GBNR - 41/9, PLANID - Arkiv: 20150003, FA - L13, SA-HIST - 15/1081, FE - 611 Arkivsak: 17/4692-36 Saksbehandler: Roar Rabbevåg Dato: 09.03.2018 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 059/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker 11.04.2018 065/18 Formannskapet 24.04.2018 034/18 Kommunestyret 15.05.2018 Reguleringsplan for Mohøiveien 26 - GBNR 41/9 m. fl.- Sluttbehandling Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsplan for Mohøiveien 26 GBNR 41/9 m.fl., sist revidert 13.11.2017 Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken 11.04.2018: Tor Steinar Mathiassen H, ba utvalget vurdere sin habilitet og fratrådte. Lars Viggo Holmen H, overtok møteledelsen. Utvalget besluttet at Tor Steinar Mathiassen var inhabil. Anita Miric H, tiltrådte. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt Anita Miric H, fratrådte Tor Steinar tiltrådte og gjenopptok møteledelsen. MP- 059/18 Vedtak: Hovedutvalg for miljø- og plansaker anbefaler at formannskapet legger saken frem for kommunestyret med følgende innstilling: 1
Forslag til reguleringsplan for Mohøiveien 26 GBNR 41/9 m.fl., sist revidert 13.11.2017 Formannskapet behandlet saken 24.04.2018: Mathiassen, H bad formannskapet vurdere hans habilitet og redegjorde for dette. Mathiassen, H fratrådte, og Ellen D. Schjelderup, H tiltrådte. Fomannskapet sluttet seg enstemmig til at Mathiassen, H er inhabil. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Schjelderup, H fratrådte, Mathiassen, H tiltrådte. FSK- 065/18 Vedtak: Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Mohøiveien 26 GBNR 41/9 m.fl., sist revidert 13.11.2017 Kommunestyret behandlet saken 15.05.2018: Tor Steinar Mathiassen, H bad kommunestyret vurdere hans habiltet og redegjorde for dette. Mathiassen, H fratrådte, Kirsti Høst Freberg, H tiltrådte. Kommunestyret sluttet seg enstemmig til at Mathiassen, H er inhabil. Formannskapet innstilling ble enstemmig vedtatt med 56 stemmer. Freberg, H fratrådte, Mathiassen, H tiltrådte. 2
KST- 034/18 Vedtak: Forslag til reguleringsplan for Mohøiveien 26 GBNR 41/9 m.fl., sist revidert 13.11.2017 SAKSUTREDNING Saken legges frem for Hovedutvalg for miljø- og plansaker, som behandler saken og legger frem sitt forslag til innstilling for formannskapet. Formannskapet innstiller til kommunestyret, og kommunestyret fatter endelig vedtak i saken. Saksopplysninger: Ingeniørservice AS har på vegne av Boligbyggelaget USBL Vestfold (USBL) fremmet detaljreguleringsplan for Mohøiveien 26 m.fl. Planen ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn i Hovedutvalg for miljø- og plansaker den 26.04.2017 sak 056/17. Manglende grunneiertillatelser har medført at saken en periode har stått på vent. Disse er kommet på plass, og saken fremmes til sluttbehandling. Ved offentlig ettersyn har det kommet inn 5 eksterne høringsuttalelser. Sammendrag av disse gjengis i eget kapittel nedenfor. Juridisk grunnlag for vedtaket i planen er Plan- og bygningslovens 12-10 til 12-12. Planstatus: Planområdet ble lagt inn som utbyggingsområde ved siste rullering av kommuneplanen i 2014. Hoveddelen av planområdet er ikke tidligere regulert, men mindre deler av planen overlapper tilgrensende planer i forbindelse med veiadkomst og stiløsning. Vedtatt plan vil oppheve mindre deler av følgende planer: Movoll (PlanID: 20090009) Beskrivelse av planen: Planområdet ligger parallelt med Sandefjordsveien, mellom Raveien og Ringveien. Adkomst til området foreslås løst fra Ringveien via Jupiters vei og inn i Saturns vei. Reguleringsplanen legger til rette for kommunal overtagelse av veiløsningen, når denne er ferdig etablert. Planområdet er tidligere dyrket mark, som de senere år har ligget brakk. Eksisterende bebyggelse i nord skal bevares, og reguleres som frittliggende småhusbebyggelse med 3
byggehøyder på 8 meter gesims/ 9 meter mønehøyde. Ny bebyggelse i sentral del av planområdet reguleres som konsentrert småhusbebyggelse med øvre gesims/ mønehøyde på 8 meter. Bebyggelsen foreslås med en variasjon mellom 4- mannsboliger og rekkehusløsninger. For 4- mannsboligene løses deler av uteoppholdsarealet som takterrasser over tilhørende garasjer. USBL har ikke gjort vesentlige endringer i prosjektet siden offentlig ettersyn. Høringsinnspill til offentlig ettersyn: Planen var lagt ut på offentlig ettersyn frem til 09.07.2017. Det kom 5 innspill fra eksterne parter. Hovedpunktene gjengis kortfattet nedenfor, og innspillene følger vedlagt i sin helhet: Vestfold Vann IKS 12.06.2017: Ber om at det tas inn en presisering i bestemmelsene knyttet til klausuleringsbestemmelser i Hensynssone 190, som er hovedvannledningstraseen til høydebassenget på Midtåsen. Ber om at klausuleringsbestemmelsene i sin helhet legges inn i reguleringsplanen. Kommuneoverlegen / Miljørettet helsevern 19.06.2017: Innspill om justering av 1.5 - støy i bestemmelsene, for å tydeliggjøre hvilke grenseverdier som gjelder. Anbefaler utvendig solavskjerming på de mest støyutsatte fasader. Ber om at det tas inn bestemmelser om anleggsstøy i byggeperioden (T-1442/2016 kap. 4.). Statens Vegvesen 27.06.2017: Foreslått plassering av støyvoll fremstår som akseptabel. Detaljert byggeplan skal godkjennes av SVV, og plassering av voll i forhold til veiens sikkerhetssoner og vurdering av grunnforholdene må inngå i byggeplanen. SVV er klar på at de ikke vil kunne godta oppfylling/ tiltak som medfører fare for skader, setninger, flom mv. på fylkesveien. Fylkesmannen i Vestfold 03.07.2017: Mener planen følger opp de innspill som er gitt i tidlig fase. Ingen merknader. Vestfold Fylkeskommune 10.07.2017: Viser til at arealet tidligere er dyrket mark, og er kritisk til at kun mindre del av matjorden foreslås benyttet til jordforbedring på dyrket mark andre steder. Mener matjordplanen som fulgte planen ved offentlig ettersyn var mangelfull og ikke fulgte anbefalinger i veilederen som var utarbeidet. Matjordplanen bør omarbeides for å bedre ivareta jordverninteressen, og landbruksfaglig vurdering må tydeliggjøres i saken. Endringer i planen etter 1. gangs behandling: Det er etter innspill i høringsfasen gjort noen mindre endringer i plankartet: Flyttet parkeringsområdet nærmere bebyggelsen for ikke å komme i konflikt med vinterdrift på vendehammer som skal overtas av kommunen. Ekstra garasjer (f_bga) er tatt ut av planforslaget. Plassering av trafostasjon er avklart med nettleverandør, og vises i plankartet (BE). Mindre justering av formålsgrensen mellom BFS1 og BKS1 (14 m2). Innmåling viste et mindre avvik i forhold til ønsket plassering av bygg innenfor byggegrensen. Bestemmelsene er justert på følgende punkter: Fjernet f_bga (ekstra garasjer ved fellesparkering), da formålet ikke lenger er aktuelt. Ny 2.4 og 2.4.1 - bestemmelse for energianlegg (trafostasjon - BE) da plassering 4
av denne er avklart og vises i kart som eget formål. Ny 1.8 - bestemmelse som presiserer at matjord skal håndteres og disponeres i tråd med matjordplanen. 6.2 - hensynssone H190 er justert i tråd med presisering fra Vestfold Vann IKS. 1.5 om støy er justert for å ivareta tilbakemelding fra kommuneoverlegen. Bestemmelsen tydeliggjør hvilke retningslinjer som er gjeldende og unntaksbestemmelser for støyutsatte fasader i 2. etg. PlanID lagt inn PlanID:20150003. Justert datoer i bestemmelsene i henhold til revisjonen. Rådmannens vurdering: Rådmannen viser til at USBL har planer om å utvikle eiendommen i tråd med det som tidligere er vist i vedlagte illustrasjoner. Den foreslåtte løsningen gir mulighet for til sammen 26 nye boenheter fordelt på rekkehus og firemannsboliger. Det har kun gjort mindre justeringer og presiseringer i planforslaget siden offentlig ettersyn, i tråd med innkomne høringsinnspill, og planforslaget anses som komplett. Gunneieravtaler som ble etterspurt ved førstegangsbehandling av saken, er fremlagt for kommunen. Endringene som er gjort i plangrunnlaget er vurdert å ikke utløse behov nytt offentlig ettersyn. Høringsinnspillene er vurdert som følger: Vestfold Vann IKS ba om at det tilføyes en presisering i reguleringsbestemmelsenes 6.2, knyttet til klausuleringssonen for hovedvannledningen. Rådmannen viser til at dette er fulgt opp. Presiseringen viser blant annet til klausuleringsbestemmelsene som gjelder for vannledningen, og at Vestfold Vann IKS skal kontaktes før det gis tillatelse til å grave innenfor hensynssonen. Rådmannen mener dette ivaretar innspillet på en tilfredsstillende måte. Planområdet er støyutsatt, og kommunelegen har i sin tilbakemelding bedt om at støybestemmelsen 1.5 presiseres, for å sikre riktig etterlevelse av gjeldende støyregelverk i planområdet. Rådmannen har hatt dialog med kommunelegen/ miljørettet helsevern om justering av 1.5 i bestemmelsene, og revidert bestemmelse er utarbeidet i samråd med disse. Statens Vegvesens innspill er ivaretatt gjennom de bestemmelser som er gitt i 1.2, der det er presisert at utforming og plassering av støyvoll skal godkjennes av SVV. Vestfold Fylkeskommune hadde innspill om at matjordplanen ikke var tilstrekkelig dekkende. Forslagsstiller har tatt innspillet til etterretning, og engasjert Rambøll AS v/ Håkon Feste til å utarbeide en ny matjordplan for planområdet. Ny matjordplan er datert 20.11.2017. Kommunens landbruksavdeling har hatt den nye matjordplanen til vurdering, og har ingen merknader til det nye forslaget. Den nye matjordplanen følger vedlagt saken. Fylkeskommunen har i sin tilbakemelding på planforslaget kommentert utnyttelse og at lite matjord flyttes ut til andre arealer med dyrket mark. De deler av tomten som er foreslått bebygd, er foreslått utnyttet med konsentrert småhusbebyggelse i 2 etg. og totalt 40 % BYA. Rådmannen ser at det hadde vært ønskelig at større deler av tomten ut mot Sandefjordsveien i nordvest kunne vært utnyttet, men trafikkstøyen fra en av Sandefjords mest trafikkerte veier (17.300 ÅDT) medfører tydelige begrensninger i utnyttelsen av tomten. Mot Sandefjordsveien må det etableres en ca. 210 meter lang og minimum to meter høy støyvoll for å skjerme utbyggingsområdet. Vollen vil overlappe eksisterende støyvoll i syd og strekke seg opp til Plantasjen i nord. I tillegg til støyvoll langs Sandefjordsveien må deler av foreslått lekeplass syd i planområdet skjermes med egen støyskjerm, for å oppnå tilfredsstillende støyverdier. Resterende del av hensynssonen er ikke skjermet, og er med 5
andre ord lite egnet for bebyggelse og støyfølsom aktivitet. Rådmannen vurderer at andre løsninger for å utnytte tomten bedre ville vært krevende. Det støyutsatte området kan imidlertid utvikles med for eksempel parsellhager eller lignende. Et slikt tilbud kan etableres i området, dersom USBL ønsker å tilby kjøperne slike. Konklusjon: Rådmannen mener samlet sett at utbyggingen gir en god løsning under de forutsetninger som gjelder for planområdet. Støyforholdene er utfordrende, og setter noen klare begrensninger på muligheten til å utnytte arealet. Rådmannen mener likevel at foreslått regulering vil gi en helhetlig løsning for området og en utbygging i tråd med utbyggers ønsker. Rådmannen merker seg at det ikke er mottatt noen innspill fra beboerne rundt planområdet i høringene. Rådmannen anbefaler at reguleringsforslaget vedtas. Vedlegg i saken: Reguleringsbestemmelser Mohøiveien rev. 09.03.2018 Plankart13112017 Situasjonsplan - 09112017 Matjordplan Movoll gnr 41 bnr. 9 Sandefjord - 20.11.2017 Planbeskrivelse Mohøiveien 27.03.2017 Mohøiveien 26 - innspill ved offentlig ettersyn 6