PLANID - 20170009, PLANNAVN - Arkiv: Grønnåsen 7 og 8, GBNR - 42/473, GBNR - 42/474, FE - 611, FA - L13 Arkivsak: 17/5605-44 Saksbehandler: Cecilie Fjeldvik Dato: 15.03.2018 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 056/18 Hovedutvalg for miljø- og plansaker 11.04.2018 067/18 Formannskapet 24.04.2018 100/18 Formannskapet 07.05.2018 035/18 Kommunestyret 15.05.2018 Grønåsen detaljregulering, gbnr. 42/473 og 42/474 - sluttbehandling Rådmannens innstilling: Forslag til detaljregulering for Grønåsen 6, 7 og 8 med tilhørende bestemmelser, begge datert 15.03.2018, vedtas i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Hovedutvalg for miljø- og plansaker behandlet saken 11.04.2018: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. MP- 056/18 Vedtak: Hovedutvalg for miljø- og plansaker anbefaler at formannskapet legger saken frem for kommunestyret med følgende innstilling: Forslag til detaljregulering for Grønåsen 6, 7 og 8 med tilhørende bestemmelser, begge datert 15.03.2018, vedtas i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Formannskapet behandlet saken 24.04.2018: Bjørn Ole Gleditsch, H, fremmet følgende forslag: Saken utsettes. 1
Forslag om utsettelse, fremmet av Gleditsch, H ble enstemmig vedtatt. FSK- 067/18 Vedtak: Saken utsettes. Formannskapet behandlet saken 07.05.2018: Tor Steinar Mathiassen, H, fremmet følgende forslag: Forslag fremmet av Mathiassen, H ble enstemmig vedtatt. FSK- 100/18 Vedtak: Formannskapet anbefaler at kommunestyret fatter følgende vedtak: Kommunestyret behandlet saken 15.05.2018: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt med 56 stemmer. KST- 035/18 Vedtak: SAKSUTREDNING 2
Saken legges frem for hovedutvalg for miljø- og plansaker som behandler saken og legger frem sitt forslag til innstilling for formannskapet. Formannskapet innstiller til kommunestyret, kommunestyret fatter endelig vedtak i saken. Bakgrunn: Planforslaget er utarbeidet av Spir arkitekter AS på vegne av Andreas E. Øvrum og Pål Andre Schwital, og omfatter eiendommene Grønåsen 6, 7 og 8. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for ny boligbebyggelse. Det har tidligere blitt søkt om fradeling av to tomter fra Grønåsen 8. Søknad om dispensasjon ble godkjent av Sandefjord kommune, men ble senere påklaget. Kommunens vedtak ble stadfestet av fylkesmannen, men ble senere omgjort av Sivilombudsmannen. I etterkant av dette har Sandefjord kommune signalisert at eventuelle fradelinger må sees gjennom en endring av eksisterende reguleringsplan. I utgangspunktet har kommunen ønsket at hele eksisterende reguleringsplanen for Grønåsen sees på i en områderegulering hvor deler av planen kan detaljplanlegges. Grunneiere for Grønåsen 6, 7 og 8 har valgt å varsle oppstart av detaljregulering for sine eiendommer. Planforslaget vil oppheve deler av eksisterende plan for Grønåsen, vedtatt i 1965. Hovedutvalg for miljø og plan vedtok i møte den 13.12.2017, sak 247/17, å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Det ble fattet følgende vedtak: Detaljregulering for Grønåsen 6, 7 og 8 datert 08.11.2017, med tilhørende dokumenter, vedtas lagt ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 12-11, med følgende endring: 1. Byggegrense mot kommunens eiendom gbnr. 42/870, settes til 4 meter i henhold til plan- og bygningsloven 29-4. Hensikten er å forebygge eventuelle fremtidige konflikter ved bruk av friområdet. 2. I forslag til reguleringsbestemmelser, punkt 4 rekkefølgebestemmelser, tas følgende tekst inn: «Før det gis igangsettingstillatelse må det sikres tilstrekkelig brannvannkapasitet for å dekke eksisterende og nye boenheter». Vedtaket var enstemmig. Beskrivelse av planen (planbeskrivelse): Planområdet er på ca. 10,4 daa og legger til rette for frittliggende småhusbebyggelse. Eksisterende boliger innenfor planområdet skal beholdes og området utfylles med ny bebyggelse. Planforslaget legger klare føringer i forhold til estetikk, slik at ny bebyggelse skal tilpasse seg karakteren i området. Det er satt krav til flate tak eller tak med maksimalt 5 grader takhelling. I illustrasjoner som følger planforslaget er det vist seks nye enheter innenfor planområdet. Planens bestemmelser setter imidlertid ikke krav til maks antall boenheter. Dette styres i hovedsak av bestemmelser om høyder og utnyttelsesgrad. Områdene B1-3 på plankartet er eksisterende bebyggelse, med BYA på 25 %. Innenfor nye boligområder, FS1-3, er det satt maks BYA på 27% for FS1 og 35% for FS2 og 3. Det legges til rette for at det skal opparbeides et felles lekeområde på 200 m², sentralt plassert i planområdet. Etter offentlig ettersyn er det gjort følgende endringer i planforslaget: Innenfor området FS1 er BYA redusert til 27% 3
Det settes en begrensning på området FS2 om at området kan bebygges med enebolig med sekundærleilighet/hybel. Bestemmelser om høyder er endret til maks gesimshøyde 7 meter for område FS2 og maks høyde 7,5 for områdene B1 B3 og FS1. Rekkefølgekrav som sikrer brannvann til området er presisert til å gjelde nye boenheter i området. Sluttbehandling: Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 04.01.2018 til 18.02.2018 Det har kommet inn 7 merknader i høringsperioden. To av innspillene er henholdsvis på vegne av 10 og 4 naboer til planforslaget. Statens vegvesen, Bane NOR og NVE har ingen merknader til planforslaget. Vestfold fylkeskommune viser til at de tidligere har uttalt seg til varsel om oppstart og forutsetter at kommunen ivaretar nasjonale og regionale interesser selv i planarbeidet. Fylkeskommunen avstår fra å uttale seg ytterligere til planarbeidet. Kjell Møland, Lars Frode Holth, Kjell Rue, Odd M. Halvorsen, Nils Oddvar Liverød, Harry Rove, Leif Skeie, Jan Hem, Terje Bredal og John Faye Lund har i en felles uttalelse til planarbeidet vist til at Grønåsen har en reguleringsplan som ikke er opphevet og at det ikke er anledning for kommunen å vedta ny plan. De viser til at endringen ikke kan anses som en mindre endring av plan og at det eventuelt må lages en ny reguleringsplan for hele Grønåsen. Naboene mener det i den nye storkommunen er tilstrekkelig boligareal og ikke behov for fortetting av Grønåsen. Det påpekes at planforslaget ikke tar hensyn til bestemmelser om avstand, silhuettvirkning, høyder etc. samt at veg, vann og kloakk er dimensjonert for eksisterende bebyggelse. Det vises til at ved utbygging av tomannsboliger vil planen åpne for 15 nye enheter og at utnyttelsesgraden ikke er fastlagt. Det vises til at det allerede i dag er store adkomst- og parkeringsproblemer i området samt problemer knyttet til avløp og vann. Ruth Jerving, Ole Petter Breistøl, Bjørg Vold og Helge Vold viser til at høyder bør settes til maks 6 og 7 meter og at området bør bygges ut med villabebyggelse. De mener det ikke bør åpnes for tomannsboliger, spesielt påpekes dette for området FS2. Videre vises det til at formålsgrenser og byggegrenser bør ligge fast i planforslaget og at det ikke skal åpnes for en justering av disse slik det foreslås i bestemmelsenes punkt 2.4.2. Til sist vises det til at planforslaget ikke har vist byggegrense mot eiendommen Sillåsen 16. Dette anses som greit da det foreligger en privatrettslig avtale med tidligere eier om at bebyggelsen ikke skal komme nærmere enn dagens bebyggelse. Fylkesmannen i Vestfold vurderer at planforslaget ikke kommer i vesentlig konflikt med nasjonale interesser og har ingen merknader. Rådmannens merknader ved sluttbehandling: Når det gjelder merknader ved offentlig ettersyn som går på at det ikke er anledning til å vedta en ny plan for deler av Grønåsen, så vil rådmannen bemerke at kommunen som planmyndighet har mandat til å vedta nye planer for områder som helt eller delvis inngår i eksisterende planer. Reguleringsplanen for Grønåsen 6, 7 og 8 som nå legges frem for sluttbehandling er ikke en mindre endring av eksisterende reguleringsplan, men en ny selvstendig plan, som vil oppheve deler av den eksisterende planen for Grønåsen. De deler av den eksisterende planen fra 1965 som ikke inngår i det nye planområdet vil fortsatt være gjeldende. Rådmannen stiller seg undrende til at det i merknader fra naboer vises til at det i planens dokumenter ikke er fastlagt utnyttelsesgrad. Dette er fastsatt både i plankart og i 4
reguleringsbestemmelsene, punkt 2.4. Sammen med maks byggehøyde gir dette klare rammer for ny bebyggelse innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelse om estetikk, tilpasning til strøkskarakter og flate tak sørger for at det vil bli en bybyggelse i tråd med eksisterende arkitekttegnede bebyggelse. Selv om det for deler av planområdet åpnes for tomannsbolig, så vil dette bli bebyggelse som er tilpasset området. Når det gjelder merknader knyttet til vann- og avløpsnett, så skal det lages planer for dette som skal godkjennes av Sandefjord kommune. Rådmannen mener dette er tilstrekkelig ivaretatt i planen. Naboer i området viser til at veien i området er smal og at det allerede er for mye trafikk på veien. Kommunen har tidligere gjort en trafikktelling, som viser en ÅDT på 86. Asfaltert bredde på veien er ca. 3 meter og det er ca 8 meter mellom eiendomsgrensene. Rådmannen anser ikke at fortettingen krever utvidelse av veibredden. Det er eksisterende veilys inn i området og det anses ikke nødvendig med fartsreduserende tiltak. Etter offentlig ettersyn er planforslaget redusert noe i volum og det er tatt inn begrensning om enebolig med sekundærleilighet/hybel for området FS2. Videre er det satt maks gesimshøyde på 7 og 7,5 meter. I HMP sak 247/17 gis naboer til planområdet støtte i at Grønåsen har kvaliteter som det er ønske å ta vare på. Det ble samtidig vurdert at det likevel er rom for at det kan skje en viss utvikling i området. Etter offentlig ettersyn er planforslaget spisset ytterligere i forhold til byggehøyder, utnyttelsesgrad og type bebyggelse. Rådmannen mener foreslåtte reguleringsbestemmelser ivaretar boligområdets særegne kvaliteter i forhold til estetikk, form og volum på en god måte, samtidig som det åpnes for fortetting i et sentrumsnært område. Konklusjon: Rådmannen mener planforslaget legger til rette for fortetting på en måte som tar nødvendig hensyn til den spesielle karakteren i området. Planens bestemmelser sørger for en fortetting i tråd med eksisterende bebyggelse. Etter en totalvurdering anbefaler rådmannen at planforslaget vedtas. Forslagstiller: Spir Arkitekter AS, telefon 905 09 804. Vedlegg i saken: Oversiktskart Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Illustrasjon_Sydvest Illustrasjon_Sydøst Merknader etter offentlig ettersyn Spørsmål angående fortetting i Grønåsen sendt ordfører 21.04.18.docx Tilleggsnotat til formannskapets møte 07.05.2018 (L)(426162).docx 5