LEVANGER SØR. MULIGHETSSTUDIE - Nyskapning og utvikling. Arkidéco AS

Transkript

1 LEVANGER SØR MULIGHETSSTUDIE - Nyskapning og utvikling

2 INTRO Arkidèco as har på oppdrag av Berg Eiendom as utarbeidet en Mulighetstudie for eiendommene gnr./bnr.315/317,338,375, Moafjæra, Levanger kommune. Resultatet av studien presenteres i denne rapporten og vil forhåpentligvis bli et viktig bidrag til stedsutvikling av Levanger. Rapporten omfatter en analyse av vår opplevelse av stedet med de kvaliteter, muligheter og utfordringer området har i dag. Vi har sett på hvilke ulike formål som kan egne seg på stedet med bakgrunn i omkringliggende omgivelser og aktiviteter. Områdets lokalisering på Levanger gjør det attraktiv både for nærings- og boligbygging. Bokvaliteter som nærhet til grøntområder, gode sol- og utsiktsforhold har vært viktige faktorer bak forslag om boligbygging. I tillegg har oppgaven omfattet nytt Kinobygg og vi har sett på muligheten for aktivisere uterommene mellom byggene. Livet mellom husene har spilt en sentral rolle i forslaget, med ønske om å skape mangfold, aktivitet og opplevelse for alle. Fokus på miljø og universell utforming er viktige stikkord for videre utvikling av området. Mere grønt og mindre bil på bakkeplan. Forslaget viser en mer urban utbyggingmåte, med høyere utnyttelse i flere etasjer. Samtidig er det lagt vekt på å tilføre nye bymessige kvaliteter i utearealene som et svar til dagens aktiviteter for barn- og unge. Arkidèco as, Tove Nordgaard, Sivilarkitekt MNAL Julie Grønnesby Heir, sivilarkitekt MNAL

3 ELDRE MØTESTED HANDEL KREATIVITET UTVIKLING NÆRHET OPPLEVELSE INTIMITET UNIVERSELL UTFORMING KVALITETSTID REKREASJON MYLDRE MILJØPROFIL GRØNN PROFIL MULIGHETENES STED URBANT MANGFOLD BARN-OG UNGDOM AKTIVITETT

4 SENTRAL BELIGGENHET LOKALT OG REGIONALT SENTRUM NESSET IDRETTSANLEGG BOWLING TURISME STUDENTBOLIGER PROMENADE SKOLE EIDSBOTN VANNROM AKTIVITET LANDBRUK MØTEPLASSER LEVANGER SØR ÅPENT LANDSKAP VANNLINJE FOLKELIV HANDEL TRONDHEIM STJØRDAL E6 VERDAL STEINKJER

5 STEDET GRØNTSTRUKTUR OG KOMMUNIKASJON FØR: ETTER: FØR: ETTER: Folk Bil Grøntstruktur Langs Eidsbotn i vest er det et sammenhengende grøntdrag mellom E6 i sør og idrettsanlegget i nord. Det er også litt vegetasjon mot landbruksområdet i øst. I omådets kjerne er det lite grønt i dag, og opplevelsen av området preges i stor grad av harde flater. Moafjæra som en grønn aveny kunne vært på å knytte området sammen, og gi veien og stedet et mere intimt preg. Kommunikasjon Langs Eidsbotn går det i dag en flott promenade med ulike møteplasser. De to andre hovedfartsårene er primært transportårer som ved førsteinntrykket fremstår som bilbasert, selv om det også her er noe tilrettelegging for fotgjengere. Om Moafjæra aveny i større grad blir tilrettelagt for fotgjengere, med sammenhengende gang- og sykkelforbindelse, gjennomført belysning i området, og helhetlig grøntstruktur, vil dette kunne være med å gi en differensiering av myke og harde trafikanter langs Moafjæra.

6 NY VEITRASÈ LEVANGER SØR Levanger sør knyttes bedre til bykjernen med den planlagte tilførselsveien. Det er viktig at trasèen tilrettelegges for gående og syklende da den blir en viktig forbindelse for også for disse.

7 5 999 MOAFJÆRA AVENY 314/ / / / / / Forretning / Kontor 3x20 Veistruktur delvis inntegnet Situasjonen i dag Beplantet langs gaten

8 STEDET SIKTLINJER Siktakse mot Eidsbotn Siktlinjer I hele området går det siktlinjer/ veier fra åkerlandskapet tilnærmet vinkelrett på vannet. Bevaring av disse aksene ved en fortetting av området vil gi en helhetlig struktur i området, samt sikre kontakt med Eidsbotn. Siktakse mot???

9 STEDET PARKERING Parkering Området på Moan som i størst grad er utviklet med tanke på handelsvirksomhet er i stor grad preget av bakkeparkering. Kan en videre utvikling av området ta i bruk alternative parkeringsløsninger som frigjør mer bakkeareal.? Det største markerte feltet på skissen er ca kvm.

10 STEDET EKSISTERENDE BEBYGGELSE OG MELLOMROMMENE EKSISTERENDE BEBYGGELSE Området består av store enkeltvolumer med variert formspråk. Flere av næringsbygningene har lukkede fasader mot Moafjæra og skaper et lite innbydende fasadeliv. Områdene rundt flere av bygningene benyttes til lagerplass og baksiden er flyttet til framsiden. Dette er med på å gi et lite harmonisk inntrykk. MELLOMROMMENE Mellom bygningene, i de innregulerte grøntaksene, er arealene uferdige og oppfylte. De oppleves derfor lite tilgjengelige og innbydende for gående og syklende. Utfordringen i området blir å lage en helheltlig løsning som skaper er ryddigere situasjon.

11 VAKRE OMGIVELSER MOT EIDSBOTN PROMENADE VANNROM MØTEPLASSER AKTIVITET REKREASJON

12 URBANE STRUKTURER UTVIKLING OMRÅDET? Moan i dag Figurbunnkart over Moan og et område nærmere sentrum, viser tydelig bygningstrukturen i begge områdene. Selv om disse områdene er i forskjellig skala, og i en forskjellig tidsepoke i utvikling, så viser det et prinipp om helhetlig tankegang under en fortetningsprosess. Den delen av området på Moan som i størst grad er utviklet, nærmest E6 i sør, kan leses som en start på en urban struktur, og et potensiale for å skape et offentlig rom. Kanskje dette er en påbegynt struktur som kan forsterkes ved videre utvikling av området. Byområde Byområdet oppbygd i tydelig kvartalstruktur, hvor siktaksene/veiene vinkelrett på vannet er bevart. Det er lett å orientere seg i området, og utnyttelsesgraden er høy.

13 URBANE STRUKTURER FORTETTING? Situasjonen i dag Fortetting Fortetting En enkel studie av volum på tomta organisert i en større kvartalstruktur viser tydelig at området er i ferd med å få en struktur. Dette underbygger at er viktig å se på helhet og struktur i en større del av området i forbindelse med utbygging. Dette er spesielt viktig siden videre føringer for utvikling av struktur ikke er så tydelig i dag. For å oppnå et mer urbant preg i området, er det viktig å forsterke gateløpene.

14 TOMTEN(E) Tomten består av to deler, hver henholdsvis på kvm, og 5373 kvm. Mellom disse er det regulert en åpen grønn siktakse. Områdene er begge ubebygd i dag. Tomten grenser mot et friområde og felleskjøpet i nord, og mot Expertbygget i sør. Området avgrenses av friområde i vest, og veien Moafjæra i øst. Mellom tomten og det offentlige friområdet i vest er det laget en voll. Dette må tas med i planleggingen får å kunne gi utsikt til det som bygges her. Høyden på denne vollen varierer fra nesten 0 til ca. 2 meter KVM TOTALT TOMTEAREAL TOTALT GRØNTAREAL KVM KVM En utnyttelse på 70 % BYA, vil si at det omfatter kvm i bebygd areal KVM

15 TOMTEKVALITETER Utsikt Solforhold Offentlig nærhet Grøntakser Flott panoramautsikt mot Eidsbotn. Denne delen av tomta kan være egnet til formål hvor utsikt er en éssensiel kvalitet. Tomten får morgensol fra den siden som vender mot veien, og kveldssol mot Eidsbotn, i retning utsikten. Den delen av tomta som føles mest offentlig er den delen av tomta som ligger i nærhet til veien Mafjæra, kanskje da også lengst sør på tomta, det som ligger nærmest det som i dag er et handelssentrum på Moan. Stien langs Eidsbotn gir også området en offentlig nærhet fra sør. Det er regulert to grøntakser i området. Én akse går gjennom det aktuelle tomtearealet, og én grenser mot arealet i nord. Dette er akser som skal bevares med fri sikt ut mot Eidsbotn. Disse aksene knytter seg dermed til det grønne området mot Eidsbotn.

16 KNUTEPUNKT OG FORMÅL 1-2 etg Næringsvirksomhet 2-4 Boligformål 1-4 etg Næringsvirksomhet Knutepunkt Hvor er det både bra solforhold, god utsikt, offentlig nærhet og åpne grønne omgivelser? Kan dette stedet være et knutepunkt? Et møtested for både barn, unge, voksne og eldre. Bolig og næring Den delen av tomta med størst offentlig nærhet er mest egnet til næringsformål. Den delen som er solfylt, mot grønne omgivelser, med utsikt, med minst støy, er mest egnet til bolig. For å unngå privatisering av de offentlige grøntarealene er det naturlig å tenke næring på 1. etg plan.

17 OVERORDNET IDÈ TOMTENS ULIKE SIDER LEKEPLASS UTSIKT SKYGGE STØY TRAFIKK GRØNT SOL HANDEL ROLIG SYNLIGHET EKSPONERING SKJERMET TILGJENGELIGHET

18 KONSEPT FORDELING AV FUNKSJONER ÅPENT BOLIG/NÆRING BOLIG/ NÆRING EIDSBOTN NÆRING MOAFJÆRA NÆRING ÅPENT NÆRING STORKVARTAL Prinsipp for utbygging i storkvartal, med sonedeling for næringsvirksomhet og bolig.

19 SITUASJONSPLAN MOAFJÆRA KINO TAKHAGE SKATEPARKEN FELLESKJØPET TORGPARKEN 58 PL 24 PL TAKHAGE SKULPTUR-HAGEN PROMENADEN EISDBOTEN

20 MØTE MELLOM GATE OG FORRETNING Barriere? Trapp 1 meter Rett vegg mot gata Møteplass Møteplass Inntrukket en etasje Inntrukket to etasjer

21 PRINSIPPSNITT Bolig Kontor Kontor Bolig Kontor Kontor Bolig Forretning/kontor MOT EIDSBOTN Forretning/kontor Parkeringskjeller Forretning/kontor MOAFJÆRA

22 AREALUTNYTTELSE NÆRINGSAREAL Alle trinne gir tilsammen ca kvm næringsareal. Om det estimeres 1 parkeringsplass per 50 kvm gir dette et parkeringsbehov på 488 p- plasser. BOLIG Her er det tilsammen 83 leiligheter fordelt på tre plan. Leilighetene har en størrelse på ca 100 kvm, noen litt større og andre litt mindre. Dette er en organisering som gir de fleste leilighetene utsikt mot Eidsbotn, hvor flere av leilighetene også har gjennomlys til bakgården. Om det gjøres et parkeringsestimat på 83 leiligheter som hver trenger 1, 5 p- plasser, gir dette et behov på 125 p - plasser. Totalt behov for anlegget blir da 631 p - plasser Totalt skissert her er: 671 pl ( Bakkeparkering: 83 pl, Parkeringskjeller: 588 pl.)

23 VOLUMER/BYGG FRA EIDSBOTN

24 VOLUMER/BYGG TAKHAGER

25 PLAN 1. ETASJE MOAFJÆRA INDRE ATRIUM SKULPTUR-HAGEN NÆRING m² SKATEPARKEN FELLESKJØPET KINO m² INN UT 58 pl. 25 pl. TORGPARKEN CAFÉ 518 m² NÆRING m² NÆRING m² NÆRING m²

26 PLAN 2. ETASJE NÆRING m² INDRE ATRIUM KINO m² BLACK BOX 136 m² 101 m² 155 m² TAKHAGE TAKHAGE FYSIO 238 m² TRENING 247 m² 103 m² NÆRING m² 110 m² 113 m² 150 m² 150 m² 119 m² 113 m² 119 m² 113 m² 164 m² 119 m² 101 m² 94 m² 96 m² 119 m² 121 m² 119 m² 113 m² 139 m² 130 m² 119 m²

27 TAKHAGE PLAN 3. ETASJE ATRIUM NÆRING m² KONTOR m² ATRIUM NÆRING 744 m² 155 m² 101 m² 103 m² 119 m² 127 m² 127 m² 129 m² 96 m²103 m² 110 m² 113 m² 150 m² 150 m² 119 m² 113 m² 119 m² 113 m² 164 m² 79 m² 119 m² 101 m² 89 m² 96 m² 119 m² 121 m² 119 m² 113 m² 136 m² 130 m² 119 m²

28 TAKHAGE PLAN 4. ETASJE ATRIUM NÆRING m² KONTOR m² ATRIUM NÆRING 744 m² 155 m² 101 m² 103 m² 119 m² 127 m² 127 m² 129 m² 96 m²103 m² 110 m² 113 m² 150 m² 150 m² 119 m² 113 m² 119 m² 113 m² 164 m² 79 m² 119 m² 101 m² 89 m² 96 m² 119 m² 121 m² 119 m² 113 m² 136 m² 130 m² 119 m²

29 PARKERINGSKJELLER INN P-KJELLER m² 588 pl UT UT INN

30 TRINNVIS UTBYGGING MULIG TRINNVIS UTVIKLING AV OMRÅDET TRINN 1, (Forretning/kontor/Bolig) BRA Næring: 4827 m2 BRA Bolig: 1988 m2 BYA: 1923 m2 TRINN 2, (Forretning/kontor/Kino/Bolig) BRA Næring: 7778 m2 BRA Bolig: 3140 m2 BYA: 4144 m2 TRINN 3, (Næring/Bolig) BRA Næring:2390 m2 BRA Bolig: 5238 m2 BYA: 3417 m2 TRINN 4/5, (Forretning/Kontor) BRA Næring: 9451 m2 BYA: 2579 m2 Trinn 4 : 1-2 etg Trinn 5 : 3-4 etg OPPSUMMERING: BRA Næring: m2 BRA Bolig: m2 BYA : m2 TOMTEAREAL: m2 %BYA= 60 % Trinn 1 Trinn 2 Trinn 3 Trinn 4 og 5

31 BÆRENDE IDÈ INTENSJONER FASADE UTTRYKK - Møteplass for alle, gjennom gode fysiske omgivelser ute og inne - Fortetting og urbanisering av området - Differensiering av kjørende og gående - Bevare og forsterke kontakten mellom Moafjæra og Eidsbotn - Forsterke eksisterende, og tilføre ny grøntstruktur. - Aktivitet hele døgnet - God boligkvalitet gjennom differensiering av det offentlige og det private rom. - Fokus på miljø og bærekraft - Tilrettelegging for alle gjennom universell utforming PRIVAT OFFENTLIG PRIVAT OFFENTLIG

32 FASADE FRA EIDSBOTN OG MOAFJÆRA FRA EIDSBOTN FRA MOAFJÆRA

33 FASADE FRA SKATEPARKEN

34 URBANT UTEROM AKTIVT MELLOMROM

35 SKATEPARKEN MED HARDE MATERIALER OG VANNSPEIL

36 KINO INNGANG FRA MOAFJÆRA

37 TORGPARKEN INNGANG TIL KINO, NÆRING OG BOLIG

38 SKULPTURHAGEN FOR REKREASJON

39 NÆRINGSBYGG SETT FRA MOAJÆRA

40 CAFÉ OG SKATEPARK SETT FRA PROMENADEN

41 FUGLEPERSPETIV MED NYBYGG Fortetting på dette området kan være med å forsterke byggelinjen mot Eidsbotn og mot veien Moafjæra. Beplantning langs Moafjæra.