Byplan Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 25.06.2018 54029/2018 2018/6670 Vedtak om begrenset høring av endring av detaljreguleringsplan for Bodøsjøveien 50, PlanID 1291 Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til endring etter forenklet prosess av detaljreguleringsplan for Bodøsjøveien 50, PlanID 1291, ut til begrenset høring. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-14. Sammendrag Etter at det har blitt kjent at det fra 2020 vil være skolekapasitet ved Bodøsjøen skole for første byggetrinn av området, har utbygger søkt kommunen om endring etter enklere prosess for detaljreguleringsplanen for Bodøsjøveien 50 (slakteritomta). Endringene fører til mindre blokkleiligheter og tilsvarende flere tomannsboliger. Antall boenheter holdes på samme nivå. Krav til parkering og uteoppholdsareal tilpasses krav i kommuneplanens arealdel. Etter endringen vil man fortsatt oppfylle minimumskrav til parkering og felles uteoppholdsarealer. Byplansjefen vurderer de foreslåtte endringene som mindre og disse vil ikke endre intensjonen med planen. Saken kan derfor behandles etter enklere prosess og sendes på begrenset høring i tråd med PBL 12-14.
Saksopplysninger Bakgrunn Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av Bystyret den 18.06.2015, i sak PS 15/63. Siden vedtaket har utbygger ikke lyktes å komme i gang med utbygging av planområdet grunnet manglende skolekapasitet. I sak 18/63 den 09.05.18 har Bystyret innstilt på at det vil være skolekapasitet for et første byggetrinn i Bodøsjøveien 50 høsten 2020. Utbygger ønsker i den forbindelse å klargjøre/forberede en utbygging av området. Utbyggingen som nå forberedes er tilpasset dagens marked, dvs. en lettere utbygging i form av rekkehus, ene- og flermannsboliger og eventuelt med noe blokkbebyggelse i bakkant av planområdet opp imot Bodøsjøveien. Ønsket utbygging krever noe endring av gjeldende plankart og planbestemmelser. Beskrivelse av ønskede endringer Endringene som ønskes er i den østlige delen av planområdet. Regulerte veger opprettholdes og endres ikke, foruten den midlertidige atkomsten fra Bodøsjøveien. I gjeldende plan er det åpnet for at de første 106 boenhetene kan ha atkomst fra eksisterende avkjørsel til området i øst. Først når en passerer 106 boenheter må hovedatkomsten til planområdet opparbeides iht. plankartet. Det er nå behov for å flytte den midlertidige atkomsten noen meter lenger vest. Det ønskes en omrokkering/justering av formålsgrenser i boligområdene B3, B4, B7 og B/F/K2, samt uteoppholdsarealene UA5, UA11 og UA12. Byggegrensen i område B6 foreslås redusert fra 3 m til 2 m mot UA9, samt at område ØK (område for pumpestasjon avløp) er flyttet opp i vestre hjørne av område B5. Videre legges det opp til endring av boligtyper og størrelser for disse. Totalt er cirka 30-40 boenheter som tidligere var tiltenkt i blokk nå løst i tomannsbolig, rekkehus eller eneboliger. Reduksjonen i størrelsen på en del boenheter medfører redusert krav til uteoppholdsareal. I tillegg til at påkrevd areal til uteopphold går ned som følge av mindre enheter, reduseres det også for små leiligheter som følge av de nye kravene som er lagt inn i ny kommuneplans arealdel vedtatt 14. juni 2018. Endringen her går på at området da blir liggende innenfor sone B i stedet for sone C, hvor sone B har et noe mindre krav til uteoppholdsareal enn sone C. Endringene her illustrert med illustrasjonsplan til gjeldende reguleringsplan og forslag til ny illustrasjonsplan: Gjeldende illustrasjonsplan Ny Illustrasjonsplan
Oppsummert ønskes følgende endret i plankartet: Felt B/F/K2 utvides og UA5 reduseres tilsvarende Felt B3 og UA11 deles opp i to felt, henholdsvis B3-1 og B3-2, samt UA11 og UA13 (nytt formål) Felt B4 utvides og UA12 redusert tilsvarende Byggegrense i felt B6 mot UA9 endres fra 3 til 2 m Formålet for kommunalteknisk anlegg (pumpestasjon for avløp), felt ØK, er flyttet vestover og helt opp i vestre hjørne av felt B5 Den nye situasjonen i øst vil totalt sett gi en bedre løsning ved at tverrstillingen av boligene nordsør vil åpne opp området noe bedre i siktaksene ut mot sjøen, samt at byggene kan virke dempende på den dominerende vindretningen fra øst å gi le og lunere uteområder. Endring av bestemmelser Bestemmelsene er oppdatert iht. beskrevne endringer ovenfor. I hovedsak går det på at bestemmelse for felt B3 og UA11 er delt opp i to, henholdsvis B3-1 og B3-2, samt UA11 og UA13 (nytt formål). Byggegrenser Ift. byggegrenser ønskes det åpnet for at avfallsanlegg, forstøtningsmurer, terrengtrapper, gjerder, etc. kan tillates etablert utenfor de definerte byggegrensene. Dette gjelder for alle boligformålene. Atkomster I plankartet er det ikke tegnet inn atkomstpiler til den enkelte tomt/bygning. I bestemmelsene til vegformålene er det nå presisert at det tillates atkomst til den enkelte tomt/bygning fra disse og at dette skal fremgå av situasjonsplan ved søknad om byggetillatelse. Det presiseres at det ikke er krav til avkjøringstillatelser. 3.5 Leke- og uteoppholdsareal Bestemmelsen er utformet med et spesifikt arealkrav til leke- og uteoppholdsareal. Bestemmelsen er omskrevet slik kommuneplanens arealdel definerer, dvs. at de enhver tid gjeldende bestemmelser for dette iht. kommuneplanens arealdel skal gjelde. 9.1 2. avsnitt vedr. midlertidig atkomst Bestemmelse om at eksisterende adkomst inn i området kan benyttes som midlertidig adkomst for inntil 106 boenheter, dvs. skjæringspunktet for når venstresvingerfelt utløses, ønskes noe presisert. Slik det står nå kan den tolkes ditt hen at det kun tillates midlertidig adkomst gjennom felt B/F/K2. Det ønskes presisert at det også gjelder gjennom formålene videre mot sjøen, dvs. igjennom felt UA5 og UA13. Siden det nå er et behov for å flytte adkomsten noen mot vest må låsingen av denne til eksisterende trase fjernes/myknes opp (se illustrasjon på neste side). 9.2 Kyststi Oppvekst- og kulturavdelingen i Bodø kommune har igangsatt et prosjekt for helhetlig planlegging og utbygging av kyststien i forlengelsen av der den er avsluttet i Bodøsjøen. I det arbeidet er de ulike utbyggerne og eiendomsbesitterene langs traséen invitert med. Det er dermed ikke gitt hvem som vil stå for den fysiske utbyggingen av kyststien i planområdet, slik at rekkefølgekravet ift. at den må være på plass før det kan gis ferdigattest for først bolig, foreslås tatt ut av bestemmelsene.
Forslag til midlertidig vei Planprosess Endringen bes behandlet etter plan- og bygningslovens bestemmelser om endringer etter enklere prosess. Forslagsstillers argumenter for det er som følger: Endringene vil ikke være i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser. Endringene påvirker ikke gjennomføringen av planen for øvrig. Øvrige deler av planområdet kan utvikles/bygges som tidligere forutsatt. Endringene går ikke ut over hovedrammene i planen. Grad av utnytting, byggehøyder og avstandskrav ift. byggegrenser mot veg og naboeiendommer opprettholdes som tidligere foruten en mindre justering mot UA9. Det tilføres ingen nye formålstyper, kun justering/noe omrokkering av eksisterende formål, i hovedsak områder avsatt til bolig og uteoppholdsareal. Ingen bestemmelser vil bli endret på i sin helhet. Det er kun foretatt presiseringer og tilpasninger av enkelte bestemmelser ift. hva som er vanlig/gjeldende i dag. Endringer vil altså ikke stride mot noe av bestemmelsene som er vedtatt å gjelde for området. Endringene tilpasser seg til bestemmelser i ny KPA hva angår arealkrav til uteopphold og parkering. «Ny løsning» vurderes å gi bedre siktlinjer nord-sør (dvs. mot sjøen) sammenlignet med tenkt utbygging i gjeldende reguleringsplan. Endringen berører ikke viktige natur- og friluftshensyn. Endringen vurderes å ikke berøre naboer og gjenboere i særlig grad. Offentlige myndigheter, etc. ansees ikke å være berørt av endringsforslaget
Byplansjefens vurderinger og konklusjon Endringene fører til mindre blokkleiligheter og tilsvarende flere tomannsboliger. Antall boenheter holdes på samme nivå. Krav til parkering og uteoppholdsareal tilpasses krav i kommuneplanens arealdel. Etter endringen vil man fortsatt oppfylle minimumskrav til parkering og felles uteoppholdsarealer. En endring av type bebyggelse for enkelte felt i den østre delen av planområdet vil ikke føre til noen vesentlig endring av boligmiksen i området. Resterende del av planområdet kan utbygges i tråd med reguleringsplanen. Utbyggers foreslåtte endring av bestemmelsene for 9.2 Kyststi var å ta ut rekkefølgekravet om at kyststien skal være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest før første bolig innenfor omsøkt byggetrinn/felt. Byplansjefen har til høringen endret dette til følgende: «Kyststien skal være ferdig opparbeidet eller sikret opparbeidet før det gis ferdigattest for første bolig i omsøkt byggetrinn/felt som ligger nærmest kyststien.» «Sikret opparbeidet» er tatt inn for å imøtekomme prosjektet som Oppvekst og Kultur har satt i gang, men samtidig sikre at utbygger bekoster opparbeidelsen i tråd med gjeldende planbestemmelse. Konklusjon Byplansjefen er enig i forslagsstillers argumenter knyttet til behandling av endringsforslaget etter enklere prosess. Byplansjefen ser ikke at en full prosess, med oppstart og offentlig ettersyn ville ført til at saken blir ytterligere belyst. Endringene endrer ikke intensjonen med planen. Saken kan derfor behandles etter enklere prosess og sendes på begrenset høring i tråd med PBL 12-14. Annelise Bolland Byplansjef Mats Marthinussen Arealplanlegger Vedtaket er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrifter. Vedlegg: 1. Søknad om endring etter enklere prosess 2. Forslag til endret plankart 3. Forslag til endrede bestemmelser