går føre utnyttingsgrad. 2.6 Kvar frittliggjande einebustad skal ha plass for minst 1 garasje, og i tillegg til denne 1 biloppstillingsplass på eigen grunn. Vert ikkje endra 2.7 For grupper av bustader som vert førde opp under eitt, skal det utarbeidas ein felles plan for opparbeiding av terreng og fellesareal. Her krevst 1,5 biloppstillingsplassar pr. bustad. Vert ikkje endra 2.9 I område mellom veg og frisiktlinje, samt veg og gjerde skal beplantning eller andre sikthindringar ikkje vera høgare enn 0,2 m. 2.8 Ved kryss og avkøyrsler skal det i området mellom frisiktlinja og tilstøytande vegar (frisiktsone) vera fri sikt over 0,5 m høgde. Vert oppdatert i samsvar med Statens vegvesens handbok 017.

6 Side 6 (9) 2.10 Bygningsrådet kan krevja at bygningar som høyrer saman i ei gruppe skal ha harmonerande fargesetting og takform. Alle eigedommar skal ha minst mogeleg skjemmande plassering av TV-antenner, tørkestativ og bosstativ Tiltaka i planområdet skal tilpassast landskapet. Dei skal og ha ei god arkitektonisk utforming. Bygg som høyrer saman i ei gruppe skal ha ei harmonerande utforming(bygningsformer, takformer,materialbruk og fargesetjing). Generell oppdatering 2.10 Tilkomst til bustadar, fellesareal, leikeplassar og parkering skal vera universelt utforma i samsvar med Tek 10. Nye krav i samsvar med Tek I samband med søknad om rammeløyve skal det visast 2 terrengsnitt; eitt lengdesnitt og eitt tverrsnitt. Snitta skal vise ny(e) bustad(er) og eksisterande nabohus/ nabotomt. Det skal setjast kotehøgd på terreng og møner på bygga. Nytt og eksisterande terreng skal visast. Krav til dokumentasjon som viser korleis dei nye bygga er tilpassa terrenget og eksisterande bustadar i feltet Skjeringar og fyllingar skal setjast istand med vegetasjon og/eller murer der det er naturlig. Høgde på terrengmurer skal ikkje overstige 1,5 m. Tydlegare krav til terrenghandsaming

7 Side 7 (9) Gjeldande illustrasjonsplan PLANPROSESSEN Forslag til mindre reguleringsendring er sendt på høying til aktuelle offentlige instansar og berørte naboar. Høyringsperioden er i 3 veker frå til Dersom det ikkje er vesentlege merknader til endringane, skal saka handsamast politisk i Plan og miljøutvalet i Lindås kommune. Orientering om vedtaket vert sendt til berørte myndigheter som har hatt merknader og naboar og eigarar som er berørt av vedtaket. Vedtaket vert ikkje lagt ut på offentleg ettersyn og endeleg vedtak vert ikkje kunngjort.

8 Side 8 (9) KONSEKVENSER AV ENDRINGSFORSLAGET Vurdering av konsekvensane av nye føresegner er gjort på bakgrunn av registrering av bustadfeltet ved Rissundet. Ved å sjå på bruksarealet til dei eksisterande bustadane og tomtearealet, er det gjort ei estimering av utnyttingsgraden i feltet. Å basere utrekning av BYA på største flate angitt i eigedomsregisteret (+ parkering) gjer at funna berre gjev ein indikasjon på den faktiske utnyttinga. Estimering av utnyttingsgraden for området syner eit gjennomsnitt på 19 % BYA, men variasjonar på tomtestørrelsane gjer at det er store skilnader. Gbnr 123/153 har BYA på 36 % og det er fleire tomtar med utnyttingsgrad oppimot 25 %. Vidare syner det at fleire av husa (eks. 123/79 og 123/154) har bruksareal på over 400 m². Det kan også tyde på at nokre bustader har oppført garasje på nabotomta (123/79, 123/109, 123/123), som gjer at det totale tomtearealet kan være på opptil 2 daa. Størrelsen på tomtene i feltet varierer mellom ca m2 og utnyttingsgraden varierer mellom ca 13-46% BRA. Når ein no ønskjer å fastsetja utnyttingsgrad for eit bustadområde som er utbygd over mange år og med svært ulik utnytting er utfordringa å legga til rette for ei passeleg tett utbygging. Ein kan ikkje redusere vesentleg på utbyggingmulighetene for dei ubygde tomtene, men heller ikkje legge opp til ei vidare utbygging som har ei mykje høgare utnytting enn det som er bygd i feltet til no. Utbyggjar ønskjer å byggje ut 5 bustadtomter med vertikaldelte tomannsbustader. Den minste tomta er på 816 m2(gbnr 123/136) og med planlagt utbygging medrekna parkering for to bueingingar vil den få ei utnytting på ca 40% BRA. Dei andre tomtene som skal byggast ut er større og vil med det få ei lågare tomteutnytting.

9 Side 9 (9) 1. Ny føresegn for byggjeområde for busetnad til reguleringsplan for Rissundet vedrørande grad av utnytting. Konsekvensen av manglande føresegner jf. utnyttingsgrad er at reguleringsplanen er ugyldig på dette punktet, og at utbygging ikkje kan tillatast. Ved å fastsetje ei generell grad av utnytting for heile planen kan ein enkelt løyse dette. Det vert føreslått å fastsetje grad av utnytting til 40 % BRA, slik at ein får ei romsleg utnyttingsgrad for feltet. Ved gjennomgang av eksisterande, godkjent busetnad i feltet finn ein fleire tomter som har utnyttingsgrad rundt ca. 33% BRA mellom anna gbnr. 123/94. For å ikkje hindre mindre utviding av desse tomtene er det ynskjeleg å heve utnyttingsgraden noko frå dette. Det har heller ikkje vore krav om at parkeringsareal skal medtakast i berekninga av utnyttingsgrad, då planen er frå før 1997, j.fr. Veileder til grad av utnytting. Kommuneplanen set øvrige begrensingar for utnyttinga av nye tomter mellom anna med krav til uteopphaldsareal og parkering. Endringa vil såleis ikkje få negative konsekvensar for eksisterande busetnad og vil opne opp for at vidare utbygging av feltet kan fortsetje. 2. Ny føresegn for byggjeområde for busetnad til reguleringsplan for Rissundet vedrørande bruksareal. Då fleire av tomtane allereie er kraftig utbygd er det ynskjeleg med eit styringsmiddel som regulerer der utnyttingsgraden er låg, men bruksarealet er høgt. For å avgrense størrelse og belastning på eksisterande tomter, vert det derfor føreslått å fastsetje ei øvre grense på bruksareal på 400 m² pr. tomt. Konsekvensen av tiltaket vert at nokre av bustadane ikkje kan utvide ytterlegare, det sett avgrensing for utbygging av fleirmannsbustader, men samtidig gjer det rom for gode areal for nybyggere enten det gjeld einebustad eller tomannsbustad. Rissundet består av tomter med ulike størrelsar. Å setje ein øvre grense for BRA gjer at ein beheldt det uttrykket feltet framstår med i dag, og ein unngår større bygg som vil bryte med den eksisterande busetnaden ein har i dag.