Stedsanalyse Kirkeveien 1, 1401 Ski Kirkeveien Nordbyveien Jernbaneveien Ski Rådhus NSB Ski stasjon Side 1
Innhold Side 1 - Overordnede elementer 3 - Eiendoms - og bebyggelsesstruktur 4 - Forbindelser og byrom 5 - Topografi og landskap 6 - Grønnstruktur 8 - Publikumsrettede funksjoner 9 - Parkering 10 - Samlet stedsanalyse 11 - Kilder, referanser 12 2 Analyseområdet Det er valgt to analyseområder. Analyseområde 1 tar for seg de store sammenhengene i området, knyttet særlig til landskap, formål, byrom- og gatestruktur, infrastruktur etc. Analyseområde 2 tar for seg gate og byromsstruktur samt andre viktige forhold tett på, og i, planområdet. Tegnforklaring Analyseområdet Planområdet Kilder Diagrammer og tekst er hentet fra: https://www.ski.kommune.no/byutvikling/planer/ski-sentrum/ Herunder dokumentene: - Dive-rapport - By og landskap - Hovedgatenett i Ski by - Støyutredning Side 2
OVERORDNEDE ELEMENTER Ski tettsted er definert med utgangspunkt i jernbanen, og har en klar deling mellom øst og vest, med sentrum som binder sammen de store boligområdene. Analyseområdet omfatter sentrumskjernen av Ski og avgrenses av Kirkeveien/Nordbyveien ogwaldemarhøy i nord, Sanderveien/Åsveien i øst og Vestveien i sørvest. Sentrumsområdet skiller seg ut med en urban kvartalsbebyggelse og mer bebygd areal enn i resten av Ski tettsted. Kvartalstrukturen er tydeligst i den delen som ligger nærmest stasjonen, mens utbyggingen i randsonene er tilsynelatende mer tilfeldig og fragmentert. Idrettsveien (gågaten) er et strukturerende element og framstår som den mest urbane og bymessige gaten i sentrumskvartalene. Ski stasjon ligger vest for Ski sentrum og vest i planområdet. Ski stasjon er et av de største regionale kollektivknutepunktene i Akershus. Tegnforklaring Jernbanen Primære veistrukturer Planområdet Viktige punkt i byen Side 3
EIENDOMS - OG BEBYGGELSESSTRUKTUR Ski kommune eier store deler av sentrumskjernen. Unntaket er et område langs sørsiden av Kirkeveien som eies av Kirkeveien utbyggingsselskap AS og Ski storsenter med noen områder i sentrumskjernen i tilknytning til storsenteret som eies av Thon Ski AS. Det er også to private grunneiere, sør i området, Johansen og CO Stansefabrikk AS/MD Eiendom AS og Møller Eiendom Norge AS. Øvrig grunneiere er Jernbaneverket og Statens vegvesen. Eiendomsstrukturen i Ski sentrum er preget av mellomstore eiendommer. Bygningene går gjerne helt ut til eiendomsgrensen og vitner om et ønske om en tetthet i sentrum. Nord for Kirkeveien er det småhusbebyggelse. Disse er gjennomgående plassert midt på eiendommen. Tegnforklaring Planområdet Tomtegrenser Side 4
FORBINDELSER OG BYROM Støymåling fra hovedveinettet i ski sentrum Dersom en skal oppnå målsetningen om et tett, bymessig nettverk av gangforbindelser betyr det at det bør etableres gode offentlige forbindelser langs alle planområdets sider. Et opphøyd gårdsrom mellom eksisterende bankbygning og foreslått nytt volum understreker kvartalstrukturen og passasjer. Det foreslås næring i førsteetasje som retter seg ut mot passasjer, Idrettsveien og Kirkeveien. Bymessig kontinuitet mot gate kan oppnås ved å etablere et volum mot Kirkeveien. Konsekvens av dette vil være et skjermet gårdsrom med gode oppholdskvaliteter. Tegnforklaring Forbindelser angitt i områdereguleringen Eksisterende byrom Skjermet opphøyd gårdsrom Støyavskjermende volum Side 5
TOPOGRAFI OG LANDSKAP Avgrensningen av Skibyen dannes av terrengformer, randsoner og dyrka mark (Grøntsoneplan, Ski tettsted). En relativt klar avgrensning mellom det omkringliggende jordbrukslandskapet og sentrumsbebyggelsen bidrar til at Ski oppleves som en by i åpent kulturlandskap. Ankommer man Ski med toget fra Oslo er dette tydelig. Til tross for en grønn ramme fremstår Ski sentrum som lite grønt. Sentrum består hovedsakelig av harde flater og det er liten sammenheng i den bymessige beplantningen. Ski sentrum har flere byparker og grønne byrom, men det er mangel på offentlige uterom med mye aktivitet. Parkene består hovedsaklig av trær og gress og er lite differensiert med tanke på bruksmuligheter av aktiviteter. Side 6
TOPOGRAFI OG LANDSKAP Utkast til overordnet konsept for grønnstruktur i Ski Generelt om fremtidig grønnstruktur/ grønne forbindelser I følge kommuneplanen for Ski (2011-2022) skal kulturlandskapets betydning for stedets attraktivitet vektlegges og opparbeiding av flere større parkanlegg og grøntdrag i Skis tettsted skal vurderes. Kommuneplanen uttaler at: Grønne fingre inn mot sentrum er viktig både for rekreasjon og for møtet mellom byen og kulturlandskapet. I Grøntsoneplanen for Ski tettsted ble det satt opp noen prinsipper for å ivareta Ski som et landskapsmessig grønt tettsted og å øke den økologiske kvaliteten. Punkter som er spesielt relevante for utviklingen av Ski sentrum fremover er: - Å opprettholde Ski som konsentrert tettsted i jordbrukslandskapet - Ved nedbygging av arealer bør grønne kiler settes igjen inn mot sentrum - Viktige buffersoner skal opprettholdes og utbedres - Andelen av harde flater bør reduseres/ nye grøntområder etableres - Bevare flersjiktede, naturpregede områder i byggesonen - Nyttiggjøre seg overflatevannet innen bebygde områder Plankonsept for forskjellige grønne forbindelse og byrom Side 7
GRØNN - OG BEBYGGELSESSTRUKTUR Illustrasjonplanen fra Ski kommunes sentrumsplan viser et grønnere sentrum med flere trær løst arrangert rundt i byen. Det er foreslått et volum som knytter gammel og ny bygning sammen, samtidig understreker en mer sluttet bebyggelsesstruktur i byen. Den nåværende parkaksen i sør foreslås opprustet i form av et gatetun med grønne innslag. Nedkjørselen til parkering blir fjernet. Tegnforklaring Ny struktur i henhold til områdereguleringen Nytt volum som knytter gammel og ny bygning Ny/oppdatert parkakse Side 8
PUBLIKUMSRETTEDE FUNKSJONER Området på vestsiden av Sentrumsveien har betydelig høyere tetthet av handel, serveringssteder og tjenesteytende virksomheter enn østsiden. Lokalene som næringsaktørene benytter er også, i all hovedsak, vesentlig mindre enn lokalene på østsiden. Dette gjenspeiles både i hvilke type virksomhet lokalene rommer og intensiteten på gateplan. Intensiteten kan i denne sammenheng forstås som tettheten av innganger og virksomheter i en gate desto større intensitet, desto større potensiale har man for å aktivisere gaterommet. Antall og type virksomheter sier noe om hvor aktiv en fasade er, og dermed hvilket potensiale bebyggelsen har for å skape liv på gateplan. De mest aktive fasadene finner man på vestsiden av Sentrumsveien, særlig i de eldre kvartalene på hver side av Idrettsveien og østsiden av Jernbaneveien. Fasaden på nordsiden av Torgveien er også fylt med mange virksomheter, mens sørsiden (som er del av Ski storsenter) er omtrent helt uten innganger og forretninger. Unntaket er Narvesen og inngangen til sentret som generer mye aktivitet i enden av gaten. Side 9
PUBLIKUMSRETTEDE FUNKSJONER Mot Kirkeveien foreslås det tjenestefunksjoner som f.eks. bank, eiendomsmegler, frisør osv. For å øke intensiteten og aktivisere eksisterende byrom foreslås det både forretning - og serveringsvirksomhet som henvender seg mot disse stedene. Mot Kirkeveien kan det være egnet for mindre intenst aktive funksjoner som f.eks tjenesteyting. Nytt bygg og eksisterende bygning kan koples sammen med en forretningsdel. Dette volumet markerer ny forbindelse mellom Idrettsveien og Kirkeveien. Mot parkaksen kan det være egnet for mer intens aktive fasader. med funksjoner som f.eks bevertning / butikker. Side 10
46 (141) Innfartsparkeringen ved Ski stasjon består av rundt 540 parkeringsplasser fordelt på tre områder øst og vest for sporene. Innfartsparkeringen ved Ski stasjon utgjør nesten 50 % av all overflateparkering i Ski sentrum, og ønskes også på sikt fjernet fra gateplan. Det er innført oblatparkering for togreisene med periodebillett. Reisene med enkeltbillett må løse parkeringsbillett etter Ski kommunes takster. Det er etablert rundt 600 sykkelparkeringsplasser ved stasjonen, hvorav en tredjedel er under tak. PARKERING Nåværende parkeringssituasjon i Ski sentrumparkeringsplasser i Ski sentrum (kilde: Ski kommune) Figur 28: Antall offentlig tilgjengelige Fremtidig plan for utbedring av sykkelparkering i Ski sentrum. Sykkelparkering Det stilles krav i områdereguleringen om at det skal etableres Rambøll sykkelparkeringsplasser i tilknytning til ny bebyggelse, for å sikre at det er enkelt å velge sykkel som transportmiddel. Sykkelparkering kan være felles for flere eiendommer. Sykkelparkering på terreng skal innpasses Figur 28: Antall offentlig tilgjengelige parkeringsplasser i Ski sentrum (kilde: Ski kommune) på en hensiktsmessig måte i forhold til arealenes innretning og arkitektur. Sykkelparkering i konstruksjon skal ha høy grad av tilgjengelighet og trygghet. Rambøll Bilparkering Det framtidige konseptet for parkering, er generelt, at det etableres en overkapasitet i kjellere under framtidige bygg. Eksisterende parkering på terreng flyttes hit, slik at all langtidsparkering på sikt blir liggende parkeringsanlegg. I tillegg etableres et mindre antall korttidsparkeringsplasser, som gateparkering, som dels kan benyttes i forbindelse med handel og dels som lastesoner. Fremtidig plan for offentlig parkeringstilbud i parkeringsanlegg og på gateplan Side 11
PARKERING Bilde fra nedkjørsel til eksisterende parkeringskjeller som foreslås fjernet til fordel for en bilfri parkakse. I følge fremtidig plan for offentlig parkeringstilbud for Ski sentrum (se side 11) skal det etableres flere offentlige sykkel - og bilparkeringanlegg som avlaster parkering på gateplan. Det er nærliggende å tenke at noen av disse parkeringsplassene kan brukes av kommende nybygg. Det oppfordres til å ikke ha parkeringsplasser på gateplan da dette svekker kvaliteten på eventuelle byrom. I detaljregulering for Kirkeveien 1 foreslås nedkjøring til parkeringskjeller fra Kirkeveien. I denne planen etableres parkeringskjeller under terreng som vil dekke parkeringsbehovet for eiendommens nye funksjoner. Det legges til rette for etablering av felles parkeringskjeller under parkaksen (Idrettsveien) til bruk for nærområdets eiendommer. P privat P felles Side 12
SAMLET STEDSANALYSE Analyseområdet befinner seg innenfor Ski sentrum. Området preges av en lite tett bystruktur. Bygningene er brede og lave. Mellomrommene mellom bygningene er veldig store og lite utnyttet. Det oppleves som uproporsjonert og ute av skala. Det blir et viktig poeng å oppnå urban intimitet gjennom fortetning. Nedkjørsel til parkeringskjeller svekker kvaliteten på park-aksen. Forbindelse langs planområdet er i dag svak og bør forbedres Tomten er lite utnyttet med store restarealer mot Kirkeveien. I dag blir dette brukt som parkeringsplass på gatenivå. Fasadene rundt tomten er i dag inaktive. Det er ønskelig med utadrettede funksjoner som bidrar til større aktivitet langs Kirkeveien og mer aktivitet mot sentrum. Kirkeveien og Jernbaneveien er to hovedveier som går gjennom sentrum. Disse genererer mye støy. Det er viktig at bygningsvolumer skjermer sentrum fra trafikkstøy. Parkering er ønsket flyttet fra gateplan og etableres i hovedsak i kjeller av planlagt ny bebyggelse. Skal det etableres nye urbane passasjer er det viktig med en fleksibel førsteetasje som tillater forskjellig type næring. Tegnforklaring Forbindelser med lav urban kvalitet Ingen aktivitet på bakkeplan Planområdet Uutnyttede arealer Hovedvei i Ski sentrum Første etasje i omkringliggende bygninger er lite inviterende og bidrar ikke til økt byliv. Det er viktig at nye bygg blir planlagt med funksjoner og utforming som innbyr til aktivitet Side 13