Skildring av tiltaket og bakgrunn for søknad om endring

Transkript

1 org.nr Midtunhaugen Nesttun Notat 1 Kunde : Byrknes Invest AS K-nr.: Prosjektnavn : Gåtafeltet mindre reg_endring P-nr.: Utarbeidet av : IOs Dato: Utført KS: Dato: Skildring av tiltaket og bakgrunn for søknad om endring Søknad om mindre endring av planid Gåtafeltet Byrknes, Gulen kommune Tiltaket Endringa gjeld hovudsakleg eigedom gnr 95 bnr 353 og bygging av to rekkehus med relativt små bueiningar samt ein parkeringsplass. Konkret er det snakk om at felt BF2 i gjeldande reguleringsplan er ynskt utbygd med konsentrert småhusbebyggelse i staden for frittliggande småhusbebyggelse. Raud omriss i fig. 1 gjev ei omtrentleg avgrensning for kva del av reguleringsplanen som er søkt endra. Figur 1 Gjeldande reguleringsplankart. Det eine bygget skal plasserast på tomt 1 og 2, som synt i gjeldande plankart. Det andre bygget er tenkt plassert på tomt 3 og 4. Felles parkeringsareal er tenkt plassert omtrentleg på tomt 5 og 6. Bygga er planlagt i ein etasje og arkitektur er tilsvarande som på BKS2 rett sør for BF2 i plankart frå Eksakt tal bueiningar kjem ann på fordelingsbrøken mellom enkle og doble leilegheiter. Kvart bygg har Figur 2 Perspektiv bebyggelse. Kjelde: RÅDGIVENDE KONSULENT INNEN BYGG- OG EIENDOM 1

2 plass til 16 enkle bueiningar på 21 m² eller 8 doble bueiningar på 42 m². Situasjonsplan for romfordeling er synt i figur 3. Anslagsvis er det snakk om 16 enkle einingar og 8 doble einingar. Totalt 24 bueiningar. Figur 3 Situasjonsplan romfordeling. Kjelde: Skarhus.no Søknaden omfattar også mindre justeringar og oppdateringar av plankartet: - Byggegrense mot kommunal veg vest for BF2 er flytta nærare vegen. - Innkjørsla til tomt 1 er fjerna då denne ikkje er behov for lenger. - KV2_f er trekt ørlite mot nord. Byggegrensa på tomt_8 er fylgjeleg justert. - P1 utgår. Nytt parkeringsareal er planlagt på tomt 5 og 6. Totalt 24 plassar / 1 plass per bustadeining. - Tomt 1 6 får nytt namn BKS2. - BKS2 får nytt namn og endrast til BKS1. - Nemninga BF2 vert vidareført for tomt 7 og 8. - AU3 og AU2 vert innlemma i AU1 - BKS1 og BKS3 i plankart frå 2012 vert endra til B1 og B2 For BKS2 i plankart av 2012 (no BKS1) er det gjennomført justeringar / oppdateringar i hht. godkjent byggesøknad: - Rekkehusa er delt opp i i staden for Arkiv: Gåtafeltet - skildring_søknad mindre endring_3 Side 2 av 8

3 - Eiga innkøyring og eige parkeringsareal til BKS2 (no BKS1) vis a vis innkjøring til KV4_f, i staden for felles innkøyring og parkering med BF2 (no BKS2). Føremålsgrensa mot LEK2 og tomt 9 og 10 er følgelig justert. - Parkeringsarealet er redusert frå 15 til 10 biloppstillingsplassar. Bakgrunn for endringa utbyggingsstrategi Reguleringsplanen for Gåta bustadfelt vart vedtatt i 1999, som vist i figur 4. Då med hovudsakleg einebustadar. I 2012 vart det vedtatt ei mindre endring av planen (sjå figur 1 for plankart). Både BKS2 og BF2 vart då endra til respektivt rekkehus og tomannsbustadar. Denne søknaden om ytterlegare endring av Gåta bustadfelt er ei tilpassing til dagens marknad og gjeld hovudsakleg felt BF2 i plankart av Figur 4 Reguleringsplan vedtatt i Grått omriss er BKS2, no BKS1. Raudt omriss er BF2, no BKS2. I samband med marknadsføring og sal av rekkehusa på BKS2 (no BKS1) har det tidvis kome opp interesse for mindre bueiningar. Dette har sjølvsagt med økonomi å gjere, men også det faktum at fleire bur aleine eller i mindre familieeiningar. Per i dag er det få tilsvarande bueiningar tilgjengeleg på Byrknes, og slik etablering er derfor vurdert som ei nisje for utvikling. Då Gåtafeltet allereie er regulert, og dels ubygd, skulle det vere hensiktsmessig å nytte delar av området til slik etablering. Gåtafeltet er slik sett eit høveleg område for både å teste ut marknaden for mindre einingar på Byrknes, og for å kunne tilby eit alternativ til tradisjonell byggestrategi i området. Dette er bakgrunnen for søknad om mindre endring av Gåtafeltet detaljplan. Forholdet til føresegnene av utnyttingsgrad, planeringsnivå og byggehøgd Gåtafeltet reguleringsplan vart vedtatt i I 2012 vart det søkt om mindre endring for deler av planen blant anna i plankartet. Desse vart vedtatt, men jf. saksinformasjon i braplan, arealplanid , så er føresegnene frå 1999 vidareført. Det ser ut til at forslag til føresegner vedlagt søknad om mindre endring i 2012, ikkje er vedtatt då sakshandsamar meiner at dei ikkje medfører «vidare store endringar» samanlikna med dei av Denne søknaden legg derfor føresegna av 1999 til grunn. Føresegn 3 set fylgjande krav til konsentrert småhusbebyggelse: Rekkehusbustadar på inntil 1.5 etg med tillegg av eventuell kjellar. Utnyttingsgraden skal høgst vere 35% rekna som bruksareal i høve til netto tomteareal. Felles parkeringsplass med minst 1,5 bilplass per bustadeining. Arkiv: Gåtafeltet - skildring_søknad mindre endring_3 Side 3 av 8

4 Utnyttingsgrad for søknad om mindre endring BKS2 (dvs. tidlegare BF2 minus tomt 7 og 8) har et areal på 3340 m². Dette er nytta som grunnlag for berekning av utnyttingsgrad. Tabell 1 Bruksareal ved omsøkte endring Bruksareal for %-BRA m² BRA - kun bustadbygg jf. arkitekt 22,9 % 756 m² - bustadbygg og biloppstillingsplass 34,61 % 1156 m² - bustadbygg, biloppstillingsplass og sportsboder 38,11 % 1276 m² Jamfør opplysningar frå arkitekt er samla BRA for begge bygga totalt 672 m² pluss felles gangareal. Felles gangareal er rekna til å være 28 m * 1,5 m per bygg. Dette tar høgd for standard yttervegg lik 40 cm. Samla bruksareal for felles gangareal i begge bygg er 84 m². Totalt bruksareal for tomt 1 6 ved omsøkte endring er anslått til 756 m², som tilsvarar ein %- BRA lik 22,9 %. Dette omfattar ikkje parkeringsareal. Då bueiningane er små legg ein her opp til 1 biloppstillingsplass per bueinig, og ikkje 1,5 som føresegnene frå 1999 (og gjeldande kommuneplan) set krav om. Vi reknar dette som tilfredstillande då det er vanskeleg å få til fleire parkeringsplassar utan at det skal gå utover andre kvalitetar i feltet. Totalt areal avsett til parkering er 400 m². Dette gir ein %-BRA 35 %. I tillegg er det lagt opp til sportsboder på 5 kvm. Ei bod per bueining tilsvarar eit samla areal på 120 m², som aukar bruksarealet til 1276 m² og 38,11 %-BRA. Omsøkte endringar frå tomannsbustad til rekkehus vil overstige krav i føresegnene om at maks utbyttingsgrad er %-BRA lik 35. Forskjellen er 3,11 %, eller 103,87 m² som omtrentleg utgjer areal sett av til sportsboder. Det er vår vurdering at dette avviket ikkje er vesentleg og heller ikkje endrar planens intensjon på nokon måte. Føresegna vedtatt pkt. 1 i 3, er justert slik at teksten betre skal samsvare med omsøkte endringar av utnyttingsgrad i sær. Reguleringsføresegna frå 1999 gjev ikkje spesifikke koter for byggjehøgd eller planert terreng. Det er sagt at bygg kan ha 1.5 høgd og eventuell kjellar i tillegg. Planlagde bygg har ikkje kjellar, har ei byggehøgd på 5m og er slik sett i tråd med føresegna. Arkiv: Gåtafeltet - skildring_søknad mindre endring_3 Side 4 av 8

5 Forholdet til gjeldande plankart samt forslag til føresegner vedlagt søknad i 2012 Denne vurderinga er tatt med for å sikre vurdering av omsøkte endring mot gjeldande plankart (vedtatt i 2012) samt i tilfelle føresegna vedlagt søknad om mindre endring i 2012 likevel skulle vere vedtatt og gjeldande, men ikkje lagt ut på braplan. Utnyttingsgrad Gjeldande detaljplankart legg til rette for frittliggande småhusbusetnad/tomannsbustadar og totalt 6 bueiningar på tomt 1-6. Snitt %-BRA for desse tomtene er 26,33 %. Tomt 1, 3, 4 har %-BRA lik 25%. Tomt 2 og 6 har %-BRA lik 28 % og tomt 5 har %-BRA lik 27 %. BF2 omfattar også tomt 7 og 8, som har en % BYA = 25 %. Totalt areal for BF2 minus tomt 7 og 8 er 3290 m². Dette er nytta som grunnlag for utrekning av utnyttingsgrad i reguleringsplankart vedtatt i Til grunn for utrekning av utnyttingsgrad for BKS2 (jf. denne søknad og som nemnt tidlegare) er 3340 m². Tabell 2 Utnyttingsgrad i gjeldande plankart + i forslag til føresegner av 2012 versus omsøkte endringar Tomt 1 6; frittliggande småhusbebyggelse jf. reg.plan vedtatt 2012 Endring til konsentrert småhusbebyggelse Bruksareal for %-BRA, snitt BRA %-BRA m² BRA - kun bustadbygg 23,10% 760 m² 22,9 % 756 m² - bustadbygg og biloppstillingsplass 26,38 % 868,23 m² 34,61 % 1156 m² - bustadbygg, biloppstillingsplass og sportsboder 26,38 % 868,23 m² 38,11 % 1276 m² - garasje, 50 kvm jf * 35,5 % 1168,23 m2 Ikkje aktuelt Tomannsbustadane i gjeldande reguleringsplan har eit samla bruksareal for tomt 1 tom 6 lik 760 m² eksklusiv parkering. Samla bruksareal for tomannsbustadane er 23.1 %-BRA. I tillegg kjem parkering. Snitt % - BRA for tomt 1 tom 6 inkludert parkering er 26,38 %. Føresegn opnar for at det også kan byggast ein garasje på 50 m². Arkiv: Gåtafeltet - skildring_søknad mindre endring_3 Side 5 av 8

6 Det som gjeld garasje er i tabell 2 ført opp som eit tillegg til oppgjeven %-BRA i plankartet. Årsak til dette er ordlyden i forslag til føresegn av , som viser til at det er «anledning til å avsette plass til minst ein p-plass i garasjebygg på inntil 50 m² i tillegg til ein biloppstillingsplass.» Vi tolkar føresegna slik at garasjen ikkje nødvendigvis inngår i oppgitt utnyttingsgrad då den er oppgitt som eit tillegg til biloppstillingsplass. I tillegg er tomannsbustadane oppgitt med eksakt areal for kvart bygg. Ergo gir tabell 2 både %-BRA eksklusivt garasje og inklusivt garasje, henholdsvis 26,38 % og 35,5 %. Til samanlikning har omsøkte tiltak ei utnyttingsgrad på totalt 38,11 % (39 %) inkl. boder, parkering og bustad. Når det gjeld byggehøgder er omsøkte endring i samsvar med krav forslag til føresegner av Høgaste gesims er 5 m over bakkenivå. Planert nivå er på kote Kotehøgda for gesims vert då 16,9 moh, som er godt innafor kravet på 19 moh. Planert terreng er lagt 90 cm høgare enn det føresegna av 2012 gir løyve om for tomt 1 og 2, men også dette reknast som kurrant i og med at kotehøgda for gesims er innafor kravet. Tabell 3 Maks planeringsnivå, maks gesimshøgde i forslag til føresegner av 2012 versus ny søknad Maksimal planering, meter Gesims, maks kotehøgd Forslag føresegner 2012 Omsøkte endring Forslag føresegner 2012 Omsøkte endring Tomt m 11,9 m 18,5 m 16,9 m Tomt m 11,9 m 19 m 16,9 m Vurdering av endringa mht. leikeareal Innafor gjeldande plan er det sett av 4 dekar med føremål leikeplass. I tillegg er det sett av 2,9 dekar til grønnstruktur/friområde. Endring av innkjørsle til BKS1 (dvs. BKS2 i plankart av 2012) fører med seg ei mindre justering av formålsgrensa mot LEK2. Sjå figur 5 for detaljar. Endringane innanfor BKS1 og BKS2 (tidlegare BKS2 og BF2/BKS4 i fig. 5) grip ikkje inn i areal sett av til leikeareal eller friluftsområde, men kan påverke vurderingsgrunnlaget mht. kor mykje areal som bør settast av til leik eller felles føremål. Når det gjeld vurderingsgrunnlaget for kor mykje leikeareal ein treng så meiner vi at forventa auke i persontal busett innafor BKS2 (BKS4 i fig. 5) ikkje er å rekne som ei vesentleg endring. Enkelt sagt er tomannsbustadane i gjeldande plan av ein slik storleik at ein kan rekne 2 til 5 registrerte personar per bueining. Ved å redusere bruksarealet til 21 m² og 42 m² er det i mindre grad barnefamiliar som er målgruppa samt at det vert færre registrerte personar per eining. Det er fylgjeleg vår vurdering at endringa ikkje utløyser særlege ekstrabehov mht. leike- og fellesareal. Arkiv: Gåtafeltet - skildring_søknad mindre endring_3 Side 6 av 8

7 Figur 5 Forslag til nytt reguleringskart etter mindre endring. NB! BKS4 er BKS2 og BKS2 er BKS1 i innsendt planforslag Uavhengig av om fordelingsbrøken har flest enkle eller flest doble bueiningar er det begrensa kor mange ein kan huse på 21 og 42 kvadratmeter. Eit enkelt men akseptabelt anslag kan være 32 personar (+/- 2%), dvs. 1 person per 21 m². Vidarefører ein same reknestykke til gjeldande plan der samla bruksareal er 760 m ² for tomannsbustadane får vi totalt 36 personar, dvs. 760 m² / 21 m². Det kan synast meir realistisk å korrigere til 5 personar per bueining på 160 m² og 4 personar per bueining på 110 m² og totalt 26 personar (+/-). Omsøkte endringar kan føre til fleire folk i området samanlikna med gjeldande plan, men slikt er vanskeleg å kontrollere gjennom ein reguleringsplan. Det sentrale punktet vert om ein eventuell auke kan reknast som vesentleg. Slik vi vurderer saka er ei potensiell auke frå teoretiske +/- 26 personar til teoretiske +/- 32 personar ikkje ei vesentleg auke for planområdet eller Byrknes som heilheit, men heller ei hyggeleg auke. Trafikk Endringa vil medføre meir trafikk, men ikkje vesentleg. Større bueiningar generar gjerne fleire bilar per bueining enn mindre bueiningar, men ei auke frå 6 tomannsbustadar til 24 mindre bueiningar vil medføre fleire bilar til og frå området. Planområdet ligg sentralt til, men likevel i ytterkant av bygda Byrknes, langs Byrknesvegen/Fv 4 slik at trafikken til og frå Gåtafeltet strengt tatt ikkje krev gjennomkjøring i sjølve bygda. Dei trafikale konsekvensane av endringa på miljø og samfunn er fylgjeleg vurdert som mindre vesentlege. Konklusjon Ovanfor gjennomgang av tiltaket syner at endringane ikkje går ut over hovudtrekka i gjeldande plan, ei heller vil ha forringande verdi for omliggande område. Arkiv: Gåtafeltet - skildring_søknad mindre endring_3 Side 7 av 8

8 Utført av: Ios KS: Det vesentlege momentet er at deler av BF2 (jf. plankart frå 2012) endrar karakter frå frittliggande småhusbebyggelse til BKS2 med konsentrert småhusbebyggelse, som jf. føresegn 3 (av 1999) medfører ei endring i utnyttingsgrad frå 25 % til 35 %. Oppgitt %-BRA i plankartet av 2012 har bakgrunn i at området var sett av til tomannsbustadar og frittliggande småhus. Innføring av rekkehus opnar for høgre utnytting og medfører slik vi tolkar føresegna av 1999, ei justering av utnyttingsgrada frå frittliggande småhusbebyggelse på maks 25 %-BRA til konsentrert småhusbebyggelse lik maks 35 %-BRA. Omsøkte endringar legg opp til vel 3 % høgare utnyttingsgrad enn kva føresegna av 1999 opnar for. Forskjellen utgjer omtrent 103 m², som er i underkant av bruksarealet sett av sportsbodene. Føresegna av pkt. 1 er justert slik at den tar høgd for omsøkte endringar. Med bakgrunn i ovanfor gjennomgang er det vår konklusjon at ei endring frå tomannsbustadar og frittliggande småhusbebyggelse til rekkehus og konsentrert småhusbebyggelse kan gjennomførast etter reglane for mindre endring jf Arkiv: Gåtafeltet - skildring_søknad mindre endring_3 Side 8 av 8