Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/1400-7938/2015 Saksbehandler: Stein Erik Watne Dato: 12.05.2015 Andre gangs behandling og vedtakelse av detaljregulering Rom næringsområde, byggetrinn 2 - planid 2012 10 Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for miljø, plan og drift 03.06.2015 40/15 Lyngdal kommunestyre 18.06.2015 52/15 Endelig vedtak fattes av Lyngdal kommunestyre. Rådmannens forslag til vedtak: Hovedutvalget for miljø, plan og drift innstiller til kommunestyret om å fatte følgende vedtak: Detaljreguleringsplan for Rom Næringsområde, byggetrinn 2, del av gnr. 156, bnr. 2 m. fl., plan ID 2012 10, vedtas med hjemmel i pbl. 12-12 jfr. 12-3, 12-11 og 12-10. Hovedutvalg for miljø, plan og drifts behandling 03.06.2015: Forslag fra Tor Arne Hestad, SP: «Det innarbeides i reguleringsbestemmelsene et krav om at det stilles krav til at det opparbeides parkering under bakken» Forslag fra Tor Arne Hestad, SP falt med 4 mot 2 stemmer (Tor Arne Hestad, SP og Torbjørn Ougland, KrF).
Side 2 Rådmannens forslag til vedtak ble vedtatt mot 1 stemme (Tor Arne Hestad, SP). Hovedutvalg for miljø, plan og drifts innstilling 03.06.2015: Kommunestyret vedtar følgende: Detaljreguleringsplan for Rom Næringsområde, byggetrinn 2, del av gnr. 156, bnr. 2 m. fl., plan ID 2012 10, vedtas med hjemmel i pbl. 12-12 jfr. 12-3, 12-11 og 12-10. Lyngdal kommunestyres behandling 18.06.2015: Tilleggsforslag fra Torunn Tjomsland, V: «Det innarbeides i reguleringsbestemmelsene et krav om at det opparbeides parkering under bakken». Ved alternativ avstemming ble Hovedutvalg for miljø, plan og drifts innstilling vedtatt med 19 stemmer mot 10 stemmer (4 KrF, 3 SP, 1 SV, 1 V, 1 FrP). Lyngdal kommunestyres vedtak 18.06.2015: Kommunestyret vedtar følgende: Detaljreguleringsplan for Rom Næringsområde, byggetrinn 2, del av gnr. 156, bnr. 2 m. fl., plan ID 2012 10, vedtas med hjemmel i pbl. 12-12 jfr. 12-3, 12-11 og 12-10.
Side 3 SAKSORIENTERING Økonomi Likestilling Vurdert i saksfremstillingen Ikke relevant X X Innledning: Kristiansen & Selmer Olsen fremmet på vegne av Lyngdal Handelspark AS, en detaljreguleringsplan for byggetrinn 2 i vedtatte flatereguleringsplan for Rom Næringsområde. Overordnet reguleringsplan ble vedtatt av Lyngdal kommunestyre i møte den 17.06.2010, PS 64/10. Plankart og bestemmelser følger vedlagt denne saken. Detaljreguleringsplan for byggetrinn 1 ble vedtatt av kommunestyret i møte den 22.09.2011 i sak 90/11. Senest endret ved en mindre reguleringsendring av HMPD i møte 07.05.2014, sak 32/14, hvor det ble tilrettelagt for UNO X drivstoffstasjon. I tidligere mindre reguleringsendringer er det også lagt til rette for elektrisk ladestasjon for el. biler. Hjemmelsbakgrunn: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (PBL) av 27.06.2008 nr. 71, 12-3, jfr. 12-11 og 12-10. Forhold til overordnet plan: Gjeldene kommuneplan for Lyngdal sentrum, kommuneplanens arealdel 2007 2012, har avsatt området som næringsområde for forretning. Planområdet ligger på Rom, på sørøst siden av Fiboveien. Med grunnlag i kommunedelplanen for Lyngdal sentrum ble det utarbeidet en flatereguleringsplan, som ble egengodkjent av Lyngdal kommunestyre i møte den 17.06.2010 i sak nr. 64/10. Plankart og bestemmelser følger vedlagt denne saken. I overordnet flatereguleringsplan, er det gitt føringer som må følges opp i detaljreguleringsplaner for området. Regulanten har utarbeidet et vedlegg til planbeskrivelsen, som er en sjekkliste mot overordnet flatereguleringsplan. Denne følger vedlagt saksframlegget. For øvrig følger også plankart og vedtatte reguleringsbestemmelser til flatereguleringsplan vedtatt i 2010. Plankart og bestemmelser for byggetrinn 1, følger også vedlagt til orientering.
Side 4 Oppstart av planarbeid og behandling i kommunen: Det ble meldt oppstart av planarbeidet i november 2012, med frist for uttalelser til 21.12.12. Oppstarts melding ble annonsert og direkte tilsendt til statlige og regionale myndigheter, samt at melding om planarbeid ble sendt parter i tilknytning til planområdet. Det har også vært avholdt oppstartsmøte med kommunen. Planforslaget ble fremmet til behandling i kommunen den 05.02.2015 og saken ble første gangs behandlet i Hovedutvalget for miljø, plan og drift i møte den 18.02.2015, sak 13/15, som fattet følgende vedtak: «Hovedutvalg for miljø, plan og drifts vedtak 18.02.2015: Detaljreguleringsplan for Rom Næringsområde byggetrinn 2, del av gnr. 156, bnr. 2 m. fl., plan ID 2012 10, legges ut til offentlig ettersyn jfr. pbl. 12-3 jfr. 12-11 og 12-10, med følgende endringer: Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelsen gi en klar oversikt på hvor mye av arealet på inntil 15000 m² til ikke plasskrevende varesalg som er benyttet i byggetrinn 1, og hvor mye det skal legges til rette for i byggetrinn 2. Det må i tillegg gis bestemmelser til byggetrinn 2, som klart regulerer at regulerer at grensen på inntil 15000 m² til detaljhandel ikke overstiges. Regulanten gis anledning til å utforme forslag til bestemmelser som sikre dette, og rådmannen gis fullmakt til å godkjenne formuleringen før planen legges ut til offentlig ettersyn. Før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelse og bestemmelser omarbeides slik at det vises klart hvor varelevering skal skje. Akjørselsvei fra Hagenhølveien går delvis over byggetrinn 3, og planbeskrivelsen må vise hvordan denne veien kan nyttes til varelevering. Det må også være tenkt på og beskrevet hvordan store biler skal komme inn- og ut. Løsninger må gjennføres i bestemmelsene. Det må også lages rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeidelse av vei for varelevering, slik at dette ikke skjer gjennom parkeringsområdet. Etter 10 fellesbestemmelser er det et krav til god skilting, og fysisk opparbeiding av fortau og fortauskant. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at det foreligger en godkjent og gjennomført skiltplan, før det gis brukstillatelser for bygninger. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid kan starte, skal det være utarbeidet og godkjent tekniske planer som viser hovedføringer for vei m/ fortau, vann og avløp, herunder håndtering av overflatevann. Teknisk plan skal også avklare fare for radon, og eventuelt beskrive tiltak dersom dette er aktuelt. Det gis rekkefølgebestemmelse som sikrer at veier, parkeringsanlegg og kommunaltekniske infrastruktur er opparbeidet før det gis brukstillatelse til bebyggelsen. Herunder må det være krav til å vise hvordan tilrettelegging for fjernvarmeanlegg er ivaretatt.
Side 5 Det må derfor inntas i bestemmelsene at det skal etableres tilstrekkelig forsyning slukkevann ved en eventuell brannsituasjon. Dette gjøres til endel av teknisk plan, og det innarbeides også rekkefølgebestemmelse som sikrer at dette kravet er oppfylt for det gis brukstillatelser i området.» Planforslaget ble omarbeidet i samsvar med vedtak og har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 23.03.15 05.05.15. Frist for høringsuttalelser ble satt til 05.05.2015. Høringsuttalelser til planforslaget: Fylkesmannen i Vest-Agder har i brev av 05.05.2015 gitt faglig råd om at planbeskrivelse og bestemmelser omarbeides slik at det blir et krav om å etablere parkeringsplasser under bakken for byggetrinn 2, som sikrer tilstrekkelig parkeringskapasitet for parkering for ansatte både for byggetrinn 1 og 2. Det vises til kommunedelplan for Lyngdal sentrum, som stiller krav om parkering under bakken for ansatte. For øvrig er planforslaget nokså samsvarende med overordnet flatereguleringsplan. En ser ikke at mindre avvik fra byggehøyder vil påvirke landskap og omgivelser. Vest-Agder fylkeskommune skriver i brev av 08.05.2015 at planforslaget i all hovedsak er i tråd med overordnet plan. I all hovedsak, ivaretas interessene som VAF tidligere har fremhevet i saken. En ser ikke at marginal økning av byggehøyde, påvirker planen i noen negativ retning. Når det gjelder krav om parkering under bakken, vises det til at det kan bli vanskelig å realisere parkering under bakkenivå senere i byggeprosessen. Det gis faglig råd om å kreve parkering under bakken. Statens Vegvesen skriver i brev av 04.05.2015 at planforslaget er i tråd med overordnet plan. Statens vegvesen har ikke merknader til planforslaget. VURDERING Planforslaget er i det alt vesentlige i overensstemmelse med overordnet flatereguleringsplan. I tillegg har hovedutvalget for miljø, plan og drift hatt en grundig gjennomgang av planforslaget, herunder med befaring, hvor det ble vedtatt endel korrigeringer før planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Arealbruk: I forslag til bestemmelser for byggetrinn 2, under 5 «arealbruk», følger det et krav til bebyggelsen på arealene skal nyttes til handel med plasskrevende varegrupper. Videre følger det at innenfor hele flatereguleringsplanen for Rom næringsområde tillates et etablert areal for «ikke plasskrevende varesalg» for inntil 15000 m² BRA totalt. I henhold til overordnet flatereguleringsplan, følger det av 7.01 at felles for alle kombinerte formål er at forretningsdelen skal nyttes til handel med plasskrevende varegrupper. Det gis et unntak for at inntil 15000 m² kan nyttes til ikke plasskrevende varesalg. Dette er et grunnleggende element for å sikre konkurranseforhold mot handelen i sentrum.
Side 6 I henhold til vedtak fra HMPD er planbeskrivelsen, side 4, oppdatert med en redegjørelse for hvor mye areal som er benyttet til detaljhandel. Etter rådmannens vurdering, viser redegjørelsen at krav i overordnet flatereguleringsplan er overholdt. Søknad om fravikelse for byggehøyder / etasjer: I forhold til flatereguleringsplanen som er vedtatt for planområdet, er det i 7.01 fastsatt at tillatt gesimshøyde for to etasjers bebyggelse skal være 9 meter over ferdig planert terreng. Byggehøyde for overliggende etasjer er 4 meter. Forslaget til detaljregulering for byggetrinn 2, medfører en fravikelse for vedtatte byggehøyder. Etter bestemmelsene 5, «høyder», så settes gesimshøyde til 10,5 meter og etasjehøyde deretter er 4,5 meter. Inngangspartiet kan ha en gesimshøyde på 11,5 meter. Etter rådmannens vurdering er dette en marginal avvikelse fra overordnet plan, som ikke er i strid med grunnleggende føringer. Det er bestemt at arealene skal utnyttes effektivt og det stilles krav om at det bygges i minimum to etasjer med tilrettelegging for fire etasjer. Området er utviklet som en handelspark med store bygninger, og rådmannen kan ikke se at den foreslåtte økning av byggehøyden vil påvirke omgivelsene eller ha noen estetisk negativ virkning. Også høringsuttalelser konkluderer med at dette ikke kan ha noen negativ innvirkning på planen. Krav til teknisk plan: For å sikre at infrastrukturen er på plass før området tas i bruk og herunder sikre godkjente løsninger for tekniske anlegg som vei, fortau, håndtering av vann- og avløp m.v., mente rådmannen at det måtte tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikre dette. Dette kravet ble behandlet av HMPD og er tatt inn i bestemmelsene 9.08 som sikrer at veier, parkeringsanlegg og kommunaltekniske infrastruktur er opparbeidet før det gis brukstillatelse til bebyggelsen. Herunder at det er krav til å vise hvordan tilrettelegging for fjernvarmeanlegg er ivaretatt. Trafikkforhold og tilgjengelighet: I vedtatte flatereguleringsplan, er det i 9, gitt fellesbestemmelser som ivaretar prinsippet om universell utforming. Dette avsnittet er ikke tatt direkte inn i detaljreguleringsbestemmelsene. Trafikkforhold og tilgjengelighet er ivaretatt på ulike steder i forslag til bestemmelser. 6.01 sikrer at fotgjengeroverganger er markert på plankartet, og skal være opphøyet og skal ha annen overflate enn kjørevegen. 6.02 fastsetter at fortau / gangareal skal ha annen overflate enn kjørearealet og ha ledelinjer for svaksynte. Fortau / gangareal skal være universelt utformet. Etter behandling i HMPD, ble det i bestemmelsene 9.07 satt krav om utarbeidelse av skiltplan. Det ble også i 9.05, satt krav om at varelevering ikke kan skje gjennom parkeringsområdene. Vegen for varelevering skal være tilpasset store kjøretøy, og det skal etableres tilstrekkelige arealer for å snu.
Side 7 Etter 10 sikrer at bygg med to etasjer eller mer skal ha heis. Her sikres også krav om at utearealer skal ha et tilfredstillende stigningsforhold. I gangbaner skal det bygges ledelinjer for synshemmede. Etter 5, «utforming «m.m. følger det at avstand til kjørevei skal være 4,5 meter for alle inngangspartier. På plankartet er fortau mot F/K2-2 og F/K2-2 gjort ekstra bred for å skape avstand mellom trafikkarealer og bygninger. Etter 9.06 følger det et krav til at alle inngangspartier skal ha en pullert eller tilsvarende sikkerhetstiltak. Etter rådmannens vurdering er det mye som er gjort for å sikre trygge og gode løsninger for bruken av området. I henhold til overordnet plan er det et krav om universell utforming. Parkeringsplasser: Etter overordnet flatereguleringsplan følger det i 7.01 at det skal være en biloppstillingsplass pr. 75 m² bruksareal. Dette er videreført i forslag til bestemmelser for byggetrinn 2, under 5 «parkering». I forbindelse med start av planarbeidet ble det fra kommunen ved Plankontoret gjort oppmerksom på at det i følge kommundelplanen for Lyngdal sentrum er krav til at parkering for ansatte skal skje under bakken. Det må også ses hen til at detaljreguleringsplan for byggetrinn 1 er endret ved to anledninger, som har redusert antall parkeringsplasser som følge av etablering av ladestasjoner for elektriske biler og drivstoffstasjon. Forslagsstiller har i forbindelse med fremleggelse av planforslaget, vist noen illustrasjoner for mulig utvikling av planen. Pr. i dag mener forslagsstiller at det ikke er behov for parkeringsplasser under bakkenivå, og at dette må komme i forbindelse med en senere utvidelse. Ved behandling av saken, drøftet Hovedutvalget dette nokså inngående og kom etter en samlet vurdering til at en ikke ville gå inn for rådmannens forslag om å kreve opparbeidelse av parkering under bakken, men heller avvente dette til det reelt var behov for parkering under bakken. Også høringsuttalelser peker i retning av at kommunen bør kreve at det opparbeides parkering under bakken på dette stadiet. Rådmannen vil peke på problemstillingen, ved at det kan være vanskelig å etablere parkering under bakken på et senere tidspunkt. Samtidig ser en at et så stort prosjekt som utvikling av handelsparken, skjer over tid. Det kan være vanskelig å pålegge store kostnader tidlig i en utbyggingsfase, og sånn sett er det en mulighet at kravet om parkering under bakken kan imøtekommes på et senere tidspunkt hvor utbyggingen har kommet så langt at det er større behov for parkeringsdekning under bakkenivå. Bebyggelse, ROS - vurdering:
Side 8 I vedlegg til ROS vurderingen, er det pekt på at det kan oppstå fare ved vannmangler til sprinkelanlegg ved en eventuell brannsituasjon. Det foreslås å vurdere reserveforsyning av vann, med tanke på brann. Pr. i dag er det planlagt et kommunalt høydebasseng i området. Når dette blir ferdigstilt, er usikkert. Vannmangel i en brannsituasjon, vil utgjøre en klar risiko. Med en så stor utbygging som dette, må det skapes tilstrekkelig sikkerhet for at brannvern utstyr vil fungere. Det er nå inntatt i bestemmelsene 9.08, et krav om at reserveforsyning for slukkevann blir etablert. 9.03 sikrer at det skal foreligge planer som sikrer mot radon. Etter rådmannens vurdering er det naturlig at dette blir vurdert i forbindelse med utarbeidelse av teknisk plan for området. Rekkefølgebestemmelser i overordnet plan: I vedtatte flatereguleringsplan, er rekkefølgebestemmelsene inntatt i 8. Disse er gjennomgått, og det er ikke funnet strid med rekkefølgebestemmelsen. Naturmangold og kulturlandskap: I henhold til lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) av 2009, 7, skal prinsippene i 8 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Ved behandlingen skal det vurderes om naturmangfoldet berøres og om det er risiko for skade som følge av tiltaket. En påvirkning av økosystemet skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for, jfr. 10. Det skal også legges vekt på at skader på naturmangfoldet unngås eller begrenses jfr. 12. Prinsippet om være føre var, skal legges til grunn jfr. 9. Forslaget til detaljregulering, bygger på en overordnet flatereguleringsplan hvor disse forhold i det vesentlige er avklart. Planområdet består i det vesentlige av dyrket jord. Rådmannen er ikke kjent med at det er interesser knyttet til naturmangfold eller til kultur, som berøres av en utbygging av byggetrinn 1. Svar til oppstartsmeldingen bekrefter at forholdet til kulturminner er avklart. KONKLUSJON Rådmannen mener planen er godt gjennomarbeidet, og kan fremmes til endelig vedtakelse av kommunestyret. Vedlegg 1 Planforslag 2.byggetrinn 030215-A1-L 2 Bestemmelser Rom btr 2-rev i hht beh 18022015 3 Planbeskrivelse detaljregulering Lyngdal handelspark byggetrinn 2 4 Vedlegg planbeskrivelse Lyngdal handelspark byggetrinn 2 5 Illustrasjon BTR 2 vedlegg 3 6 Illustrasjon BTR 2 vedlegg 1
Side 9 7 Illustrasjon BTR 2 vedlegg 2 8 Plan - endelig - revidert 24.06.10 9 Reguleringsbestemmelser - revidert 24.06.10 10 Rom næringsområde, byggetrinn 2 - Uttalelse til planforslag - detaljreguleringsplan 11 Uttalelse til offentlig ettersyn - detaljregulering Rom næringsområde, byggetrinn 2 12 Uttalelse til detaljreguleringsplan for Rom næringsområde byggetrinn 2 13 Reguleringsplan - Plan ID 1032 2011 04 14 Detaljregulering, endring av reguleringsbestemmelser 10.04.2014 - Rom næringsområde PlanID 1032 2011 04 Norman Udland Rådmann