Søknad om endring av deler av detaljreguleringsplan for Bodøsjøveien 50, planid 1291

Transkript

1 Bodø kommune v/byplan PB BODØ Deres ref.: Vår ref.: Dato: Søknad om endring av deler av detaljreguleringsplan for Bodøsjøveien 50, planid 1291 I henhold til plan- og bygningsloven søkes det om endring av deler av detaljregulering for Bodøsjøveien 50, planid 1291, etter en enklere prosess. Hensikten er komme i en gang med utbygging i den østlige delen av planområdet, med en markedstilpasset bebyggelse. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av Bystyret den , i sak PS 15/63. Forslag til endring er utarbeidet av Norconsult AS på vegne av Bodøsjøveien Eiendom AS (heretter forkortet til BE). Det vises for øvrig til møte og korrespondanse med Byplan v/ Mats Marthinusen. Bakgrunn Siden vedtaket har BE ikke lyktes å komme i gang med utbygging av planområdet grunnet manglende skolekapasitet. I sak 18/63 den har Bystyret innstilt på at det vil være skolekapasitet for et første byggetrinn i Bodøsjøveien 50 høsten BE ønsker i den forbindelse å klargjøre/forberede en utbygging av området. Utbyggingen som nå forberedes er tilpasset dagens marked, dvs. en lettere utbygging i form av rekkehus, ene- og flermannsboliger og eventuelt med noe blokkbebyggelse i bakkant av planområdet opp imot Bodøsjøveien. Ønsket utbygging krever noe endring av gjeldende plankart og planbestemmelser. Beskrivelse av ønskede endringer Endringene som ønskes er i den østlige delen av planområdet. Regulerte veger opprettholdes og endres ikke, foruten den midlertidige atkomsten fra Bodøsjøveien. I gjeldende plan er det åpnet for at de første 106 boenhetene kan ha atkomst fra eksisterende avkjørsel til området i øst. Først når en passerer 106 boenheter må hovedatkomsten til planområdet opparbeides iht. plankartet. Det er nå behov for å flytte den midlertidige atkomsten noen meter lenger vest. Norconsult AS Konrad Klausens vei 8, NO-8003 Bodø Pb. 234, NO-8001 Bodø Tel: Hovedkontor: Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika Pb. 626, NO-1303 Sandvika NO MVA firmapost@norconsult.no

2 Nedenfor og i vedlegg følger gjeldene plan med tilhørende illustrasjonsplan, samt forslag til nytt plankart og illustrasjonsplan. Som det fremgår av disse ønskes en omrokkering/justering av formålsgrenser i boligområdene B3, B4, B7 og B/F/K2, samt uteoppholdsarealene UA5, UA11 og UA12. Byggegrensen i område B6 foreslås redusert fra 3 m til 2 m mot UA9, samt at område ØK (område for pumpestasjon avløp) er flyttet opp i vestre hjørne av område B5. Videre legges det opp til endring av boligtyper og størrelser for disse. Totalt er cirka boenheter som tidligere var tiltenkt i blokk nå løst i tomannsbolig, rekkehus eller eneboliger. Reduksjonen i størrelsen på en del boenheter medfører redusert krav til uteoppholdsareal. I tillegg til at påkrevd areal til uteopphold går ned som følge av mindre enheter, reduseres det også for små leiligheter som følge av de nye kravene som er lagt inn i ny kommuneplan som forventes vedtatt i juni. Den nye kommuneplanen vil gjelde før en kommer i gang med utbyggingen. Endringen her går på at området da blir liggende innenfor sone B i stedet for sone C, hvor sone B har et noe mindre krav til uteoppholdsareal enn sone C. Nærmere om endringer i plankartet: Nedenfor fremgår utklipp fra gjeldene plan med tilhørende illustrasjonsplan og forslag til nytt plankart og illustrasjonsplan. Tegningene fremgår også i større format som vedlegg. Figur 1:Gjeldende reguleringsplan for Bodøsjøveien Side 2 av 9

3 Figur 2: Illustrasjonsplan til gjeldende reguleringsplan Side 3 av 9

4 Figur 3: Forslag til ny illustrasjonsplan. Figur 4:Snitt A-A Side 4 av 9

5 For å hjemle en utbygging iht. ny illustrasjonsplan er det behov for følgende oppdatering av plankartet. Figur 5. Forslag til nytt plankart for Bodøsjøveien 50. Oppsummert ønskes følgende endret i plankartet. Felt B/F/K2 utvides og UA5 reduseres tilsvarende. Felt B3 og UA11 deles opp i to felt, henholdsvis B3-1 og B3-2, samt UA11 og UA13 (nytt formål). Felt B4 utvides og UA12 redusert tilsvarende. Byggegrense i felt B6 mot UA9 endres fra 3 til 2 m. Formålet for kommunalteknisk anlegg (pumpestasjon for avløp), felt ØK, er flyttet vestover og helt opp i vestre hjørne av felt B5. Totalt vil den nye planen hjemle mellom boenheter avhengig av miksen mellom leiligheter over og under 50 m 2 BRA. Styrende for dette er det totale arealet som er avsatt til uteoppholdsareal. Den nye situasjonen i øst mener vi totalt sett vil gi en bedre løsning ved at tverrstillingen av boligene nord-sør vil åpne opp området noe bedre i siktaksene ut mot sjøen, samt at byggene kan virke dempende på den dominerende vindretningen fra øst å gi le og lunere uteområder, konf. bl.a fig. 3 og 4. Siktaksen fra Bodøsjøveien ved hovedatkomsten og mot sjøen gjennom uteoppholdsarealet UA9 utgjør en viktig siktkorridor for området mot sjøen. Konsekvensene ved at byggegrensen i felt B6 er redusert fra 3 m til 2 m mot UA9 er vist i perspektivene nedenfor. Som det fremgår av disse vil denne ønskede endringen ikke gi nevneverdige utslag på denne siktkorridoren. Dette kan delvis forklares med at terrenget er fallende og at byggehøydene også er avtrappende, se bl.a fig Side 5 av 9

6 Figur 6: Perspektiv fra Bodøsjøveien med ønsket byggegrense i felt B6 (2 m mot UA9). Figur 7: Perspektiv fra Bodøsjøveien med byggegrense i B6 iht. vedtatt plan (3 m mot UA9). Det kommunaltekniske anlegget er prosjektert, og i det arbeidet har en kommet frem til optimaliseringer og derigjennom en bedre plassering av påkrev avløpspumpestasjon i området. I tillegg til å håndtere avløp fra planområdet er det nå avklart med Byteknikk at denne også skal håndtere avløp fra eksisterende boligområder vest for denne planen. Ny løsning som det også foreligger plangodkjenning på fra Byteknikk, er innarbeidet i det nye forslaget Side 6 av 9

7 I forhold til tillegget til 9.2 Kyststi som ble tatt inn i sluttbehandlingen av planen i 2015, se ordlyd nedenfor: Kyststi skal opparbeides mot fjorden også i vest. Dersom det er nødvendig for å unngå for store terrenginngrep, kan det fravikes fra breddenormen på sti. Den foreslåtte traséen gjennom boligområdet skal da være alternativ for dem som trenger større plass. er det i plankart stiplet inn mulig trasé for kyststien langs kysten mot vest. Forslag til endringer i planbestemmelsene Bestemmelsene er oppdatert iht. beskrevne endringer ovenfor. I hovedsak går det på at bestemmelse for felt B3 og UA11 er delt opp i to, henholdsvis B3-1 og B3-2, samt UA11 og UA13 (nytt formål). Videre ønskes følgende endringer/presiseringer av bestemmelsene: Byggegrenser Ift. byggegrenser ønskes det åpnet for at avfallsanlegg, forstøtningsmurer, terrengtrapper, gjerder, etc. kan tillates etablert utenfor de definerte byggegrensene. Dette gjelder for alle boligformålene. Atkomster I plankartet er det ikke tegnet inn atkomstpiler til den enkelte tomt/bygning. I bestemmelsene til vegformålene er det nå presisert at det tillates atkomst til den enkelte tomt/bygning fra disse og at dette skal fremgå av situasjonsplan ved søknad om byggetillatelse. Det presiseres at det ikke er krav til avkjøringstillatelser. 3.5 Leke- og uteoppholdsareal Bestemmelsen er utformet med et spesifikt arealkrav til leke- og uteoppholdsareal. Bestemmelsen er omskrevet slik kommuneplanens arealdel definerer, dvs. at de enhver tid gjeldende bestemmelser for dette iht. kommuneplanens arealdel skal gjelde avsnitt vedr. midlertidig atkomst Bestemmelse om at eksisterende adkomst inn i området kan benyttes som midlertidig adkomst for inntil 106 boenheter, dvs. skjæringspunktet for når venstresvingerfelt utløses, ønskes noe presisert. Slik det står nå kan den tolkes ditt hen at det kun tillates midlertidig adkomst gjennom felt B/F/K2. Det ønskes presisert at det også gjelder gjennom formålene videre mot sjøen, dvs. igjennom felt UA5 og UA13. Siden det nå er et behov for å flytte adkomsten noen mot vest, se fig. 8 nedenfor må låsingen av denne til eksisterende trase fjernes/myknes opp Side 7 av 9

8 Figur 8. Eksisterende vei og cirka plassering av ønsket midlertidig vei inn i området. 9.2 Kyststi Oppvekst- og kulturavdelingen i Bodø kommune har igangsatt et prosjekt for helhetlig planlegging og utbygging av kyststien i forlengelsen av der den er avsluttet i Bodøsjøen. I det arbeidet er de ulike utbyggerne og eiendomsbesitterene langs traséen invitert med. Det er dermed ikke gitt hvem som vil stå for den fysiske utbyggingen av kyststien i planområdet, slik at rekkefølgekravet ift. at den må være på plass før det kan gis ferdigattest for først bolig foreslås tatt ut av bestemmelsene. Reviderte bestemmelser hvor de beskrevne endringene er innarbeidet fremgår av vedlegg. Annet Endringen bes behandlet etter plan- og bygningslovens bestemmelser om endringer etter enklere prosess. Våre argumenter for det er som følger: Endringene vil ikke være i strid med nasjonale eller viktige regionale interesser. Endringene påvirker ikke gjennomføringen av planen for øvrig. Øvrige deler av planområdet kan utvikles/bygges som tidligere forutsatt. Endringene går ikke ut over hovedrammene i planen. Grad av utnytting, byggehøyder og avstandskrav ift. byggegrenser mot veg og naboeiendommer opprettholdes som tidligere foruten en mindre justering mot UA9. Det tilføres ingen nye formålstyper, kun justering/noe omrokkering av eksisterende formål, i hovedsak områder avsatt til bolig og uteoppholdsareal. Ingen bestemmelser vil bli endret på i sin helhet. Det er kun foretatt presiseringer og tilpasninger av enkelte bestemmelser ift. hva som er vanlig/gjeldende idag. Endringer vil altså ikke stride mot noe av bestemmelsene som er vedtatt å gjelde for området Side 8 av 9

9 Endringene tilpasser seg til bestemmelser i ny KPA hva angår arealkrav til uteopphold og parkering. «Ny løsning» vurderes å gi bedre siktlinjer nord-sør (dvs. mot sjøen) sammenlignet med tenkt utbygging i gjeldende reguleringsplan. Endringen berører ikke viktige natur- og friluftshensyn. Endringen vurderes å ikke berøre naboer og gjenboere i særlig grad. Offentlige myndigheter, etc. ansees ikke å være berørt av endringsforslaget Med vennlig hilsen Norconsult AS Gøran Antonsen Vedlegg: Alle viste illustrasjoner i dette dokumentet i fullformat, samt revidert utgave av planbestemmelsene Side 9 av 9