Saksframlegg. 1. gangs behandling av forslag til områderegulering for området vest for Dr. Randersgate, nord for Skolegata og øst for Askimbyen skole

Transkript

1 Saksframlegg 1. gangs behandling av forslag til områderegulering for området vest for Dr. Randersgate, nord for Skolegata og øst for Askimbyen skole Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Vigdis Hilmo FA - L12, HIST - 12/375 14/927 Saksnr Utvalg Type Dato 57/14 Det faste utvalg for plansaker PS Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: Forslag til områderegulering for området vest for Dr. Randers gate, nord for Skolegata og øst for Askimbyen skole (Rådhuskvartalet) bestående av plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse med tilhørende utredninger, alle dokumenter datert , legges ut til høring og offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven Saken gjelder: Saken gjelder forslag til områderegulering for et område vest for Dr. Randers gate, nord for Skolegata og øst for Askimbyen skole. Kortnavnet på reguleringsplanen er «Rådhuskvartalet». Planforslaget er utarbeidet av Norconsult i samarbeid med Askim kommune Politisk saksordfører: Hans Olaf Pedersen (H) Det faste utvalget for plansaker skal i denne saken avgjøre om det foreliggende forslaget til områderegulering skal legges ut til offentlig ettersyn og høring i samsvar med plan- og bygningsloven Bakgrunn og saksopplysninger: Varsel om oppstart av områderegulering samt offentlig ettersyn av planprogram ble kunngjort i Smaalenenes Avis og på Askim kommunes nettside i perioden 10.mai juni Planområdet ble senere utvidet til også å omfatte grusbanen, og dette ble varslet 15. mai Planprogrammet ble fastsatt av Askim Bystyre 10. oktober Det kom inn totalt 11 skriftlige uttalelser til planarbeidet. Det er avholdt en rekke møter med ulike

2 aktører i planområdet, se planbeskrivelsen kapittel 4.3. Under presenteres et sammendrag av planforslaget. Det vises for øvrig til plankart, bestemmelser og planbeskrivelse for utdypende beskrivelse av planforslaget. Overordnede målsettinger som ligger til grunn for planen Hensikten med planen er å gi helhetlige og forutsigbare rammer for konsentrert byvekst i Askim sentrum. Planen skal sikre at et større områder blir vurdert i sammenheng for å oppnå en god samordning av enkeltprosjekter i bystrukturen. Hovedgrepet i planen Området er i dag preget av at parkeringsarealer på terreng som bryter opp gate- og byromsstrukturen og at rådhuset ikke oppleves som en del av sentrum. Sentrumsgrensen er i dag utydelig og de offentlig tilgjengelige funksjonene som finnes i området i dag er lite synlige i bybildet. Planforslaget legger til rette for å styrke området som en viktig del av sentrum. Viktige grep er å frigjøre de store offentlige parkeringsplassene vest i sentrum for byutvikling og erstatte disse med parkering i utkanten av sentrum. Dette åpner for at bystrukturen i planområdet kan vokse sammen. Parkeringsplassene erstattes med et parkeringsanlegg under grusbanen. Et viktig tema i planarbeidet har vært Rådhustorgets rolle i byen. I forbindelse med dette er øvrige byrom, dvs torg og parker, blitt kartlagt med hensyn til bruk og identitet. Dette er gjort for å unngå at Rådhustorget skal konkurrere med andre viktige byrom. En videre utvikling av Rådhustorget bør bygge videre på den aktiviteten som allerede er der (arbeidsplasser/rådhus, bibliotek, kino), og knytte torget tettere opp mot Folkeparken ved å styrke forbindelsen mellom Rådhuset og grusbanen. Rådhustorget bør være et sted for alle og at det skal bidra til å invitere folk inn i Rådhuset og ufarliggjøre de offentlige funksjonene. Det er derfor ikke ønskelig å lage torget for stort, eller for monumentalt. Torget bør oppfattes som et sted som er intimt og hyggelig å oppsøke. Det er på bakgrunn av dette konkludert med at dagens form som et langstrakt byrom bør videreføres. Det er i dag en viktig gangakse fra Henstad Allé ved Kulturparken/Badeparken til Rådhuset. Planen legger til grunn at denne forbindelsen skal bli en ny hovedåre for myke trafikanter fra Kulturparken til Askimbyen skole. Den nye forbindelsen strukturerer bebyggelsen i planområdet og sikrer Rådhustorget en sentral posisjon i byens gatenett. Arealbruk og utnyttelse Planen omfatter arealer både grunnen (vertikalnivå 2) og under grunnen (vertikalnivå 1). Det er kun arealene under grusbanen som er regulert under grunnen. Her åpner planforslaget for at det kan anlegges et offentlig parkeringsanlegg. Anlegget vil få innkjøring fra Kirkegata. Rådhuset med omkringliggende areal reguleres til byggeområde tjenesteyting. Det tillates både offentlig og privat tjenesteyting. Tillatt utnytting åpner for at det kan oppføres ny bebyggelse mot Dr. Randersgate forutsatt at bebyggelsen tilpasses volumoppbyggingen til dagens rådhus. Høvleriet foreslås regulert til bevaring. De arealene som ikke er bebygget skal ha en parkmessig standard. Området nord for Rådhuset, inkludert grusbanen, reguleres til offentlig park. I følge bestemmelsene skal området ha et tydelig grønt preg og kan opparbeides med nødvendige konstruksjoner i

3 forbindelse med etablering av gangforbindelser, sykkelparkering, aktiviteter, lek og opphold. Et areal på minst 50 x 50 meter skal være egnet til bruk som skøytebane om vinteren. Det er utarbeidet en utomhusplan som viser hvordan dette området kan utvikles. I den sør-østre delen av planområdet ligger felt SE som grenser mot Dr. Randers gate og Skolegata. Området er regulert til sentrumsformål og er et viktig kvartal for å styrke forholdet mellom sentrumskjernen og rådhuset. I første etasje skal det etableres publikumsrettede funksjoner for å ivareta Skolegata som handlegate og for å aktivisere Rådhustorget. Flytting av biblioteket til felt SE er nevnt som en mulig løsning for området. I denne delen av planområdet er maksimal tillatt byggehøyde 19 meter (6 etg). Minst 60% av bebyggelsen skal ha maksimal høyde 13 meter (3-4 etg). Tillatt grad av utnytting er i utgangspunktet %-BRA=450%, men forutsatt at bebyggelsen bidrar vesentlig til et levende og attraktivt Rådhustorg tillates utnyttelsen økt til %-BRA=500%. Parkeringsplassen ved rådhuset er sammen med de nærmeste bebygde eiendommene vest for parkeringen foreslått regulert til kombinert formål offentlig- og privat tjenesteyting, kontor og boliger. Disse kvartalene (BKT1 og BKT2) danner en overgang fra sentrumsbebyggelsen til tilgrensende boligområde og Folkeparken. Feltene er regulert med de samme byggehøydene som felt SE. For felt BKT2 er tillatt utnyttelse redusert til %-BRA=300. Det stilles krav om felles detaljregulering for BKT1 og BKT2 for å sikre et helhetlig konsept for utvikling av de to byggeområdene. Eksisterende boligbebyggelse øst for Askimbyen skole foreslås regulert til boligområde med høy tetthet. På grunn av den sentrale beliggenheten er området godt egnet for transformasjon til ny og tettere boligbebyggelse. Området er delt inn i to byggeområder B1 og B2. Inndelingen er foretatt med tanke på legge til rette for en trinnvis utbygging av området. Inndelingen er også gjort for å sikre den nye indre forbindelsen mellom Kulturparken og Askimbyen skole. Feltene tillates bebygd med blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. Det stilles krav om detaljregulering før tillatelse til tiltak kan gis. Unntak fra dette gjelder for vanlig vedlikehold og oppgradering på eksisterende bebyggelse. Rekkefølgekrav Planforslaget inneholder rekkefølgebestemmelser som skal sikre at utbygging ikke finner sted før nødvendige private og offentlige anlegg og infrastruktur, herunder grønn infrastruktur, er opparbeidet. Den offentlige parkeringsplassen foran rådhuset ved Skolegata kan ikke bebygges før parkeringshus under grusbanen er etablert. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Planforslaget legger til rette for en bymessig utvikling av området omkring rådhuset. Det åpnes for flere bosatte, ansatte og besøkende i området. Det legges vekt på å sikre kvalitet i bebyggelse og byrom, og etablering av flere nye aktivitetstilbud. Dersom planens intensjoner gjennomføres vil Rådhuskvartalet kunne bli en attraktiv del av Askim. Sol-skyggevirkninger Det er gjort studier av sol-skygge og byggehøyder gjennom en volumstudie som omfatter både kvartalene i og omkring planområdet. Volumstudien viser at en utnyttelse i henhold til planens bestemmelser vil sikre akseptable solforhold på bakkeplan. Planforslaget tillater byggehøyder opp til 19 meter (dvs 6 etg). Sol-skyggestudien viser imidlertid at dersom hele bebyggelsen tillates bygd opp

4 til 6 etasjers høyde ville dette ha svært negative konsekvenser for sol-skyggeforhold i gater og plasser og i byrom. Det er derfor viktig at det oppnås variasjon i høyder i henhold til bestemmelsene i planforslaget. Konsekvensutredningen av planen peker på at det er spesielt viktig at det sikres gode solforhold på Rådhustorget og den nye forbindelsen frem til Askimbyen skole. Sosial infrastruktur I planens konsekvensutredning er det gjort en beregning av forventet fremtidig kapasitet og behov for skole- og barnehageplasser. Beregningen er gjort for begge de to områdereguleringene som er utarbeidet av Norconsult, dvs. både for «Rådhuskvartalet» og for områdereguleringen for «Stasjonsområdet». I utredningen konkluderes det med at planområdet kan utløse behov for flere barnehage- og skoleplasser på sikt. Frikjøp av parkeringsplasser Det gis mulighet for frikjøp av parkeringsplasser i felt SE, KBT1 og BKT2. Frikjøpsordningen gjelder både parkering til næringsformål og frivillig frikjøp for boliger. Denne bestemmelsen gjør at utbygger innenfor de angitte feltene fritt kan velge enten å løse parkeringsbehovet i egen kjeller eller ved frikjøp i offentlig parkeringsanlegg. Disse feltene har kort vei til foreslått nytt parkeringsanlegg under grusbanen og avstanden vurderes å være akseptabel også som løsning for boligparkering for de aktuelle feltene. Frikjøpsordningen skal bidra til å sikre gjennomføring av bygging av parkeringshus. Forholdet til naturmangfoldloven Det vurderes at foreliggende informasjon om registrerte naturtyper, arter og områdets eventuelle økologiske funksjoner er tilstrekkelig. Det er ikke registrert verdifull natur innenfor planområdet, men det må forventes at den eksisterende grønnstrukturen og områder med vegetasjon har en viktig betydning for vanlige arter av fugl og mindre arter av virveldyr samt virvelløse dyr. Planområdet inneholder i dag samme type virksomhet som det som også fremmes i planforslaget. Videre vil planforslaget ikke legge beslag på areal som har verdi i en naturmessig sammenheng. Det vurderes at planforslaget ikke vil bidra til å øke den samlede belastningen på omkringliggende økosystemer ( 10). Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme: Sosial bærekraft Det legges til rette for aktivitet og rekreasjon for alle grupper i nye offentlige arealer. Rådhustorget styrkes som møteplass og det åpnes for å gjøre offentlige tilbud i tilknytning til rådhuset mer synlige og lettere tilgjengelige. Krav til uterom og til arkitektur skal sikre høy kvalitet i de bebygde omgivelsene og gode rammer for sosialt liv. Det stilles krav om publikumsrettete funksjoner mot offentlige rom. Miljømessig bærekraft Fortetting i sentrum og nær kollektivknutepunktet skal balanseres mot sikring av grunnleggende kvaliteter (bo- og oppholdskvaliteter, byens identitet). Gjennomføring av mobilitetsstrategien skal bidra til å opprettholde livskvalitet i sentrum også i fremtidig tett by, reduserte klimautslipp og et godt grunnlag for å få flere til å gå og sykle. Foreslått fremtidig grønnstruktur vil ha positiv betydning for trivsel, overvannshåndtering og biologisk mangfold. Det er satt krav til at minst 50% av takarealet

5 skal være grønne tak som forsinker avrenning. Vurdering av økonomi og organisasjon: Økonomisk bærekraft Planen legger til rette for og skal bidra til gjøre det attraktivt å bygge og investere i sentrum. Områdeplanen gir en forutsigbarhet for alle aktører i forhold til organisering, utbyggingsvolum og kvalitetskrav. Kvartalsstrukturen gir mulighet for etappevis utbygging, og planen sikrer en rettferdig fordeling med hensyn til hvilken utnyttigsgrad som tillates for det enkelte kvartal. Det er viktig at utbyggingsprosjekter i ett kvartal ikke går på bekostning av potensialet eller kvalitetene på nabotomtene. Særlig handel og servicenæringen er avhengig av et attraktivt og trivelig sentrum og områdereguleringen sikrer at de grunnleggende kvaliteter ikke går tapt ved fortettingen. Balansen mellom utbyggingspotensial og sikring av kvaliteter er grunnleggende for å sikre den langsiktige økonomiske bærekraften i Askim sentrum. Aktuelle planer, vedtak og dokumenter: Planforslaget følger opp intensjonene i nasjonale og regionale føringer gjennom forslag om konsentrert byvekst med kvalitet. Klimaplanen følges opp med fokus på en framtidsrettet mobilitetsstrategi som ligger til grunn for reguleringsarbeidet. Strategien kan bidra til at klimautslippene ikke øker selv om byen vokser. Intensjonen i kommuneplanen følges opp gjennom forslag om konsentrert byvekst og fokus på gode byrom, trygge og mangfoldige forbindelser i hele planområdet. I følge kommuneplanen skal barn og unge være kommunens satsingsområde. Opparbeidelse av nye attraktive forbindelser for gående og syklende, vitalisering av park- og lekearealer samt krav til uteoppholdsarealer er i samsvar med dette. Arealbruksformålene i områdereguleringen avviker noe fra gjeldende kommuneplan. Parkeringsplassen foran rådhuset er avsatt til veiareal i kommuneplanen mens området er regulert til byggeområde for kombinert formål, gatetun og gang- og sykkelvei i reguleringsplanen. Arealene langs Skolegata som er avsatt til offentlige formål i kommuneplanen erstattes av boligformål i reguleringsplanen. For å sikre mulighet for etablering av offentlige formål i planområdet foreslås det at minst 5000 m2 BRA må settes av til offentlig og privat tjenesteyting. Høvleriet er foreslått bevart i tråd med kulturminneplanen. Det faste utvalg for plansaker - 57/14 PLANUTV. - behandling: Behandling: 4.9 i forslag til reguleringsbestemmelsene ble tatt opp til debatt. Bestemmelsen omhandler boligkvalitet og lelighetsstørrelser. Det ble diskutert om punktet skulle endres eller om hele punktet skulle tas ut. Rådmannens forslag til reg.best 4.9: 4.9 Boligkvalitet og leilighetsstørrelser a. Leiligheter som er ensidig belyst fra nord eller øst tillates ikke. Leiligheter

6 mindre en 40 m² tillates ikke. 5 % av leilighetene i forhold til samlet BRA i et utbyggingsprosjekt kan tillates mindre enn 40m² under forutsetning at det gir en bedre helhetlig løsning for byggeprosjektet. For gjennomgående leiligheter skal leilighetsdybden ikke overstige 14 meter eksklusive balkong og yttervegg. b. For ensidige leiligheter skal leilighetsdybde ikke overstige leilighetens fasadebredde. c. For fordeling av leilighetsstørrelser skal det legges følgende til grunn: Minimum 40 % av leilighetene skal være over 80 m² bruksareal. Minimum 20 % av leilighetene skal være m² bruksareal. Maks 30 % av leilighetene skal være 40-50m² bruksareal. Med 5 mot 2 stemmer (Bergene og Gonzaga,AP) ble rådmannens forslag til reguleringsbestemmelse 4.9, endret til følgende: 4.9 Boligkvalitet Leiligheter som er ensidig belyst fra nord eller øst skal i størst mulig grad unngås. Deretter ble rådmannes forslag til vedtak i sak 57/14 tatt opp til votering. Forslaget ble enstemmig vedtatt med tillegg om endring av reguleringsbestemmelsenes 4.9. PLANUTV. - vedtak: Forslag til områderegulering for området vest for Dr. Randers gate, nord for Skolegata og øst for Askimbyen skole (Rådhuskvartalet) bestående av plankartplanbeskrivelse med tilhørende utredninger, alle dokumenter datert , reguleringsbestemmelser med vedtatt endring i 4.9 i det faste utvalg for plansaker den , legges ut til høring og offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til plankart, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse med konsekvensutredning, datert Illustrasjonsplan 6. Rapport - utomhusplan Rådhusplassen, datert Oppsummering av innspill til planarbeidet med merknader 8. Geoteknisk rapport, datert Miljøtekniske undersøkelser, datert Fagnotat Trafikale vurderinger, datert Fagnotat Mobilitetsstrategi, datert ROS-analyse, datert

7 13. Planprogram