SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Berit Åsnes Arkiv: PLAID 278 Arkivsaksnr.: 08/2478-12 Dato: 21.04.2008 REGULERINGSPLAN FOR BARNEHAGE PÅ BEKKEVOLLEN - SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL: Formannskapet: 20.05.2008 Bystyret: 27.05.2008 Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan med bestemmelser for barnehage på Bekkevollen sist datert 10.04.2008 vedtas iht planog bygningslovens 27 2. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Byutviklingsdirektør 1
SAMMENDRAG Det anbefales at reguleringsplan for barnehage på Bekkevollen i Buskerudveien 172 vedtas. Barnehageformålet er i tråd med kommuneplanens arealdel. Innsigelser fra Statens vegvesen og Norges vassdrags- og energidirektorat er imøtekommet. Høringsuttalelsene er delvis imøtekommet. Protest på regulering/bygging av barnehage samt anbefaling om ombygging av eksisterende låve til barnehagebygg er ikke tatt til følge. HENSIKT Hensikten med saken er politisk sluttbehandling av privat reguleringsplan for barnehage på Bekkevollen og gjennom dette å tilrettelegge for å opprettholde målet om full barnehagedekning i Drammen kommune. BAKGRUNN Arkitektfirmaet Knut Kolstø as har på vegne av Barnebygg as og Odd Jensrud utarbeidet reguleringsplan for barnehage på Bekkevollen, Buskerudveien 172, gnr/bnr 117/153 m.fl.. Forslag til reguleringsplanen ble 1. gangs behandlet på delegert fullmakt 26.10.2007 og har vært ute til offentlig ettersyn hos berørte parter i perioden 5.11.2007 10.12.2007. FAKTA Planområdet er i dag så og si uregulert. Unntaket er regulering av en undergang under Buskerudveien der eksisterende atkomstvei er anlagt. Kommuneplanens arealdel 2007 2018 vedtatt 19.06.2007 viser området som eksisterende boligområde med tilhørende anlegg (lekeplasser, barnehage, nærbutikk). Regulering til allmennyttig formål barnehage er i tråd med kommuneplanens arealdel. Planområdet er på ca. 2,8 da nord for Buskerudveien. Barnehagetomten ligger i et område med eksisterende boliger og har Berskau idrettspark i nord. I umiddelbar nærhet er det under etablering et nytt boligområde i vest og et nytt anlegg for barneboliger i øst. Det reguleres til allmennyttig barnehage. Byggehøydene er maks møne på kote + 15 og maks gesims på kote + 12. Eksisterende terreng varierer mellom 7 m og 8 m, slik at høydene gir anledning til 2 etasjer over eksisterende terreng og samsvarer med høyden på den eksisterende låvebygningen. Låvebygningen er forutsatt revet og barnehagebygget er planlagt oppført i samme området. Det vises til illustrasjonsplanen. Det gjøres oppmerksom på at illustrasjonsplanen er veiledende. Det er regulert felles atkomst som skal være felles med boligeiendommene på gnr. 117 og bnr. 894, 895 og 896. Det foreligger en tinglyst erklæring om veirett både for disse eiendommene og eiendommen som nå reguleres til barnehagetomt. Felles atkomst vil bli oppgradert fram til barnehagen. I reguleringsplanen for Buskerudveien, parsellene Vårveien Buskerudvn. 59 Buskerudvn. 83 106, ny vei øst for travbanen Christoffers Hornsruds vei og stadfestet 16.12.1974 ble det regulert en undergang under Buskerudveien. Undergangen er aldri bygget og denne delen av reguleringsplanen er uaktuell. Del av undergangen som ligger nord for Buskerudveien og der det er en eksisterende atkomstvei både til planområdet og til eksisterende boliger i Buskerudveien 176 A, B og C foreslås regulert til frittliggende småhusbebyggelse som tilsvarer dagens arealbruk for eksisterende boliger. 2
Barnehagetomten er også liten. Planområdet er på totalt 2,8 fordelt med ca. 2,2 da til allmennyttig barnehage og ca. 0,6 da til felles atkomst. Forslagsstiller har derfor inngått avtale med naboeiendommen Buskerudveien 170 om midlertidig parkering på denne eiendommen. Avtalen gjelder parkering i 25 år. I høringsperioden er det innkommet høringsuttalelser fra følgende: Linda Jeanette Westheim, Buskerudveien 176 c, 3027 Drammen datert 12.11.2007 Statens vegvesen datert 6.12.2007 (innsigelse) Norges vassdrags- og energidirektorat datert 10.12.2007 (innsigelse) Fylkesmannen i Buskerud datert 10.12.2007 Buskerud fylkeskommune datert 17.01.2008 I tillegg er det kommet inn muntlig uttalelse fra Fossum Bygg as innenfor høringsfristen. Reguleringsplanen er endret på følgende måte for å imøtekomme innsigelsene og ivareta høringsuttalelsene: Atkomstveien er regulert langs hele eiendommen i Buskerudveien 176 c og det er regulert inn vendehammer og dette gir atkomst langs hele eiendommen Buskerudveien 176 c slik det er forutsatt i tinglyst Erklæring om veirett datert 19.02.1999 og dagbokført 26.02.1999 og uttalelsen fra Linda Jeanette Westheim og Fossum Bygg as er imøtekommet. Avkjørselen til Buskerudveien med frisiktsoner er regulert i tråd med kravene fra Statens vegvesen for å imøtekomme innsigelsen. I tillegg er det lagt inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer utbygging av atkomsten i tråd med reguleringen. Statens vegvesen har trukket innsigelsen ved e- post datert 15.04.2007. Det er tatt inn en ny rekkefølgebestemmelse for å ivareta forholdet til usikre grunnforhold for å imøtekomme innsigelsen fra Norges vassdrags- og energidirektorat. Norges vassdrags- og energidirektorat har trukket innsigelsen ved brev datert 11.04.2007. Det er tatt inn bestemmelse om opparbeidelse av gangvei langs parkdraget på gnr/bnr 117/538 fra midlertidig parkeringsplass og fram til barnehagen og dette imøtekommer uttalelsen fra Fylkesmannens Miljøvernavdeling. Protest på regulering/bygging av barnehage fra Linda Jeanette Westheim er ikke tatt til følge. Buskerud fylkeskommune anbefaler at låvebygningen bygges om og inngår som en del av barnehagen og at dette fastsettes i reguleringsplanen begrunnet i at bygningen er SEFRAK-registrert (SEFRAK; nasjonalt register over bygninger fra før 1900, inndelt kommunevis, registeret tar ikke stilling til bevaringsverdi for den enkelte bygning) og at den eldste delen av låven sannsynligvis er fra 1890. Dette er ikke tatt til følge. VURDERING Drammen kommune hadde pr. juni 2007 innfridd målet om full barnehagedekning, slik det var definert av regjeringen, dvs at alle som hadde søkt om barnehageplass ved hovedopptaket 1. mars fikk tilbud om plass. Men barnehagebehovet øker i takt med boligbyggingen i Drammen. Kommuneplanen 2007 2018 viser et behov for 50 60 nye barnehageplasser hver år framover. Situasjonen for årets hovedopptak 1. mars 2008 er at det er 870 nye søkere, mens 670 barn slutter i barnehagen for å begynne på skolen, slik at det er behov for 150 nye plasser til 1. august 2008. Barnehagen på Bekkevollen skal bidra til at Drammen kommune kan opprettholde målet om full barnehagedekning. 3
En barnehagetomt bør være på 4 mål for å romme barnehagebygget, lekearealer, atkomst og parkering. Denne tomten er noe knapp, men kan aksepteres da nærliggende Berskau idrettspark vil være et viktig tilskudd til barnehagedriften. Det er derfor satt et rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene, slik at undergangen under treningsløypa for travsporten dreneres. Dette er nødvendig for å gjøre tilgangen til Berskau idrettspark god nok. I tillegg har forslagsstiller inngått en 25-årig leieavtale med Buskerudveien 170, slik at barnehagens parkering midlertidig kan legges på denne eiendommen og lekearealet inne på barnehagetomten blir større i leieperioden. Dette innebærer også at barnehagetrafikk i leieperioden ikke vil belaste den felles atkomstveien til barnehagen. Atkomst til leid parkeringsareal vil være felles med atkomsten til Buskerudveien 166, der det nå bygges ny barnebolig. Felles atkomst for barnehagens parkering og barneboligen vises i vedlagte illustrasjonsplan med leid parkering. Det er regulert to små arealer nord for Buskerudveien til frittliggende småhusbebyggelse. Dette er i tråd med eksisterende arealbruk på tomtene. Hensikten er å omregulere del av undergangen som ligger nord for Buskerudveien og der det er en eksisterende atkomstvei både til planområdet og til eksisterende boliger i Buskerudveien 176 A, B og C. Arealet til frittliggende småhusbebyggelse er ikke utvidet til å omfatte hele boligtomten, da hensikten med denne reguleringsplanen er å tilrettelegge for barnehageutbyggingen. Men det er formålstjenelig å fjerne reguleringen av en undergang som er i strid med eksisterende atkomstvei. Det vises til vedlegg som viser eksisterende reguleringsplaner for området. Byggehøydene er i tråd med eksisterende låve på eiendommen og for øvrig i tråd med strøkets karakter. En utnyttelse på 30 % BYA er også i tråd med strøket. Barnehagebygget kan også oppføres i 2 etasjer og dermed vil grunnflaten bli mindre enn ved 1 etasjers bebyggelse og gi mer rom til utearealer. BYA er satt til maks 30 % og skal inkludere bygde grunnflater og parkering, slik at gjenstående utearealareal blir minimum 1,5 da. Eksisterende låve skal rives for å gi plass til barnehagebygget, og dette vurderes som nødvendig for å få en arealeffektiv bebyggelse som gir makismal plass til lekearealer utendørs. ANBEFALING Det anbefales at reguleringsplan med bestemmelser sist datert 10.04.2008 for barnehage på Bekkevollen vedtas. Vedlegg: 1. Oversiktsbilde over planområdet. 2. Detaljbilde over planområdet. 3. Utsnitt av eksisterende reguleringsplaner og pågående byggearbeider. 4. Reguleringsplankart sist datert 10.04.2008 5. Reguleringsbestemmelser sist datert 10.04.2008 6. Illustrasjonsplan med parkering på leid tomt 7. Illustrasjonsplan med parkering innenfor planområdet 8. Uttalelse fra Linda Jeanette Westheim, Buskerudveien 176 c, datert 12.11.2007 4
9. Innsigelse fra Statens vegvesen datert 6.12.2007 10. Innsigelse fra Norges vassdrags- og energidirektorat datert 10.12.2007 11. Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud datert 10.12.2007 12. Uttalelse fra Buskerud fylkeskommune datert 17.01.2008 13. Erklæring om veirett datert 19.02.1999 dagbokført 26.02.1999 14. Fullstendig journal 5