På vei til egen bolig Småhusprosjektet i Balsfjord Kommune 2009
Innhold Innledning...3 Studietur...4 Situasjonen i Balsfjord Kommune...7 Finansieringsmuligheter for boliger for vanskeligstilte...7 Vurderinger i prosjektet...8 Veien videre...9 Oppsummering og konklusjon...9 2
Innledning På vei til egen bolig i Balsfjord er oppfølging av boligsosial handlingsplan som ble vedtatt av kommnestyret 28.oktober 2009, der et av målene var å etablere småhusprosjekt for vanskeligstilte grupper. I forbindelse med utarbeidelse av boligsosial handlingsplan i Balsfjord kommune så kommunen behov for å skaffe boliger for personer med rusproblematikk, i tillegg til andre vanskeligstilte på boligmarkedet. Balsfjord kommune fikk innvilget kompetansetilskudd fra Husbanken Region Hammerfest til prosjektledelse og studietur for prosjektet. Kompetansetilskuddet fra Husbanken skal bidra til å heve kompetansen innenfor det bolig- og bygningspolitiske området, med særlig fokus på å forebygge og bekjempe bostedsløshet. Prosjektet skulle ta for seg å oppføre småhus for vanskeligstilte i Balsfjord kommune, i samarbeid med lokalt næringsliv. Prosjektet startet opp høsten 2008 med studietur for representanter fra Balsfjord Kommune, lokalt næringsliv og husbanken region Hammerfest. Både Husbanken region Hammerfest og Husbanken region sør bidro med planlegging og tilrettelegging av studieturen. Fra Balsfjord kommune deltok Enhetsleder Byggforvaltning Kåre Nygaard, Enhetsleder Rus og Psykriatri Rigmor Hamnvik, Prosjektleder for boligsosial handlingsplan Tanja Nilsen, Varaordfører i Balsfjord Kjell-Sverre Myrvoll, Daglig leder for Maxbo Nysted AS, Jan Nysted. Representanter fra andre byggefirmaer i Balsfjord var invitert til å delta, men var dessverre forhindret fra å delta på denne studieturen. Disse har blitt involvert i prosjektet i etterkant. Prosjektet skulle i utgangspunktet ha en varighet på 6 mnd, men prosjektet kom ikke ordentlig i gang før på nyåret 2009. Da ble det satt ned en arbeidsgruppe bestående av: Enhetsleder byggforvaltning Kommunalsjef, Helse og omsorg Enhetsleder Rus og Psykriatri Kåre Nygård Karin F Berger Rigmor Hamnvik Kjell-Sverre Myrvoll som hadde deltatt på studieturen og hadde kjennskap til prosjektet ble ansatt som prosjektleder i 20% stilling fra 1. januar 31.mai 2009. Prosjektgruppa vil takke Husbanken region Hammerfest og de lokale leverandørene for et godt samarbeid i prosjektet. 3
Studietur til Sør/Østlandet Målsetting med turen: I forbindelse med utarbeidelse av boligsosial handlingsplan i Balsfjord kommune ble det synliggjort behov for å skaffe boliger for personer med rusproblematikk og andre vanskeligstilte på boligmarkedet. Balsfjord kommune besøkte mange ulike småhusprosjekt på flere steder; Risør, Skien, Drøbak og Frogn. På befaringene fikk Balsfjord kommune blant annet møte tiltakshaver/utbygger som informerte om planleggings- og byggeprosessen, informasjon om den politiske behandlingen og høre om kommunenes erfaringer med sine småhusprosjekt Engasjement og åpenhet Første stopp var Risør kommune som informerte om prosjekter, arbeidsform, og problemer de møtte under arbeid med småhusprosjektet. Fra Risør gikk turen til Skien Diakonale senter, en privat stiftelse som ble dannet i 2001. De hadde først opprettet et dagsenter, så et natthjem og deretter små gjennomgangsboliger. Neste prosjekt var småhus til tidligere rusmisbrukere, der det ble fortalt om drift og vedlikehold og stort engasjement fra frivillige. Kommunen støttet senteret med vel to millioner kroner i året. Siste stopp på studieturen var Drøbak kommune der ordføreren fortalte om hvordan de driftet sitt småhusprosjekt. 4
Småhusprosjekt i Risør. Småhusprosjektet i Risør har ikke fast tilsyn. Det skaper en del utfordringer. Småhusprosjektet i Drøbakk har jevnlig tilsyn og oppfølging. 5
Oppfølging Det var ulik oppfatning om plassering av slike boliger for tunge rusmisbrukere, om de skulle plasseres sentralt eller perifert. Man kan bygge så mange og fine småboliger for vanskeligstilte man vil, men uten skikkelig oppfølging kan slikt arbeid være bortkastet på sikt. På befaring på Skien Diakonale senter Oppsummeringen av denne studieturen var for Balsfjord kommune at vi ønsket å integrere de som ønsket egen bolig i eksisterende boligfelt, og ikke at man skulle bygge flere hus sammen. Tekst: Bente Eira, Astrid Seime, Jan Nilsen og Kjell-Sverre Myrvoll Foto: Jan Nilsen og Ingebjørg Thorbjørnsen 6
Situasjonen i Balsfjord Kommune Som nevnt i innledningen på denne rapporten så man under arbeidet med den boligsosiale handlingsplanenbehovet for å kunne tilby bostedsløse som ønsket sin egen bolig, muligheter for å realisere dette. Pr i dag er det fire personer av målgruppen i Balsfjord kommune som er kartlagt til å være med i prosessen til å starte veien mot egen bolig, men på sikt vil det være flere som bør få egen bolig. Sannsynligvis vil behovet være økende i årene som kommer, jamfør boligsosial handlingsplan. Det har i prosjektet vært drøftet forskjellige alternativer for hvordan vi kunne løse utfordringen med å få en egen bolig. Vi kan nevne at det har vært drøftet overtakelse av kommunal bolig, kjøp av bolig for videresalg, eller at kommunen formidler brukere til de private aktørene i markedet. Kartleggingen av tomter som kan brukes i satsingen er at det pr i dag finnes byggeklare tomter som også er redegjort for i boligsosial handlingsplan Det har som nevnt i innledningen vært sendt forespørsel til flere leverandører i kommunen, men som en start i prosjektet ble det etter kartlegging av hvor våre brukere vil være interessert i å bygge valgt å satse på Byggman Nysted AS og Tromsbygg AS. Finansieringsmuligheter for boliger for vanskeligstilte Husbanken kan gi følgende tilskudd til boliger: Utleiebygg (Kommunal regi) Tilskudd: 20 % Lån: 80 % med inntil 50 års løpetid. Selveierboliger Tilskudd: Kommunal andel, som toppfinansiering. (Startlån) Lån: Gis fra Husbanken med løpetid på inntil 30 år Normalt gis det ikke avdragsfrie perioder på slike lån. Tilskudd til utredning og prosjektering: Utredningstilskudd pr bruker: 12.000 kr Prosjekteringstilskudd: 12.000 kr Husbanken er opptatt av at boligene skal ha universell utforming og livsløpstandard, og være miljøeffektive. Boliger beregnet for videresalg: Husbanken kan gi inntil 80 % finansiering. Samme som bygging av selveierbolig. Husbanken krever prosjektgodkjenning av prosjektet, i henhold til utforming, miljø etc. 7
Vurderinger i prosjektet Når man ser på konklusjonene med hensyn til finansiering og brukermedvirkning, så ble det fort klart at den beste løsningen for brukerne og Balsfjord kommune vil være at kommunen hjelper brukeren til å få frem en søknad til husbanken, og at støttefunksjonene rundt gjeldsbehandlingen i kommunen fungerer på en slik måte at brukerne får oppfylt sitt ønske om sin egen bolig. Det ble drøftet hvorvidt kommunen ville komme i konflikt med lov om offentlige anskaffelser siden det er private aktører som skal stå for bygging av småhusene. Prosjektgruppa er av den oppfatning at det bør løses slik at kommunen ved boligsosisialt team skal bistå brukeren med å få realisert ønske om egen bolig, ved å bistå søkeren med gjeldsrådgivning, søknader om støtte samt at representant fra kommunen kan være tilstede på møter mellom husleverandør og bruker. På en slik måte vil selve kjøpet og oppføringa være en sak mellom utbygger og bruker, og således ikke mellom Balsfjord kommune og utbygger. Kommunen skal videre bruke startlånet fra husbanken som virkemiddel for at flere vanskeligstilte skal få egen bolig. Som erfaringene fra studieturen viste, løste de forskjellige kommunene dette forskjellig, og det vil for Balsfjord kommune sin del også være snakk om å finne gode lokale løsningene, som gir de vanskeligstilte mulighetene til å integrere seg i samfunnet og få mulighetene til en ny start Det ble i prosjektet vurdert flere løsninger på om hvor man skulle oppføre småhusene, og det ble drøftet om man skulle ha en sentralisert løsning med flere boliger i nærhet til hverandre eller om man skulle ha disse spredt etter ønske fra brukerne. Prosjektet konkluderte med at det beste for brukerne vil være å ha boliger i etablerte boligfelt eller lignede i kommunen. Dette vil gi brukerne mulighet for å integrere seg i etablerte bomiljø. Det ble i prosjektet og sammen med de lokale bedriftene drøftet hvor stor del brukermedvirkning som burde være. Dette gjelder om brukeren skulle bistå entreprenøren i oppføring eller om det skulle dreie seg om å være med i tegning og prosjektering av bygget. De vurderingene som entreprenørene har gjort på dette punktet er at deltakelse i selve byggeprosessen er liten, det er selvsagt rom for at det kan være en del egeninnsats på maling og lette oppgaver mot ferdigstillelse av bygget. Entreprenørene stilte seg meget positiv til at brukerne deltok i prosjekteringen, og var med på å utforme huset sammen med arkitektene fra aktørene. Byggmann Nysted AS har fra Byggmann ferdigprosjekterte småhus som kan være aktuelle for realisering, med mulighet for justeringer etter ønsker fra brukeren, som kan oppføres på de tomtene som Byggmann Nysted AS disponerer, mens Tromsbygg AS har ønske om å prosjektere husene etter ønske fra brukerne og tilpasset de tomtene som de disponerer. 8
Veien videre Dessverre kom ikke prosjektet så langt som vi hadde ønsket med å få realisert noen prosjekter i prosjektperioden, med at vi fikk forsinkelse i prosessen. De vurderingene som er gjort av prosjektgruppa, og de samtaler som er gjennomført med tilbyderne gir oss muligheten til å gå i gang med oppstart og bygging av boliger til de fire første som er klar som følge av prosjektet. Tromsbygg AS har varslet at de er klar til å sette i gang prosjektering av 1 til 2 boliger på sine tomter i Roffafeltet på Nordkjosbotn. De regner med at de kan komme i gang med byggingen til våren 2010 hvis alt går i orden for brukerne. De vil også at brukerne skal være med i oppstarten av prosjekteringen, slik at de får løsninger som de er fornøyde med. Byggmann Nysted AS kan også være klar med bygging av småhus hvis alt går i orden med de brukerne som er interessert. Så snart Balsfjord Kommune har fått realisert egne boliger til de første brukerne vil vi evaluere de erfaringene vi har fått av oppføringene av disse boligene, for å lage en oppskrift på hvordan vi skal gå frem videre med bygging av boliger for vanskeligstilte rundt om i kommunen. Prosjektgruppa ser på dette som en oppstart på satsingen fra Balsfjord kommune for å skaffe vanskeligstilte egen bolig, så prosjektet må holde frem i en eller annen form som en integrert del av den overordnede boligsosiale planleggingen i Balsfjord kommune, jmfr den vedtatte boligsosiale handlingsplanen for Balsfjord kommune fra høsten 2009. Det er også viktig at det tverrfaglige teamet rundt brukerne fungerer for å få dette til å lykkes videre med å skaffe varig botilbud, slik at det blir minst mulig hindringer på veien for brukerne, før de kan se at deres nye hjem tar form. Det vil også bli viktig at andre leverandører på bygg enn de to som har vært med i oppstarten får muligheten til å ta del i byggingen av boliger til denne målgruppen, og at man i revisjoner av tilgjengelige tomter i kommunale boligfelt setter av tomter til vanskeligstilte grupper, men samtidig har en spredt lokalisering som har vært trukket frem tidligere i prosjektrapporten. Det som er viktig er at brukerne blir fornøyd og føler et eierforhold til boligen, slik at det blir et langvarig boforhold. Oppsummering og konklusjon I forbindelse med boligsosial handlingsplan ble det synliggjort et behov for å kunne tilby boliger til tidligere rusmisbrukere og andre vanskeligstilte grupper i lokalmiljøet. Det ble satt ned ei prosjektgruppe, bestående av enhetsleder for byggforvaltning, kommunalsjef for helse og omsorg og enhetsleder for rus og psykiatri, og Kjell-Sverre Myrvoll ble ansatt som prosjektleder for 6 måneder. Husbanken region Hammerfest arrangerte en studietur til flere steder sør i landet som hadde gjennomført lignende prosjekter, der prosjektleder for boligsosial handlingsplan og representanter fra lokale byggefirmaer deltok i tillegg til prosjektgruppa. 9
Per i dag har vi fire personer som er kartlagt og er aktuelle for egen bolig, men det vil sannsynligvis være et økende antall i årene som kommer. Det ble sendt ut forespørsler til flere leverandører, men etter en kartlegging av hvor de aktuelle brukerne var interessert i å bygge, ble Byggmann Nysted AS og Tromsbygg AS valgt som aktuelle leverandører. Husbanken har ulike støtteordninger for slike prosjekter; - Utleiebygg i kommunal regi, der kommunen bygger og eier, og leier ut videre - Selveierboliger, der brukerne er i direkte kontakt med utbygger, mens kommunen er med som støtte - Boliger beregnet for videresalg, der byggherren bygger og selger videre Prosjektgruppa har konkludert med at det i første omgang vil være selveierboliger i Balsfjord. Det ønskes stor brukermedvirkning, samtidig som kommunen vil være med som støtte og rådgiver med tanke på gjeldsrådgivning og søknader om finansiering. Med tanke på plassering, konkluderer gruppa med at boligene bør være i etablerte boligfelter, for å gi mulighet for en naturlig integrering og en ny start. Det bør samtidig tas hensyn til i hvilke deler av kommunen brukerne ønsker sine hus. Prosjektgruppa kom ikke så langt som vi ønsket i perioden, men arbeidet bør absolutt fortsettes. Når de første boligene er klare, må det gjøres en evaluering i samarbeid med brukerne før det videreføres. 10