BAKKEVEIEN 10 PLANINITIATIV

Transkript

1 BAKKEVEIEN 10 PLANINITIATIV

2 1. Bakgrunn/Innledning Forslaget til detaljregulering av Bakkeveien 10, gbnr. 75/43 utarbeides av Østre Linje Arkitektur og Landskap, på vegne av Aune og Hovland Eiendom AS. Bakgrunnen for forslaget er grunneiers ønske om fortetting av eksisterende boligområde. I følge Kommunedelplan Bjørkelangen kan det bygges inntil tre boligenheter på en eiendom uten reguleringsplan. Da det er ønske om å bygge fire nye tomannsboliger på tomten i tillegg til en eksisterende enebolig utløser dette krav om detaljregulering til boligformål, som er i tråd med gjeldende kommuneplan. Området ligger i Bjørkelangen, innenfor 1km-sonen av Bjørkelangen sentrum, hvor kommunen ønsker fortetting. 2. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger ca. 700 meter fra sentrumskjernen i Bjørkelangen. Området som ønskes regulert er på 4565 m2. Planinitiativet grenser til eksisterende boligbebyggelse i vest, nord og øst, med et lite skogsområde i sør. Figur 1 Planområdet markert på oversiktskart over Bjørkelangen Planstatus Forutsetninger i Aurskog-Høland kommunes planer Kommunedelplan Bjørkelangen I gjeldende kommunedelplan for Bjørkelangen er arealet markert som eksisterende boligbebyggelse. 1

3 Planområde Figur 2 Kommunedelplan Bjørkelangen arealdel Kommunedelplanens bestemmelser som er førende for detaljreguleringen (et utdrag): 1.1 Estetikk Bebyggelsen skal ha en god form og materialbehandling, og bygningene skal ha en harmonisk og god utførelse med hensyn på form, takvinkel, møneretning, materialvalg med mer. Kravet gjelder også uthus og garasjer. 1.4 Overvann Overflatevann/takvann/drensvann skal primært søkes behandlet i henhold til prinsippet om lokal overvannshåndtering internt på området. Dersom overvann tilknyttes kommunal overvannsledning skal det fordrøyes før det slippes inn på det kommunale nettet. Drensvann kan kobles til overvannsnett. Ved detaljregulering og søknad om tiltak skal det vises areal tiltenkt for fordrøyning. 1.6 Kvikkleireskredfare I områder under marin grense der kvikkleireskredfaren ikke er kartlagt, må det ved utarbeidelse av reguleringsplaner eller ved byggesaksbehandling (i uregulerte områder), gjennomføres en geoteknisk utredning av kvikkleireskredfaren Krav til parkering For eneboliger og tomannsboliger skal det være minimum 2 parkeringsplasser per boligenhet + 1 per sekundærleilighet. Minimum 1 p-plass per boligenhet som garasje. Minimum 5 % av parkeringsplasser skal være reservert for bevegelseshemmede. Minimumskravet utløses ved 10 eller flere parkeringsplasser. Parkeringsplasser for bevegelseshemmede skal ligge nær hovedinngang / heis, ha tilstrekkelig dybde/bredde, være godt synlig med godkjent handikapskilt og asfaltmerke. 2.2 Utbyggingsavtale Før det kan igangsettes utbygging av område for boliger med mer enn 5 boligenheter skal det foreligge en utbyggingsavtale mellom utbygger/grunneier og kommunen. 2.3 Lekeplasser og felles uteoppholdsarealer 2

4 Ved planlegging av nye boligområder skal alle boliger sikres nærlekeplass på minimum 300 m2 innen gangavstand på maksimalt 200 m. Lekeplasser skal ha en trygg og egnet lokalisering, og deler av lekeområdet skal være tilnærmet flatt. 2.4 Grønnstruktur Ved planlegging av nye boligområder skal det settes av en sammenhengende grøntstruktur slik at tettstedssonene sikres et grønt preg, gode tur- og rekreasjonsområder, gode uformelle lekeområder for barn og et variert plante- og dyreliv. Områder nær elver, bekker og vann skal særlig prioriteres som en del av grønnstrukturen i tettstedene. Reguleringsmessig status Det er ingen gjeldende reguleringsplan for området i dag. Tilgrensende reguleringsplaner, viser bolig og tjenesteyting i blandet formål i sørvest, og boligbebyggelse med natur- og friområder i vest. Enda lenger sør er det regulert lysløype og boliger. Figur 3 Gjeldende reguleringer i nærområdet. Eiendommen som ønskes regulert er markert i blått UTKAST til kommuneplanens arealdel Gjennom planen (som ennå ikke er vedtatt) har Aurskog-Høland kommune fått definert Bjørkelangen som prioritert vekstområde. Planen krever at det legges til rette for at minimum 80% av bolig- og abeidsplassveksten i kommunen skjer på Bjørkelangen. Samtidig stilles det krav til høy arealutnyttelse i sentrumsområder gjennom bl.a. fortetting og at gangavstand til sentrum og kollektivknutepunkt skal være styrende for hvor arealutviklingen skal skje. 3

5 Figur 4 Illustrasjon fra høringsutkast av ny kommuneplan. Planområdet markert i rødt ligger sentralt Statlige og regionale forutsetninger Fylkesplan Regional plan legger opp til fortetting i gangavstand til/fra kollektivknutepunktene, og at utvikling av både nye og eksisterende boligområder skal skje i forlengelsen av eksisterende boligområder og i tilknytning til kollektivknutepunkt. Behov for konsekvensutredning Det vil ikke være behov for konsekvensutredning da boligbebyggelse er i tråd med gjeldende kommuneplan, og tiltaket vil ha lite konsekvenser for omgivelsene. 4

6 Figur 5 Flyfoto av planområdet Eierforhold Planområdet gnr 75 bnr 43 eies av Aune og Hovland Eiendom AS. Arealbruk og aktivitet På planområdet står det i dag en enebolig med tilhørende garasje, med stor hage. Skogen i sør strekker seg litt innover eiendommen. Eneboligen skal i nærmeste fremtid leies ut. Bebyggelse, anlegg Planområdet ligger innenfor 1km fra Bjørkelangen sentrum hvor det er ønskelig å fortette. Infrastruktur trafikkforhold og VA Planområdet har allerede adkomstvei fra Bakkeveien. Det er også mulighet for å benytte Markveien som ender inntil østsiden av planområdet for fotgjengere. Planområdet ligger tett på Bjørkelangen vgs. og sentrum, som er godt tilrettelagt for syklende og gående, med gang- og sykkelvei. Landskap og terreng Planområdet ligger delvis på en kolle. Terrenget stiger mot midten av eiendommen i sør. Fjell er synlig flere steder, så foreliggende løsmassekart på miljøstatus.no stemmer ikke (den viser at planområdet er dekket av fyllmasser). På sørsiden i planområdet er det skog, i likhet med resten av naboeiendommen i sør. Skogen forårsaker et redusert solforhold i et ellers åpent landskap. 5

7 Figur 6 Høydelagskart. Høyder er vist med lyse nyanser og daler er markert med mørke nyanser Naturforhold og grønnstruktur Det er ingen registrerte forekomster av betydning for vilt/biologisk mangfold ifølge Miljøstatus.no. Skogen på naboeiendommen i sør er, sammen med idrettsplassen ved Bjørkelangen vgs, regulert til eksisterende idrettsanlegg. Risiko for ulykker, naturskader og beredskap Grunnforhold Området er ikke registrert med fare for kvikkleire. Planområdet ligger under marin grense, men kollen har mye fjell i dagen. Faren for kvikkleireskred kan derfor regnes som liten. Kulturminner og historiske anlegg Det er ingen kjente kulturminner eller historiske anlegg i dette området i følge Miljøstatus.no. Miljøforhold, støy Det er ingen kjente forurensingslokaliteter i dette området. Det er lite trafikk og lav fartsgrense i Bakkeveien. Det er vil derfor være lite støy fra planområdet. Beskrivelse av nærområdet Bjørkelangen barne- og ungdomsskole ligger 1 km sør for planområdet, Kjelle videregående skole ligger 1,2 km mot øst, og Bjørkelangen videregående skole ligger ca. 150 meter mot sørøst. Nærmeste busstopp ligger i Haldenveien 300 meter mot øst. Sentrumskjernen ligger omtrent 700 meter unna. 6

8 5. Beskrivelse av planforslaget Beskrivelse av prosjektet Området tenkes utbygget med fire tomannsboliger. Det er tatt utgangspunkt i bygg på 126 m2 grunnflate, i to etasjer. Boligområdet skal oppfylle krav til antall parkeringsplasser, og felles lekeareal. Husenes plassering bestemmes av eksisterende terreng, mulighet for tilkomst og mulighet for private utearealer, samtidig som eksisterende enebolig hensyntas. Eiendommen gbnr. 75/43 er på 5292 m2. Uten Bakkeveien blir planområdet på 4565 m2. Med eksisterende enebolig på 182 m2 utgjør boligen 3,99 % av planområdet (ekskl. Bakkeveien). Om det legges til 4 stk tomannsboliger på samme areal, vil boligene utgjøre 15,03% av planområdet. Naboeiendommene ligger på omkring %. Ettersom Aurskog-Høland kommune ønsker fortetting i Bjørkelangen, i nærheten av kollektivknutepunktene, vil det være logisk å øke utnyttelsesgraden i planområdet. Samtidig er dette sentrale området omringet av eneboliger, så vil derfor ikke være riktig å bygge med enn to etasjer + kjeller, men heller beholde omtrent samme bygningstypologi. Å bygge tomannsboliger er en naturlig måte å fortette på, da fortetting med eneboliger vil være lite effektivt. Bakkeveien 10 har allerede adkomstvei, så det er ikke behov for å regulere inn ny avkjørsel. Tanken er å forlenge denne adkomstveien for å komme til de nye boligene. Det er da mest logisk å la denne fortsette rett østover eller på sørvest-siden for å unngå de bratteste helningene. Det vil likevel bli behov for en del terrengendringer for å få utnyttet arealet godt. Rekreasjon og friluftsliv Boligområdet vil inntil en skogkledd kolle som vil gi nær tilgang til natur som kan fungere som rekreasjonsområde. Det ligger også en lysløype i umiddelbar nærhet sør for planområdet. Folkehelse Planområdets beliggenhet resulterer i sykkel- og gangavstand til skole, sentrum og buss, samt nærhet til skog. En økning i antall boliger vil ikke få konsekvenser for naboer, men det er et godt sted å bo, og de som flytter hit kan forbedre helsen om de kan gå eller sykle til jobb og skole. Det er lite trafikk i området, og det er heller ikke behov for å bruke bil om man arbeider i sentrum, så faren for trafikkulykke er liten. Det er gang- og sykkelvei fra boligområdet til sentrum og skole. Utforming av boligfeltet Det er laget tre eksempler på hvordan boliger, tilkomstvei, parkering og lekeareal kan disponeres for å oppnå ønsket fortetting. Eksempel 1 viser hvordan arealet kan organiseres om det er ønskelig å parkere bilen før man kommer til boligene. Dette det mest trafikksikre alternativet. Eksempel 2 og 3 viser hvordan man kan dandere tun av tre av husene. På eksempel 2 er all parkering samlet på vestsiden, og på eksempel 3 er parkering på østsiden, slik at eksisterende enebolig får beholde vestsiden som privat hage. Lekeareal er i alle alternativer plassert innerst og lengst sør, der det vil være mest trafikksikkert. Universell utforming Det vil være en utfordring å gjøre avkjørsel fra Bakkeveien universelt utformet. Det skal likevel tilstrebes å gjøre eiendommen mest mulig tilgjengelig for bevegelseshemmede ved hjelp av terrengendringer. Strekningene mellom parkeringsplasser, boliger og lekeplass skal være universelt utformet. Hensyn til barn og unge Planområdet vil være et godt sted å bo for barn og unge, med nærhet til natur, skole, aktivitetstilbud osv. Boligområdet vil være avgrenset og ha lite intern trafikk. Det vil avsettes arealer til lekeplasser i tilknytning til grønnstrukturen i området. Økonomi Opparbeidelse av boligfelt med tilkomstveier, lekeplasser, teknisk infrastruktur gjennomføres av grunneier. 7

9 Figur 7 Eksempel 1 8

10 Figur 8 Eksempel 2 Figur 9 Eksempel 3 9